2026年太古地产港股公司首次覆盖报告：高端商业地产加速落子，千亿投资计划蓄势腾飞

创立发展五十余年，塑造商业地产标杆

1.1、 起步于香港，拓展全球，专注发展商业地产

太古地产有限公司是中国香港及内地领先的综合项目发展商、业主、运营商， 公司于 1972 年在中国香港成立，2012 年在香港联合交易所主板上市。业务布局涵盖中国香港、中国内地、东南亚及美国，经营业态包括住宅、 购物中心、写字楼、酒店及公寓等。公司尤其专注发展高端商业地产开发及运营， 善于打造审美前瞻、历久弥新、品质领先的购物广场和写字楼。

太古地产主品牌由一系列各具特色且声誉卓著的子品牌及业务组成。每个子品 牌在保持其独特调性的同时，亦秉持太古地产坚持创新、着眼长远及关注细节的核 心理念。

1.2、 母公司太古股份实力强劲，股权结构集中

母公司太古股份业务遍布大中华区、东南亚及美国，核心业务包括地产、航空、 饮料、零售贸易和医疗保健等，是太古地产的直接控制方，截至 2025 年拥有表决权 股份达 83.3%。太古集团通过控股太古股份，成为太古地产的最终实益拥有人和实际 控制人。该集团由施氏等家族通过信托架构长期持有，确保了太古系公司治理的稳 定性和连续性，有利于集团层面的资源统一调配和战略长期稳定。

1.3、 物业投资为核心主业，资产经营稳中向好

公司 2025 年实现收入 160.4 亿港元，同比增长 11.2%。2019 年以来物业投资租 金收入占比均达到 80%及以上，是公司收入及利润的主要来源，其中 2025 年租金收 入占比达 81%。投资物业业态上，公司近年来零售租金收入占比逐年提升，2025 年 零售租金收入占总租金收入比例 55.3%。

1.4、 投资物业体量较大，长期持有运营

从投资物业布局来看，公司聚焦中国香港和内地高能级城市的核心地段资产， 长期持有运营，涵盖办公楼、零售物业及高端住宅。

截至 2025 年末，公司零售和写字楼物业已建成总面积达 2559 万平方呎（约 238 万平方米），其中香港写字楼、香港零售、内地写字楼、内地零售物业面积占比分别 为 39%、12%、16%、32%。公司物业投资租金收入整体保持增长趋势，2025 年实现 收入 130.1 亿港元，同比下降 3.3%，主要受写字楼租金收入下降影响，其中中国香 港和内地写字楼收入同比分别下降 4.4%、下降 4.2%，中国香港和内地零售收入分别 下降 0.6%、增长 3.1%。收入构成上，中国内地物业投资租金收入占比逐年提升，2025 年达 43%。

1.5、 非核心资产回收现金，千亿港元投资计划已投放 67%

公司自 2022 年宣布千亿投资计划，通过创新衍变优化物业组合，在核心城市扩 大业务，包括中国香港的写字楼和住宅、中国内地三座太古里项目、以及东南亚的 住宅项目。其中 50%投向中国内地核心城市以零售为主导的综合体，目标到 2032 年 将楼面面积翻一番，截至 2025 年末已投约 460 亿港元；30%投向中国香港持有型物 业，主要为太古广场及太古坊的扩建计划，截至 2025 年末已投约 110 亿港元；20% 投向住宅开发项目，包括香港、中国内地及东南亚（越南、印尼、新加坡和泰国） 的在建住宅项目，截至 2025 年末已投约 100 亿港元。截至 2025 年末，整体已投放 资金比例达 67%。

内地商业版图全面进阶，有望成为业绩增长主引擎

公司在中国内地主要布局核心一二线城市，已建成投资物业组合约 145 万平方 米，在建项目约 151 万平方米，包括甲级办公楼、零售物业、酒店、服务式住宅等， 已建成项目分布在北京、上海、广州、成都等地，在建项目分布在北京、上海、西 安、三亚等地，其中租金收入主要来源是零售业态。

2.1、 购物中心租金稳健增长，零售额均同比提升

公司在中国内地购物中心均位于北京、上海、广州、成都等核心城市的最优质 地段，构建了难以复制的物理壁垒，总建面约 73 万方，截至 2025 年末估值 753 亿 港元。

2016 年以来，太古旗下主力商场的出租率始终维持在 94%-100% 的极窄区间波 动。2025 年，中国内地零售物业租金收入总额同比上升至 46.28 亿港元，同比增长 3.1%，在消费市场整体承压的背景下实属不易。尽管部分商场因升级改造短期承压， 但公司 2025 年零售业务整体表现依然稳健，六大购物中心 2025 年销售全部实现增 长，其中充分体现了其作为中国顶级商业地产运营商的深厚功底。

中国内地核心城市购物中心格局来看，华润凭借“万象系”规模效应实现全域 布局，龙湖以“天街”TOD 模式深耕高能级城市，太古与恒隆则坚守“长期主义”， 分别以开放式低密度街区和高奢地标，在一线核心地段构筑护城河。华润和龙湖扩 张规模和在营购物中心数量远超港资开发商，但太古地产商业定位中高奢商场，在 经营效率和租金坪效上领先。太古地产在内地购物中心选址基本位于城市核心板块， 通过极致的产品力、精准的品牌组合和文化赋能，打造高溢价资产，2022 年以来租 金收入平稳增长，平均出租率稳定超过 96%，租金坪效上大幅领先于同业。

2.2、 办公楼市场竞争激烈，出租率整体稳定

公司在中国内地已建成的写字楼主要为广州太古汇、北京颐堤港、上海兴业太 古汇，已落成总建面约 39 万方，2019 年以来整体租金收入较稳定。受写字楼市场竞 争加剧影响，北京、上海和广州写字楼需求疲弱，整体空置率较高，2025 年公司在 内地写字楼出租率整体保持相对稳定，租金收入下降 4.2%至 3.63 亿港元。

公司在中国内地已落成的服务式公寓包括广州太古汇文华东方酒店、成都居舍、 上海居舍，共拥有 168 个住宅单位。

编辑：火腿肠