2026年房地产行业专题研究：我国房价正迎来二阶导转正

2026 年房价有望走向二阶导转正

2021 年以来，除了部分政策窗口期，我国房价整体呈现一阶导持续下跌状态。据统计局数 据，70 大中城市二手住宅价格指数 2022、2023、2024、2025 年分别累计下跌 3.9%、4.1%、 8.0%、6.1%，其中 2024-2025 年为跌幅最大的两年。2025 年房价跌幅虽然较 2024 年有 所收窄，但 2025 年下半年以北京上海为代表的一线城市跌幅大于全国，也大于其历年水平。 这也再次使得市场对于我国房地产市场企稳时点仍有疑虑。

2026 年开年，房地产市场改善迹象好于往年

但从 2026 年开年以来，我们观察到房地产市场诸多指标出现改善，我们在报告《今年“小 阳春”与往年有何不同？》（2026 年 3 月 24 日）中已有所总结。结合一季度数据逐渐出炉， 我们可以看到 2026 年以来，房地产市场呈现以下几点积极特征：

1、二手房成交量自发修复，好于过去 2 年

春节后重点城市二手房网签面积持续增长。22 个重点城市二手房 3 月网签面积同比-7%，较 1-2 月同比-32%有所改善，年初至今网签面积同比-6%。春节对齐来看，节后至今 22 城二手 房网签面积同比+8%，一线、二线、三线分别+16%、+3%、持平。我们跟踪的重点城市实时 成交热度来到 2023 年以来高位。从月度成交对比来看，2026 年 26 城 1-3 月成交量显著高 于2024、2025年同期水平，同比增长8.8%。其中一线、二线城市的同比增速分别是7.7%/9.0%。

2、挂牌量持续上行阶段告一段落，节后上行速度慢于往年

我国 20 个重点城市挂牌量自 2025 年初起持续上行，9 月达阶段性峰值后逐步回落。春节 后挂牌量呈现季节性回升，但回升速度慢于历年，且在节后第 4 周转而下降。截至 3 月末， 20 城二手房挂牌量同比增长 0.5%，较 25 年 12 月末减少 3.0%。和 25 年末相比，北京、 上海、深圳、广州分别-6.7%/-6.8%/+0.2%/-3.1%，即今年以来，一线城市挂牌量整体下降， 北京和上海的降幅最为显著，凸显核心城市二手房抛压有所减弱。

3、房价呈现结构性改善特征，一季度二手房议价率有所收窄

虽然 2026 年以来二手房供需都有所改善，但房价依然面临压力。统计局数据显示 70 大中 城市二手住宅价格指数 1 月、2 月环比分别下跌 0.5%、0.4%。截至 3 月末，84 城冰山指 数较 25 年 12 月跌幅为 1.5%，其中 3 月环比跌幅为 0.6%，显示市场价格仍然呈现以价换 量的态势。 但其中结构性改善已经有所体现。一线、二线、三四线城市今年一季度累计跌幅为 0.4%/1.5%/1.6% ， 一线城市房价更具韧性。 北 京 、 深 圳 、 广 州 环 比 跌 幅 分 别 为 0.3%/0.4%/0.4%，优于全国，而上海在新政加持下，年初以来房价累计同比涨幅达 0.6%。 此外，根据贝壳的数据，1Q26 北京、上海、深圳二手房议价率较 4Q25 的高点收窄 0.3/1.7/0.7pct，印证市场情绪的边际好转。

今年房地产市场呈现自发性复苏特征

我们认为今年一季度房地产市场呈现的积极复苏不是一个简单的季节性现象，而是房价深 度调整后，购房门槛进入刚需“甜蜜区”、低总价房屋“租金月供比”进入“平衡区”、高 能级城市房价进入成交“密集区”等多元共振后产生的自发性结果。

1、市场对于政策预期开始趋于稳定

历年春节后房地产市场出现量价改善的“小阳春”其实并不罕见，其背后有季节性特征， 且往年“小阳春”往往伴随着政策释放，如 2025 年小阳春伴随着 2024 年 9.24“止跌回稳” 框架以及重点城市政策释放，2024 年小阳春背后是 2023 年 7.24“房地产市场供求关系发 生重大变化”表述以及各地的限制性政策退出。

但今年“小阳春”有所不同，除了北京、上海等一线城市有一定量级的政策出台，大部分 城市已经经历较长的政策空窗期。而在这样的背景下，我们看到除了上海等城市之外，珠 海、徐州、无锡、南通等二三线城市成交量也出现了明显改善。我们认为，政策预期淡化 其实也是一种预期稳定的表现，购房人会更加基于自身需求来“该出手时就出手”，而不是 等待下一个更优惠的政策窗口。因此，今年“小阳春”成交量是更多建立在自发的购买力 之上，相较往年更加“健康”。

2、房价快速调整后购房门槛持续降低，进入刚需“甜蜜区”

近年的房价深度调整使得购房门槛逐步下移，北上广深中挂牌房源中 300 万以下总价的房 源占比达到 37%、41%、70%和 32%，使得有真正需求的刚需开始入场，这表现为市场中 低总价段的住房成交占比持续上升。据冰山、中原地产等机构统计，3 月北京、上海、深圳 300 万元以下二手房成交量分别占同期二手房总量的 66.3%、71.1%和 31.5%，较去年同期 提升 19.1、7.1 和 9.7pct。

3、低总价房屋“月供租金差”进入“平衡区”，驱动刚需“租转购”及部分稳健投资型需求入场

由于房价调整叠加租金相对稳定，我们观察到“租金月供差”的收缩可能也是驱动部分租赁 需求转向购房需求的一个重要因素。根据冰山指数和中原地产的数据，2021 下半年以来一线 城市房价/租金跌幅分别为 33%/12%，租金跌幅小于房价，为“租金月供差”的收敛提供了基础。

据我们测算，近年来一线城市部分低总价房屋的“租金月供差”开始持续收敛，部分小区开始 出现租金超过月供的情况。这些小区有一些共同的特征：1、处于城市外围；2、面积段较 小（70 平米以下）。我们整理了上海和深圳成交较为活跃的低总价样本小区数据，测算发现 （按照 70 平米户型、40%首付比例、对应时期公积金贷款利率、30 年贷款周期等测算）， 近年这些小区的“租金月供差”明显收敛：上海样本小区的“租金月供差”从 2021 年的-2700 元/月左右回落至今年的-500 元/月左右，深圳样本小区“租金月供差”从 2025 年初的-1400 元/月左右回落至今年的-600 元/月左右。随着租房家庭发现家庭月供与租金差距逐步收敛， 有望驱动租房者转向购房（租房不合算）。

与此同时，我们观察到部分城市的部分低总价房屋租售比较为可观，部分已经达到 2%-3% 以上，高于国债利率，也会吸引部分稳健型投资需求入市。

4、核心一二线城市已经触及成交“密集区”，或驱动房屋挂牌价跌速和挂牌量增速放缓

我们曾在《寻找房价之锚——二手房系列研究》（2024.8.20）中提出“成交密集区”理论：对 于一个城市而言，住宅成交密集区的价格水平，有望成为城市居民重要的“心理支撑位”； 当房价调整到这一位置，出于“损失厌恶”心理，业主倾向于不再出售，以避免确认损失。 截至目前，我们可以看到北京、上海、深圳、成都等核心一二线城市房价跌回 2016 年或以 前，正处在“成交密集区”范围之内，未来可能驱动挂牌价下跌速度放缓和挂牌量增速放缓。

我们预计 2026 年开始全国房价将走向二阶导转正

基于以上的观察，我们认为我国房地产市场正在平稳、有序地走向企稳的路上。考虑到当 前市场库存、收入预期、利率环境乃至国际局势等变化，我们认为房价全面企稳还需要一 定时间，但今年房价跌幅逐步收窄——即二阶导走向转正，或已经可以预期。

编辑：火腿肠