2026年中国海外发展公司研究报告：经营风格稳健，周转模式迭代

公司概况

1、公司历程：于香港创立并从建筑商转型为房地产开发商， 1998 年开始业务重心逐渐转至内地，2010 年后的三次并购 助力公司规模扩张

1979 年，中国改革开放初期，中国海外集团前身中国海外建筑工程有限公司带 着“为国创汇”和学习先进经验的使命创立于香港，以建筑承包业务起步，承包 了木湖—大榄涌输水管线和天水围填海造地等民生工程，虽以承建商身份站稳脚 跟，但几乎年年亏损1 ； 1981 年，在深圳特区政府希望引入外资参与城市建设的背景下，公司借鉴香港 房企的开发模式，与深圳特区政府合作在深圳市罗湖区罗湖口岸附近开发首个房 地产项目——海丰苑，通过汇丰银行为香港买家提供按揭贷款，是内地首个外销 的商品住宅项目，标志着中海涉足房地产业的开端； 1985 年，在大量内地居民涌入香港带来“井喷式”住房需求的契机下，公司开 始涉足香港房地产业，独立投资香港大埔 4 号地块，开发出海宝花园项目，1986 年开盘销售，赚得香港地产第一桶金；随后公司又开发出海峦苑、海祥大厦、海 兴大厦等“海”字头项目。1987 年，公司已拥有超过 10 个小型地产项目。地产 开发项目的密集落地或标志着公司从承建商向“承建+地产”双轮驱动转型，也 为其接下来迈入内地房地产市场奠定基础； 1988 年，中国海外建筑工程有限公司在深圳设立分公司，以 816 万美元中标深 南东路 H118-5 地块，开发出海富花园项目，后又于 1991 年开发了海丽大厦， 巩固了其在深圳的市场地位；1992 年 1 月，公司承担上海黄浦区“斜三基地” 地块的改造开发，形成海华花园等住宅项目；

1992 年 8 月，以“邓小平南方谈话”深化改革为契机，公司将香港和内地地产 业务整合，以“中国海外发展有限公司”为载体在香港联交所上市，成为第一家 包含香港本地业务上市的中资企业； 1997 年，亚洲金融危机到来，银行收紧房地产项目贷款，在当时加杠杆快速扩 张的经营方式下，公司曾面临资金链断裂甚至破产的风险2 。自此以后，公司在 经营上开始以“稳”字当头，公司内部设置负债率、现金占比等多条红线管理制 度3 ，使其在后续内地房企普遍采用高杠杆的市场环境下，依然保持相对稳健的 经营风格； 1998 年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通 知》，标志着住房商品化改革的开始，公司逐步将地产业务中心向内地转移，以 北上广深为中心，先后形成如中海紫金苑（2000 年开盘）、海悦花园（2003 年 开盘）、中海观园国际（2006 年开盘）和香蜜湖一号（2005 年开盘）等一众标 杆豪宅项目，后逐步辐射成都、长春、西安和郑州等重点城市；

2010 年，以获取光大地产优质土储和搭建二三线城市投资平台为目的，中国海 外发展以约 13 亿人民币的成本并购蚬壳电器，并改名为中国海外宏洋集团，间 接获得其全口径约 170 万平方米（权益口径约 119 万平方米）的土地储备； 2013 年，在央企房地产业务重组整合的政策背景下，中国建筑集团启动旗下地 产业务整合，将中建地产并入中海地产，2015 年，中国海外发展以向中国海外 集团发行新股的方式支付成本约 338 亿人民币，获得全口径约 1092 万平方米（权 益口径约 978 万平方米）的土地储备； 2016 年，中信股份为解决旗下中信地产和中信泰富同业竞争问题和推动地产板 块的业务转型，决定出售中信地产和中信泰富两家公司所涉及的住宅类项目，中 海以约 310 亿人民币的成本获得全口径约 3155 万平方米（权益口径约 2352 万 平方米）的土地储备，整体以一二线核心城市项目为主，其中不乏如北京中信城 等优质项目。 2017-2025 年，公司持续深耕于房地产开发领域，开发收入占比稳定九成以上， 溢利占比稳定八成以上；同时，公司发展重心不断向核心城市集中，于近年推出 京华玖序、领邸玖序、深湾玖序等一系列高端住宅产品。

2、股权结构：央企控股背景奠定公司稳健发展的基调

央企控股背景奠定公司稳健发展的基调。从股权结构来看，中国海外集团有限 公司及其全资子公司银乐发展有限公司分别持有公司约 51.34%和 4.76%的股份， 合计持股约 56.10%；中信股份（中信集团控股）通过其全资子公司 Complete Noble Investments Limited 持股约 10.01%；其他股东合计持股约 33.89%。

3、公司治理：管理团队主要成员具备多年房地产从业经验， 2017 年颜建国出任公司主席后提出“三大产业群”发展战 略，明确以地产开发为主线

管理团队主要成员具备多年房地产从业经验。截至 2026 年，公司主席颜建国先 生已担任中国海外发展主席和执行董事约 9 年，从加入中建集团至今，累计房地 产从业经验约 37 年，公司行政总裁张智超先生、副总裁郭光辉先生和副主席庄 勇先生均已加入公司约 20 年，核心管理人员相对稳定，具备多年房地产从业经 验。 李民斌先生现任公司独立非执行董事，根据港交所披露，其于 2013 年成为公司 独立非执行董事时已持有 546 万股权益，后于 2020 年 12 月又买入 20 万股，累 计持股 566 万股，累计持股占比约 0.05%。

公司现任主席颜建国本科毕业后加入中建集团，期间曾两次派驻中海任职， 2014 年从中建集团离职后就职于龙湖集团，2017 年回归中国海外发展并出任 公司主席，提出“三大产业群”发展战略，明确了以地产开发为主线的发展方 向。董事会主席颜建国先生自 1989 年加入中国建筑有限公司，1990 年至 1992 年首次派驻中海，任中海地产深圳公司地盘工程师、部门负责人等职务；2001 年至 2011 年再次派驻中海，历任广州公司助理总经理、上海公司副总经理、苏 州公司总经理、上海公司总经理、中海地产董事副总经理兼华北区域总裁等职务； 2011 年至 2014 年任中建集团办公厅主任、首席信息官和助理总经理等职务； 2013 年中建集团启动旗下地产业务整合，将中建地产并入中海地产；2014 年颜 建国先生离职并加入龙湖集团，任执行董事及高级副总裁；2017 年 1 月回归中 国海外发展有限公司担任执行董事兼行政总裁，同年 6 月起担任公司主席，提出 “把 90%资源用于住宅开发4 ”，并首次提出“三大产业群”战略（住宅开发产 业群、城市运营产业群和创意设计及现代服务产业群），明确了以地产开发为主 线的发展方向。颜建国先生从加入中国海外发展至今已有约 9 年时间，房地产行 业从业经验约 37 年。期间还曾担任中海宏洋主席、非执行董事，中国建筑国际 集团有限公司主席兼非执行董事（目前仍为中建国际非执行董事）。同时，颜建 国先生还担任中国海外集团董事长兼总经理与旗下若干附属公司董事，以及中国 人民政治协商会议第十四届全国委员会委员。

2018 年批准股权激励计划，旨在吸引及保留高素质员工，近三年无限制性股票 期权授出。公司于2018年批准股份期权计划，可授出股份不可超过总股份的10%， 有效期为十年，由 2018 年 6 月 11 日至 2028 年 6 月 10 日止。据公司披露，该 计划旨在吸引及保留高素质员工以发展集团业务，给为集团做出贡献的员工提供 额外奖励，促进集团长期发展。公司自2018 年开始授出限制性股票期权，截至 2024 年末，累计已授出限制性股票期权 4.0 亿股（占总股份的 3.7%，占总可授 予股权激励的 37%），其中已注销限制性股票期权 2.8 亿股（占总股份的 2.6%， 占已授出股权激励的70%），已失效限制性股票期权1.2亿股（占总股份的1.1%， 占已授出股权激励的 30%）。剩余可授出限制性股票期权 8.1 亿股（占总股份的 7.4%）。

4、业务结构：以房地产开发业务为主，开发收入占比稳定 九成以上，溢利占比稳定八成以上，以商业物业运营业务为 辅，同时进行其他业务拓展

以房地产开发业务为主，开发收入占比稳定九成以上，溢利占比稳定八成以上， 以商业物业运营业务为辅，同时进行其他业务拓展。截至 2024 年，公司“三大 产业群”分别为不动产开发产业群、城市运营产业群和创新业务产业群，其中不 动产开发为公司最核心业务，即房地产开发业务；城市运营主要为购物中心、写 字楼、长租公寓和酒店等商业物业的运营；创新业务方面，公司参与以地产开发 为中心发展上下游产业链的投资拓展，主要包括物业采购及供应链管理、建筑及 规划设计服务和康养养老产业等其他业务。 收入结构上，房地产开发业务（2022 年及以前分类为物业发展）是公司的主要 收入来源，近十年收入占比均值约为 97%，2024 年同比下降 1 PCT 至 94%， 2025H1 为 94%；物业投资收入占比自 2016 年以来逐步上升，从 2016 年的 1% 上升至 2022 年的 3%，2023 年物业投资与其他业务中酒店经营业务部分合并分 类为商业物业运营业务，收入占比达3%，2024年同比上升1 PCT至4%，2025H1 为 4%；其他业务收入占比于 2016 年至 2022 年期间基本稳定于 1%左右，2023 年剔除酒店经营业务后，其他业务收入占比约 2%，2024 年同比基本持平（2%）， 2025H1 为 2%。 溢利5 结构上，房地产开发业务（2022 年及以前分类为物业发展）同样为公司主 要溢利来源，近十年分部溢利占比均值约为 82%，2024 年同比上升 5 PCT 至 86%，2025H1 为 84%；物业投资分部溢利占比于 2016 年至 2022 年期间基本 稳定于 18%左右，2023 年物业投资与其他业务中酒店经营业务部分合并分类为 商业物业运营业务，分部溢利占比达 19%，2024 年同比下降 6 PCT 至 13%，2025H1 为 16%；其他业务溢利占比于 2016 年至 2022 年期间不足 1%，2023 年剔除酒店经营部分后，其他业务溢利占比约 1%，2024 年同比基本持平（1%）， 2025H1 不足 1%。