1. REITs 市场回顾：发行节奏有望提速，指数震荡下行

1.1. 一级发行：多只 REITs 申请上市，发行节奏后续提速

1 只高速公路 REIT上市，REITs 市场继续扩容。三季度以来共发行 1只 REIT， 发行节奏后续有望提速。其中，2023 年 10 月 27 日上市高速公路 REIT 中金山高 集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金，发行规模 29.85 亿元。展望后续，4 只消费性基础设施 REITs 已受理，将进一步丰富 REITs 基础资产类型。同时，建 信金风新能源 REIT、国君城投宽庭保租房 REIT、南京建邺产业园 REIT 等多只 REITs 已获受理，发行节奏有望提速。

截至 2023 年 11 月 3 日，REITs 共计上市 29 支，总市值达到 877.89 亿元， 交通基础设施 REITs 为主，其次园区基础设施 REITs 和能源基础设施。交通基础 设施和园区基础设施类 REITs 为市场的主力军，从市值来看，交通基础设施 REITs 市值高达 357 亿元，占总市值的 40%以上，园区基础设施 REITs 市值为 184 亿， 占总市值的 21.0%。此外，保障性租赁住房 REITs 有 4 支上市，市值达 50 亿元， 占总市值的 5.7%。仓储物流 REITs 上市 3 支基金，市值达 113 亿元，占总市值 的 12.9%。能源基础设施 REITs 上市了 3 支基金，市值达到 144 亿元，占总市值 的 16.4%。生态环保类 REITs 上市 2 支基金，市值为 30 亿元，占总市值的 3.4%。

1.2. 二级表现：REITs 指数整体下行，成交活跃度下降

近一年（2022.11.2-2023.11.3），REIT 指数整体下行。2022 年 11 月 2 日开 始，REITs 指数持续下行。2022.11.2-2023.11.3，中证 REITs 指数累计下行 25.5%， REITs 产权指数下行 23.9%，REITs 经营权指数下行 15.9%。流动性方面，2023 年 REITs 成交活跃度持续下行。三季度随着市场走弱，成交活跃度同步整体下行。

2. 重点政策回顾：保险资管获准开展 REITs 业务，REITs 资产类型扩展至消费基础设施

上交所优化 REITs 发行交易机制。上交所 8 月 29 日发布关于优化公开募集 基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知。通知称，基 础设施 REITs 是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性 较强等特点。后续上交所将进一步推动扩大基金中的基金（FOF）参与投资基础 设施 REITs；配合中国证监会持续推动社保基金、养老金、企业年金、公募基金等 机构投资者参与投资；积极推动将基础设施 REITs 纳入和香港证券交易所互联互 通交易标的，引入境外投资者，提高市场对外开放水平；研究推出基础设施 REITs 实时指数及 ETF 产品，不断提升二级市场流动性。

国务院办公厅将境内基础设施 REITs 发行范围扩至景区项目。2023 年 9 月 29 日，国务院办公厅印发《关于释放旅游消费潜力推动旅游业高质量发展的若干 措施》的通知（以下简称《若干措施》），明确拓宽旅游企业融资渠道。鼓励在依法 界定各类景区资源资产产权主体权利和义务的基础上，依托景区项目发行基础设 施领域不动产投资信托基金（REITs）。

保险资管正式获准试点开展 REITs 业务。据中国证券报 2023 年 10 月 14 日 消息，日前沪深交易所向首批 5 家保险资产管理公司出具无异议函，同意其试点 开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务。沪深交易所表示， 保险资产管理公司参与 ABS 及 REITs 业务，是保险资金与资本市场互相促进、协 同发展的重要举措。下一步将逐步拓展更多优质主体参与 ABS 及 REITs 市场，着 力盘活优质资产入市。

证监会将公募 REITs 试点资产类型拓展至消费基础设施。为进一步拓宽基础 设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点资产范围，丰富投资者选择，促进公 募 REITs 市场健康发展，不断提升资本市场服务实体经济能力，10 月 20 日，证 监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的 决定》，将公募 REITs 试点资产类型拓展至消费基础设施，自发布之日起施行。

3. 2023Q3 业绩分析：完成度表现整体超预期，不利因素 影响正缓解

营收方面，2023Q3 能源基础设施 REITs 营收完成度领先，园区基础设施 REITs、仓储物流 REITs、保障性租赁住房 REITs、交通基础设施 REITs 和生态 环保 REITs 完成度较为相近。园区基础设施 REITs 方面，2023Q3 营收较去年有 所上升，营收完成额占比 24.5%，完成额占比同比上升 5.0PCT。仓储物流 REITs 方面，营收完成额占比 24.8%，完成额占比同比上升 0.3PCT。能源基础设施 REITs 方面，2023Q3 营收完成额最高，占 29.8%。交通基础设施 REITs 方面， 2023 Q3 营收完成额占比 25.3%，同比上升 2.1PCT。生态环保 REITs 方面，2023Q3 完成额占比 27.1%，不及 2022Q3 表现抢眼，同比下降 0.2PCT。保障性租赁住房 REITs 方面， 2023Q3 营收完成额占比 26.0%，与 2022Q4 持相近水平。

EBITDA 方面，2023Q3 能源基础设施 REITs EBITDA 完成度领先，保障性 租赁住房 REITs、园区基础设施 REITs、交通基础设施 REITs 和生态环保 REITs 均完成四分之一以上，仓储物流 REITs 完成度相对较低。园区基础设施 REITs 方 面，2023Q3 完成额占比 26.1%，同比上涨 2.9PCT。仓储物流设施 REITs 方面， 2023Q3 EBITDA 完成额占比 24.8%，同比下降 0.2PCT。能源基础设施 REITs EBITDA 2023Q3 完成额 35.3%，同比下降 36.3PCT。保障性租赁住房 REITs 方 面，2023Q3 完成预期占比 27.1%，与 2023Q1 基本持平。交通基础设施 REITs 方面， 2023Q3 完成额占比 27.7%，同比提升 2.7PCT。生态环保 REITs 方面， 2023Q3 完成度 29.5%，同比下降 0.5PCT。

3.1. 园区基础设施：Q3 环比修复，业绩完成度分化

2023Q3 营收方面，园区基础设施类 REITs 中，国泰君安临港创新产业园 REIT、国泰君安东久新经济 REIT 营收完成度超过 25%，东吴苏园产业 REIT 完 成度领先，博时蛇口园区 REIT、华安张江光大 REIT、华夏合肥高新 REIT、华夏 和达高科 REIT、中金湖北科投光谷产业园和建信中关村 REIT 完成度不及预期。

拆分来看，博时蛇口产园 REIT 三季度恢复良好，当期实现营收 5129 万元， 2023Q3 营收完成度升至 24.0%，环比下降 1.49PCT。2023Q3 实现 EBITDA3954 万元，完成度占比 25.7%，环比下降 15.4PCT。博时蛇口产园 REIT 三季度整体 运营恢复良好，基础设施项目平均出租率 92%；期末时点出租率为 91%，较 2 季 度末下降 4 个百分点。主要系万海大厦及光明加速器二期项目部分大客户搬至自 有物业，出租率出现了一定的波动。

东吴苏园产业 REIT 三季度实现营收 7393 万元，环比上升 6.49%，营收完 成度占比 30.2%，环比上升 1.84PCT，完成预期目标。2023Q3 实现 EBITDA 4573 万元，环比上升 17.4%，完成度占比 31.2%，环比上升 4.6PCT。东吴苏园产业 REIT 的国际科技园五期 B 区项目和 2.5 产业园一期、二期项目 2023 三季度由 于维修维护费的减少，营业成本下降。

华安张江光大 REIT 三季度实现营收 3375 万元，营收完成度占比 22.1%， 环比下降 4.33PCT，基本达成预期。2023Q3 实现 EBITDA 3876 万元，完成度占 比 37.8%，环比上升 10.5PCT。2023 三季度出租率较二季度有较明显下降，截至 2023 年 9 月末的整体出租率为 67.60%，因受张润大厦大租户哲库科技于 2023 年 7 月 31 日提前退租的影响，张润大厦项目的出租率有所下降。 建信中关村 REIT 三季度实现营收 4245 万元，环比下降 4.21%，营收完成 度占比 19.1%，环比下降 0.84PCT。2023Q3 实现 EBITDA2239 万元，环比下降 6.4%，完成度占比 15.3%，环比下降 1.0PCT。建信中关村 REIT 整体运营情况较 为稳定，截至 2023 年 9 月 30 日， 基础设施项目公司时点出租率为 63.73%， 本季度北京写字楼市场整体表现低迷，市场成交活跃度较低，仍面临下行压力。

华夏合肥高新产园 REIT 三季度实现营收 2326 万元，环比增加 1.12%，营 收完成度占比 24.7%，环比上升 0.27PCT。2023Q3 实现 EBITDA1496 万元，环 比下降 4.2%，完成度占比 24.9%，环比下降 1.1PCT。截至 2023 年 9 月 30 日， 华夏合肥高新 REIT 高新睿成房屋出租率为 90.28%，高新君道房屋出租率为 94.26%，基础设施项目总可出租面积 29.7 万平方米，已出租面积为 27.5 万平方 米，出租率为 92.37%，整体运营情况稳定。 华夏和达高科 REIT 三季度实现营收 2550 万元，营收完成度占比 24.1%，完 成预期目标。2023Q3 实现 EBITDA 1605 万元，完成度占比 22.6%。2023 三季 度华夏和达高科 REIT 两家基础设施项目公司整体运营情况良好，无安全生产事 故，未发生关于物业资产及收入的诉讼，未发生重大租约变化，外部管理机构未 发生变动。

国泰君安临港创新产业园 REIT 三季度实现营收 1197 万元，环比不变，营收 完成度占比 25.4%，环比不变，完成预期。2023Q3 实现 EBITDA 988 万元，环 比上升 4.5%，完成度占比 26.2%，环比上升 1.1PCT。2023 三季度内，国泰君安 临港创新产业园 REIT 平均出租率为 97.63%，重要现金流提供方业务经营情况 相对稳定；重要现金流提供方整体租金单价与园区平均水平偏离度不超过 3%， 平均剩余租赁期限在 3 年以上。

国泰君安东久新经济 REIT 三季度实现营收 2701 万元，环比下降 0.61%， 营收完成度占比 26.7%，环比下降 0.16PCT。2023Q3 实现 EBITDA 1995 万元， 环比下降 0.9%，完成度占比 28.4%，环比下降 0.3PCT。国泰君安东久新经济 REIT 基础设施项目平均实际出租面积约为 27.8 万平方米，平均出租率为 100%，较二 季度维持不变。

3.2. 仓储物流：Q3 业绩稳定，经营表现相对稳健

仓储物流方面运营情况相对稳健，EBITDA 完成度达 24.8%。红土创新盐田 港 REIT 实现营收 3533 万元，中金普洛斯仓储物流 REIT 三季度实现营收 11279 万元，嘉实京东仓储REIT三季度EBITDA完成度达24.5%，较二季度下降0.2PCT。

红土创新盐田港 REIT 三季度实现营收 3533 万元，营收完成度 25.9%，环比 下降 2.14PCT。红土创新盐田港 REIT 三季度 EBITDA 为 2823 万元，EBITDA 完 成度 27.4%，环比下降 1.8PCT。截至 2023 年 9 月 30 日，项目公司出租情况 稳定，三季度平均出租率继续保持在 99%。

中金普洛斯 REIT 三季度实现营收 11279 万元，营收完成度 23.1%，环比下 降 1.52PCT。中金普洛斯 REIT 三季度 EBITDA 为 7135 万元，EBITDA 完成度 22.5%，环比下降 1.52PCT。从项目经营情况来看，项目公司出租率稳定、续租 情况良好，于报告期内完成新购入基础设施项目后，基础设施资产合计由 10 个仓 储物流园组成，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济 圈，其中，首次募集投资的基础设施资产合计 7 个，期末平均出租率为 90.68%， 2023Q3 贡献租金及物业管理服务费收入占比超过 10%的租户在 2023 年 9 月末 租金为 30.42 元/平方米/月，项目租户结构稳定；新购入基础设施资产合计 3 个， 期末平均出租率为 85.00%，符合二季度预期，三季度出租率小幅上升。

嘉实京东仓储基础设施 REIT三季度实现营收2708万元，营收完成度25.3%。 嘉实京东仓储基础设施 REIT 三季度 EBITDA 为 1585 万元，EBITDA 完成度 24.5%。嘉实京东仓储 REIT 持有的三个仓储物流基础设施项目分别位于重庆、武 汉、廊坊等三个物流节点城市，公司运营整体保持平稳，主要承租人租约稳定，2023 年 9 月 30 日三个项目的租赁率为 100%。

3.3. 能源基础设施：Q3 营业收入完成额占比领先

能源基础设施方面，鹏华深圳能源 REIT2023 三季度营收情况较 2023 二季 度显著上升，EBITDA 环比显著上升。 鹏华深圳能源 REIT 三季度实现营收 6.5 亿元，环比上升 17.88%，营收完成 度 42.2%，环比上升 6.40PCT。三季度 EBITDA 为 2.59 亿元，环比上涨 23.4%， EBITDA 完成度 66.3%，环比上升 12.6PCT。

中信建投国家电投新能源 REIT 三季度实现营收 1.49 亿元，营收完成度 19.1%。三季度 EBITDA 为 0.99 亿元，EBITDA 完成度 15.2%。中信建投新能源 REIT 有滨海北 H1 和滨海北 H2 两个发电项目，截至 2023 年 9 月 30 日，公司实 现发电量 20370.39 万千瓦时，上网电量 19844.52 万千瓦时。 中航京能光伏 REIT 三季度实现营收 1.05 亿元，营收完成度 31.3%。三季度 EBITDA 为 0.93 亿元，EBITDA 完成度 24.3%。中航京能光伏 REIT 拥有两个发 电项目分别位于陕西榆林和湖北随州，截至 2023 年 9 月 30 日，项目合计结算电 量 1.51 亿千瓦时。

3.4. 保障性租赁住房：Q3 业绩表现稳定，整体运营情况良好

保障性租赁住房方面，2023 年三季度经营表现稳定，营收环比基本不变， EBITDA 环比略微上升，营收和 EBITDA 完成度均高于 25%，红土创新深圳安居 REIT、华夏北京保障房 REIT、中金厦门安居 REIT、华夏基金华润有巢 REIT 的 营业收入完成度分别为 25.0%、26.1%、25.6%和 27.4%。

红土创新深圳安居 REIT 三季度实现营收 1349 万元，环比下降 0.46%，营收 完成度 25.0%，环比下降 0.11PCT。红土创新深圳安居 REIT 三季度 EBITDA 为 1165 万元，环比下降 1.7%，EBITDA 完成度 25.6%，环比下降 0.5PCT。红土创 新深圳安居 REIT 含四个项目，出租率较高，安居百泉阁项目出租率为 98.16%、 配套商业出租率为 100%、配套停车场出租率为 100%；安居锦园项目保障性租赁 住房出租率为 98.25%、配套停车场出租率为 100%；保利香槟苑项目和凤凰公馆 项目保障性租赁住房的出租率分别为 99.60%和 98.69%，整体出租率出保持高位。

华夏北京保障房 REIT 三季度实现营收 1814 万元，环比上升 0.68%，营收完 成度 26.1%，环比上涨 0.18PCT。华夏北京保障房 REIT 三季度 EBITDA 为 1315 万元，环比上升 0.5%，EBITDA 完成度 26.1%，环比上升 0.1PCT。熙悦尚郡家 园项目和熙悦尚郡公租房项目收缴率均较 2022 年一季度有所下降。整体来看，华 夏北京保障房出租率和收缴率均在 96%以上，运营情况良好。华夏北京保障房 REIT 的基础设施资产，由所在行政区域的住房保障部门统一组织开展配租及趸租 工作。熙悦尚郡项目方面，2023 三季度进行了一次配租工作，参与配租房源 20 套；文龙家园方面，2023 三季度进行了两次配租工作，参与配租房源 36 套，截 至三季报出具日，相关选房结果和入住办理工作正在推进过程中。

中金厦门安居 REIT 三季度基金层面实现营收 1838 万元，环比上涨 0.43%， 营收完成度 25.6%，环比上涨 0.11PCT。中金厦门安居 REIT 三季度 EBITDA 为 1527 万元，环比上升 1.8%，EBITDA 完成度 27.9%，环比上升 0.5PCT。按照中 金厦门安居 REIT 持有的 2 个保障性租赁住房项目的建筑面积计算，期末出租率为 99.55%，出租率环比不变，其中个人租户占比 91.75%，基础设施资产保持平 稳运营。

华夏基金华润有巢 REIT 三季度基金层面实现营收 1957 万元，营收完成度 27.4%。华夏基金华润有巢 REIT 三季度 EBITDA 为 1223 万元，EBITDA 完成度 28.7%。华夏基金华润有巢 REIT 的两家基础设施项目 2023 年 3 季度新增签约合 同共 993 间，新增签约流量与租期结构健康。截至 2023 年 9 月 30 日，有巢泗泾 项目出租率为 94.54 %，有巢东部经开区项目出租率为 91.32%。

3.5. 交通基础设施：Q3 环比上行，业绩修复显著

交通基础设施方面 REITs 环比上行。2023Q3,7 只交通基础设施 REITs 营收 平均完成度为 25.3%，EBITDA 完成度为 27.7%，7 只交通基础设施 REITs 营业 收入完成度与 EBITDA 完成度均上行。

浙商沪杭甬 REIT 三季度实现营收 2.09 亿元，环比上升 20.74%，营收完成 度 29.6%，环比上升 5.09PCT。浙商沪杭甬 REIT 三季度 EBITDA 为 1.57 亿元， 环比上升 26.6%，EBITDA 完成度 30.9%，环比上升 6.50PCT。2023 年三季度， 浙商沪杭甬 REIT 项目通行费收入和通行车量均有上升，杭徽收费道口通行费收 入同比增长 11.02 %，通行车辆总数 1412.37 万辆，同比上升 12.95 %，日均 15.35 万辆。

平安广州广河 REIT 三季度实现营收 2.26 亿元，环比上升 20.45%，同比上 升 9.83%，营收完成度 26.5%，环比上升 4.49PCT。平安广州广河 REIT 三季度 EBITDA为1.88亿元，环比上升20.1%，EBITDA完成度27.8%，环比上升4.7PCT。 2023 三季度平安广州广河 REIT 项目公司收费、监控、通信等联网设施设备运维 良好，收费管理平稳有序，混合收费车流量同比增长 6.95%，通行费拆分结算收 入 2.31 亿元，同比增长 9.43%。

华夏越秀高速 REIT 三季度实现营收 6439 万元，环比上升 12.44%，营收完 成度 26.7%，环比上升 2.96PCT。华夏越秀高速 REIT 三季度 EBITDA 为 4960 万元，环比上升 12.9%，EBITDA 完成度 26.3%，环比上升 3.0PCT。自 2022 年 底交通运输部发布《关于进一步优化落实新冠肺炎疫情防控交通运输工作的通知》， 优化交通运输行业的出行政策，华夏越秀高速 REIT 项目的流量和通行费出现显 著回升。本项目的车流量和通行费稳步上升，延续了二季度良好的增长趋势，项 目通行费收入同比上升 18.43%，车流量同比上升 18.49%。

华夏中国交建 REIT 三季度实现营收 1.18 亿元，环比上升 9.11%，营收完成 度 19.8%，环比上升 1.66PCT。华夏中国交建 REIT 三季度 EBITDA 为 9535 万 元，环比上升 12.1%，EBITDA 完成度 20.5%，环比上升 2.2PCT。嘉通高速 2023 年三季度车流量及通行费收入稳健恢复，三季度通行费收入较 2022 年三季度同 比增长 3.0%。嘉通高速 2023 年三季度客车日均自然车流量达 1.61 万辆，较 2022 年三季度同比增长 24.2%。

国金中国铁建 REIT 三季度实现营收 2.01 亿元，环比上升 0.75%，营收完成 度 27.3%，环比上升 0.20PCT。国金中国铁建 REIT 三季度 EBITDA 为 1.71 亿 元，环比上涨 4.4%，EBITDA 完成度 37.5%，环比上涨 1.6PCT。由于 2023 年 三季度地方经济恢复，居民出行意愿增加，基础设施项目通行费收入同比增长 23.71%，环比增长 6.00%，出入口通行量同比增长 13.40%，环比下降 4.63%。

中金安徽交控 REIT 三季度实现营收 2.56 亿元，营收完成度 20.6%。中金安 徽交控 REIT 三季度 EBITDA 为 2.18 亿元，EBITDA 完成度 20.8%。2023 年三 季度通行费收入 2.56 亿元, 环比上涨 7.33%，同比下降 12.78%。沿江高速日均 断面自然车流量为 2.37 万辆，环比上升 5.26%，同比下降 8.38%。其中，客车断 面车流量 1.64 万辆/日，环比上升 16.55%，同比下降 3.52%；货车断面车流量 0.69 万辆/日，环比下降 5.62%，同比下降 19.13%。随着暑运到来，三季度的客运交通量上涨明显。 华泰江苏交控 REIT 三季度实现营收 1.1 亿元，营收完成度 26.8%。华泰江 苏交控 REIT 三季度 EBITDA 为 8358 万元，EBITDA 完成度 30.4%。2023Q3 高 速公路通行需求继续回升，项目通行费收入高于历史同期水平，较 2022 年同期 增长 23.10%。

3.6. 生态环保： Q3 环比继续回升，EBITDA 明显上升

生态环保方面，首创水务 REIT 三季度营收同比环比均上升，EBITDA 环比 上升，首钢绿能 REIT 三季度营收环比上行，EBITDA 环比上行。富国首创水务 REIT 三季度营收同比环比均有上涨，营收完成度为 26.2%，环比上涨 0.34PCT。

中航首钢绿能 REIT 三季度实现营收 1.1 亿元，环比上升 12.94%，营收完成 度 28.1%，环比上升 3.21PCT。中航首钢绿能 REIT 三季度 EBITDA 为 3751 万 元，环比上升 23.3%，EBITDA 完成度 33.0%，环比上升 6.2PCT。中航首钢绿能 REIT 的项目名称为首钢生物质能源项目，主要产品包括生活垃圾处置服务、厨余 垃圾收运处置服务、电力销售等，收取生活垃圾处置服务费、厨余垃圾收运处置 费和售电费用。2023 三季度，项目运营平稳，处理生活垃圾 30.31 万吨，收运厨 余垃圾 1.27 万吨，处置厨余垃圾 1.52 万吨。

富国首创水务 REIT 三季度实现营收 7872 万元，环比上升 1.32%，营收完成 度 26.2%，环比上升 0.34PCT。富国首创水务 REIT 三季度 EBITDA 为 4794 万 元，环比上升 7.9%，EBITDA 完成度 26.0%，环比上升 1.9PCT。富国首创水务 REIT 包含深圳项目和合肥项目共两个项目，深圳项目污水处理量环比上升，合肥 项目小幅上升。深圳项目的三个水厂 2023Q3 平均产能利用率为 107%，环比上 升 13PCT，处于水量旺季。合肥项目公司设计产能 30 万吨/天，2023 年第三季度 共处理污水 2441 万吨，平均处理量 26.53 万吨/天，环比上涨 0.26%，产能利用 率 88%，环比不变。2023 三季度平均产能利用率偏高，主要原因为年内污水处理 负荷率会呈现出季节性变化，一般而言，夏季的进水量较大，负荷率较高，冬季的 进水量减少，负荷率较低。

4. 可分配金额及估值：可供分配金额完成率较高，不同类 型 REITs 估值分化

可供分配金额方面，2023Q3 能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房和 交通基础设施 REITs 可供分配金额完成度超过 25%，园区基础设施和生态环保 REITs 完成度不及预期。园区基础设施 REITs 方面，2023Q3 可供分配金额有所 下降，完成额占比 24.0%，占比环比下降 3.1PCT。仓储物流 REITs 方面，2023Q3 可供分配金额有所下降，完成额占比 28.3%，占比环比下降 3.5 PCT。能源基础 设施 REITs 2023Q3 可供分配金额继续大幅上升，完成额占比 52.6%，占比环比 上升 22.5 PCT，完成度超预期。保障性租赁住房 REITs 2023Q3 可供分配金额完 成额占比 28.1%，超预期完成。交通基础设施方面，2023Q3 可供分配金额完成 额占比回升至 26.2%，占比环比上升 4.2PCT。生态环保类 REITs 2023Q3 可供分 配金额完成额占比为 22.6%，环比回升 8.4PCT。

园区基础设施方面，东吴苏园产业 REIT、华夏合肥高新 REIT 三季度可支配 金额完成度超 30%，博时蛇口产园 REIT、建信中关村 REIT 和国泰君安临港创新 产业园 REIT 完成度不及预期。从估值收益率来看，截至 11 月 8 日，园区基础设 施 REITs 的估值收益率均值为 6.04%，其中博时蛇口产园 REIT、中金湖北科投 光谷 REIT 估值收益率超过 6.5%。

仓储物流方面，2023Q3 可供分配金额完成度均超预期。中金普洛斯 REIT、 红土创新盐田港 REIT 和嘉实京东仓储基础设施 REIT 完成度分别为 25.1%、27.4% 和 32.3%。从估值收益率来看，截至 11 月 8 日，仓储物流基础设施 REITs 的估 值收益率均值为 5.63%，其中中金普洛斯 REIT、嘉实京东仓储基础设施 REIT 和 红土创新盐田港 REIT 估值收益率分别为 5.99%、5.55%和 5.36%。

能源基础设施方面，2023Q3 中信建投国家电投新能源 REIT、鹏华深圳能源 REIT 和中航京能光伏 REIT 完成度分别为 22.6%、48.5%和 86.6%。鹏华深圳能 源 REIT 和中航京能光伏 REIT 大超预期。从估值收益率来看，截至 11 月 8 日， 能源基础设施 REITs 的估值收益率均值为 5.69%，其中中航京能光伏 REIT、中 信建投国家电投新能源 REIT 和鹏华深圳能源 REIT 估值收益率分别为 6.28%、 5.63%和 5.16%。

保障性租赁住房方面，2023Q3 中金厦门安居 REIT、华夏北京保障房 REIT、 红土创新深圳安居REIT、华夏基金华润有巢REIT可供分配金额完成率均超25%。 从估值收益率来看，截至 11 月 8 日，保障性租赁住房 REITs 的估值收益率均值 为 5.01%，其中华夏基金华润有巢 REIT、中金厦门安居 REIT、华夏北京保障房 REIT 和红土创新深圳安居 REIT 估值收益率分别为 5.55%、5.38%、4.88%和 4.21%。

交通基础设施方面，浙商沪杭甬 REIT、国金中国铁建 REIT2023Q3 可供分 配金额完成率超 30%，华夏中国交建 REIT、华泰江苏交控 REIT 和中金安徽交控 REIT 完成率不及预期。从估值收益率来看，截至 11 月 8 日，交通基础设施 REITs 的估值收益率均值为 9.22%，其中平安广州广河 REIT 和华夏中国交建 REIT 估 值收益率超 10%。

生态环保方面，中航首钢绿能 REIT2023Q3 可供分配金额完成率为 13.5%， 主要由于季节性效应导致，富国首创水务 REIT2023Q3 可供分配金额完成率超 30%。从估值收益率来看，截至 11 月 8 日，生态环保基础设施 REITs 的估值收 益率均值为 6.73%，其中中航首钢绿能 REIT 和富国首创水务 REIT 估值收益率 分别为 7.47%和 5.98%。

 

编辑：520中国