2026年第9周房地产行业周报：春节楼市走势平稳，重申关注香港地产

二手房周度跟踪

挂牌价：全国 85 城挂牌价周环比两连涨

春节假期全国 85 城挂牌价周环比两连涨，修复面有所扩大。全国 85 城挂牌价自 2026 年 2 月 8 日触底后反弹 0.1%，周环比+0.1%，本周我们重点观测的 50 个样本中，触底反弹的城市数量由 18 个增加至 41 个。

挂牌量：周环比下降，周环比降幅均有所收窄

50 城挂牌量周环比下降，整体周环比降幅均有所收窄。本周 50 城挂牌量周环比-0.22%，降幅环 比收窄 0.39pct；一线城市挂牌量周环比-0.14%，降幅环比收窄 0.66pct。

成交量：春节假期 16 城同比增长，京、广、深涨幅明显

春节期间二手房成交表现亮眼，京、广、深涨幅明显。春节假期我们跟踪的16个样本城市日均成 交同比去年春节假期+23%，京、广、深日均成交同比去年春节假期+88%。

议价率：卖方预期走弱，博弈进入深水区

虽然去年 12 月 19 城议价率整体走阔、仅苏州月环比下行，但在近期楼市改善、政策宽松预期的 背景下我们预计近期 19 城议价率存在企稳的可能性。2025 年 12 月，北上广深的议价率分别为 6.2%、9.4%、13.2%、10.7%，月环比增加 0.9cpt、0.2pct、0.6pct、0.1pct。

新房周度跟踪

成交：青岛、济南春节假期新房成交同比上涨

春节假期新房日均成交整体同比下降，仅青岛、济南同比上涨。我们跟踪的十个样本城市 2026 年春节假期日均成交同比下降 48.66%，其中青岛、济南同比上涨，涨幅分别为 148.17%、9.84%。

库存及去化：库存总量微降，周环比降幅与上周持平

库存总量微降，库存周环比-0.1%。我们跟踪的 10 个样本城市新房库存面积 7762.31 万㎡，周环 比-0.1%，降幅与上周持平；一线城市新房库存周环比-0.1%，周环比降幅收窄 0.2pct。

重点事件点评：假期港资房企股持续走强

春节假期港资房企股持续走强。春节假期（2 月 16 日-20 日）东方证券港资房企指数周涨幅 0.84%，年初累计涨幅达 25.74%，年初至今跑赢恒生指数 22.68%。香港楼市成交量于 2024 年 初见底，房价于 2025 年初见底，目前已走出量价齐升趋势。我们认为，香港楼市的企稳修复是 确定性的触底改善，而非下跌趋势中的中继反弹。我们认为香港楼市止跌回稳的核心原因是量价 深度调整后的自然修复（量-42%，价-65%）以及租金回报率跑赢房贷利率，此外楼市限制政策 宽松、人口流入、港股财富效应亦提供了支撑因素。建议大家持续关注港资地产相关标的。 香港楼市基本面量价深度调整后均触底改善：房价自 2021 年高点回落 41.8%后于 2025 年 3 月见 底，底部至今反弹幅度约 10.7%；成交量自 2021 年二季度高点下跌 65.4%后于 2023 年四季度见 底，并在 2024 年 2 月香港政府“撤辣”后强势反弹，目前成交量相比“撤辣”后底部已反弹 68.1%。

住宅“供平过租”，租金回报率跑赢房贷利率：继 2025 年 5-8 月按揭贷款利率阶段性全面低于租 金回报率后，目前 A 类住宅租金回报率仍稳超按揭成本。香港住宅按揭贷款利率多数采取“H 按”，即挂钩 HIBOR 的贷款利率，最新“H 按”实际贷款利率为“HIBOR1M + 1.3%”与“港元 最优惠利率 - 1.75%”孰低。 全面“撤辣”后大幅降低交易成本，刺激购房需求：2024 年 2 月 28 日，《2024 年度财政预算 案》宣布撤销所有住宅物业需求管理措施，即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印 花税和新住宅印花税，实现本地与非本地买家同权和自由买卖。 美联储降息周期致 HIBOR 维持低位：香港目前采取联系汇率制度，该制度将港元兑美元的汇率 波动范围限制在 7.75 至 7.85 之间，因此在美联储降息时，香港的利率走势同美联储保持一致； 目前美国联邦基金利率目标区间已下调至 3.5-3.75%。

人口涌入与刚需释放：香港净迁移人数近 3 年合计 9.29 万人，带动香港人口近三年净增加 3.81 万人，高才通计划 3 年带动 50 万人抵港。据香港特区政府驻粤办披露的数据，2023 至 2025 年， 香港特区政府共收到 58 万宗人才入境计划申请，批出近 40 万宗，3 年约 50 万人才及家属抵港。 港股财富效应带动买家入市。2025 年初至今恒生指数累计涨幅达 31.7%，同时“撤辣”后非本地 购房者进入香港楼市的成本大幅降低，股市上涨带来的财富效应进一步推高全球买家的香港置业 信心。