2025年房地产行业“盈利筑底”专题：25年开盘去化率回升，行业重回“品质时代”

一、寻找新房市场拐点：最有效的指标，开盘去化率

本篇是房地产行业“盈利筑底”专题第二篇，前一篇讨论了“大地块”盈利表现 大超预期，土地市场供需关系的逆转，政府为了财政收入，更多让利给开发企业，22 年以来31个大地块平均净利率11.0%，房地产企业与政府供需关系的重塑，极大提 升了新房开发业务的利润率和安全垫。本篇报告，将更深一步，从项目质量的讨论， 引申到企业盈利兑现能力的讨论上，进而判断板块未来价值趋势。

（一）寻找对行情指向性最强的指标

历史上，地产股的行情的启动，往往伴随行业盈利能力出现拐点，盈利是量价 指标共同决定的，再加上博弈和预判，单一有效能反应行业盈利能力的指标较难定 义。除了简单的成交增速、价格同环比等量价指标外，反映新房市场的景气度指标 如库存去化周期（通过周期水平判断价格趋势）、售批比（销售面积/推盘面积，反 应边际供需趋势）、开盘去化率也被广泛使用。

从过去几轮地产周期经验中，我们发现“开盘去化率”是能够较好指引行业当 前新房销售景气度，预判行业盈利趋势，并指导股价表现的高阶指标。我们对比三 个阶段的量价、板块收益、景气度指标的关联。 第一阶段（14/07-16/09），取消限购叠加“930新政”，市场景气度修复，商品 房成交面积MA3同比转正发生在15年5月，单月4月转正，70城新二手房环比也在15 年4月转正，此后景气度持续上行，价格上涨的最高点在16年9月（新房环比+1.8%， 二手房环比+1.5%）。2年多的上行周期，板块绝对收益主要发生量价转正之前 （14/07-15/05，板块+128%），后续市场量价表现企稳后，反而涨幅逐步收窄（15/09- 15/12板块+40%，16/01-16/09板块+14%），资本市场对于企业盈利的预期更多基于 量价边际变化，单纯量价同环比数据很多时候有效性并不高。 三个景气度指标（去化率、批售比、去化周期）开盘去化率趋势与行情趋势一 致，14年周期，从去化率的底部拐点（7月49%）开始，直到16年9月去化率进入顶 部震荡区间，去化率趋势与行情趋势几乎完全一致；售批比在14H2的六个月保持在 0.7x左右变化不大，虽然后续趋势正确但指标相对滞后；去化周期对于行情的指示作 用几乎没有，趋势变化节奏与成交关联度较高，因此也存在滞后的问题。 第二阶段（21/08-24/09），行业景气度下行，21/08-24/08板块-47%，无明显收 益，这一阶段与行情趋势关联度最好的依然是开盘去化率，从21年8月的68%下降至 24年9月的41%，很好的体现企业盈利下降，且拐点几乎同步，量价同比不决定景气 度位置，售批比趋势相反不可用（去库存，推盘<成交并不是景气度改善），去化周 期过于滞后。 第三阶段（24/09-25/10），“924”新政以来，行业景气度经历了快速升温后逐 步回落，从板块行情走势来看，24/08-24/10板块收益+40%最为明显，同期开盘去化 率从24/09的41%上升至25/01的60%，随后小幅回落，并稳定在55%的水平（好于 24/09低点14pct），SW地产板块在25年内收益不突出（25/05-25/09板块+21%）， 但截至25/10，地产板块指数相对于24/08仍有37%的涨幅。 综合三个阶段表现，开盘去化率是最能够指引股价表现的景气度指标。从14-25 年，仅有两个阶段与SW地产板块走势不同步，一是18年强限价导致开发商利润率受 损，二是21年上半年两集中供地导致开发商利润率受损，两阶段均是政府强干预之 下，开发商在高去化的情况下ROE下降。

（二）开盘去化率指标说明

根据中指院，我们整理了11个城市（北上广深杭成、南京、武汉、天津、苏州、 重庆）的历史项目开盘去化率，使用去化率指标有几点需要注意： 第一，一般来说，认筹组数≥认购套数≥网签套数，首日认购套数与当月网签 套数是两个不同的概念，本文讨论的开盘去化率定义是“开盘当日认购套数 / 当日 推出套数”。 第二，一般而言开发商追求60-70%去化水平，太低代表市场接受度一般，太高 则是项目定价偏低损失一定利润率（限价期间除外）。此外，去化率的高低，与蓄客 情况、项目区位、产品定位等因素有关，去化率提升可能是市场景气度的提升，也有 可能是推盘区位的改善或产品力的上升等原因，单项目有偶然性，需要持续、全面 观察。 第三，高去化率并不等于高利润率，历史上甚至有些特殊阶段是负相关（限价 时代，去化率非常高，但是利润率因为价格限制而受到影响），高去化率意味着产品 “适销对路”，产品定位定价准确。此外，也不排除部分房企（如中海）追求差异化的定价策略，利润率的优先级更高，对于首日认购率的要求更低，这是因为开盘当 日认购去化率≠项目全年去化率，后者还需要关注项目续销情况。 第四，由于存在多次推盘的情况，“纯新盘”仅统计项目首次开盘，年内多次加 推均为“老盘新开”，当然“老盘新开”标签也包括过往年份（老货）的加推，因此 “老盘新开”分类并不能完全区分新货与老货。例如上海翡云悦府（华润、越秀、中 能建）在25年有多次加推，但仅25年4月首次开盘定义为“纯新盘”。

重点11城开盘去化率，从14年到25年周期来看，14-16年周期去化率从40%提升 到最高83%（16年9月），21-25年周期去化率从71%降到最低41%（24年9月），开 盘去化率在[40%，90%]区间内波动，去化率处于80%左右（16年7月到18年9月）市 场热度较高，去化率在65%左右（19-21年）市场相对平稳，去化率低于60%（22年 3月至今）市场景气度下行，当然，25年1-11月平均水平基本稳定在55%左右，其中 25Q3的开盘去化率为57%，较24Q3提升16pct，相较24年“924”，25年去化率有明 显提升。

二、“好房子”带动去化率提升趋势

（一）整体去化率水平稳定提升

重点城市开盘去化率，在24年Q3达到41%的历史底部， 24年Q4回升至58%， 25年前三季度整体为56%（三个季度分别为61%、53%、57%），较24年全年提升 8pct。目前去化率水平相当于22年水平，与上一个周期15年的去化率水平接近。24 年Q4和25年Q1去化率的提升更多是市场交易情绪好转带来的变化，而从25Q2开始， 市场交易景气度下降，但去化率依旧维持稳定，这里更多体现了一定的行业趋势的 变化。我们下面从三个维度，对去化率进行拆解。

关于去化率表现的结构差异，我们下面从三个维度，对去化率进行拆解。 第一，25年前三季度，11城核心区去化率61%，较24年提升7pct，非核心区去 化率53%，较24年提升9pct，核心区与非核心区去化率剪刀差8%（22年以来基本维 持9%左右）。 第二，25年前三季度，11城纯新盘（新项目首开）去化率65%，较24年提升13pct， 老盘新推（老项目+新项目非首次开盘）去化率51%，较24年提升6pct，纯新盘与老 盘加推去化率剪刀差拉开到14pct（22年以来剪刀差最大的一年）。 第三，25年前三季度，11城主流房企（15家上市开发商）去化率71%，较24年 提升11pct，其他房企去化率47%，较24年提升4pct，主流房企与其他房企去化率剪 刀差上升至24pct（22年以来剪刀差最大的一年）。

数据初步拆解后，25前三季度相比24年市场整体去化率水平有改善，核心城市、 核心板块、主流房企的新楼盘去化率相对更好，具备较为明显的周转优势。

（二）结构性问题不明显，去化率提升是真实销售改善

从重点城市核心区开盘套数占比来看，25年前三季度核心区占比46%，比24年 仅提升1pct，相比开盘去化率的回升，核心区占比变化不明显。 分城市来看，北京、广州、武汉、天津核心区开盘套数25年前三季度较24年占 比提升明显，上海、深圳、杭州、成都核心区开盘占比下降。实际上，从21年以来 核心区占比提升较大的城市（广州、南京、武汉等），这类城市相对来说非核心区的 库存问题非常严重，政府供地和市场销售目前只能依赖核心区的项目供给，随着核 心区供地的增加，在25年逐步转化为新增供应，成交也有所改善。上海、杭州核心 区占比相对较低，且整体市场相对健康，非核心区依然可以有较好的流速。

另一个维度是项目开盘均价，25年前三季度开盘项目均价4.4万元/平米，较24年 提升2%，上升的城市仅北京（+22%）、上海（+12%）、武汉（+4%），其他城市 开盘价较24年出现下降。25年去化率的改善，结构性问题不明显，是真实销售改善。

进一步，剔除区位影响，重点城市25年前三季度核心区开盘均价6.1万元/平，较 24年提升1%（有提升的城市包括北上深成杭），变动不大，非核心区开盘均价3.5万 元/平，较24年提升4%（提升较多的为北上广深成）。25年开盘价格上涨的城市主要是一线等高能级城市，这部分市场购买力强，消费者对于改善产品价格接受度较高。

（三）房屋品质的提升是去化率改善的重要驱动力

25年10月28日，中央发布《国民经济和社会发展十五五规划建议》，把建设安 全舒适绿色智慧的“好房子”写入十五五规划。在25年3月住建部发布的《住宅项目规范》推进“好房子”建设标准（包括户型、层高、采光、电梯设置），各地实际从 24年开始调整完善房屋建设规划，包括“第四代住宅”的试点落地，提高套内得房 率及房屋品质，24年以来的新产品逐步入市，市场接受度普遍较高。

我们认为，重点城市25年前三季度较24年去化率的提升，更重要的变化是“好 房子”的贡献，例如得房率的提升、户型设计的改进、交付质量的提升、物业服务的 升级等，是产品迭代，产品力全方位升级，比较难用单一指标刻画。 这里我们从一个侧面来说明当前市场重回“品质时代”。同样根据中指院开盘 去化率信息，按照项目开盘价格将产品分类，并统计每年精装产品的装修标准。 以杭州为例，杭州25年前三季度开盘均价在1-2万元/平、2-3万元/平、3-4万元/ 平，4-5万元/平，5-6万元/平，6-8万元/平的装修标准分别为2500、3218、3840、4604、 4806、7036元/平，装标与产品定位相匹配，与24年对比，以上分别持平、+9.2%、 +4.8%、+7.5%、+8.4%、+17.3%，基本都有提升，最高端的产品精装修的提升幅度 最大。

如果将重点9城作为一个整体，产品分为四类（1-2万元/平、2-3万元/平、3-4万 元/平，4-5万元/平），计算四类精装产品的平均装修标准，再取平均值，可以得到历 史重点城市装修标准的变化曲线，大致分为三个阶段。 第一阶段：“品质时代1.0”。14-15年高库存倒逼企业转向产品力竞争，使用精 装修的项目装修标准价格处于高位（14年平均3713元/平，15年平均3570元/平）， 随着15年以来市场价格上涨、流速加快，企业追求周转降低装修标准，17年平均价 格回落至3066元/平，较14年下降17%。 第二阶段：限价倒逼开发商精装溢价。18年以来政府强价格管控，开发商利润 率受损，倒逼企业精装溢价，通过提高名义装修标准弥补利润损失。表面上18年平 均装修标准提升至3637元/平，同比提升19%，实际这一时期房屋交付品质并不理想， 这一现象随着整体限价政策执行（即便考虑精装修，价格也受到控制）而逐步下行。 21年之后市场回落，企业降低价格的其中一个方法便是降低装修标准，至23年平均 装修标准回落至3015元/平，与16年水平一致。第三阶段：“品质时代2.0”。与第一阶段不同的是，本轮周期开发商提高品质更 多的由需求决定，一二手房价格分化，新房承载改善需求，是一个长期趋势。24年 平均装修标准同比转正提升1%，25年前三季度装修标准3243元/平，较24年提升7%， 有明显提升的趋势。

三、城市板块差异分析，头部房企经营优化路径明显

（一）不同城市之间的去化率趋势差异

我们选取房企目前主要布局的11个城市，来研究去化率的差异和表现。 11城历史去化率表现来看16-19年为全市场蜜月期，主要核心城市推盘去化率平 均值均在65%以上，甚至绝大部分城市在70%以上；20-21年开始市场去化率逐步分 化，南京、武汉、天津、苏州、重庆等城市去化率显著下降，部分跌至50%以下；22 年至24年Q3，市场去化率下行逐步波及到一线城市，除上海、杭州、成都三城外， 其他城市的去化率均低于60%。 24Q4开始，市场去化率加速回升，25年前三季度，分城市去化率从高到低依次 是成都（89%）、杭州（76%）、天津（69%）、上海（60%）、北京（58%）、广 州（58%）、武汉（55%）、苏州（40%）、深圳（31%）、南京（27%）、重庆（20%）， 城市之间分化差异较大，如果对比25Q1-3与24年，去化率提升较大的城市为武汉、北京、苏州、成都、广州，如果对比25Q3与24Q3，除天津外（基数高）的其他城市 去化率均有改善。

根绝不同城市的去化率表现，我们对城市进行分类，为了避免单一年份的波动， 我们取22-25年四年去化率的平均水平。 一类城市，22-25年平均去化率在65%以上，分别是杭州（75%）、上海（71%）、 成都（69%）。 二类城市，22-25年平均去化率在40%以上，分别是天津（57%）、北京（53%）、 广州（53%）。 三类城市，22-25年平均去化率在40%以下，分别是深圳（35%）、南京（33%）、 武汉（33%）。

值得注意的是，25年前三季度，天津去化率水平69%，排名靠前，但因推盘套 数相对较少（2852套），仅为同期上海推盘的10%左右，年化推盘套数相比20年下 降了75%，部分城市虽然整体去化率表现改善，但其中存在区域推盘规模造成的结 构性差异，因此除了城市分级外，我们还针对各城市的区域变现，对各城市的自然 行政区的去化表现进行划分。

（二）城市内各板块去化率及评级：板块去化差异不断拉大

这里我们定义同一个城市近两年平均去化率在65%以上的板块为A类板块，去化 率40-65%的板块为B类板块，在40%以下以及近两年数据缺失的板块为C类板块。 一类城市中，上海A类区域有6个板块（黄浦、徐汇、静安、杨浦、虹口、长宁）， 以内中环为主，平均去化率83%，B类区域有5个板块（宝山、浦东、闵行、普陀、 奉贤），相对较好的是浦东和宝山，C类区域有5个板块（嘉定、松江、青浦、金山、 崇明）。 杭州A类区域有5个板块（上城、滨江、拱墅、余杭、西湖），平均去化率86%， B类区域为临平、钱塘、萧山。 成都板块整体去化率相对较高，成都A类区域有金牛、天府、武侯、成华、青羊、 双流、双流、龙泉驿，平均去化率82%，B类区域包括温江、高新以及样本数量相对较少的郫都、新都。三个城市核心区与非核心区去化率差异较小。

二类城市，北京去化率超过65%的区域为怀柔、门头沟，因样本数量较少归为B 类区域，大部分区域的去化率表现都处于B类（东城、西城、海淀、朝阳、通州、昌 平、石景山、顺义、延庆），北京供给相对充足，去化率表现低于上海、杭州等城市， 平均去化率低于40%的C类区域有大兴、丰台、房山、密云、平谷。 广州表现最好的区域是白云区（A类），B类区域有荔湾、海珠、越秀、番禺、天河、黄埔、南沙。 天津处于A类区域的有和平、红桥、河西、河东、动力、宝坻、西青，B类的有 午后、北辰、滨海新区（推盘量较大）、津南、河北、南开。

三类城市，深圳全部板块处于C类区域，人才房供应、郊区库存压力等问题凸显。 南京仅有3个板块（建邺、鼓楼、玄武）处于B类区域，其他区域均为C类区域。武汉 一个区域（武昌）处于A类，5个区域（洪山、硚口、江夏、东湖开发、 江岸）处于B类区域，其他区域均为C类。

至此，我们已经把核心城市、核心板块按照过往去化率水平划分完毕，得到了3 类城市（一二三类）的三类板块（ABC类）。成都、杭州、上海、天津的A类板块数 量占比超过30%，北京、广州的B类板块数量占比超过60%，武汉、深圳、南京C类 板块数量占比超过60%。从A、B、C三类板块的年度去化率表现来看，2019年A、B、 C板块去化率分别为66%、70%、63%，到2025年前三季度A、B、C板块去化率分别上升至88%、62%、31%，区域之间的分化主要是在20年之后开始的，并且近两年 持续加剧，25年前三季度相比24年A、B、C类板块的去化率分别提升9pct、12pct、 2pct。从去化率的角度来看，企业未来的选择需要从过去简单的城市选择，逐步深化 到板块选择，精准度要求进一步提升。

（三）头部房企经营质量及真实去化率评价

为了直观表现头部企业去化率提升，是否受到区位的影响，结合城市和区域分 级，我们建立一个 “区位评分”的指标，考虑到不同城市、不同板块之间的去化率差 异，我们将9个城市的各板块划分为三类城市×三类板块，并赋予一定权重分，可以 得到企业推盘的“区位评分”（区位质量），在相同区位评分的情况下，去化率提升， 那么说明企业在相同的去化率和经营质量确实在改善，如果去化率更多由“区位评 分”带动提升，那么说明企业在调整自身的布局策略，优化土地投资质量。 下面举例说明区位评分计算方法，例如根据主流房企25Q1-3推盘分布，一类城 市A类区域的推盘占比是31%，权重分赋予9分，二类城市A类区域占比2%，权重8分， 三类城市A类区域7分，依次类推，三类城市C类区域的占比3%，赋予1分，这样加权 可以得到主流房企25Q1-3的推盘区位加权分是6.1分。

利用同样的方法，我们计算历年主要城市的推盘区位情况，这与城市过去几年 的土地成交区位有关，在此我们将区分主流房企的与非主流房企，通过去化率和区 位得分的结合，可以更好的看到企业经营质量。 对于全市场整体来说，21年之前，整体区位评分波动幅度不大，但去化率在17 年之后出现了逐年下降的趋势，说明新房市场自身环境在恶化。21年以来推盘区位 评分改善，11城市场评分从21年的4.6分上升至25年的5.2分，但22-25年之间变化不 大。如果分拆主流房企、其他房企，可以明显看到，主流房企区位评分从21年的4.8 分提升至25年的6.1分，24-25年基本没有变化，从23年拿地开始主流房企专注优势 区域，带动了24年和25年的去化率提升。其他房企25年区位评分4.2分，与24年基本 相当，低于21年4.5分的水平，去化率表现不佳的背后，同样有布局恶化的因素。

为了更好的刻画主流房企的头部经营优势及策略，结合历年主流房企、其他房 企的去化率和区位评分，得到二维散点图，横轴向右表明局部改善，而纵轴向上则 表明市场化的去化率趋势。由此可见，主流房企21-24年区位评分提升幅度最大，但 去化率持续下降，23-24年去化率降幅收窄变动不大，25年做到了在24年基本相同区 位评分下的情况下，去化率提升11pct，基本回到了19-21年的平均水平（71%）。而 其他房企21-22年区位改善去化率下降，23-24年区位恶化去化率下降，25年区位变 动不大的情况下，去化率也有小幅提升了4%，但显然不如主流房企，能够更充分的 利用市场机遇，提升自身经营效率。主流房企相对其他企业的经营优势正持续扩大。

四、房企去化率表现及经营特点

（一）整体情况：多数房企 25 年去化率改善，且趋势还在延续

重点9城主流企业来看，多数房企25年前三季度去化率水平较24年有所回升，平 均去化率达到71%，且分季度来看，直至25年Q3整体去化率仍然维持73%的水平。 改善幅度较大的包括保利（+25pct）、金地（+22pct）、华润（+19pct），且24Q4 以来的去化率改善趋势还在延续，25Q3同比24Q3平均的去化率提升幅度为22pct。

需要注意的是，25年主流房企去化率的提升，不仅是纯新盘带动的，老盘加推 去化率同样有所改善。主流房企25年前三季度纯新盘去化率75%，比24年提升11pct， 老盘加推去化率62%，比24年提升8pct，老盘去化率改善较明显的企业有保利、滨 江、绿城、越秀、万科等。

（二）从去化率差异看不同房企的经营策略与布局特点

如果从绝对去化率水平来看，25年前三季度去化率高于80%的企业有5家：滨江 （90%）、绿城（90%）、金茂（83%）、越秀（82%）、华润（81%）；60-80% 的有4家：万科（75%）、联发（72%）、保利（69%）、建发国际（61%）；50-60% 的有5家：招商（59%）、金地（59%）、龙湖（57%）、中海外（51%）、华发（51%）。 从三年平均来看，23-25年去化率前二的公司依然是滨江（82%）、绿城（82%）， 滨江在杭州的推盘占比为100%，绿城为67%，而中海的首推去化率则常年保持在50% 附近，但中海是23-25年重点城市中核心区占比最高的房企（82%），这与我们刚才 得出的区位去化率的结论是不一致的，更多是企业主动控制定价与节奏的结果。

龙头房企整体提升布局板块等级的行为是基本一致的，为了更好的看清企业的 经营策略，我们将上一章中的9城，进一步集中到6城，来分析不同企业的经营策略 和去化表现。重点6城（北上广杭成津）在主流房企25年拿地金额占比已经上升到了 74%，较21年（31%）提升了43个百分点，核心城市重要性不断提升。

我们将板块和城市分成两个象限，来定义企业在城市和区域之间的取舍，进一 步结合去化率的结果，判断企业的经营策略。

保利发展：均衡分布，重点城市核心区均有布局，且去化率有较好保障，非核 心区去化表现一般。推盘最多的区域为上海非核心区（占比47%，去化率55%），核 心区资源占比34%，上海、广州、成都、北京均有分布，杭州分布在非核心区。 招商蛇口：均衡分布，投资侧重上杭成，即使非核心区也保持了较好的去化水 平。推盘最多的是上海非核心区（占比51%，去化率63%），其次是上海核心区、成 都核心区（分别占比11%左右，去化率9成）。 华润置地：核心区资源占比高且去化均好，天津无新推。核心区资源整体占比 49%，推盘较大的成都核心区、杭州核心区去化率在8成以上，上海非核心区推盘占 比（35%）低于保利招商，去化率（70%）高于保利招商。 中国海外发展：次级城市核心区位的差异化打法。中海核心区资源占比最高82% （北京33%+上海21%+成都19%），其中北京与成都去化率偏低，北京核心区去化 率45%，成都核心区去化率55%，这与公司的回报要求、产品定价策略有关。 建发国际集团：资源聚焦上海杭州，上海非核心区去化率不高。建发6城中主要 在推杭州和上海，天津与广州无推盘。杭州核心非核心都有较大规模推盘（去化率 在8成以上），上海主要在非核心区（嘉定、金山项目去化率偏低，与区位有关）。 越秀地产：推货侧重北上广杭，核心区占比高，去化均好。重点推盘城市为上 海、杭州、北京、广州，核心区占比51%，仅次于中海，核心区除了广州都保持了较 好的去化率，非核心区杭州去化率54%，相对较低。

滨江集团：极致聚焦，极致周转。6城只投杭州，杭州核心区占比29%，非核心 区占比71%，核心区、非核心区去化率分别为86%、78%。 绿城中国：重投杭州，各区去化率均有领先优势，做一成一。杭州推盘占比较 高（77%），去化率高于滨江。除了杭州以外，最大的推盘区域为上海非核心区（占 比21%），去化率84%，其他点状推盘去化率也都保持了较高的水平。 中国金茂：重投上海，北京只拿核心区，各区去化均好，有领先优势。金茂上 海资源占比过半（核心区12%+非核心区39%），去化率在7成以上（核心区去化率 低于竞企，非核心区高于竞企），其他区域还包括北京核心区（去化率65%）、成都 非核心区（去化率100%），没有去化率低于65%的区域。 华发股份：主要布局上海成都，北京天津无新推。23-25年推盘最大的两个区域 是上海非核心区（占比55%）+成都核心区（占比21%），去化率分别为62%、88%， 凭借良好的城市选择依然保持了不低的去化率水平。 金地集团：老货为主，去化偏低。6城推盘结构为上海非核心区（占比52%）+ 天津核心区（占比15%），去化率分别为49%、64%。 万科地产：老货为主，核心区占比低。6城主推上海非核心区（占比46%，合作 项目）+杭州核心区（占比17%，杭铁万科·云耀之城等），去化率分别为70%、87%。 以上企业中，在重点6城开盘去化率相对来说没有明显短板的企业为绿城、滨江、 金茂、华润等。

（三）26 年哪些房企有去化率进一步提升的机会？

本节重点讨论，25年房企去化率的提升与区位评分提升的关系，以及通过拿地 区位评分与推盘区位评分的变化，判断房企26年是否有去化率改善的机会。 首先看房企推盘评分，23-25年房企推盘区位评分与开盘去化率之间有较强的相 关性。25年前三季度绿城区位评分7.6分、滨江7.3分，排名居前。区位评分相近的越 秀、建发国际，越秀略好于建发国际，金茂在区位评分5.6分的情况下，去化率62%， 而区位评分更高的华发、龙湖、万科去化不及金茂。

再次说明的是，一类城市区位评分高、去化率表现更好，相对应净利率要低于 二类城市，从主流房企增量项目网签销售净利率来看，一类城市22-24年平均销净率 为9.9%，二类城市为12.6%，一类低于二类2.7pct，房企需要平衡去化与利润率。

对比25年与24年“开盘去化率-推盘区位评分”二维散点图，区位评分与去化率 指标双提升的公司有绿城、华润、金茂、保利、万科、建发国际、联发、金地；区位 下降但去化率提升的公司有滨江、越秀、招商；去化率下降的公司为中海、龙湖，多 数企业在25年实现了推货区位、去化率的双重改善。

展望26年，根据主流房企拿地明细，可以在相同算法下计算在9个城市的拿地区 位频分，从整体来看，主流房企25年拿地区位评分为6.0分，略高于25年推盘5.8分， 预计26年推货结构有小幅提升的空间。

具体房企来说，25年拿地评分高于25年推货评分的企业有华发股份、龙湖集团、 中国海外发展、保利发展，当然华发、龙湖拿地力度偏低。 在权益补货力度超过90%的企业中，中国海外发展区位改善最明显，建发、招商、华润均有改善，绿城虽有一定下降，但整体权益补货力度最高，以上5家公司（中 海、绿城、建发、招商、华润）在26年销售或有较好的表现。

整体来说，主流房企新项目区位更优，自身产品能力不断提升，在当前市场仍 未见底的情况下，实现了去化率的改善。 在行业止跌回稳的过程中，企业经营ROE或将先于行业量价见底，不论是大地 块带来的盈利改善的机遇，还是好产品带来的去化率提升的机会，都将帮助企业更 早的实现经营层面的“盈利筑底”，如果后续房价出现拐点，企业盈利能力还将进一 步改善，持续看好未来1-2年主流房企的投资机遇。

编辑：火腿肠