2025年房地产行业2026展望：总量收缩持续，价格磨底深化

销售展望：总量再收缩，价格再探底

在 2025 年宽松政策小步出台，整体力度弱于预期的背景下，购房需求进一步萎 缩，我们预估 2025 全年一二手住宅销售额较去年同比下降 6%至 14.78 万亿元， 其中新房（新建商品住宅）销售额同比降 11%至 7.53 万亿元（销售面积 -9%/销售 均价 -3%）， 二手房销售额同比持平至 7.25 万亿元（销售面积+15% / 销售均价 - 13%）。预计 2026 年全年一二手综合住宅销售额将继续下跌 8%至 13.55 万亿 元， 其中新房销售额降幅收窄至- 6%达 7.09 万亿元（销售面积-5% / 销售均价 - 1%）基于重点开发商拿地强度增加等事实及宽松政策于一季度适量出台、收储工 作持续推进等假设； 预估二手房销售额转跌，降 11%至 6.46 万亿元 （销售面积+5%/销售均价-15%）主要受价格拖累，我们预测二手房价格再下台阶 主要源于一线城市次新房供应放量、银行批量处置涉房资产等供给端压力，将对市 场价格形成显著压制。

2025 年复盘：政策落地弱于预期，需求持续承压

新房总量持续收缩

根据国家统计局数据，2025 年 1-10 月，全国商品房住宅销售金额累计 6.07 万亿 元，同比下降 9.4%；商品房住宅销售面积累计 6.03 亿平方，同比下降 7.0%，较 2024 跌幅（销售额-17.6%， 销售面积-14.1%）均显著收窄，在经济复苏节奏较 缓、居民收入增长预期较弱的背景下新房规模持续收缩。年内需求端政策持续出 台，而其边际效果较去年的 517/924 等明显减弱。基于去年同期高基数影响，10 月单月新建商品住宅销售额同比降 26.1%，销售面积降 20.8%，反映销售单价降 约 7%。

根据我们跟踪的高频数据（网签），截至 2024 年 11 月 30 日，30 个主要城市的 新房销售面积 11 月同比降 20%，较 10 月的-27%有所收窄，环比增 6%；年初至 今（11M25）跌幅约 11%。

能级分布现哑铃化趋势

随着我国人口数量见顶回落、城镇化进程逐步进入尾声，高能级城市由于其产业优 势和经济韧性继续保持着人口净流入，进而维持了较好的房价预期。我们看到 30 大中城市中，一线城市商品房销售套数占比自 2016 年的 16.8%逐步增加至 2023 年的 25.3%，并在 2024 年持续攀升，至 10M25 达 29.0%，二线城市、三线城市 占比在 2016-2023 年期间持续缩减，至 2024 年发生了转变，三线城市在 2024 年 出现份额的上升，占比从 2023 年的 25%提高至 10M25 的 26.4%，使整体销售结 构呈现一、三线集中度提高，二线集中度降低的哑铃型结构。我们认为主要原因系 三线城市价格泡沫原本较高线城市更少，经过大幅度调整后下跌空间有限、经济复 苏节奏缓慢导致失业人员持续返乡等，该趋势可能在 26 年继续维持。

二手房持续以价换量

2025 年二手房市场延续了 2024 年的态势，表现持续优于新房市场。根据我们跟 踪的高频数据，截至 2024 年 11 月 30 日，14 城二手房年内成交面积在去年高基 数的基础上仍保持 5%的增幅， 11 月单月录得月环比+14%、同比持平。二手房交易表现远好于新房市场主要系受益于以下几点原因：1）市场长期信心较弱，越来 越多房东选择尽早套现离场导致供应量大幅增加； 2）挂牌量增加带来竞卖压力导 致二手房价格自然下跌使二手房较新房逐渐显现性价比；3）民营房企暴雷导致购 房者对新房存在“烂尾担忧”，国央企销售承压、回款压力加大而持续推行降本增 效导致购房者对房屋交付质量有较多不满，越来越多购房需求从新房市场被挤压至 二手房市场；4）经济恢复缓慢带来的消费降级背景下，刚需购房者重视居住属性 远大于投资属性，二手房较新房在配套设施等方面更具备优势；5）多地政策包中 包含针对二手房市场的刺激措施，同时二手房交易较新房交易更为便捷高效，对普 惠性政策反应也更为迅速。

房价：新房降幅收窄，二手房持续下探

1）新房价格较上年明显收窄，一二线接近企稳

根据国家统计局数据，2025 年 10 月，70 大中城市中有 64 个城市新建商品住宅价 格环比下跌，自 5 月以来一直维持在 50 以上的高位。2025 年 1-10 月，共 63 个 城市新建商品住宅价格累计下跌，仅 6 个城市累计上涨，较 2024 的 2 个城市有所 增加。 70 城新房价格 10M25 累计下跌 2.4%，较 2024 年的-5.9%跌幅明显收窄， 三线城市依然为主要拖累（累计下跌 3.1%），一、二线城市年内分别累计下跌1.1%、-1.8%，较 2024 年的-3.8%、-5.5%大幅收窄，几近企稳。

2）二手房价格持续下探

根据我们从冰山大数据获取的数据可观察到，二手房价格自 2021 年 8 月以来维持 下行态势已 4 年有余，截至 2025 年 11 月 30 日，全国 100 城价格跌幅 31%，目 前尚未出现企稳信号。分年度来看，11M25 的跌幅约为 12.6%， 与 2024 年全年 跌幅 12.5%相当。

看年内表现，全国整体二手房价格相较新房价格下跌更为明显。根据国家统计局数 据， 2024 年 1-10 月，共 70 个城市二手住宅价格累计下跌，与 2023 年相当。70 城整体二手住宅价格年内累计下跌 7.7%，较 2023 年全年累计的-4.2%继续扩大。一线，二线、三线城市 10M24 累计跌幅-7.4%、-7.6%、-7.7%，均较 2023 年全年 跌幅明显扩大。

2026 年展望：总量再收缩，价格再探底

25 年末高基数

如上文所述，24 年 11-12 月有 924 政策包带来的高基数影响，25 年政策效果边际 递减，及整体政策力度弱于预期背景下，我们预计 2025 年全年一二手住宅销售额 较去年同比下降 6%至 14.78 万亿元，其中，新房销售额同比降 11%至 7.53 万亿 元，反映销售面积降 9%至 7.45 亿方，销售均价降 3%至 10,206 元/方；二手房销 售额与区间持平达 7.25 万亿元，反映销售面积+15%（24 年+17%）至 7.5 亿方， 销售均价首次跌破万元至 9,669 元/方，跌幅-13%， 与 24 年相当。

预计 2026 年新房销售额降幅收窄，二手房销售额转跌

展望 2026 年，我们的中性假设为 1）一季度末出台适量宽松政策刺激需求（如减 税、贴息一线城市进一步放松限购政策等）; 2）货币政策方面根绝招银国际宏观 团队预测，2026 年一季度法定存款准备金率下调 50 个基点，LPR 下调 10 个基 点，三季度 LPR 进一步下调 10 个基点；3）各重点城市推出的配售型保障房可能 对新房需求有一定吸收，从目前已公开的规划来看，我们预计该举措合计对销售额 的负面影响可能在 0.5%之内；4）收储工作推进对销售带来的影响暂时忽略不 计；5）26 年大量次新房流入市场对新房需求带来一定分流作用等。基于以上背 景，我们预估 2026 年全年一二手住宅销售额较 25 年跌幅扩大，同比下降 8%至 13.55 万亿元，其中，新房销售额同比降幅收窄至-6%达 7.09 万亿元，反映销售面 积降 5%至 7.08 亿方，销售均价降 1%至 10,005 元/方；二手房销售额变化由 25年的同比持平转至 26 年的-11%，达 6.46 万亿元， 反映销售面积增幅收窄至+5% （24 年+15%）达 7.87 亿方，销售均价继续下探至 8,219 元/方，跌幅-15%，主要 源于一线城市次新房供应放量、银行批量处置涉房资产等供给端压力，将对市场价 格形成显著压制。此为我们的中性预估。