2024年我国REITs市场回顾与展望

（一）市场概况

我国 REITs 经过 3 年半多的发展，截止 2024 年底共有产品 59 只， 市场规模合计 1583.57 亿元，相比 2023 年底数量和规模分别增长 97%和 85%，可以说 2024 年是 REITs 出来以来发展最快的一年。 分类型来看，2024 年底产权 REITs 和特许经营权 REITs 数量之比接 近 6:4，而规模之比则接近 5:5，也就是产权 REITs 数量仍占优，而特许 经营权 REITs 规模略占优，规模占比较 2023 年底有所下滑，这与特许经 营权 REIT 分红金额多于产权 REIT，以及 2024 年特许经营权 REITs 发行 规模和数量低于产权 REITs 等有关。相较而言，REITs 管理人可能更喜 欢发行产权类 REITs，其资产存续时间长，可以带来更长久的管理费收 入。 从资产类型来看，产业园和收费公路仍是数量最多的两种类型，两 者占据了全部 REITs 数量的 50%，同时也是规模最大的两类，两者规模 占比超过了 52%，但受到 REITs 数量增加和资产扩容的影响，规模占比 较 2023 年有所下降。收费公路作为典型的重资产行业，更容易做大 REITs 规模，目前也是 REITs 平均规模最大的资产类型，2024 年底平均规模超 过 40 亿元，而平均规模最小为生态环保、产业园和保障房等类型，其平 均规模都低于 20 亿元。

（二）发行市场

2024 年是 REITs 发行数量和规模最多的一年，全年共发行 29 只， 接近过去三年发行数量总和，发行规模合计 645.69 亿元，占过去三年发 行规模总和的 2/3。2024 年产权 REITs 的发行数量和规模相对特许经营 REITs 有了明显超越，很大的原因在于 2024 年消费基础设施 REITs 首次 发行，全年共发行 7 只，发行规模合计 198 亿元。分时间段来看，2024 年上半年发行数量和规模分别为 9 只和 237 亿元，占全年的比例分别为 31%和 37%，而下半年发行速度明显加快，发行数量和规模都明显大幅提 升。

分类型来看，目前 8 种资产类型中有 7 种在去年发行了 REITs，其 中消费基础设施和水利设施首次发行，而环保设施去年未发行 REITs。 不同类型 REITs 发行情况也存在一定差异性。数量上看，消费基础设施 REITs 和产业园 REITs 发行数量最多，都为 7 只，其次为收费公路 5 只， 清洁能源 REITs 和仓储物流 REITs 各 4 只，保障房 REITs 和水利设施 REITs 各发行 1 只。发行规模较发行数量集中度更高一些，主要集中在 收费公路和消费基础设施上面，两者占据了去年发行总规模的 65%，其 次为产业园、仓储物流、清洁能源，规模最小的为保障房和水利设施。

总的来看，2024 年 REITs 发行市场呈现的主要特点有：

1） 政策面持续推动 REITs 发展和创新

REITs 作为创新型产品，涉及领域很多，其发展壮大离不开政策层 面的呵护。据不完全统计，2024 年国务院各部委出台了与 REITs 相关政 策法规共 25 条，较 2023 年增长接近 100%，其中主要内容有： ①推动 REITs 持续扩容。政策涉及的新资产类型有数据中心和算力 项目，绿色低碳发展和转型项目，煤电低碳化改造项目，文化和旅游基 础设施项目，养老设施项目，大宗商品储运重点项目，冰雪经济领域基 础设施项目，消费基础设施项目（2024 年已发行），水利设施项目（2024年已发行）等，新资产类型在范围拓展的同时，也更加聚焦。 ②推动REITs投资和业务发展。例如将REITs确认为权益属性产品， 将 REITs 纳入沪深港通，发布 REITs 指数实时行情，公募 REITs 纳入 SFISF（证券、基金、保险公司互换便利），明确公募 REITs 风控指标计 算标准等。 ③加快 REITs 发行。例如全面推动常态化发行，鼓励民间投资项目 发行 REITs，修订 REITs 第 1 号指引（审核关注事项），发布 REITs 申报 材料格式文本，修订《基础设施和公用事业特许经营管理办法》规范特 许经营权项目管理进而有利于 REITs 发行等。 在政策的大力推动下，2024 年 REITs 市场有了跨越式发展，并且基 础资产类型再次扩容，2024年新发消费基础设施REITs和水利设施REITs， 其中消费基础设施 REITs 快速成长为规模第三大的资产类型。而且基础 资产大类里面也有一定创新，比如首单民企消费 REIT、首单水电 REIT、 首单民企清洁能源 REIT、首单跨海大桥 REIT。此外，2025 年资产类型 再次扩容，首单市政设施 REIT 成立，此外还有首单农贸市场 REIT 和首 单医药物流仓储 REIT 等产品。 2023 年 4 只 REITs 完成了首次扩募，主要涉及仓储物流和产业园等 类型。2024 年同样有 4 只 REITs 申请扩募，但当年并未落地，主要涉及 资产类型有保障房、产业园、清洁能源等。扩募有利于增加单只 REIT 管 理规模，是最做大做强 REITs 的主要途径之一，2024 年底全部 REITs 的 平均市场规模为 26.84 亿元，比 2023 年底规模下降 1.6 亿元。

2） 2024 配售比例整体明显提升，但不同类型出现分化

2021 年以来发行 REITs 的配售比例的变化情况，以 2023 年 6 月份 为分界点，可以分为两个阶段。第一阶段 REITs 发行数量较少，导致其 稀缺性较强，尤其是首批 REITs 上市后二级市场的较好表现，使得稀缺 性加剧，2022 年连续一段时间 REITs 上市首日出现了大幅溢价交易的现 象；第二阶段 REITs 配售比例整体出现明显大幅提升，一个原因在于 2023 年二季度 REITs 加速下跌，一直持续到 2024 年初，导致参与 REITs 投资 的意愿降低；第二个原因是 REITs 上市首日涨幅下降，甚至出现破发， 打新效应减弱使得投资者参与后续 REITs 发行的意愿下降。 但 2024 年在整体配售比例较高的情况下，不同类型 REITs 的配售 比例出现了明显分化，其中配售比例较低的类型有水利设施（0.68%）、 保障房（0.85%）和清洁能源（3.06%）等，而配售比例较高的类型有消 费基础设施（61.80%）、仓储物流（55.11%）、产业园（47.92%）和收费 公路（40.05%）等。

2024 年发行 REITs 的上市首日涨跌幅基本上大于零，平均涨幅为 4.10%，其中 4 只 REITs 首日涨幅超过 10%，仅招商基金公路高速公路 REIT 首次下跌-0.17%，略低于发行价。此外，REITs 首日涨跌幅和其配 售比例呈现了明显的负相关性，也就是配售比例越低，首日涨跌幅越高， 其中与网下配售比例的相关系数为-0.70，而与网上配售比例的相关系数 为-0.59。 可见，随着 REITs 数量逐渐增多以及投资者对 REITs 产品了解程度 的逐渐加深，市场对于 REITs 投资逐渐偏向理性，投资者开始更多考虑 REITs 资产类型、持有资产经营情况以及估值情况，从而导致配售比例 也出现不同程度的分化。长期来看，REITs 仍然是最富有投资性价比和 竞争力的优质资产之一，优质 REITs 的稀缺性仍将持续存在。

3） REITs 管理人继续增多 部分管理人向专业化发展

2024 年共有 14 家基金管理人发行了 REITs 产品，其中新入场 5 家 基金管理人，其 2024 年前未发行过 REITs，分别为招商基金、工银瑞信 基金、易方达基金、广发基金和银华基金，都是基金管理规模靠前的基 金公司。此外，目前22家REITs管理人中，有7家最近两年未发行REITs， 有 4 家最近三年未发行 REITs，一方面可能与没有好的项目储备有关， 另一方面也可能与公司发展战略调整有关。 2024 年发行数量最多的基金管理人是华夏基金，共 7 只，其次为中 金基金和招商基金，各发行 3 只，其他管理人都在 2 只以下。截止 2024 年底， 22 家基金管理人中华夏基金发行 REITs 数量最多（13 只）；其次 为中金基金（8 只），其也是连续四年都有 REITs 发行的唯一管理人，上 述两家也是发行规模排名前二的基金管理人；其他管理人数量多在 1 只 到 3 只，发行规模多在百亿以下，仅平安基金发行规模超过 170 亿。

各家基金管理人管理的 REITs 的底层资产类型来看，管理超过 2 只 REITs 的共有 14 家，其中有 6 家没有跨 REITs 大类，并且有 3 家都 为同一资产类型，可以发现部分 REITs 管理人有向专业化发展的趋势。 从海外 REITs 来看，跨越多个资产类型的多元化经营 REITs 不是市场主 流，规模占比很小，而专注在某一类型的专业化经营 REITs 是市场绝对 主流。主要原因在于海外 REITs 管理人不是被动持有底层资产，而是通 过主动管理运营实现资产增值，由于不同类型资产的运营差异很大，专 注于某种类型可以发挥专业优势，提升资产管理能力和运营水平，使得 REITs 资产可以获得最大程度增值。

（三）经营状况和分红情况

1、经营状况

1）产权 REITs

分类型来看，仓储物流 REITs 在 2024 年营收出现下滑，其中扩募后的中 金普洛斯和红土创新盐田港下滑幅度较大，而嘉实京东仓储 2024 年一季度营 收环比下降，但此后三个季度呈现缓慢增长。中金普洛斯和红土创新盐田港 的季度 EBITDA 同样出现明显下滑趋势，嘉实京东仓储相对稳定，而中金普洛斯最新季度 BEITDA 环比有所增长。 产业园 REITs 在 2024 年整体营收也出现小幅下滑，但不同 REITs 存在 较大分化，其中建信中关村、中金湖北科投光谷、国泰君安临港创新产业园， 以及华夏和达高科下降幅度较大，而华安张江产业园 2024 年逐渐回升，但仍 低于上市初期的营收水平。从经营效益来看，仅中金湖北科投光谷最新季度 EBITDA 高于上市首个完整季度。最新季度 EBITDA 同比增长的 REITs 数量占 比为 22%，其中中金湖北科投光谷增长较多，而跌幅较大的有华夏和达高科、 建信中关村、博时蛇口产园和东吴苏园产业。此外，仅有华安张江产业园和 中金湖北科投光谷最新季度 EBITDA 环比增长，而建信中关村、东吴苏园产 业、国泰君安东久新经济、华夏合肥高新等环比降幅较大。 保障房 REITs 营业收入波动很小，表现非常平稳，并且 5 只保障房 REITs 中有 3 只最新季度营业收入高于上市后首个完整季度表现，其中中金厦门安 居上市后季度营收稳定增长，增速最高，其次为华夏基金华润有巢也呈现增 长趋势，而红土创新深圳安居季度营收有缓慢下降趋势。此外，国泰君安城 投宽庭保租房最近连续两个季度营收有明显增长。保障房的经营收益 EBITDA 变化与营收类似，5 只保障房 REITs 中有 3 只最新季度营业收入高于上市后 首个完整季度表现，其中国泰君安城投宽庭保租房、华夏北京保障房和华夏 基金华润有巢增速较高，而红土创新深圳安居下降明显。此外，4 只 REITs 中 最新季度 EBITDA 同比增长有华夏北京保障房、中金厦门安居、华夏基金华 润，而最新季度 EBITDA 环比增长的有华夏北京保障房。 2024 年成立的消费基础设施 REITs，从最近几个季度的营收看，其表现 也很稳。其中最新季度 EBITDA 环比增长的有嘉实物美消费和中金印力消费， 环比下降的有华夏华润商业和华夏金茂商业。

2）特许经营权 REITs

从上市以来的经营状况来看，生态环保、清洁能源和收费公路等类型 的特许经营权 REITs 大多数呈现出较明显的周期变动特征。总的来看，特许经营权 REITs 在 2024 年整体经营状况相对平稳，但较 2023 年略有下滑。具 体来看：1）生态环保 REITs 在 2024 年出现分化，富国首创水务经营状况较 好，2024 年营收和 EBITDA 都继续小幅增长，而中航首钢绿能的季度营收在 2024 年出现明显下滑，但 EBITDA 下滑幅度缩小；2）多数清洁能源 REITs 在 2024 年出现下滑，其中鹏华深圳能源下滑幅度较多，其次中航京能光伏也有 明显下滑，而中信建投国家电投新能源表现相对稳定一些。此外，刚上市的 清洁能源 REITs 表现也较稳定；3）收费公路 REITs 在 2023 年经营状况有明 显恢复，但 2024 年营收和 EBITDA 相比 2023 年小幅下滑，平均下滑幅度分别 为-6%和-9%。其中表现相对较好的有浙商沪杭甬、国金中国铁建等，而表现 相对较差的有中金安徽交控等。相对季度营收，收费公路的季度 EBITDA 出现 了更明显的季度性变化趋势。

2、产权类 REITs 出租情况

从产权类 REITs 的出租率来看， 1）产业园类型，多数 REITs 在 2024 年出租率出现下滑，其中华夏和达 高科、东吴苏园产业、中金湖北科投光谷等降幅较多，最新季度出租率在 80% 左右，博时蛇口产园、华夏合肥高新、国泰君安临港创新产业园出租率略有 下降或者保持小幅波动，而华安张江产业园出租率在 2023 年明显下滑后， 2024 年则有明显提升，最新季度出租率已经接近于 92%，建信中关村最新出 租率为 72%，在所有 REITs 中最低，但较 2023 年也有明显提升。国泰君安东 久新经济出租率为 100%，且出租率波动很小。 2）仓储物流类型，出租率也较为稳定。嘉实京东仓储上市后始终满租， 主要原因在于京东电商为单一承租人；中金普洛斯上市后出租率有下降趋势， 2024 年出租率在 85%左右波动，最新季度出租率略有抬升；红土盐田港上市 出租率一直保持接近满租，2023 年四季度开始下滑，2024 年三季度降至 90.2%， 四季度出租率又提升到 94%以上。 3）保障房类型，由于集中度很低，整体出租率保持稳定，变动很小。其中中金厦门安居出租率在所有保障房 REITs 中一直保持最高，接近满租状态， 其它 REITs 最新季度出租率也在 92%以上，招商基金蛇口租赁住房 REITs 较 低的出租率是因为原重要现金流提供方临近年末退租导致，该 REITs 去年四 季度报告期内的平均出租率为 93.7%。 4）消费基础设施类型，是平均出租率最高的资产类型，甚至超过了保障 房 REITs，7 只 REITs 最新季度的出租率都在 95%以上，并且上市以来出租率 没有明显变化，保持了很强的稳定性。 从已经上市的产权类 REITs 的出租信息来看，有些 REITs 存在着租户集 中度较高，或者租户行业集中度较高，或者关联方租赁比例较高等现象。集 中度高一方面对经营业绩稳定性有正面作用，但也存在着尾部风险，一旦租 户行业景气度下降、重要租户退租或者关联方经营不善等不利情况发生，将 造成出租率大幅下滑，导致租金收入明显下降等，进而影响 REITs 表现，一 旦尾部风险发生，将非常考验基金管理人和物业管理人的管理能力，如何尽 快提升出租率将是其面临的挑战。

3、分红情况

相比上市公司，投资 REITs 最重要就是可以享受到 REITs 强制分红 政策带来的分红收益。首先来看股票指数的分红情况，分红收益率最高 的指数是中证红利，过去四年分红收益率逐年增长，2024 年底超过 6%， 而沪深 300 和中证 500 的分红收益率明显落后于中证红利，其中沪深 300 略高于中证 500，并且也呈现逐年增长。虽然中证 500 分红收益率最低， 但整体来看其分红比例比其他两个指数都高，2024 年分红比例为 65%， 沪深 300 分红比例 2021 年到 2023 年明显低于其他两个指数，但 2024 年 分红比例接近中证红利。总的来看，2024 年分红收益率和分红比例都较 过去三年明显提升，这与 2023 年底监管发布相关政策，加强上市公司 现金分红力度有很大关系。 具体到 REITs 来看，2024 全年累计分红 104 次，数量较 2023 年翻 倍，其中 2024 年前成立 REITs 全部进行了分红，去年分红数量多于 4 次 的有华夏合肥高新、华夏和达高科、嘉实京东仓储、华夏基金华润有巢、 华夏越秀高速、华夏中国交建、中金安徽交控和中金山东高速。此外， 2024 年上半年成立的绝大多数 REITs 和少数 2024 年下半年成立的 REITs 也进行了年内首次分红。2024 年 REITs 总分红金额为 84 亿，占 2024 全 年可供分配金额的比例为 96%，其中产权 REITs 和特许经营权 REITs 分 红金额分别为 21 亿和 63 亿，占各自全年可供分配金额的比例为 84%和 101%。

可见，虽然产权 REITs 分红比例略低于特许经营权 REITs，但也明 显高于股票指数。统计截止 2024 年底成立满一年以上的 REITs 的成立 以来的累计分红比例，数据显示，特许经营权 REITs 平均值为 90.5%，各资产类型相差很小，就具体产品而言，最高是中航京能光伏（99.6%）， 最低是国金中国铁建（81.4%）；产权 REITs 平均值为 79.8%，其中仓储 物流 REITs 明显高于产业园和保障房，就具体产品而言，最高为红土创 新盐田港（92.8%），最低为国泰君安城投宽庭保租房（49.1%），此外国 泰君安管理的另外两只产权 REITs 的累计分红比例也不高。

由于产品性质不同，产权 REITs 不同年份的分红收益率都明显低于 特许经营权 REITs。具体来看，产权 REITs 最近三年的分红收益率连续 增加，2024 年分红收益率均值已经提高到 5%；特许经营权 REITs 虽然整 体也逐年增加，2024 年分红收益率为 10.5%，但不同类型存在差异，生 态环保 REITs 和清洁能源 REITs 的 2024 年分红收益率则明显低于 2023 年。一般而言，分红收益率与资产价格、当年盈利状况，以及现金分红 比例等都有较大关系，而 REITs 在强制分红的情况下，分红收益率与前 两者关系更大。与股票指数相比，产权 REITs 的分红收益率明显高于沪 深 300 和中证 500，低于中证红利指数，而特许经营权 REITs 则明显高 于中证红利指数。 分类型来看，产权 REITs 中 2024 年分红收益率较高的是仓储物流 和产业园，平均分红收益率在 5.3%左右，且明显高于保障房的 4.30%。 特许经营权 REITs 中较高的是清洁能源和收费公路，在 11%左右，明显 高于生态环保的 8%。具体到产品而言，产权 REITs 中 2024 年分红收益 率最高的是华夏合肥高新（7.51%），特许经营权 REITs 中最高的是国金 中国铁建（17.21%）和浙商沪杭甬（17.07%）。 如果计算 REITs 上市以来的年化分红收益率，则以 2024 年末价格 计算的数值高于以 REITs 发行价格计算的数值，其中产权类 REITs 分别 为 3.39%和 3.49%，特许经营权 REITs 为 8.31%和 9.25%，显示出 REITs 长期投资价值，但不同类型 REITs 也有所差异，其中保障房 REITs 和清 洁能源 REITs 则相反，与 2024 年二级市场涨幅较高有一定关联。如果以2024 年末价格计算，特许经营权 REITs 年化分红收益率超过 10%的有中 金山东高速、中航京能光伏、中金安徽交控、鹏华深圳能源和浙商沪杭 甬；而产权 REITs 超过 4%的有华夏合肥高新、嘉实京东仓储、红土创新 盐田港、中金普洛斯、华夏和达高科、博时蛇口产园等。

（四）二级市场表现

1、风险和收益情况

REITs 市场在经历了 2023 年市场大幅调整，表现弱于股票市场后， 2024 年则整体表现较好。具体来看，2024 年 2 月初几乎与股票市场同时 迎来反弹行情，5 月初股市进入调整阶段，9 月底股市又迎来新一轮的更 大反弹行情，但 REITs 市场从 5 月保持平稳向上态势，走出了与股票市 场不同的独立行情。 从收益率上来看，产权 REITs 收益率为 14%，领先特许经营权 REITs 两个百分点，两者都明显落后于沪深 300 和中证红利，但大幅领先中证 500 指数收益率。当然虽然 REITs 整体表现较好，但不同资产类型 REITs 表现不同，尤其是产权REITs内部差异更大，收益最高的为保障房REITs， 收益率接近 37%，作为收入来源最分散的底层资产，在利率下行的环境 下，市场给予了最高估值，接下来是产业园 REITs 和去年初上市的消费 基础设施 REITs，收益率十个多点，仓储物流 REITs 则表现最差，全年 收益仅有 1 个多点，尤其在 2023 年跌幅较大的情况下，2024 年也没有 明显上涨。

特许经营权 REITs 收益率分化相对较小，清洁能源 REITs 和生态环 保 REITs 全年收益率在 18%左右，收费公路 REITs 作为 2023 年跌幅较大 的资产类型，其 2024 年收益率也最低，仅有 7 个多点。此外，价格收益 率方面，仓储物流和收费公路是唯二下跌的资产类型。具体产品来看， 2024 年前上市的 29 只 REITs 中数量占比 90%的 REITs 在 2024 年收益率 大于零，最高的是华夏北京保障房和中金厦门安居，收益率超过了 47%， 跌幅较大的 REITs 是红土创新盐田港，超-7%。此外，2024 年上市的 REITs 到年底的正收益的比例为 83%，平均收益率为 12.8%，表现最好的是嘉实 中国电建清洁能源，收益率为 49%。 从风险指标上看，在股票市场 2024 年波动率较 2023 年大幅提高的 情况下，REITs 市场波动率并没有明显提升，已经明显低于主要股票指 数，这也反映出 REITs 与股市的相对独立性。分类型来看，特许经营权 REITs 波动率为 8%，其中生态环保最高，接近 12%，水利设施波动率很 高是因为上市时间较短，不足两个月有关；产权 REITs 波动率接近 14%， 明显高于特许经营权 REITs，这与产权 REITs 股性更强有关，其中仓储 物波动性最高，仍小幅低于中证红利指数，而消费基础设施波动率明显 偏低，仅有 8%，与特许经营权 REITs 接近。此外，不同资产类型 REITs 也具有分散风险的效果，例如特许经营权 REITs 的波动率在下面的类型 中最低。最大回撤和波动率的变化相类似，同样是特许经营权 REITs 明 显低于产权 REITs。2024 年夏普比率则是特许经营权 REITs 高于产权 REITs，其中最高的资产类型是保障房和清洁能源。

不同类型 REITs 之间表现出很强的正相关性，产权 REITs 和特许经 营权 REITs 相关系数高达 0.917，而相关性最小的为清洁能源 REITs 和 消费设施 REITs，相关系数为 0.370。消费基础设施 REITs 与其他类型 REITs 的相关性较低，可能与上市时间较短有一定关系。虽然 REITs 同 沪深 300 和中证红利也呈现正相关性，体现出权益类产品的特点，但相 关系数普遍较小，最大的相关系数也仅有 0.220。REITs 同债券指数的相 关性非常弱，如果仅从相关系数的数值上看，产权类 REITs 和债券指数 的相关系数小于特许经营权 REITs和债券指数，显示出特许经营权 REITs 更高分红带来的债性更强，但特许经营权 REITs 中的保障房和消费设施 REITs 与中证全债的相关性较其他类型 REITs 明显偏高，显示出一定的 独特性。

虽然 REITs 整体上表现出和股票市场较低的正相关性，但滚动相关 系数变化较大，有时甚至连续一段时间相关系数较高，此时就会出现和 股票市场近乎同涨同跌的现象，但一般情况下高相关性不会持续很长时 间。2022 年 REITs 和股票市场的滚动相关系数大部分时间为正，相关性 较强，而 2023 年滚动相关系数波动较大，正相关性变弱，到了 2024 年 则正相关性又进一步变弱。

2、流动性情况

受益于市场关注度较高和 REITs 做市商存在，首批 REITs 上市后流 动性表现不错，但受行情影响较大，上市初期随着行情好转，交易活跃 度明显提升，此后随着行情转差，活跃度减弱，之后变化相对平稳。2022 年下半年开始，REITs 市场流动性趋向平稳。整体上和中证 500 换手率 接近，明显高于沪深 300 指数,2024 年的“924”行情启动后，股票市场 换手率快速提高，又有所回落，2024 年底 REITs 换手率介于中证 500 和 沪深 300 之间。

（五）总结与展望

2024 年是 REITs 发行数量和规模最多的一年，全年共发行 29 只， 接近过去三年发行数量总和，发行规模合计 645.69 亿元，占过去三年发 行规模总和的 2/3。2024 年发行市场主要特点有：1）政策面持续推动 REITs 发展和创新，基础资产类型再次扩容；2）2024 配售比例整体明显 提升，但不同类型出现分化；3）REITs 管理人继续增多，部分管理人向 专业化发展。 2024 年产权 REITs 整体经营状况较平稳，其中保障房 REITs 营业收 入波动很小，表现非常平稳，整体出租率也变化很小；2024 年成立的消 费基础设施 REITs，从最近几个季度的营收看，其表现也很稳，也是平均出租率最高的资产类型；仓储物流 REITs 在 2024 年营收出现下滑，但出 租率较为稳定；产业园 REITs 在 2024 年整体营收出现小幅下滑，但不同 REITs 存在较大分化，多数 REITs 在 2024 年出租率出现下滑。 从特许经营权 REITs 上市以来的经营状况来看，大多数呈现出较明 显的周期变动特征。特许经营权 REITs 在 2024 年整体经营状况相对平 稳，但较 2023 年略有下滑，其中生态环保 REITs 在 2024 年经营状况出 现分化；多数清洁能源 REITs 在 2024 年出现下滑，但刚上市的清洁能源 REITs 表现较稳定；收费公路 REITs 在 2024 年营收和 EBITDA 相比 2023 年平均下滑幅度分别为-6%和-9%。

在政策影响下，2024 全年 REITs 累计分红 104 次，数量较 2023 年 翻倍，其中 2024 年上半年成立的绝大多数 REITs 和少数 2024 年下半年 成立的 REITs 也进行了年内首次分红。2024 年 REITs 总分红金额为 84 亿，占 2024 全年可供分配金额的比例为 96%。产权 REITs 分红比例略低 于特许经营权 REITs，都明显高于股票指数。产权 REITs 最近三年的分 红收益率连续增加，2024 年分红收益率均值已经提高到 5%，其中分红收 益率较高的是仓储物流和产业园，平均分红收益率在 5.3%左右，且明显 高于保障房的 4.30%。特许经营权 REITs 整体也逐年增加，2024 年分红 收益率为 10.5%，其中较高的是清洁能源和收费公路，在 11%左右，明显 高于生态环保的 8%。 REITs 市场在经历了 2023 年市场大幅调整，表现弱于股票市场后， 2024 年则整体表现较好，尤其是 REITs 市场从 2024 年 5 月保持平稳向 上态势，走出了与股票市场不同的独立行情。产权 REITs 全年收益率为 14%，不同资产类型 REITs 表现差异较大，收益最高的为保障房 REITs， 仓储物流 REITs 则表现最差；特许经营权 REITs 全年收益率 12%，不同 类型表现差异小。2024 年 REITs 市场波动率并没有明显提升，已经明显 低于主要股票指数，这也反映出 REITs 市场相对于股市的独立性。2024 年特许经营权 REITs 波动率大幅低于产权 REITs，而夏普比率则高于产 权 REITs。

不同类型 REITs 之间表现出很强的正相关，消费基础设施 REITs 与 其他类型 REITs 的相关性较低，可能与上市时间较短有一定关系。REITs 同沪深 300 和中证红利也呈现正相关性，体现出权益类产品的特点，但 相关系数普遍较小，2024 年又有进一步变弱的趋势。保障房 REITs 和消 费设施 REITs 与中证全债的相关性较其他类型 REITs 明显偏高，显示出 一定的独特性。2022 年下半年开始，REITs 市场流动性趋向平稳。整体 上和中证 500 换手率接近，明显高于沪深 300 指数,2024 年的“9.24” 行情启动后，股票市场换手率快速提高又高位回落，REITs 换手率则相 对平稳，2024 年底换手率不及中证 500 指数，但仍高于沪深 300 指数。

编辑：火腿肠