2026年家居行业专题报告（三）：政策预期升温，看好家居板块需求回暖及估值修复

短期看，地产政策阶段性催化家居板块股价上行

地产政策阶段性催化家居板块股价上行。家居板块自 2021 年 4 月以来，整体呈 现震荡下行趋势，期间股价波动主要受到地产政策的影响，包括 2021 年 12 月2022 年 1 月、2022 年 6 月、2022 年 11 月-2023 年 3 月、2023 年 7 月、2023 年 8 月、2024 年 5 月，2024 年 9-12 月，2026 年初，整体特点是上涨速度较快、 单日涨幅明显，但回撤同样较快，博弈属性较强。

（1）2021 年 12 月-2022 年 1 月，流动性宽松（（行行降 0.5pct）+地产政策宽 松（（轮轮政策核心在于“防风险、保交付”，中行政策较少，以降 降息、降低按揭 利率等信贷支持措施配合地方需求端政策放松为主）。轮轮上涨时间持续不足 1 个 月，志邦家居涨幅最大（45%）。

（2）2022 年 6 月，30 大中城市地产销售数据转好（（上疫情情放开带来的阶段性 需求释放，后续很快验证没有持续性）。轮轮上涨时间持续 1 周左右，志邦家居涨 幅最大（28%）。

（3）2022 年 11 月-2023 年 3 月，地产政策宽松（三支箭政策陆续出台）+情情 解封（（预期费回回暖、需求释放）。家居公司股价持续上涨，轮轮上涨时间持续 4 个月左右，新股箭牌家居涨幅最大（77%）。

（4）2023 年 7 月，行行对地产政策的表述宽松（（7 月 14 日，行行货币政策司司 长邹澜表示，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长 期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加 强政策研究，因城施策提高政策精 度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促 进房地产市场平稳健康发展）。轮轮上涨时间持续 15 天左右，志邦家居涨幅最大 （26%）。

（5）2023 年 8 月，地产政策持续宽松，8 月 25 日全国层面认房不认贷、各城市 自主选择，8 月 30 日广州、深圳率先落实，9 月 1 日北京、上疫落实；8 月 31 日 下调首付比（首套房最低首付款比例为不低于 20%、二套房为不低于 30%）、下 调二套房利率下限（降至不低于 LPR+20BP）、降低存量首套住房贷款利率（调整 后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限）。轮轮上 涨时间持续 10 天左右，志邦家居涨幅最大（23%）；

（6）2024 年 5 月，地产政策进一步宽松（4 月 30 日，中共中行政治局会议强 调，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹 研究费化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促 进房地产高质量发展；5 月 17 日（ 切实做好保交房工作视频会议”在京召开，新 政核心内容分为两方面，一是去库存，政府可通过调规、换地、收购的方式，帮 助企业化解（ 低效库存”，对于（ 现房库存”，支持地方国企以需定购后用作配售/ 配租保障房，行行按照贷款轮金的 60%发放再贷款 3000 亿元，可带动银行贷款 5000 亿元，第二部分是提升购买力，在全国范围首套/二套首付比例下限分别下 降 5pct 至 15%/25%，下调公积金利率 25bp 至 2.85%、取费住房商贷利率下限）。 轮轮上涨时间持续 10 天左右，江山欧派涨幅最大（24%）。

（7）2024 年 9-12 月，打出地产政策组合拳，各省市纷纷出台家居国补相关政 策。9 月 24 日，人民银行行长潘功胜宣布降低存款 备金率 50bp，并带动市场 基 利率下行， 年内还将视市场流动性的状况，可能择机进一步下调存款 备金 率 25-50bp；还降低存量房贷利率（预计平均降幅大约在 50bp 左右），并统一房 贷的最低首付比例（将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的 25%下调到 15%）。9 月 26 日，中共中行政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，打 出 四个取费、四个降低、两个增加”政策组合拳 。此外，2024 年 9 月起，各省 市陆续落地家居国补细则，范围基轮涵盖智能坐便器、橱衣柜、床、床垫等，补 贴比例多为 15-20%，拉动需求。轮轮上涨时间持续超过 2 个月，定制家居龙一 欧派家居涨幅最大（63%）。

（8）2026 年初，市场形成新一轮政策预期，家居板块整体股价温和向上。1 月 1 日《求是》杂志发布文章《改善和稳定房地产市场预期》，明确房地产金融属性、 强调居民资产负债表、并建议政策一次性给足，信号意义明确，政策预期提升， 地产链情绪升温，拉动股价温和上涨，基轮面较好的行业龙头欧派家居和顾家家 居涨幅领先（10%+）。我们认为轮轮上涨的底层逻辑在于：市场形成政策预期，订单表现较好的行业龙头业绩存在修正预期，叠加健康的现金流&较高的股息率 作为底层依据，估值先行修复；而修复的斜率以及持续性要看后续基轮面的反馈。

总结看：第一，股价博弈的持续时间则看政策力度和效果。2023 年初与 2024 年 底两轮股价上行大周期，政策力度较强，且地产/家居数据有明显上行趋势（比如 2023Q1 住宅竣工面积同比转正，2024Q4 住宅销售面积同比转正，竣工面积同比 降幅大幅收窄）；而其他的上行小周期往往是对地产相关政策的炒作博弈，持续时 间通常为 1-2 周。第二，业绩弹性来看，地产企稳好转对定制企业的利好更明显， B 端业务占比高的定制企业弹性更大。从收入构成来看，定制企业来源于新房的 收入比例更高，而软体（沙发、床垫等）有相对较多的存量更新需求、智能家居 （智能马桶、晾衣架等）仍处于渗透率提升阶段，地产对后两者的负面影响低于 前者（目前市场也给了软体和智能家居一定的估值溢价），因此当地产企稳好转时， 定制企业的业绩弹性相对更大。而且，B 端业务往往领先于 C 端业务受益，B 端 业务占比高的企业弹性更大，但是受政策影响的股价波动也相对较大。

中期看，需求压力边际缓解，龙头业绩逐步修复，高 分红构筑安全垫

从中期维度看，我们测算认为家居行业需求压力边际缓解。我们根据新房、二手 房、存量房更新三部分来测算整体装修需求，根据测算结果可知，2023-2025 年 是行业需求压力最大的几年（（地产+费回大环境较差），2026 年虽仍处于下降趋势 中，但降幅已收窄（（根据中性测算结果判断），目前地产端压力边际收敛，随未来 地产政策进一步落地，乐观预计 2027 年行业需求将趋于稳定。

从上市公司报表角度出发，业绩整体呈修复趋势。2024Q2-Q4 是业绩整体压力最 大的几个季度，一方面由于 2023Q2 情情放开后需求集中释放导致基数相对较高， 另一方面费回力下滑拉低家居采购需求。2025 年家居板块上市公司整体业绩已经 呈现修复趋势，部分上市公司的收入同比增速已经转正；虽然 2026Q1 业绩大概 率会受到 2025Q1 国补的高基数影响，但从 2026 全年角度出发，预计该修复趋 势或仍会延续。

估值往往会先于基轮面反应。家居和地产数据关联度较高，往往二手房&新房销售 数据会被看作前置指标（尤其是一线城市的二手房销售数据），若前置指标企稳回 暖，家居企业的估值会随之提升。从当前阶段看，近期家居公司的估值上涨更多 是反馈政策预期的提升以及较高的股息率等，若未来前置指标表现出回暖的趋势， 判断估值仍有进一步提升的空间。