2026年房地产行业地产拐点系列研究一：主导本轮地产拐点，却被市场忽略的三因素

因素一：决定实际房贷利率的为公积金利率而非宏 观利率

1.1 公积金有待盘活，两会再提公积金制度改革，政策出台频次提升

大量资金长期沉淀在公积金账户中，有待政策优化。截至 2024 年末，我国公积 金缴存余额 10.9 万亿元，同比+8.6%，再创新高。2024 全年公积金缴存金额 3.6 万亿元，同比+4.7%；公积金个贷发放金额 1.3 万亿元，同比-11.4%。公积金 池子的流入持续大于流出，资金沉淀越来越多，有待通过制度改革激活万亿级“沉 睡”资金，助力房地产止跌回稳。

2024 年我国公积金人均缴存金额 20601 元，同比+3.6%，以此计算家庭双方工 作十年累计缴存金额将超过 41 万元，贷款额度通常是账户余额的若干倍，足以 覆盖大多数房产价格。2024 年我国公积金实缴职工数量 1.76 亿人，覆盖城镇就 业人口的比例约 37%。公积金覆盖人群广、贷款额度充裕，若能转化为实际购房 能力，将对楼市有明显助力。

时隔十一年两会再提公积金改革，2026 年或是公积金政策的关键一年。2026 年 政府工作报告提出“深化住房公积金制度改革”，这是自 2015 年的十一年后，政 府工作报告再度提出公积金制度改革。在中央层面的重视及积极定调下，无论从 政策空间还是资金空间看，2026 年都或将是公积金制度深化改革的“关键一年”。 若超 10 万亿元的存量公积金能够被激活，对于助力楼市止跌回稳将有重大意义。

近年来优化住房公积金政策已成为各地支持楼市止跌回稳的重要政策支撑。根据 中指研究院，2025 年全国各地出台房地产政策超 630 条，其中调整优化公积金政策约 280 条。2026 年以来，各地累计出台政策约 160 条，其中公积金政策超 60 条，优化频次在各类政策中均居首位。

1.2 当前各地公积金政策主攻三大方向，后续仍有降息空间

近年来优化住房公积金政策已成为各地支持房地产健康发展的重要抓手。各地在 调整公积金政策时，从政策方向上看，主要从贷款端、提取端、缴存端三大方面 进行发力，政策的精细度、普惠性进一步加强。 1、贷款端：提高贷款额度，针对特定人群上浮额度或优化套数认定，降低置业门 槛及月供压力。主要包括大幅上调最高贷款额度，如上海家庭贷款额度上限由 160 万元提高至 240 万元，杭州市区家庭公积金贷款额由 130 万元提高至 180 万元， 降低购房者置业成本，促进住房需求释放。放宽商转公办理条件，如广州为首个 支持“商转公”的一线城市，明确了开展“商转公”的条件，当住房公积金个人住房 贷款率低于 75%时启动商转公贷款。 2、提取端：优化、扩宽公积金提取使用范围，提高公积金使用效率。主要包括支 付购房首付款、扩宽提取使用用途至住房相关消费（物业费、购房契税、装修、 车位、老旧小区改造等）。优化租房提取，上调租房提取额度。 3、缴存端：扩大公积金保障人群范围，提高公积金普惠性。主要包括放宽灵活就 业人员缴存门槛，提供缴存补贴，调整缴存基数下限，优化异地职工缴存提取（诸 如深圳等大湾区 6 市签署协议，实现“钱随人走，服务共享”）。

公积金贷款利率仍有下降空间，关注 5 月降息情况。截至 2025 年末，个人住房 商贷平均利率为 3.06%，个人住房公积金贷款利率（5 年以上）为 2.60%，两者 利差为 46bp，处于近十年最低的水平，即商贷利率持续下降，而公积金贷款利率 降幅有限，两者逐渐趋近，因此后续公积金贷款利率或将进一步下降。时间节点 上，2024-2025 年公积金贷款利率下调的时间点都在 5 月，后续需关注今年 5 月公积金降息的情况。

1.3 当前一二线城市的公积金额度普遍占房屋贷款 50%以上

我们认为决定当前房贷利率的是公积金利率，而非市场更关注的宏观利率，因为 当前主要一二线城市的公积金贷款额度普遍能够达到总贷款的 50%以上。 公积金贷款实现定向降息效果，能够降低实际贷款利率，进一步缩小房贷利率与 租金回报率之差。通过构建“公积金贷款额度/购房所需贷款额”这一指标，我们 发现在 20%首付比例、家庭双方一起贷款、首套房的情况下，当前主要一二线城 市的公积金贷款额度普遍能够达到总贷款的 50%以上，甚至有超过 100%。在此 情景下，如果只关注宏观利率，现行的商贷利率是 3.06%，相对较高。但考虑公 积金因素后，当前五年期以上公积金贷款利率是 2.6%，若公积金覆盖 50%的贷 款，剩下 50%是商贷，则综合房贷利率降至 2.83%；若公积金覆盖 100%的贷 款，则综合房贷利率降至 2.6%。 假设条件如下： 公积金贷款额度（分子端）：1、家庭双方贷款；2、首套房（部分城市首套二套的 额度相差不大、认房不认贷）；3、只考虑基准额度，不考虑补充公积金、多孩、 赡养老人、人群类型、房屋类型、因区施策等各类上浮公积金贷款额度的政策； 4、不考虑公积金作首付。

购房贷款额（分母端）：1、即假设首付比例 20%，按揭比例 80%；2、房价取中 指院的各城二手房总价平均值。即购房所需贷款额=二手房总价平均值*80%。 对于一线城市，截至 2026 年 3 月末，北京、上海、广州、深圳的家庭首套房公 积金贷款基准额度分别为 120、200、160、154 万元，基本能够覆盖大量低总价 段房产的价值。北京、上海、广州、深圳的公积金贷款额度/购房所需贷款额分别 为 45%、73%、111%、56%。

对于 6 个经济总量较大的强二线城市，截至 2026 年 3 月末，成都、杭州、南京、 苏州、武汉、重庆的家庭首套房公积金贷款基准额度分别为 120、130、100、 150、150、120 万元。我们发现部分城市过去几年房价筑底压力较大，同时持续 落地公积金新政，公积金贷款额度已经明显大于房屋总价。成都、杭州、南京、 苏州、武汉、重庆的公积金贷款额度/购房所需贷款额分别为 121%、64%、84%、 106%、195%、167%。

对于 6 个普通的二线城市，截至 2026 年 3 月末，郑州、长沙、无锡、青岛、济 南、福州的家庭首套房公积金贷款基准额度分别为 130、80、150、100、100、 100 万元。郑州、长沙、无锡、青岛、济南、福州的公积金贷款额度/购房所需贷 款额分别为 195%、109%、147%、108%、101%、85%。

因素二：核心城市上海正先行企稳，有望传导至更 多城市

2.1 核心城市正在企稳——上海成交量升，挂牌量降，库存周期健康

2026 年 3 月，上海二手房成交 31215 套，同比+6.3%，一举创下 2021 年 3 月 以来近 5 年的最高纪录。 更值得注意的是，在没有增量政策支持的背景下，2025 年 11 月至 2026 年 1 月 上海二手房成交套数连续 3 个月超 2.2 万套，稳居荣枯线（2 万套）上方，2026 年 3 月更是一举站上活跃线（3 万套）。在一定程度上释放了“市场触底，自发企 稳”的积极信号。

我们再次强调本轮地产周期的核心症结源于库存高企后，边际定价带动大市走弱。 但这轮不一样，挂牌量持续下降，自发成交需求旺盛，价格正在自发企稳。 正如我们在今年1月发布报告《现实不弱，预期增强，逢低布局》中提到的：2025Q4 以来二手房挂牌量持续下降，开始释放供需关系逐步走向平衡的积极信号。 过去几年多轮地产政策效果持续性不佳，我们认为本质上在于少数多方弱于多数 空方。具体表现为：政策落地后，许多人将政策利好视为出货机会，出政策后挂 牌量持续上升，二手房越卖越多，政策释放的需求量仍不及卖方抛盘的供给量， 导致房价再度转向下行。 当前二手房挂牌量的下降除了前文所述的二手房成交活跃，消化部分库存外；另 有相当一部分来自于卖方的主动撤牌，主因是过去几年房价的筑底已消化了相当 程度的泡沫，部分房源已击穿卖方心理价位的底线或造成账面浮亏，除非存在现 金流压力，否则卖方可能转而将房源作为稳定创造现金流的收租资产。 截至 2026 年 4 月初，上海二手房挂牌量降至 8.7 万套（贝壳口径），较最高峰下 降 3.3 万套，降幅 28%，去化周期下降至 4 个月，库存周期健康。这也就是今年 小阳春与过往几轮政策出台或小阳春表现不同的关键，挂牌量持续下降或意味着 社会库存自然见底，在当前成交规模的加持下，市场正在新的价格平台上重新寻 找平衡。

2.2 核心城市正在企稳——上海低总价段的房价触底反弹，自下而上 传导企稳

首先我们定义：总价段在 50-500 万元区间的房子为低总价段，总价段在 500- 3000 万元区间的房子为中高总价段。 低总价段的房价已触底反弹。根据冰山指数，截至 2026 年 3 月末，上海 50-100 万、100-200 万、200-300 万、300-500 万的低总价段价格分别为 12414、 25842、36338、44745元/平，近 1个月涨跌幅+1.0%、+1.2%、+1.1%、+0.1%； 近 3 个月涨跌幅+2.7%、+2.2%、+1.9%、+0.6%；近 6 个月涨跌幅-1.6%、 -2.1%、-2.6%、-3.8%。 中高总价段的房价已降幅收窄或筑底企稳。上海 500-700 万、700-1000 万、 1000-1500万、1500-3000万的中高总价段价格分别为56907、68154、80854、 92364 元/平，近 1 个月涨跌幅-0.4%、-0.4%、-0.8%、-0.1%；近 3 个月涨 跌幅-0.2%、-0.9%、+0.2%、-1.1%；近 6 个月涨跌幅-4.7%、-4.5%、- 4.0%、-3.6%。

从环比数据来看，2025 年 12 月以来，低总价段的房价环比降幅逐步收敛，并从 2026 年 1 月中下旬开始，房价环比由跌转涨。中高总价段的房价环比降幅同样 从 2025 年 12 月开始收敛，并在今年 1-2 月出现部分结构性企稳，当前部分价 段虽环比再度转负，但相较去年，降幅仍大幅收窄，处于底部震荡状态。

编辑：火腿肠