2026年房地产行业深度报告：核心城市楼市新局·北京篇，改善需求锚定核心，刚需战场卷向五环

市场：整体成交规模稳健，土地供应趋于核心区

1.1、 住宅成交：新房成交继续缩量，二手房成交稳健

2025 年，北京新房成交规模呈现持续下降趋势，总成交 10.4 万套，同比-11.8%， 其中四季度同比-23%；而二手房市场活跃度较高，2025 年二手房成交 19.5 万套，近 两年成交套数均超 19 万套，住宅成交占比超 60%，对新房市场形成明显的分流效应。

月度成交数据来看，2025 年新房端成交高点出现在 2025 年 3 月、6 月和 7 月， 分别对应小阳春和新盘供应高峰期，四季度整体供应较少，成交相对低迷；二手房 成交高点为 3 月、9 月和 12 月，分别对应小阳春、8 月限购放松以及年末置换高峰。 2026 年 1-2 月北京新房成交套数同比-5.0%，二手房成交套数同比-4.2%。

周度成交数据来看，2025 年下半年北京新房成交是过去三年较低水平。2026 年 一季度，北京新入市项目较少，新房成交依旧低位徘徊。二手房表现相对强势，春 节后小阳春趋势显著。

1.2、 库存：新房可售面积下降，二手房挂牌增长

新房：2025 年的北京新房可售库存整体下降，但因成交规模有所下降，去化周 期自年初以来呈上升趋势，截至 2026 年 2 月末，可售面积 885 万方，去化周期约 25.8 个月。 二手房：2025 二季度以来，北京二手房挂牌套数下降，由 2025 年 4 月 29.4 万 套下降至 2026 年 2 月 23.5 万套。我们认为原因是（1）新增挂牌减少，（2）价格跌 破了房东心理预期撤牌，（3）链家房客分离机制下导致的房源撤牌。2025 年以来二 手房去化周期较稳定，截至 2026 年 2 月末去化周期约 14.3 个月。

根据贝壳数据，2026 年以来，北京二手房周均成交套数超 2100 套（剔除春节两 周），春节后带看量和成交量均超过节前，成交量连续三周增长，小阳春特征显著。

1.3、 土地：宅地供应减量提质，核心区优质地块供应加大

宅地供应整体趋势是减量提质，核心区优质地块供应力度加大。2025 年北京累 计成交 61 宗宅地，累计成交建面 359 万方，同比-21%；其中海淀共出让 7 宗住宅用 地，累计成交金额超 448 亿元。在取消地价上限、核心区优质地块竞争激烈的情况 下，土拍成交楼板价也明显提升，达 3.98 万元/平。

1.4、 价格：新房价格降幅收窄，二手房延续以价换量

根据统计局数据，2026年2月，北京新房价格指数较2023年9月峰值回落8.2%， 回落至 2021 年的水平，二手房较 2023 年 4 月的峰值回落 16.3%，回落到了 2016 年 的水平，但 2 月新房和二手房价格环比分别提升了 0.2%、0.3%，止跌趋势初显。根 据冰山挂牌价格指数，2026 年 3 月中旬北京二手房价格同比跌幅达 14.9%，但 1 月 以来跌幅有所趋缓。

1.5、 项目：2026 年一季度开盘项目较少，小面积刚需产品去化快

2025 年北京新房前十项目的销售额占比 23%，9 个项目为当年入市新盘，累计 去化率 65%。热销项目集中于海淀、朝阳、丰台核心区，其中海淀 5 个，朝阳和丰 台各 2 个，海淀区的热度和购买力较强。产品方面，热销项目基本精准满足改善型 客户需求，大面积、高舒适度的户型成为标配。

开盘热度上，2025 年上半年热度高于下半年，推货也集中在上半年以及 9-10 月， 11 月新房首开去化率有所下降，12 月新推长安华曦府·金安和北京润园，整体去化 率实现翘尾。2026 年一季度，北京基本无新房首次开盘，整体以续销项目为主。

据中指数据库统计，2025 年北京新房首开去化率达 80%及以上的项目有 14 个， 分散在各区，其中海淀区项目最多；上半年高热度项目数量占比超过 7 成，一季度 的占比过半。我们认为高热度新房主要有两类：一是区位、配套以及产品力都非常 优秀的改善项目（基本都在海淀和朝阳）、二是郊区地铁高性价比刚需盘，例如昌平、 通州、门头沟等区域的地铁盘。

产品趋势上，在建筑新规加持下，新房可以通过阳台、设备平台等方式赠送面 积，得房率普遍提升，外围区域刚需盘内卷加剧，功能性与总价是核心，灵活户型 更受欢迎，刚需项目户型有缩小趋势。例如通州招商朝棠揽阅 69 平三居户型，得房 率超 90%，2025 年 7 月开盘至 3 月下旬项目整体网签去化套数达 675 套。此后 2025 年底开盘的昌平龙湖凌云颂、门头沟电建华曦府金安也推出了 80 平以内的产品，至 2026 年三月下旬整体网签去化套数分别为 50 套和 200 套。 2026 年即将入市的三个刚需盘均设置了 80 平以内的刚需户型。通州九棵树中 海·玖树满和，起步建面 75 平小三居，套数占比 27%，加赠送后实际得房率超 92%； 昌平歇甲国贤府 PARK，起步建面 77 平三居，北面设备平台+挑空平台全赠送；未 来城星寰时代，起步建面 78 平全边户三居，采光问题得到解决，空间感进一步放大。

政策：全年两次限购放松，畅通置换链条

政策面上，1 月和 5 月，北京两次下调公积金贷款利率，8 月和 12 月两次限购 调整，其中 8 月是符合条件家庭五环外购房不限套数，12 月下调非京籍家庭购房社保年限由三年降至两年，同时房贷利率不限首二套住房，调整前北京地区商贷首套 房贷利率为 3.05%，购买五环内二套房商贷利率为 3.45%，五环外二套房贷为 3.25%， 相当于对二套房的贷款有 20-40BPs 的降息。总体限购政策是有两次调整，通过降低 门槛、支持特定需求、降低购房成本三重手段实施，预计能够释放一些增量需求。