2023年公募REITs四季报分析与展望 四季度以来REITs发行动态

公募REITs发行动态

中国REITs发行动态

截至2023年1月31日，我国共有25只公募REITs产品成立。2022年下半年开始，我国公募REITs上市步伐提 速，每月均有新成立REITs上市，资产类型已经从收费公路、仓储物流、产业园区等，扩展到清洁能源、 保障性租赁住房等。

四季度以来REITs发行动态

强制分红的规则存在，使得扩募 成为公募REIT扩大资产规模和 投资范围的主要手段之一。2022 年5月31日，上交所和深交所分 别发布《新购入基础设施项目 （试行）》（上证发〔2022〕 83号和深证上〔2022〕530号）， 在公募REITs新购入基础设施项 目的条件、程序、信息管理及停 复牌做出要求，明确扩募的一般 要求及向原持有人配售、公开扩 募、定向扩募的相关规定。四季 度，首批公募REITs中有5只发 布了基金扩募公告，均为首批上 市公募REITs。

潜在REITs动态

截至2023年1月31日，剩余5只REITs项目待上市。分别为1只高速公路项目、1只仓储物流项目、1只产业 园项目和2只新能源项目。其中，嘉实京东仓储基础设施REIT已获上市代码，正处于募集中。 2023年扩容在即，公募REITs或进入快速发展期。在第七届中国PPP论坛上，发改委投资司副司长韩志峰 对REITs发展进行了总结以及展望。提出2023年力争发行REITs60只，规模达到2000亿。

2022Q4经营业绩表现

首批REITs产品基本要素一览

除高速公路类REITs，大部分首批REITs维持较高溢价率。截至2023年1月31日，首批REITs整体溢价率水 平呈现：仓储物流类>生态环保类>产业园类>高速公路类的规律。中金普洛斯REIT拥有最大的发行份数， 平安广州广河REIT拥有最大的单位净值。

后续上市REITs基本要素一览

除首批9只公募REITs之外，其余15只公募REITs产品中，华夏和达高科上市时间较短，当前溢价率较高， 产业园类REITs溢价率表现较优，华夏中国交建REIT和中金安徽交控则拥有目前最大的发行份数。

四季报REITs业绩解读-产业园类

产业园类REITs2022年Q2-Q4均实行了不同程度的租金减免政策，下半年表现整体弱于上半年，Q4营收表 现略好于Q3。2023年随着经济环境回暖，园区企业生产经营有望优化，承租能力优化后出租率或企稳回升。

四季报REITs业绩解读-高速公路类

2022年全国疫情呈现多点散发的状态，车流量受到冲击，影响交通REITs板块的经营表现。全年来看，Q2 车流量下降，Q3边际修复，Q4前期疫情反复、后期放松但叠加交通运输部、财政部“统一对货车通行费再 减免10%”政策，通行费收入出现下跌。2023年疫情防控措施优化和通行费减免政策结束，春节假期1月21 日至27日，交通运输部数据显示，高速公路小客车流量比2022年同期增长33%，2023Q1修复可期。

四季报REITs业绩解读-仓储物流类

由于物流、电商等仓储需求支撑租赁需求，仓储物流类REITs受疫情影响最小，出租率较好，季度表现稳 健。

四季报REITs业绩解读-清洁能源类

鹏华深圳能源REIT项目营收与季节性收费存在一定关系，Q4季度营业收入完成率为26.00%，需关注项目 收费动态和原材料成本。

四季报REITs业绩解读-生态环保类

生态环保类REITs底层为污水处理和厨余垃圾处理项目，疫情主要通过限制生产活动影响经营表现，需关 注项目收费动态和补贴动态。

四季报REITs业绩解读-保租房类

保租房类RIETs上市时间较短，底层资产区域位置较好，Q4表现良好，“保障”属性突出。

四季报现金分派率表现

从现金分派率看，生态环保类REITs和清洁能源类REITs表现最好，达到预期水平。其次为交通运输REITs 板块，但2022年实际现金分派率均未达到预测水平，其中华夏中国交建REIT现金分派率最低。保租房 REITs成立时间较短，实际现金分派率较低。

2022年二级市场表现

首批公募REITs上市后整体走势

从首批公募REITs市值来看，9只公募REITs市值曾在2022年2月迎来最高点，溢价风险较高，后估值不断 消化，震荡调整。

各REITs板块平均走势

分板块看， 2022以来REITs板块平均累计涨跌幅呈现：清洁能源类>仓储物流类>产业园类>高速公路类>生 态环保类>保租房类的规律，清洁能源累计涨幅12.73%，保租房类上市时间较短，受市场影响跌幅最大， 为-10.90%。 2022Q4 REITs板块整体估值回落，平均累计涨跌幅呈现：清洁能源类>高速公路类>产业园类>仓储物流类 >生态环保类>保租房类的规律，清洁能源累计跌幅-0.70%，保租房类跌幅最大，为-10.90%。

二级交易：机构投资者配售热情较高

机构投资者REITs产品配售热情较高。在各REITs板块中，高速公路类机构投资者平均配售比例最高，为 75.46%，其次为清洁能源类板块和生态环保类板块，分别为70.00%和68.00%。

二级交易：整体换手率下降

2022年至今，REITs市场日换手率最大值为1.63%，中位数为0.46%，标准差为0.22%，主要收益基本来 自于二级市场的溢价。 分板块看，四季度生态环保类REITs日均换手率最高，为1.486%，其次分别为产业园类REITs 1.405%、 高速公路类 REITs1.167% 、 仓储物流类 REITs1.166% 、 清 洁 能 源 类 REITs1.038% 和保租房类 REITs0.423%。仓储物流类REITs日换手率有所回升。

最新估值对比

公募REITs估值对比

高速公路REITs受宏观环境影响最大，2022年营业收入波动较大，P/FFO表现一般，资本化率表现较好， 目前的中债REITs估值收益率最高，未来价值修复可期。

编辑：荣耀2020