中国金茂控股集团有限公司（以下简称“中国金茂”、“金茂”、公司）自 2023 年以来，面对市场波动，对发展战略进行调整，业绩触底后基本面持续向好。2025 年上半年，公司销售业绩逆势攀升，积极储备核心地块保障长期盈利能力，收益水 平有望持续修复。
1.1、 大股东坚定支持，集团资金支持力度持续加码
公司为中央企业中国中化控股有限责任公司旗下城市运营平台，实际控制人为 国务院国资委。截至 2025H1，国资委通过中化香港持有中国金茂 38.38%股份实现控 股，此外主要股东还包括平安人、新华人寿等。中国中化系大型综合性央企，具备 强大的资金和产业协同能力。公司各业务板块市场化运作并在集团授权管理机制下 直接向母公司汇报，母公司在资金、资源、管理等方面持续赋能平台发展。
中化系股东对公司支持力度大，近年来资金支持力度持续加码。2024 年 6 月与 控股股东中化香港签订 150 亿元永续借款，利率 4.35%；2024 年应付中化集团款项 净增 106 亿元，2025 年上半年再增 174 亿元，集团资金支持力度持续加码。
1.2、 销售业绩逆势提升，销售均价有所增长
2023 年以来，公司在行业波动环境下维持了较好的销售表现，销售排名稳步提 升。2024 年，公司销售金额达 983 亿元，同比下降 30.4%，克而瑞全口径销售排名 位列全国第 12 位；2025 年上半年，公司销售金额 534 亿，同比逆势提升 19.6%，首 次进入克而瑞全口径销售排名前 10 位。公司坚持高品质定位，2025 年上半年，住宅 平均签约单价提升至 2.2 万元/平方米。
从销售分布情况来看，公司合同销售分布进一步聚焦核心城市。2024 年，公司 华北华东区域销售占比 68%，一、二线城市销售占比 90%；2025 年上半年，公司华 北华东区域销售占比进一步提升至 70%，一、二线城市占比进一步提升至 94%；签 约销售 top10 城市金额占比由 2024 年底 61%提升至 2025 年上半年 75%。
1.3、 双聚焦策略保障投资，拿地强度有所提升
公司坚持双聚焦策略，2024 年以来累计获取 41 个项目，全部聚焦核心城市、核 心板块，平均销售净利率超过 10%。其中，2025 年上半年把握窗口期，基于“投好 投足”的战略安排，精准获取 16 个优质项目，全部位于一二线城市；北京、上海两 个战略深耕城市投资 324 亿，占比达 66%。
公司拿地强度明显提升，未来长期收益有所保障。2025 年上半年公司拿地金额 总计 492 亿元，拿地面积 145 万平方米，拿地金额超 2024 年全年总额。公司拿地强 度自2022 年触底后逐渐回升，2023 年、2024 年、2025年上半年拿地强度分别为 23%、 34%、92%，提升明显。
1.4、 货值结构持续优化，土地储备聚焦核心板块
公司土地储备充裕，土地储备聚焦核心板块。截至 2025 年上半年，公司未售货 值约 3200 亿，货值可充分支撑公司未来经营需要。公司未售货值中，69%集中在华 北及华东等经济发达区域，88%位于一二线城市，一线城市占比较 2024 年底提升 9pct， 货值结构进一步优化。同时，公司在 2025 年上半年走通存量土地盘活的多种模式， 一盘一策梳理存量资产，落地 7 宗大宗资产盘活，加速尾盘清盘、推进老盘新做， 货值结构持续优化。
公司锚定绿色科技与客户深层需求，通过极致产品力提升经营效率。公司以“金 玉满堂” 四大产品线为骨架，精准适配多元客群诉求，研发 12 大科技系统、六境 科技等硬核技术底座，以持续迭代的产品标准与掷地有声的市场兑现力，铸就高端 g 高品质“好房子”。极致的产品力使得公司在市场震荡阶段依旧能保持较好的去化速 度和产品溢价。
2.1、 产品线定义清晰，科技系统打造极致产品力
公司在产品研发方面，将产品线分为“金”“玉”“满”“堂”四个系列。“金” 所代表的“府”系，相对更加酒店化、科技核，打造“自然生长的社区”；“玉”所 代表的“璞”系，以容纳百川的精神文化为底蕴，将国际审美结合在一起；“满”所 代表的“M”系现代风格、年轻化，构建属于自我的轮廓；“堂”所代表的“棠”， 从全龄友好型社区出发，围绕儿童成长环境，重构社区场景，打造全龄化、功能型 家庭社区。
公司以七大核心元素为根基，采用科技系统打造产品力。公司锚定人居核心需 求，将健康、绿色、空间、品质等关键维度融入产品底层逻辑，通过专属科技系统 深度赋能，实现从居住功能到体验感的全面升级，以精准的需求适配与硬核的技术 支撑，夯实高端人居产品核心竞争力。
2.2、 用料扎实铸就高端品质，精耕细作打开价值空间
公司产品立面、用料与品质兼具美学格调与精工内核。公司产品立面融合中西 审美，以现代极简、新古典主义等多元风格为基调，采用铝板、天然石材干挂等高 端材质，搭配香槟金、古铜色等雅致配色与利落线条，打造通透显贵且具辨识度的 城市天际线；用料坚守绿色高标，甄选可回收铝板、一线品牌防水材、全砼外墙等 环保耐用材质，辅以多道保温抗渗工艺，兼顾低碳属性与长久性能。
以北京金茂璞逸丰宜为例，项目立面设计深植于古都文脉，汲取皇家建筑的重 檐、柱式精髓，以现代手法转译为立面的节奏与韵律。大胆运用象征京韵的“丹霞 红”，呼应“丹韵银律”的古城色彩，在传统与当代间寻求共鸣。整体追求“西形东 意”的平衡，既具国际风范，又蕴含独特的北京韵味。公司将项目产品力转换为区 划效率，北京金茂璞逸丰宜首开去化仅 3 个月，去化速度维持高水平。
以上海江湾金茂府为例，项目立面设计用料扎实，采用多处弧线转角，彰显了 建筑本身形体的柔和形态；材质上选用金属色泽贴面，整体外立面彰显出较强的科 技感。项目入户门精心选用弧线设计与项目整体风格统一，用料扎实，给予用户心 理充实的高端产品体验。上海江湾金茂府项目去化仅 4.7 个月，体现出客户对公司品 牌以及公司产品质量的认可。
2.3、 产品力铸就经营效率，利润指标显著优化
公司产品力优异带动经营效率持续提升。公司 2024 年以来获取新项目在 2025 年上半年 16 个完成首开，平均首开周期 4.8 个月，开盘去化率 81%；经营现金流回 正速度缩短，平均回正周期 11.4 个月；所有项目全部达成可研承诺，平均首开认购 兑现度 132%、价格兑现度 104%，全盘利润指标显著优化。在公司开发项目中，成 都东城金茂晓棠、长沙湘江金茂府、重庆璞逸金开经营性现金流回正周期仅 6 个月。
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
