2026年房地产行业高质量发展跟踪系列之一：房地产市场筑底企稳了吗？

行业观察：一线城市初现筑底迹象

（一）成交：上海楼市热度不减，区域分化是长期趋势

1.上海楼市热度不减

2005 年以来，上海的城镇常住人口占比维持在 89%左右的水平，2020 年以来城镇人口维持在 2200 万人左右的水平。城镇化水平和城镇常住人口的发展相对稳定。在成熟市场中，二手房市场发 展相对较高，并已成为上海住宅成交的重要组成部分。2025 年，上海二手住宅成交 1860 万方，已 占上海住宅总成交面积的 60.30%，2016 年后首次突破 6 成。

从成交规模看，2026 年 1-2 月，上海二手住宅成交 249.8 万方，占上海住宅总成交面积的 69.62%， 从绝对规模看，二手住宅成交规模已超过 2024 年同期水平，并且较 2025 年同期仅降低 3.37%。考 虑到 2026 年 2 月末出台“沪七条”放松政策，对 2 月楼市影响有限，我们认为 3 月表现值得期待。

从成交结构看，二 手住宅单 套成交面积下降， 表明小户 型成交占比提高。2025 年 10 月以来， 上海二手住宅成交的套均面积为 83 平米/套左右，较此前明显下降。2024 年 4 月-2025 年 8 月，上 海二手住宅的成交套均面积区间为（84，89）平米内，整体成交平均面积较当前市场高。从成交均 价看，2025 年 10 月-2026 年 1 月，上海二手住宅成交均价低于 4 万元/平米，表明相对低价位小户 型的房屋成交占比或相对提升。

上海二手住宅实际成交均价较挂牌均价的跌幅在收窄。2025 年 2 月至今，上海二手住宅挂牌均 价逐月下行。2025 年 4 月-2025 年 11 月，上海二手住宅成交均价较挂牌均价的降幅逐月扩大，2025 年 11 达到 18.87%。2025 年 12 月-2026 年 2 月，该降幅在逐渐收窄。尽管挂牌均价在持续下降， 但成交均价从 2025 年 12 月-2026 年 2 月逐月提高，并且成交均价较挂牌均价的降幅逐月收窄。

二手房价格环比修 复、租 赁价 格降幅收窄。从房价指数看，2026 年 2 月，上海二手住宅销售价 格指数实现环比提升。以上月=100，2026 年 2 月该指数为 100.2，是 2025 年 5 月以来首次指数超 过 100，即首次实现二手住宅销售价格指数环比提升。从租金表现看，2025 年 12 月-2026 年 2 月， 租赁价格环比降幅逐渐收窄，2026 年 2 月该降幅为 0.23%。

租金收益率已连续高出 10 年 期国债收益率 。根据中原地产数据，上海整体的租金回报率于 2025 年 12 月达到 2.01%，是 2016 年 1 月后首次突破 2%，2026 年 1-2 月租金回报率维持在 1.95%以 上。从收益率的相对表现看，2025 年 4 月以来上海二手住宅租金收益率即持续高于 10 年期国债收 益率，并且收益率差额逐渐稳定在 0.14pct 以上。

在上海租金下行压力逐渐收窄，二手住宅成交价格逐渐修复的背景下，上海二手住宅的租金回 报率下行压力降低。由于租金表现与居民收入和宏观经济表现密切相关，在目前的背景下，我们认 为整体租金回报率有望保持平稳。

2.区域分化是长期趋势

部分核心城市初现二手住宅价格环比上行的迹象。2026 年 2 月北京、上海二手住宅价格指数环 比修复，深圳、广州、杭州、成都出现降幅收窄的迹象，但尚未出现环比价格上行的趋势。租金价 格指数上，2026 年 2 月广州出现环比上涨，深圳环比止跌，上海、北京、杭州、成都环比跌幅均显 著收窄。

城市间分化 显著，部 分核心 城市新房库 存去化周 期较短 ，其他城市 新房去化 依然承 压。一线城 市中，上海的去化周期较低，2025 年全年维持在 10 个月以内的去化周期，库存压力较小；北京和 广州的新房去化周期基本在 32 个月以内；深圳的去化压力相对较高。华东区域的杭州新房去化压力 相对较小，南京、苏州、厦门、宁波、福州、济南、合肥的新房去化周期维持在 36 个月以内；青岛、 无锡、温州等地的新房去化周期在 2025 年末逐渐扩大，三个城市在 2026 年 2 月的去化周期普遍高 于 40 个月，去化承压。

其他区域的表现差异较大，西南、华中、华南等区域的部分主要城市去化压力相对较低，如重 庆、武汉、南昌的新房去化周期基本维持在 18 个月以内，成都、贵阳、长沙、南宁等城市维持在 36 个月以内。华北、东北城市间差异较大，天津、石家庄的去化周期在 20 个月以内；长春的去化周期 在逐渐缩短，2026 年 2 月去化周期不足 15 个月，沈阳去化周期维持在 30 个月。西北的去化压力 相对较大，除西安去化周期在 28 个月以内，兰州、西宁的去化周期均在 30 个月以上，2026 年 2 月 兰州的去化周期在 48 个月以上。

根据我们此前的测算，我国楼市至 2050 年的长期需求中枢有望在 8.75 亿方以上，其中刚性需 求、改善型需求、更新需求分别为 1.689 亿方、6.185 亿方、0.878 亿方，分别占总需求中枢的 19.30%、 70.67%、10.03%。从全国整体看，随着人口增长乏力、城镇化率提升速率变缓，改善性需求或成为 总需求的中流砥柱。

区域间人口 吸纳能力 差异较 大，致使城 市间住房 需求表 现分化。居民住房需求主要来自城镇人 口增长带来的刚性住房需求、住房品质提升产生的改善型需求、拆改刺激的更新需求。各区域城市 受城市建设、产业配套等因素影响，逐渐呈现出城市差异发展的趋势，对人口的吸纳能力差异明显。 因此人口吸纳能力有限区域未来或以改善性住房需求为主，即区域内人口因提高人均住房面积、改 善居住环境等释放的改善性住房需求；人口吸纳能力相对较强的区域未来的楼市需求或主要由刚性 需求和改善性需求共同构成，楼市相对活跃。

（二）政策：城市政策频出，支持力度加大

2025 年末中央经济工作会议中提到“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”， 2026 年 1 月以来，各地陆续出台适宜当地的支持政策，因城施策支持楼市发展。一线城市中，上海 率先于 2026 年 2 月先后出台试点收购二手房、“沪七条”政策，从库存、需求、公积金等多维度支 持楼市稳定发展。二线城市中，南京落地房贷贴息政策。其他核心城市中，杭州、成都等地同样陆 续出台公积金放松政策降低居民购房成本。 2026 年 3 月，南京市发布《关于稳定房地产市场的政策措施》，其中明确提出“卖旧买新”的 购房人给予贷款总金额 1%的贴息补助，全市贴息总资金限额 1 亿元，采取“先申领先得”的机制 此次贴息政策补贴范围为置换购房居民，补贴规模为 1 亿元，补贴领取时间截止 2029 年 12 月 31 日，补贴时间为 2026 年 3 月 20 日-2026 年 12 月 31 日期间，旧房完成挂牌且新房完成合同网签， 并且 2027 年 3 月 31 日前，所购新房完成合同网签备案和抵押登记。若居民新购房屋总价为 350 万 元，按照最低首付比例 15%，即最高可贷款 297.5 万元（不考虑其他补贴政策）。按照 1%的贴息 比例，即可补贴 2.975 万元。

（三）土地：土拍热度修复，高能级溢价提高

土地市场热度通常紧跟楼市表现。住宅市场的热度会直接影响房企参与土拍的积极性，若住宅 市场相对较冷，楼市成交量较低或成交价格下行，房企的土拍参与意愿相对较低，相应的土拍溢价 率逐渐降低，土拍的流拍率提高；若住宅市场相对较暖，楼市成交量回暖或成交价格表现坚挺，房 企的土拍参与意愿提升，相应的土拍溢价率提高，土拍的流拍率降低。

一线城市土拍热度率先回暖。我们观察到全国百城中，一线城市土拍溢价率率先提高，2026 年 2 月住宅用地土拍溢价率达到 19.21%，二线城市自 2025 年 12 月住宅类土拍溢价率逐渐提高，2026 年 2 月稳步提高至 5.86%，三线城市在近 3 个月内维持在 1.5%以内。 一线城市土拍参与度高，二线城市热度逐渐修复。我们观察到 2023 年 10 月以来一线城市的住 宅用地流拍率持续为 0，表明房企持续认可一线城市的土地价值。二线城市自 2025 年 12 月以来， 连续 3 个月住宅类用地流拍率为 0。土拍参与度与各地所供的住宅地块本身的区位、容积率等因素关联度较高，二线城市流拍率降低间接表明各地推地质量提高，同时表明房企对相应地块信心抬升。 三线城市依然存在流拍现象，目前各能级城市依然呈现高能级城市与低能级城市土拍热度显著分化 的态势，与我们上文所提的区域间分化基本一致。

高能级城市土拍占比扩大。尽管核心城市更具土拍吸引力，但核心城市数量有限，导致供应地 块规模相对少于低能级城市，因此从土拍占比看，低能级城市占比依然较高。截至 2026 年 2 月， 全国百城住宅类用地中，一、二线城市土拍建面占比提高至 35.26%。随着楼市成交逐渐企稳，核心 城市的土拍占比有望进一步提高。

编辑：火腿肠