2026年房地产行业1月市场总结：市场信心逐步回升，主流标的表现优异

房地产市场成交表现：新房疲弱，二手走强

（一）新房网签数据：低基数情况下，新房成交依然显著下降

根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示，2026年1月我 们监测的45城商品住宅成交面积862万方，环比25年末的季节性高网签基数下降 41.8%，同比下降26.7%，降幅较上月收窄7.6pct，但因25年1月包含春节假期，我 们改为农历对齐后同比下降56.9%，新房网签仍维持较低规模。 对比商品房及商品住宅成交同比，我们看到，二者历史成交同比趋势基本趋同， 24年7月及11-12月，商品住宅同比明显超越商品房表现，25年以来二者差距收窄， 26年1月46城商品住宅同比-26.7%，50城商品房同比-13.7%，换成农历对齐，46城 商品住宅同比-56.9%，50城商品房同比-48.7%，商品房表现略好于住宅。

分线来看， 2026年1月，一线4城商品住宅成交同比下降22.3%，同比降幅收窄 6.7pct，二线同比下降29.6%，同比降幅收窄7.0pct，三四线同比下降21.8%，降幅 收窄2.2pc,各能级城市成交同比降幅均有所收窄。换成农历对齐，一线、二线、三四 线同比分别下降53.6%、下降61.1%、下降43.6%，低线成交降幅优于高线优于中线。

分城市来看， 26年1月，一线城市全面下行，其中上海新建商品住宅网签较为 稳定，同比-10.5%，广州、北京同比分别-16.5%、19.6%，深圳则降幅明显，同比56.0%；二线城市亦多数城市同比下降，仅沈阳、北海、福州、苏州、南宁5城同比 增长，济南、青岛、杭州降幅较小；三四线中亦多数城市下行，其中惠州、桂林表现 增长，同比分别+39.3%、+6.5%。 结合推盘来看，26年月重点城市 1 成交表现不佳的主要原因还是推盘不足，虽然 从增速上来看，城市之间呈现分化态势，但绝大多数城市的成交面积要小于推盘面 积。一线中上海、广州推盘小幅增加，但绝对供应小于成交量，供给不足导致成交同比降幅较低；二线中厦门推盘明显增加，但同样供应规模小于成交体量，苏州是唯 一推盘规模大于成交规模的城市，由此也带动了成交体量的增加。

（二）百强房企销售：头部房企销售季节性回落，受市场改善影响较小

根据克尔瑞数据，26年1月百强房企实现销售金额1822亿元，环比下降47%，同 比下降25%，降幅较12月收窄3.3pct，剔除去年同期春节假期影响后同比下降34%， 降幅较12月扩大7pct。百强房企销售面积同比-30%，降幅较12月收窄6个百分点， 全市场来看，50城新房成交面积同比下降14%，降幅环比收窄12pct。元旦后受《求 是》杂志表态及小阳春提前等因素影响市场的热度改善，但向头部房企传导速度较 缓。

分类型来看，1月不同类型房企环比表现依然分化。1月央企、地方国企、民企 同比分别下降4%、43%、19%，其中信用十强房企同比下降15%，剔除春节影响后 同比分别下降16%、51%、30%，信用十强则下降26%，降幅较12月均有较为明显的扩大，央企优势依然明显。

进一步细分企业类型来看，26年1月来看，开发类央企表现最为突出，同比降幅 仅3%，表现依然优于其他类型房企，建筑类央企单月销售同比降幅也在20%以内， 而其余房企同比降幅均在35%以上。 分市场来看，1月高、中、低均价房企（1.7w+、1.4-1.7w、1.4w-）1月销售金额 同比分别下降18%、34%、37%，核心城市表现依然更为稳定，但符合需求的楼盘供 给能力是核心城市成交的主要约束。

（三）二手房网签数据：环比维持稳定，阳历同比转正

根据Wind收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示，2026年1月我们监测 的11城二手住宅成交面积657万方，环比下降0.5%，同比增长16.3%，同比由负转正， 同样换为农历对齐后，同比下降14.4%。 分线来看，2026年1月，一线二手住宅成交同比+15.0%，二线同比+9.2%，三四 线同比+42.9%，各线同比均由负转正，换为农历对齐后，一线、二线、三四线同比 分别下降22.3%、下降17.0%、增长11.4%，低线成交表现明显超越中高线。

对比新房及二手房历史网签同比表现，自25年3月以来趋势基本一致，10-12月 受基数影响表现回落，但26年1月略有分化，重点城市二手房网签同比转正，而新房 则延续下降趋势但降幅有所收窄。

（四）二手中介实时成交及来访数据：二手实时成交热度显著上升

根据中介二手房成交数据显示，2026年1月我们监测的79城二手房成交10.6万 套，环比增长10.5%，同比增长73.1%，同样计算农历对齐同比增长12.0%，26年开 年二手房市场景气度回升，认购规模显著超越历史同期，积攒的购房需求有所释放。

筛选重复样本10城，对比房管局网签与中介认购口径同比表现，25年初中介增 速较高，但小阳春之后趋势基本一致，26年1月10城中介成交同比+62%，网签为 +16%，同样由负转正。 从来访及转换情况来看，26年1月72城来访同比+79%，换为农历对齐后同比， +7.5%，来访农历同比表现略低于成交表现，居民购房信心增加，来访转化率提升至 5.2%，环比提升0.4pct，较25年全年提升0.3pct。25年10月-12月，来访较成交更为 稳定，来访转化率表现下行，到26年1月随市场热度提升，居民观望情绪消减，转化 率呈现修复趋势。

（五）重点城市二手房成交表现情况

重点城市来看，26年1月，一线中网签及认购表现全面增长，其中上海网签增长 较高为+21.1%，深圳认购增长较高为+74.2%；二线中除苏州外，其余城市网签及认 购亦均呈现增长，厦门网签增长达+106.9%，济南、武汉认购增长超+100%；三四 线中扬州网签增长较高，多数城市亦网签、认购均呈现增长趋势。

市场景气度指标：价格、库存及去化

（一）二手房成交价格表现：价格环比趋势企稳

从月度数据来看，根据中介49城二手房成交价，26年1月二手房价格环比+2.7%， 这是25年3月以来首次单月环比转正，若价格做3个月平滑处理，那么单月房价环比 -0.6%，较25年12月收窄1.7pct。从25年四季度加速下行到26年初的暂时回稳，楼市 买卖双方“恐涨”情绪持续发酵。

分线来看，26年1月单月，中介49城二手房价格，分一线、二线、三四线环比分 别+3.7%、+4.3%、-0.3%。如果3个月平滑处理，那么一线、二线、三四线分别环比 -0.3%、-0.1%、-1.5%。

分区域来看，26年1月3个月平滑处理后，中介二手房价格中，长三角、珠三角、 环渤海分别环比-0.8%、-0.1%、-0.6%，海西、中部、西部、沈长分别环比+0.4%、 -1.7%、-0.9%、-0.5%。

从更高频的维度来看，截至26年2月7日，33城价格周环比+0.6%，年初以来 （25/12/31-26/02/07）累计+2.5%。需要注意的是，年初尤其是春节前后，二手房交 易量会显著缩小，这一时期部分高价楼盘的交易，会对整体价格形成一定扰动，因 此，节后的价格表现更具现实意义。 从挂牌量（存量）来看，26年1月，140城挂牌量环比+0.2%，过去3个月累计0.6%，基本稳定，重点12城1月挂牌量环比-1.1%，过去3个月累计-3.2%。

（二）新房库存去化率及开盘去化率表现

根据wind及房管局数据，26年1月重点10城商品住宅短期库存（已推未售）面积 累计4820万方，环比下降0.9%，呈现小幅下行趋势，但叠加成交面积同样下行，去 化周期持续提升至16.06个月，环比上月上行0.37个月，达到24年4月水平。 从售推比来看，26年月1 10城商品住宅单月售批比为1.3x，连续两个月售批比（成 交/推盘）大于1x，售推比（MA4）为1.2x，环比上月提升0.2x。售批比的上升，有 两种主要原因，其一是市场去化率好转，带来销售大于推盘，另外一种情况是市场去化率下降，导致开发商推盘减少，同样也会出现同样的数据趋势。25年年初售批 比高位是由于去化率较好，产生的库存去化现象，而从25年4季度开始，新房开盘去 化率快速下降，过去两个月售批比大于1x更多是企业控制推盘之后产生的结果。

从去化率来看，26年1月重点11城当月新开盘套数为4855套，环比25年12月份 下降53%，首日认购套数为1637套，环比12月下降61%，首日认购去化率为34%， 环比12月（41%）进一步下降7pct，较25年Q4平均水平下降12pct，新房市场整体景 气度依然较弱。区分纯新盘和老盘去化率表现来看，纯新盘去化率为52%，环比25Q4 小幅下降，整体相对较为稳定，老盘新推的平均去化率为28%，非常糟糕。核心区以 及重点开发商表现依然领先市场整体。

编辑：火腿肠