2025年房地产行业2026年投资策略：止跌回稳推进，布局转型机会

1 新房市场：销售与投资景气度仍待修复

要判断 2026 年新房市场的量价与投资趋势，首先需要锚定当前市场的核心矛盾 ——“增量收缩与结构优化并存”，这一矛盾在 2025 年已充分显现，2026 年将 进入深化期而非拐点期。 结合人口结构、库存周期、政策导向等多维度数据推演，我们对 2026 年新房市 场的判断可概括为“销售量筑底、价格走势持平、投资端增速减弱”。

1.1 新房销售继续下跌，跌幅收敛至 5%左右

从销售面积来看，2026 年新房销售大概率呈现“小幅收缩后趋稳”的态势，预 计全年销售面积同比下降 5%左右，降幅较 2025 年（1-11 月商品房累计销售面 积同比下降 7.8%，预计全年降 8%-10%）明显收窄。

支撑这一判断的核心逻辑有三： 其一，刚性需求仍有底线支撑，但增长动能已呈现收敛特征。 从城镇化维度看，我国城镇化进程已从快速增长阶段转入高质量发展阶段，提 升速度逐步放缓。根据 2024 年国民经济和社会发展统计公报，2012-2023 年常住人口城镇化率年均提升 1.19 个百分点，而 2023-2024 年提升幅度收窄至 0.84 个百分点，2024 年末城镇化率达 67.00%。

新增城镇人口方面，2024 年城镇常住人口较上年增加 1083 万人，虽仍保持千万 级规模，但较 2016-2019 年平均 1600 万以上的年增量已显著收敛。

结合这一趋势推测，2026 年常住人口城镇化率预计提升 0.6-0.7 个百分点至 68%以上，年新增城镇人口大概率回落至 950-1000 万人。 从人口结构看，根据人口普查的年龄抽样占比推测，2024 年 25-34 岁主力购房 人群规模约 1.76 亿人，相较于前期峰值 2016 年的 2.33 亿人，有较大下降。不 过叠加新型城镇化和好房子带来的居住需求，仍能形成刚性需求基数，构成市 场需求的“安全垫”。

其二，新房需求逐渐被二手房分化，整体需求呈下降态势。这一趋势与住建部 对市场转型的判断高度契合，从实际数据看，今年 1 至 10 月份，全国二手房交 易网签面积同比增长 4.7%，二手房在交易总量中的占比为 44.8%。 二手房逐渐实现“带押过户”全覆盖、交易流程简化等政策，后续可以提升二 手房流通效率，使其在价格性价比、区位配套等方面对刚需及初改群体的吸引 力显著强于新房。 我们预计，2026 年全国二手房成交占比将升至 48%-50%，重点城市突破 60%， 直接分流新房市场的潜在需求，导致新房需求整体下行。

其三，城市分化加剧下的结构缓冲。一线及强二线城市（如长三角、珠三角核 心城市）因人口流入、产业支撑，2026 年新房销售面积有望实现跌幅收敛至 0；而三四线城市受人口流出、库存高企影响，销售面积仍将下降 5%-7%，但考 虑到 2025 年已完成较大幅度调整，降幅将明显收窄。

1.2 新房价格跌幅收敛至 2%以内

价格方面，2026 年新房价格将呈现“整体弱稳、结构分化”的特征，全国新建 商品房销售均价同比跌幅有望收窄至 2%以内，较 2025 年实现实质性改善。 核心驱动因素是供应结构的持续优化： 2025 年的土地成交中，溢价率情况相比于 2024 年有明显改善，特别是一线城市 在 7 月、8 月的土地成交平均溢价率都超过了 20%。1-4 月的二线城市土地成交 平均溢价率也都超过了 10%，较 2024 年全年有明显改善。

从城市能级看，一线及强二线城市因供需关系相对均衡，叠加“好房子”政策 推进，2026 年新房价格有望实现改善。三四线城市的楼市热度有所下降，后续房价走势仍然承压。不过随着房企“以价换量”策略逐步谨慎，预计新房价格 跌幅将较 2025 年收窄，整体趋势上看一线好于二线好于三四线。

需要特别强调的是，“保交楼”成效的持续释放将改善市场预期，截至 2025 年 11 月，全国 396 万套保交房攻坚战任务已交付 391.8 万套，交付率达 99%，这 将显著降低购房者“烂尾”担忧，对价格形成间接支撑。

1.3 地产开工投资预计下降 15-20%，施工面积下降 10-15%，新开工面积下降 16-20%

新房开发投资方面，2026 年将呈现“弱景气度控增量”的态势，预计全年开发 投资同比下降 15-20%，较 2025 年（1-11 月开发投资完成额同比下降 15.9%）并 没有明显改善，跌幅很难实现收敛。 这一判断的核心依据，可从“房地产计划开工总投资”这一领先指标的趋势与 行业核心约束条件两方面得到验证：从房地产计划开工总投资来看，该指标直 接反映房企未来投资意愿。 2025 年 1-11 月全国房屋新开工面积同比下降 20.5%，地产开发投资完成额同比 下降 15.9%，而 1-11 月，全国地产计划开发投资增速为-4.9%，跌幅继续扩大。 这也说明房企对 2026 年的投资布局极为谨慎。 而 2026 年在“控增量、去库存”的政策导向下（住建部 2025 年末部署 2026 年 工作时明确强调“因城施策控增量、去库存、优供给”），预计 2026 年的地产投 资在增速仍将维持-15%至-20%的低位，直接拖累固定资产投资规模。

具体来看，投资端的承压将体现在三个层面： 其一，拿地意愿持续收缩。2025 年 1-11 月全国土地市场持续冷清。从数据来 看，2025 年 1-11 月房地产开发企业土地购置相关支出同步大幅下滑，统计局土 地购置费同比下降 13%，地方财政土地出让收入同比下降 10.7%。我们预计 2026 年全国土地购置面积同比下降 15%-20%，土地购置费对投资的影响效应延续。

其二，资金链修复滞后制约施工强度。2025 年 1-11 月房企到位资金同比下降 11.9%，其中国内贷款、自筹资金分别下降 2.5%、11.9%，定金及预收款、个人 按揭贷款等销售回款类资金分别下降 15.2%、15.1%，即使政策层面持续优化融 资支持，“白名单”房企融资改善也难以覆盖全行业，中小房企资金断裂风险仍 未完全解除。

资金约束下，2026 年施工面积预计同比下降 10-15%，而建安投资占开发投资比 重接近 60%，其低迷将直接主导投资走势。

其三，库存高企抑制新增供给动力。截至 2025 年 11 月末，全国商品房待售面 积 75306 万平方米，同比增长 2.6%，虽然现房的待售面积环比有所下降，符合 “去库存”的整体政策基调，但是同比层面仍然是在被动累库状态。

根据 Wind 计算的中国地产十大城市的一线城市库存周期已经超过 13 个月，而 十大城市中二线城市的库存周期也超过了 40 个月，二线城市的库存周期上升明 显加快。

在此背景下，房企主动缩减新开工规模以匹配需求成为理性选择，2026 年新开 工面积预计同比下降 16%-20%，进一步固化投资下行态势。

2 二手房市场：以价换量持续，交易占比提升

随着二手房成交占比的增加，二手房量价对研究的重要性也进一步增强。特别 是二手房的价格，很大程度上影响了居民资产负债表和银行贷款抵押物评估价 值，宏观重要性进一步凸显。

2.1 2026 年二手房成交占比将提升至 48-50%，二手房成交量继续上升

在“存量替代增量”的转型期，二手房市场已成为观察地产行业景气度的核心 窗口，其对宏观经济的传导效应可能会逐渐超过新房市场。2026 年二手房市场 将呈现“量增占比升、价跌压力持续”的特征，这种“以价换量”将成为存量 市场转型的典型表现，同时也将对居民资产负债表和金融体系稳定性产生深远 影响。 先看成交量与成交占比。预计 2026 年全国二手房销售面积将同比增长 5%-7%， 成交占比将从 2025 年的 44.8%提升至 48%-50%，首次接近新房成交规模。 推动二手房成交量上涨的因素，一是价格优势明显，带动刚需释放。2025 年 1- 11 月统计局 70 城二手房价格下降 5.7%，二手房相比于新房呈现出更大的价格 优势。 价格优势吸引刚需进入二手房市场，据上海市房地产交易中心数据，2025 年 11 月，上海二手房网签成交合计 22943 套，环比 10 月份的 18483 套上涨约 24%。 以上海为例，二手房成交刚需化特征突出，克而瑞数据中，2025 年上半年总价 300 万元以下的二手房成交占比超过 70%。

二是现房属性受青睐，购房偏好转向。期房交付风险促使购房者更倾向“所见 即所得”的现房。2025 年 1-11 月，全国新房销售中，现房销售同比增长 7.5%，期房销售同比下降 14.5%。由于二手房天然都是现房，所以现房销售偏好 会直接利好二手房。我们判断，许多购房者选择二手房，部分原因是为了规避 新房期房风险。

三是新房供给收缩与居住需求刚性存在的供需错配，这是二手房承接需求的关 键支撑。国家统计局数据明确显示，2025 年 1-11 月全国房屋新开工面积同比下 降 20.5%，其中住宅新开工面积下降 19.9%，新房供给端的持续收缩，使得市场 新增房源难以匹配刚性居住需求。后续需求逐渐被二手房分流。

尤其在人口持续流入的重点城市，这种供需错配更为明显.核心原因就是新房供 给不足的缺口，被配套成熟、供给充足的二手房精准填补，进一步巩固了二手 房的市场主导地位。

2.2 2026 年二手房成交价预计下降 6-10%，止跌回稳预计在 2027 年

价格方面，2026 年二手房价格止跌回稳仍然存在压力，预计止跌回稳的时间点 在 2027 年。2026 年的二手房价格下跌幅度将与 2025 年持平。（2025 年 11 月统 计局 70 大中城市二手房价格同比下降 5.7%）。 当前二手房价格的核心矛盾是“供给过剩与需求修复滞后的错配”。 举例说明，国内头部房产经纪平台贝壳集团副董事长徐万刚公开表示，目前该 平台二手房挂牌量已达 650 万套，较四年前增长 60%。 新增房源与新增带看客户的比值即房客比，是二手房市场的另一关键指标。徐 万刚称，房客比在 2021 年 7 月出现拐点。此前该比值持续大于 1，意味着“客 多房少”；此后持续小于 1，市场转向“房多客少”。供过于求直接压制价格，一 线城市尤为明显。

国家统计局数据显示，11 月，北京、上海、广州、深圳的二手房价分别环比下 跌 1.3%、0.8%、1.2%、1.0%。其中，仅上海跌幅环比收窄 0.1 个百分点，北 京、广州、深圳的跌幅环比分别扩大 0.2 个、0.3 个、0.1 个百分点。 对于二手房价格的止跌回稳时点，我们判断大概率要等到 2027 年。核心前提是 两个：一是房贷利率与租金回报率比价修复，央行数据显示 2025 年三季度全国 新发放个人住房贷款加权平均利率为 3.06%，当前重点城市二手房租金回报率普 遍在 1.5%-2.0%，两者差距显著，需租金回报率稳步回升至接近房贷利率水平， 才能改善持有房产的收益预期。

二是居民收入增速回升趋势辅助判断，2025 年 1-9 月城镇居民可支配收入增速 为 4.4%，我们判断 2026 年需回升至 5%以上，才能有效激活改善型需求。2026 年的核心任务是缓解价格下行压力、避免硬着陆，为后续止跌回稳奠定基础。

我们之所以关注二手房价格，是重点考虑二手房价格对宏观经济的传导效应。 从居民资产负债表来看，根据中国社科院国家资产负债表研究中心发布的《中 国国家资产负债表 1978-2022》中显示，2022 年居民金融资产、非金融资产分 别占居民总资产的 49.2%、50.8%。其中居民非金融资产以住房为主，住房占居 民非金融资产比重超过 90%。 后续如果二手房房价止跌回稳不及预期，会拖累居民资产负债表被动收缩，影 响居民潜在的消费、投资倾向。 而从金融体系稳定性来看，截至 2025 年 9 月末，个人住房贷款余额 37.4 万 亿，房地产开发贷款余额 13.61 万亿。若 2026 年二手房价格继续下跌，预计将 使银行抵押物评实际估价值缩水。

考虑到国有大行地产业务不良率在 2025 年半年报的表现，中行、工行的地产业 务不良率超过 5%，其他四家大行也在 4%以上。如果二手房房价止跌回稳，有助 于国有大行的地产不良率下行和不良地产资产出清。

3 地产宏观传导：对增速拖累趋弱，对物价体系持续影响

市场在预判 2026 年宏观经济趋势时，会非常在意对地产的预测。地产行业对宏 观经济的拖累是否会有好转？在 2026 年，地产行业对经济增速本身，对物价体 系，对居民消费会有哪些新的影响？ 地产行业作为国民经济的支柱产业，其对宏观经济的影响始终是“总量+结构” 的双重作用。2026 年，随着地产市场逐步筑底，其对宏观经济的拖累效应将显 著减弱，同时在结构层面的贡献将进一步凸显，这种“总量企稳、结构优化” 的特征将成为地产与宏观经济联动的新逻辑。

3.1 投资端：地产拖累 GDP 增速的影响趋弱

首先看对经济增速的影响：2026 年地产行业对 GDP 的拖累将从 2025 年的 1.2 个百分点收窄至 0.5 个百分点以内，成为宏观经济筑底回升的重要支撑。 具体来看，这种改善体现在三个维度。

3.1.1 房地产占 GDP 比例回归合理

房地产业产值占 GDP 的比重从 2021 年的峰值 8.61%逐步回落至 2025 年三季度 的 5.6%，回落幅度达 3 个百分点，已脱离此前的高位依赖状态。 从增长拉动效应看，房地产业对 GDP 增长的拉动由 2021 年 3 月的 1.59 个百分 点转为负向拉动后，负向力度逐步收窄，2023 年和 2024 年分别为-0.05 和0.12 个百分点，2025 年上半年更是回升至 0.07 个百分点的正向拉动，尽管仍 处较低位置，但已清晰显现拖累效应减弱的趋势。

更具标志性的是，单纯房地产开发投资拉动的增加值占 GDP 的比重降幅更为显 著，从 2020 年的 13.67%大幅回落至 2025 年三季度的 6.67%左右。这意味着房 地产在经济增长中的“权重”显著降低，其波动对 GDP 增速的影响自然随之弱 化。

3.1.2 产业链间接拖累效应收窄

房地产调整初期，其上下游产业链曾受到明显冲击，进一步放大了对 GDP 的拖 累。 但随着行业进入缩量均衡阶段，以及新兴产业对经济的支撑作用增强，地产行 业对产业链的拖累效应已明显收窄。以房地产投资中的建筑工程投资为例， 2025 年前三季度同比下降 17.5%，降幅较 2024 年全年的 10.3%进一步扩大，但 建筑业对 GDP 增长的拉动仅从 2024 年的 0.26 个百分点降至 2025 年前三季度的 -0.03 个百分点，降幅远小于投资降幅，反映出建筑业对房地产的依赖度在下 降，产业链传导的拖累效应已大幅弱化。

从固定资产投资结构看，房地产投资占全部固定资产投资的比重从 2021 年的 25.22%降至 2025 年三季度的 18.22%，后续固定资产投资将更加倚重基建投资 和制造业投资。随着投资结构优化，高新技术产业、基础设施等领域的投资增 长会逐步对冲了地产投资的下行影响。

3.1.3 外来农业户籍人口失业率好转：受地产拖累减轻

外来农业户籍人口是房地产产业链（尤其是建筑业）的核心就业群体（即“农 民工”），地产走弱初期曾导致该群体就业压力显著上升，形成对经济的二次拖 累。但当前这一传导链条已逐步断裂，外来农业户籍人口的就业结构优化与就 业压力缓解，成为地产拖累趋弱的重要支撑。 房屋建筑业属于劳动密集型产业，建筑业是吸纳城镇就业人员的第三大行业。 2021—2024 年间，建筑业农民工数量累计减少近 1300 万人；2024 年末，全国 从事建筑业的农民工数量约 4300 万人，建筑业农民工占全部农民工人数的比重 仍高达 14.3%。

如果观察外来农业户籍人口失业率（农民工失业率）和地产投资增速的关系， 也能发现地产对投资端的拖累在减弱。 在 2022 年及之前的周期，当地产投资增速下行时，农民工失业率明显上行，这 个逻辑也十分通畅。但是在 2023 年二季度开始，地产投资增速跌幅扩大，但是 农民工失业率开始改善。 农民工失业率从 2023 年初的 6%下降至 2023 年底的 4.3%。而该指标 2025 年 11 月的最新数据为 4.4%。 农民工失业率，在地产下行的背景下，仍然得到好转，靠的就是旧动能基建投 资的对冲，以及部分制造业就业对地产的替代，在一定程度上助力宏观经济对 地产解绑。我们也可以参考农民工就业的行业分布，2024 年底制造业农民工占 比达到 27.9%，相比于 2021 年的历史最低值 27.1%有明显改善。

3.2 房地产对于物价体系的影响：影响消费，但对 PPI 冲击缓和

房地产作为国民经济支柱产业，通过直接传导与间接辐射双重路径深度影响 CPI 与 PPI，其波动具有显著传导性和滞后性。结合国家统计局 2025 年 1-11 月房地 产数据及 11 月物价数据，影响逻辑与力度清晰可辨。

3.2.1 CPI：受地产影响，居民消费继续弱复苏

居住类消费是 CPI 核心分项，国家统计局将其细分为租赁房房租等子项，权重 目前维持在 20%之上。地产供需直接决定其波动方向——上行周期房价带动租金 攀升推升 CPI，低迷周期则拖累居住类 CPI。

国家统计局数据显示，2021 年以来，Wind 口径百城二手住宅挂牌价相较高点累 计下跌超过 20%，同期 Wind 百城住宅房租同比增速也从高点的 10.99%回落至7.89%，居住类 CPI 同比从 1.7%降至 0，印证了两者的联动关系。

当地产市场低迷时，下游消费需求的收缩效应尤为显著。2025 年 1-11 月，地 产投资增速为-15.9%，而建筑及装潢材料的社零增速为-1.5%，同期整体社零增 速为 4%；而在 2021 年 7 月，地产投资增速为 12.7%。此时建筑及装潢材料社零 累计增速为 29.2%，高于同期整体社零增速 22.2%。 地产与消费的联动关系直接影响 CPI 中耐用消费品分项的价格走势，地产低迷 期相关消费品供过于求，价格乏力，甚至出现环比下跌，拖累 CPI 整体增速。

预计 2026 年，地产整体的下行仍然会影响消费改善和 CPI 回暖。最主要的驱动 机理在于，房地产的持续走势，特别是房价止跌回稳筑底过程较长，会影响拖 累居民的消费意愿。 根据央行储户调查报告，被调查居民预期房价上涨的比例，已经从前期高点的 36.5%下降至今年三季度的 9.1%，同期的居民收入信心指数从 53.5 下降至 45.9，而倾向于更多消费的居民比例 24.7%下降至 19.2%。整体上看，房价止跌 回稳筑底过程长，影响了居民的消费倾向，间接影响了 CPI 的修复。

3.2.2PPI：地产冲击持续，投资止跌回稳靠基金、制造业

工业生产者出厂价格指数（PPI）的波动核心关联工业需求端变化，房地产作为 上游工业品的核心消费领域，其投资波动通过“上游原材料需求传导”直接影 响 PPI 走势。地产低迷期对钢材、水泥等建材的需求收缩，是拖累 PPI 的关键 因素之一。 2025 年 11 月，全国 PPI 同比下降 2.2%，其中生产资料价格下降 2.4%，直接拖 累 PPI 总水平下降 1.79 个百分点（生产资料占 PPI 权重，2025 年为 74.58%）。 细分领域中，与地产需求高度相关的建筑工业材料同比下降 5.8%，黑色金属材 料类价格同比下降 3.0%，跌幅均显著高于 PPI 整体降幅。这一数据背后，是 2025 年 1-11 月房地产投资仍处调整区间的现实映射，充分体现了地产需求收缩 对上游工业品价格的压制效应。

2025 年 12 月中央经济工作会议明确投资止跌回稳但地产“控增量”，意味着投 资端景气度将依赖基建与制造业改善，这一格局对 PPI 的传导路径清晰：基建 投资发力将拉动钢材、水泥等建材需求，制造业投资回升则带动装备制造相关 工业品需求，而两类需求均对应 PPI 权重超 70%的生产资料分项。 据统计局数据，2025 年 1-11 月基建、制造业投资景气度弱复苏，同比增速分别 为 0.13%和 1.90%。预计 2026 年财政支持落地后，两者可以呈现回暖态势，后 续进一步提振上游工业品需求，缓解价格下行压力。

3.2.3 总结

预计 2026 年全年 PPI 同比降幅将收窄至 1.0%-1.5%，较 2025 年显著改善。但需 注意，全球大宗商品价格波动、工业产能利用率修复等因素仍将构成制约，PPI 由负转正预计在 2027 年，核心体现“地产影响缓解而非完全消除”的特征。

4 政策研判：增量政策平稳，重点在于财政、货币协同

很多投资人把地产止跌回稳的希望，放在了“增量政策”上。也有很多研究者 期盼地产行业再来一次 517、926 级别的增量刺激。对于 2026 年的地产政策， 我们有什么展望？我们对地产政策的研究重点应该如何聚焦？

4.1 2026 年地产政策基调：基调平稳、适配存量市场

结合 2025 年 12 月中央经济工作会议精神，首先要明确核心判断：2026 年地产 政策将延续“稳中求进、提质增效”的总基调，政策核心是“巩固稳定态势、 适配存量主导格局”，通过存量政策优化集成而非新增强刺激工具，推动政策态 度从“止跌回稳”向“着力稳定”过渡。 这一导向与当前行业已全面进入存量时代的现实高度契合——当前全国二手房 交易网签面积占比已达 45%，政策设计将改变过去服务增量扩张的逻辑，全面适 配“二手房交易为主、增量供给精准调控”的新格局。

4.2 政策框架：九字方针“控增量、去库存、优供给”，财政+货币配合

从具体政策展望来看，将围绕中央提出的“控增量、去库存、优供给”九字方 针，以“货币+财政”协同发力为核心框架，延续并优化现有政策工具。

4.2.1 货币政策趋势：按揭利率下行幅度有限

其一，货币政策聚焦“精准适配存量需求+风险缓释”，强化逆周期与跨周期调 节协同。需求端重点是在现有政策基础上精准优化：一方面深化公积金制度改 革，扩大灵活就业人员缴存覆盖范围，提高贷款额度并推进跨区域使用，支持 刚需与改善型存量住房交易； 另一方面保持房贷利率市场化调整机制的连续性，首套、二套房贷利率下限或 随市场供需动态微调，不会出现大幅下行，核心是降低存量住房交易的成本。

从银行端约束来看，2026 年银行业净息差降幅将收窄。如果如果降息幅度平 稳，那么大概率 2026 年银行净息差逐渐企稳。

目前，稳定净息差已成为央行利率政策的重要考量，这决定了降息空间有限— —预计全年政策利率仅 10bps 幅度调降 1-2 次，且 LPR 调降频度降低、终端利 率下行放缓，房贷利率与政策利率、LPR 紧密挂钩，在净息差压力的约束下，下 行幅度必然受限。

供给端则延续“保交楼”与优质房企融资支持的存量政策，“白名单”制度将进 一步完善但不会大规模扩容，重点保障存量项目资金链稳定，通过项目层面融 资支持化解房企流动性风险，而非对行业进行全面信贷宽松。

4.2.2 财政端：财政贴息房贷和收储预期平稳

其二，财政政策仍坚守“提质增效、量力而行”底线，财政贴息房贷和收储的 政策预期比较平稳，且会有更多小规模、精准化的定向支持落地。 从政策约束来看，一方面，大规模财政贴息房贷预期平稳：当前地方财政面临 土地出让收入下滑的压力，若推行全国性大规模房贷贴息，需中央与地方财政 共同承担资金成本。后续财政收支平衡健康度值得关注，也需牢记中央经济工 作会议“严控隐性债务”的要求。 如果观察 2018 年至今的政府杠杆率变化，我们发现中央政府对杠杆的偏好，比 地方政府低。后续地方政府债务规模控制和地方化债进程的推进，又进一步约 束地方政府的杠杆率。

且如果全面贴息存量房贷，资金支出压力增大，因此 2026 年大概率仅在部分库 存压力较大的城市试点定向贴息，覆盖首套及“以旧换新”刚需群体，贴息比 例与单户上限均会严格管控。 另一方面，大规模商品房收储受现实因素制约： 第一，成本收益考量。保障性住房租金回报率低于资金成本，多数城市收储项 目盈利性有限，前期试点也出现资金额度使用率偏低的情况； 第二，供需匹配考量。保障性住房缺口集中在一二线城市，而高库存区域多为 人口流出型三四线城市，大规模收储易造成资源浪费； 第三，地方财政考量。中央“不新增隐性债务”的刚性要求下，地方大规模收 储的资金支撑不及过往周期。后续地方政府也面临“土地财政”转型的诉求。

因此，2026 年收储政策预计将聚焦“高库存和保障房需求大”的区域，以地方 专项债少量配套、央行再贷款定向支持的模式推进，规模可控且不搞“一刀 切”，核心是发挥示范引导作用而非大规模去库存。 整体来看，我们预计 2026 年，财政政策仍以优化现有工具为主，通过税费减 免、专项债精准投放等存量调整，实现稳需求与去库存的温和推进。 作为 2026 年财政端支持地产的重要渠道，各地方政府发行土地储备专项债收储 闲置土地，仍然值得市场紧密关注。2025 年 1-9 月，全国各地公示拟使用专项 债收回收购存量闲置土地的数量超 4600 宗，总用地面积超 2.4 亿平方米，总金 额超 6200 亿元，其中 8 个省市（均为“自审自发”试点地区）已经发行的专项 债近 2000 亿元。

4.3 九字方针“控增量、去库存和优供给”已有积极信号，后续政策趋势平稳

2025 年 12 月中央经济工作会议提出的地产“控增量、去库存、优供给”九字方 针已显现明确积极信号，后续政策将延续平稳趋势。

4.3.1 控增量：新房供给收缩成效显著

国家统计局数据显示，2025 年 1-11 月全国新建商品房销售面积 7.87 亿平方 米，同比下降 7.8%，已经连续 43 个月增速为负，住宅销售面积降幅达 8.1%。 房屋新开工面积同比下降 20.5%，行业主动控增量的态势明确，新房市场热度回 归理性。 后续市场逐渐从增量转向存量，新房开工、销售对宏观经济增速的传导会减 弱。市场应当更加重视新房、二手房整体销售增速变化带来的政策信号意义。

4.3.2 去库存：待售面积持续回落

截至 11 月末，全国商品房待售面积 7.53 亿平方米，环比减少 301 万平方米， 已连续 9 个月下降，其中住宅待售面积减少 284 万平方米，库存压力稳步缓 解，去化成效持续显现。

4.3.3 优供给：结构分化下新房表现更优

“好房子”供给导向下，市场呈现结构性特征。11 月二、三线城市新建商品住 宅价格环比降幅均收窄 0.1 个百分点，而二手住宅降幅或持平或扩大，核心城 市改善型新房价格表现稳健，优于二手房市场。

综上，九字方针的核心目标均已得到数据支撑，政策效果逐步落地，后续政策 将会保持平稳。

5 投资策略：规避重资产开发，聚焦存量运营和转型机会

2021 年以来，地产传统开发模式风险凸显，地产开发板块的股价走势较弱。在 2026 年，这一趋势是否会发生改变？整个地产行业的投资方向是否要整体转 移？

5.1 核心结论：存货减值与盈利水平变化，住宅开发板块景气度筑底，可以关 注存量运营与转型赛道

2026 年地产住宅开发板块股价弱势趋势可能会持续。 核心逻辑在于： 房价持续筑底，导致房企存货减值，叠加销售回款趋弱与前期拿地成本较高， 行业利润率将进一步探底；而万科展期事件，也让行业开始关注“母公司现金 存量和债券到期节奏”。多重因素影响下，住宅开发板块的投资价值可能走弱， 行业投资逻辑已从“增量开发”全面转向“存量运营+模式转型”，运营类、转 型类标的将成为机构配置的核心方向。

5.2 关键判断：三大核心因素影响住宅开发板块，景气度探底

5.2.1 房价联动存货减值，行业盈利空间压缩

报告前半部分已明确，2026 年新房价格跌幅虽收敛至 2%以内，但二手房价格跌 幅预计在 6%-10%，整体房地产市场价格仍然探底。 房价持续探底，导致房企存货（未售房源、土地储备）面临减值压力。 我们发现 2012 年全部 A 股地产上市公司，存货跌价损失仅有 16.81 亿元，而到 2021 年已经突破到 814.16 亿元，2022 年达到 1037.55 亿元。然而 2023 年由于 疫情好转，房企的存货跌价损失收敛到 791.83 亿元。 当前房价仍然在探底。国家统计局数据显示，当前中国 70 大中城市新房价格负 增长周期较长。2024 年年报，A 股上市房企的存货跌价损失达到 920.19 亿元。

再看盈利端，2019 年以来，住宅开发行业毛利率已从 31.44%以上降至 2024 年 的 14.6%，净利率水平也有所降低；2026 年随着房价探底与房企存货跌价计 提，同时考虑土地成本、融资成本因素，行业盈利水平将会进一步筑底。

5.2.2 万科展期引发市场对信用风险关注

万科 2025 年末 20 亿元中票展期，本质是住宅开发行业“资金链-存货-盈利” 的压力体现。截至 2025 年三季度末，万科母公司现金余额等价物不足 2000 万 元，而公司带息负债超过 3500 亿元，存在“现金和负债压力错位”。

2026 年地产行业境内债券到期规模在 3000 亿元之上。同时新房销售面积增速 进一步筑底，我们预测同比仍将下降 5%左右，销售回款收缩后，行业资金链存 在压力，部分房企的流动性问题受到市场重视。整体上看，住宅开发板块的估 值修复基础受到影响。

5.2.3.政策“控增量”导向下，开发业务增长空间收缩

2025 年中央经济工作会议明确“控增量、去库存、优供给”九字方针，2026 年 新房供给进一步探底——2025 年 1-11 月房屋新开工面积同比下降 20.5%，2026 年预计下降 16-20%，增速与 2025 年持平。政策导向与市场需求收缩双重作用 下，住宅开发业务从 “增量扩张”开始转型，地产行业进入“重存量重运营” 阶段，而存货跌价与盈利下降推进行业出清，开发板块的投资吸引力走弱。

5.3 2026 年地产投资核心思路：从开发转向运营；从传统转向转型

核心思路：从“规避风险”到“挖掘确定性红利”

行业已进入“风险出清+模式重构”的深水区，投资需调整对住宅开发板块的周 期反转预期，重点布局两类具备“抗周期+高成长”属性的标的：一是受益于香 港市场止跌回稳与内地商业地产景气度修复，现金流稳定、无存货减值压力的 优质运营类标的；二是逐渐脱离住宅开发依赖，切入机器人投资、终端零售等 高景气新赛道，具备第二增长曲线的转型创新类标的。

筛选逻辑：聚焦“抗风险+高壁垒”双核心

运营类标的：优先选择核心城市优质商业资产储备充足、出租率稳定、现金流 可预期的企业，规避存货减值与房价波动风险； 转型类标的：重点关注脱离住宅开发业务、转型赛道契合产业升级趋势、已形 成明确盈利贡献的企业，享受模式创新带来的估值溢价。

编辑：火腿肠