2026年华润置地十五五定调：强化运营能力，提升资产质量

业绩小幅超预期，经营利润贡献超 5 成

华润置地25年全年营收2814.4亿元，同比+0.9%，毛利润597.4亿元，同比-1%， 归母净利润254.2亿元，同比-0.6%，核心净利润224.8亿元，同比-11.6%，全年预 计分红83.1亿元，分红率37.0%（相对核心），股息率4.7%（相对于年均市值）。

公司业务构成有三部分： 第一，开发销售业务：25年结算金额2381.6亿元，同比持平，结算毛利率15.5%， 同比回落1.3pct，核心净利润108.3亿元，同比-28%，开发核心净利率4.5%，同比 回落1.8pct； 第二，经营性不动产收租业务：25年收入254.4亿元，同比+9.2%，毛利率71.8%， 同比上升1.8pct，核心净利润98.7亿元，同比+15%，收租核心净利率38.8%，同比 上升2.1pct； 第三，轻资产管理收费业务：25年收入178.3亿元，同比-3%，毛利率25.6%， 同比上升2.8pct，核心净利润17.8亿元，同比持平，收费核心净利率10.0%，同比上 升0.3pct。 公司25年非开发业务（收租+收费）收入占比15%，占比仅上升0.4pct，核心净 利润的贡献达到117亿元，占比51.8%，较24年上升11.1%，未来占比将进一步提升， 业务结构的调整叠加非开发业务利润率的回升，公司整体利润率水平保持相对平稳， 25年综合毛利率21.2%，回落0.4pct，核心净利润率8.0%，同比回落1.1pct。

购物中心25年零售额同店增长12%，租售比11.5%

经营性不动产收租业务分为三部分。三类业态中，购物中心收入占比86%，毛 利润占比92%，是公司优质核心资产。 第一，购物中心25年收入219亿元，同比+13.3%，25年零售额2392亿元，同比 +22.4%（重奢+18.3%、非重奢+24.9%），同店同比+12.0%，租售比11.5%，较24 年回落0.7pct，购物中心毛利率77.0%，较24年提升1pct。 第二，写字楼25年收入16.8亿元，同比-10.8%，毛利率70%，较24年回落2.4pct。 第三，酒店25年收入18.5亿元，同比-10.5%，毛利率1.4%，持平24年。

销售稳居行业前三，核心 20 城贡献 86%

（一）销售稳居行业前三，26 年可售资源充足

25年全年公司实现销售金额2336亿元，同比-10.5%，销售面积923万方，同比 -18.6%，销售均价2.5万元/平，同比+10%。根据克而瑞销售排行榜，公司已连续两 年排名行业前3，行业地位稳固。

根据25年拿地和销售节奏，预计公司26年可售资源4500亿元，假设去化率提升 2pct至49%的情况下，预计26年销售金额2219亿元，同比-5%，如果核心城市新房 市场景气度企稳，叠加公司货量结构优化，26年销售规模有望维持平稳。

（二）华润 25 年核心 20 城销售占比 86%，TOP3 城市数量有 11 个

根据克尔瑞，我们统计了主流房企在20个城市25年的销售表现。 华润置地25年在20城市销售金额占比86%。其中，上海523亿元+北京301亿元+ 深圳251亿元+广州140亿元+成都123亿元+东莞125亿元+武汉111亿元，公司在重点 20城市销售金额2019亿元，占比达到86%。 此外，从排名表现来看，华润25年在20城中排名进入当地TOP3的城市有11个， 比24年上升3个，排名主流房企第一。

25 年权益补货力度 8 成，核心城市市占率提升

（一）25 年权益补货力度 8 成，持续聚焦

根据年报，25年公司拿地金额917亿元，同比+18%，权益拿地金额674亿元， 同比+28%，拿地权益比73%，比24年提升了6pct。 从拿地力度来看，全口径拿地金额/销售金额为39%，较24年提升10pct，公司 25年全口径拿地货值1706亿元，权益拿地货值1253亿元，权益销售金额为1593亿 元，权益补货力度为79%，补货力度较24年提升了26pct。

25年聚焦核心板块。公司25年拿地城市结构整体变化不大，一线城市占比66% （同比-1pct），二线占比29%（同比+2pct），三四线5%（同比-1pct），但25年拿 地均价2.7万元/平米，较24年提升37%，表明公司在核心城市内部的地块区位提升， 包括了后滩+庆余里244亿地块，以及北京海淀区的部分项目，公司充分发挥资源优 势，项目质量进一步改善。

（二）重点 15 城 25 年拿地市占率 9.8%，销售市占率 7.7%

我们选择了华润自身重点布局的15个城市。公司21-25年在15城市的平均销售 市占率分别为3.4%、5.0%、5.8%、6.3%、7.7%，逐年提升，拿地市占率21-25年 分别为4.5%、7.5%、10.5%、7.0%、9.8%，拿地比销售市占率平均高2个百分点，公司在重点城市销售市占率仍有提升空间。 15城市内部又可以划分为6个核心城市（北上广深杭成）和9个重点二线城市， 其中6个核心城市是公司布局重点，拿地力度21-25年分别为51%、65%、68%、44%、 51%，21-25年平均值为56%，9个重点城市21-25年拿地力度分别为70%、53%、58%、 11%、26%，24-25年重点9城的投资力度下降较为明显。24-25年公司保持50%以上 拿地力度的城市有5个：北京、上海、深圳、杭州、大连。