2026年房地产行业年度策略_市场逐步探底向稳，龙头房企率先修复

行业回顾

1.1. 新房：量价呈现边际改善迹象，供需优化助力库存去化

全国商品房销售规模虽仍有待进一步修复，但降幅较 2024 年全年已有所收窄，市 场底部企稳特征逐步强化。根据国家统计局数据，2025 年 1-11 月，全国累计商品房销 售面积为 78702 万平方米（为 2021 年 1-11 月峰值时期的 49.8%），同比下降 7.8%，2024 年全年同比下降 12.9%；累计商品房销售额为 75130 亿元，同比下降 11.1%，2024 年全 年同比下降 17.1%。受 2024 年政策驱动的高基数效应影响，四季度商品房销售降幅有所 走扩，从单月表现看，11 月全国商品房销售面积同比下降 17.3%，销售额同比下降 25.1%。

新房价格同比降幅持续收窄。根据国家统计局数据，70 个大中城市新建商品住宅销 售价格同比降幅自 2024 年 10 月以来持续收窄至 2025 年 10 月的 2.6%，11 月略有波动。 分城市级别看，一线城市价格同环比表现均好于二三线城市，11 月一线、二线、三线城 市新建商品住宅销售价格同比分别下降 1.2%、2.2%、3.5%。

全国商品住宅去库存持续推进，供需关系有所改善。根据国家统计局数据，截至 2025 年 11 月末，全国商品住宅狭义库存（已竣工待售面积）为 3.94 亿平方米，已连续下降 9 个月；狭义库存去化周期为 20.5 个月，同比缩短 0.3 个月。广义库存规模（已开工未 售面积）为 15.92 亿平方米，同比下降 16.4%，广义去化周期为 26.2 个月，同比缩短 1.3 个月。总体来看，在行业控制增量、优化存量的基调下，商品住宅库存压力持续缓 解，供需逐步向新平衡点调整。

1.2. 二手房：成交量保持温和增长，价格调整趋缓

15 城二手房累计成交面积同比保持增长。根据各地房管局统计的 15 个城市数据， 2025 年 1-11 月二手房累计成交面积为 8447 万平方米，同比增长 1.1%。从 15 城数据来 看，一季度受 2024 年末政策效应影响，二手房市场活跃度较高，1-3 月累计成交面积同 比增长 21.0%，此后市场进入震荡调整阶段，单月成交面积同比保持个位数波动。10 月、 11 月在 2024 年同期基数影响下，同比分别-20.3%、-21.1%。整体来看，2025 年 15 城 二手房市场保持小幅增长，较新房韧性更强。

二手房价格同比降幅收窄，环比走势温和调整。根据国家统计局数据，全国 70 个 大中城市二手住宅销售价格自 2023 年 5 月以来环比持续调整，但在政策推动下 2024 年 四季度至 2025 年一季度期间环比降幅已有所收窄；随后环比走势呈小幅震荡。同比来 看，2025 年 1-9 月 70 个大中城市二手住宅销售价格同比降幅持续收窄，四季度以来有 所调整，总体保持企稳改善趋势。随着房地产市场向存量时代过渡，价格结构正在重新 调整，供需关系的再平衡有望为中长期稳定奠定基础。

二手房存量挂牌数量维持高位，但新增挂牌有所回落，市场通过结构优化实现量稳 价调。根据中指院数据，二手房新增挂牌方面，2025 年 1-10 月，30 城二手房月均新增 挂牌量约为 32.7 万套，较 2024 年同期下降 30.1%。存量挂牌方面，截至 2025 年 10 月 末，30 城存量挂牌量为 509.5 万套，较年初增长 32.4 万套。从去化周期来看，30 城二 手房去化周期自 2024 年 9 月以来持续回落，在 2025 年 6 月开始回升，至 2025 年 10 月 末，去化周期为 26.9 个月，库存仍处于有序消化过程中。

1.3. 土地：供给侧“提质缩量”，核心城市热度较高

土地市场呈现“提质缩量”趋势，供给结构持续优化。根据中指院数据，2025 年 1- 11 月全国 300 城宅地累计供应 52212 万平方米，同比-19.2%；累计成交 42882 万平方 米，同比-14.7%；累计成交楼面均价为 4164 元/平方米，同比+10.9%。溢价率方面，2025 年一季度土地供给优质，叠加政策带动市场信心有所修复，溢价率较高，二季度以来土 地热度由高位回归理性。整体来看，受销售端影响，房企多采取以销定投的拿地策略， 聚焦去化较好的核心城市核心地块，成交楼面均价有所提升。

一线及强二线城市土地市场热度更高。根据中指院数据，2025 年 1-11 月，杭州、 上海、北京土地出让金位居前三，分别为 1585、1521、1434 亿元，同比分别+30.0%、 +10.1%、-10.8%。溢价率方面，杭州由 10.9%升至 25.9%，上海、成都溢价率分别升至 14.5%与 12.0%。整体来看，地方政府调整供地结构，增加核心区域供给，热点城市土地 竞拍积极性提升，土地市场呈现结构性修复。

1.4. 房企：销售承压分化加剧，头部房企更具韧性

百强房企销售仍处调整期，房企间分化延续。根据克而瑞数据，2025 年 1-11 月， 百强房企累计实现全口径销售金额 30157 亿元，同比下降 18.8%，绝对量降至 2021 年 1-11 月峰值时期的 26.2%。2025 年 1-2 月百强房企销售金额同比小幅下降，3 月以来政 策效应逐步减弱，同比降幅逐步走扩，10 月、11 月在高基数效应下降幅有所走扩。房 企表现持续分化，2025 年 1-11 月销量前十的房企中，中国金茂同比+21.3%，建发房产、 越秀地产同比降幅较小，分别为-3.3%、-3.8%。

龙头房企拿地优于行业水平，部分房企拿地溢价率较高。2025 年 1-10 月累计权益 拿地金额前三的房企分别为中海地产、绿城中国、保利发展，权益拿地金额分别为 625、 559、497 亿元，同比分别+199.0%、+72.6%、+23.0%。溢价率方面，拿地集中的改善型 房企溢价率价高，2025 年 1-10 月滨江集团、绿城中国的平均溢价率分别为 38%、24%。

房企流动性改善进程仍在持续，债务规模与结构持续分化。根据中指院数据，截至 2025 年 9 月末，房企债券存量约 2.14 万亿元，其中 2026 年到期规模为 6641 亿元， 且第三季度单季到期量超过 2000 亿元，集中兑付压力仍然较大，需要持续通过市场化 和政策工具加以化解。在主要房企中，截至 2025 年 9 月末，世茂集团、华润置地与保 利发展债务余额位居前三，分别约为 1046 亿元、827 亿元和 780 亿元；其融资结构 也存在差异，华润置地和保利发展以信用债为主，而世茂集团海外债占比较高。在当前 高存量和大额到期压力下，企业融资能力及政策面的支持仍是关键。

政策面

2.1. 政策体系全面深化：从“止跌回稳”走向“高质量发展”

2025 年，中央在坚持“止跌回稳”总基调的同时，将政策工具向纵深推进，为市场 夯实健康和可持续的回稳根基，逐步改善市场预期。

供给端：落实存量盘活，力推“好房子”建设。 政策着力于消化存量与优化增量。 盘活存量方面，3 月政策明确允许专项债支持收购存量商品房，月底住建部发文细化操 作流程，标志着收储进入实质性落地阶段。优化增量方面，“好房子”建设被提升至战略 高度，从 3 月政府工作报告阐述、8 月国常院系统部署，到 10 月纳入“十五五”规划， 以高品质供给引领新需求。 需求端：降低购房者综合成本，结合城市更新有序释放潜在需求。一方面，通过金 融工具直接惠及购房者，3 月明确提出降低公积金利率，5 月落地执行，5 年以上公积金 贷款利率降至 2.6%，并同步下调 LPR，有效减轻了居民的信贷成本。另一方面，区别于 以往大规模的增量扩张，本轮政策通过“加力实施城中村和危旧房改造”等城市更新举 措，在盘活存量资产、提升居住品质的同时，稳步激发和承接居民的改善性住房需求。

地方从供需两侧落实细节，协同发力助力市场企稳。需求端以松绑限制、降低成本 为核心，通过各类政策优化释放刚性与改善性住房需求，同时推出针对性支持举措，适 配不同群体置业需求。库存端聚焦低效资产消化，多地通过收购存量房源、利用专项债 收储闲置土地等方式，加速市场库存去化。供给端着力推动行业提质转型，优化土地供 应机制，强化住房品质管控，引导市场向高质量发展方向演进。多端政策协同发力，持 续夯实市场“止跌回稳”基础。

2.2. 政策发力点—收储：从框架到细化，土地收储加速推进

收储政策在近一年内经历了从框架搭建到工具落地，再到范围扩容的快速演进。 2024 年上半年，政策重心在于为闲置土地的处置提供灵活性。下半年，政策的核心转向 为收储提供资金支持，明确专项债可作为收储土地和存量商品房的资金来源。进入 2025 年，政策进入细化与深化阶段，各地陆续明确了专项债收储的具体操作细则。

土地收储稳步推进，存量商品房收储试点落地。根据中指数据，截至 2025 年 9 月 末，全国拟收储总用地面积超过 2.4 亿平方米，总金额超 6200 亿元，已发行专项债近 2000 亿元。从地区来看，截至 2025 年 9 月末，浙江、广东、重庆拟收储土地金额排名 前三，广东、湖南、江苏、安徽已发行（含即将发行）专项债超过 200 亿元。收储存量 商品房方面，受收储门槛、资金成本等约束，推进速度较慢，仅部分城市部分项目完成 试点。

编辑：火腿肠