2025年第52周房地产行业周报：降门槛、拓空间，北京打响新轮松绑第一枪

本周观点：降门槛、拓空间，北京打响新轮松绑第一枪

北京积极响应中央号召，降低非京户社保年限要求、支持多孩家庭多购一 套。12 月 10 日至 11 日，中央经济工作会议召开，要求着力稳定房地产 市场，北京市此次的楼市新政是落实有关会议精神，坚持因城施策、精准 施策、一城一策，着力稳定房地产市场的体现。具体来说：①降低非户籍 家庭社保/个税年限要求，五环内由 3 年降至 2 年，五环外由 2 年降至 1 年；②加大对多孩家庭支持力度，允许在五环内多购一套，此前政策是符 合条件的家庭五环外不限购房套数，五环内户籍家庭限购 2 套、非户籍家 庭限购 1 套，新政后，户籍和非户籍多孩家庭分别在五环内限购 3 套、2 套。 首套/二套商贷利率不再区分，与其他一线城市对齐。当前北京首套商贷 利率为 3.05%，五环内二套房商贷利率为 3.45%，五环外二套房贷为 3.25%， 新政后首套二套房贷利率将保持一致（上海、深圳今年已出台该政策）。 以购买五环内二套住房为例，等额本息分 30 年还清，政策出台前贷款利 率为 3.45%，每贷款 100 万元月供为 4463 元，利息总额为 60.7 万元；而 政策出台后贷款利率可能降至 3.05%，每贷款 100 万元月供为 4243 元， 比政策出台前少 220 元，利息总额为 52.8 万元，比政策出台前少 7.9 万 元。

公积金首付比例降至 25%，未来公积金政策仍有较大优化空间。根据中 指监测，2025 年以来全国各地公积金政策出台频次超 270 条，涉及提高 公积金贷款额度、降低公积金首付比例、扩大公积金使用范围等多个方面， 近期中央及监管部门多次强调要“深化住房公积金制度改革”，公积金政策 有望成为未来支持住房需求的重要举措之一。本次北京将首付比例降至 25%，仍高于其他一线城市，未来北京的公积金政策在降低首付比例、扩 大公积金使用范围、优化公积金提取次数等方面仍具备进一步优化空间。 供给端优化审批流程，促进“好房子”供应。新政在供给端同步发力，房企 招拍挂项目立项从市区分级核准改为区级备案，审批流程大幅简化。这一 调整将助力房企缩短项目启动周期，加快资金周转，改善现金流状况，尤 其是对聚焦五环外的开发企业来说。新政后，区级备案预计审批周期会明 显缩短，房企可更快启动规划建设，有效匹配新政释放的需求，房企也将 更有动力推进“好房子”类产品设计开发，契合住房高质量发展的导向。

股票市场与信用债

本周 A 股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为 1.91%和 0.30%，分别跑输大盘 0.04pct/跑输大盘 0.20pct。本周地产信用债发行 47.32 亿元，净融资额 13.15 亿元。 截至 2025 年 12 月 26 日，地产信用债累计发行 4247.13 亿元，净融资额-329.14 亿 元，去年同期为-160.98 亿元。

2.1.地产 A 股

本周 A 股房地产板块跑输大盘（沪深 300）。本周 A 股房地产板块涨跌幅为 1.91%， 跑输大盘 0.04 个百分点，涨跌幅在 31 个行业板块中由高到低排名为第 17 名。

近一个季度及近一个月，房地产板块均跑输大盘。 近一个季度，A 股房地产板块涨跌幅为-8.77%，同期沪深 300 涨跌幅为 0.64%，房 地产板块跑输大盘（沪深 300）。近一个月，A 股房地产板块涨跌幅为-7.55%，同期 沪深 300 涨跌幅为 0.07%，房地产板块跑输大盘（沪深 300）。

本周地产 A 股中：涨幅靠前的主要是首开股份（23.55%）、苏州高新（13.38%）、张 江高科（8.23%）、上海临港（5.38%）、中国国贸（2.79%），跌幅靠前的主要是*ST 中迪（-10.28%）、华侨城 A（-5.24%）、天地源（-4.36%）、万科 A（-2.65%）、滨江 集团（-2.27%）。

2.2.地产港股

本周港股地产建筑板块跑输大盘（恒生指数）。本周港股地产建筑板块涨跌幅为 0.30%，跑输大盘 0.20 个百分点，涨跌幅在 12 个行业板块中由高到低排名为第 7 名。 本周领涨板块主要包括原材料业、金融业、公用事业，领跌板块主要包括医疗保健 业、电讯业、资讯科技业。

本周地产港股中：涨幅靠前的主要是康桥悦生活（12.50%）、明发集团（9.52%）、保 利置业集团（8.04%）、朗诗绿色生活（7.69%）龙光集团（7.65%），跌幅靠前的主要 是中国奥园（-10.59%）、绿景中国地产（-8.33%）、弘阳地产（-7.50%）、远洋服务（- 7.06%）、禹洲集团（-7.02%）。

2.3.地产信用债

一级市场方面，本周地产信用债发行金额环比上升 本周地产债信用债新发行金额合计 47.32 亿元，到期金额 34.17 亿元，净融资额 13.15 亿元。截至 2025 年 12 月 26 日，地产信用债累计总发行金额为 4247.13 亿元，同比 持平 0.00%，到期金额 4576.27 亿元，同比上升 4.60%，净融资规模为-329.14 亿元， 去年同期为-160.98 亿元。

REITs 市场

本周 REITs 指数涨跌幅为 1.80%。本周产权型 REITs 指数收于 118.70 点,涨跌幅为 2.66%;本周特许经营权型REITs指数收于113.26点,涨跌幅为0.74%;近一个月，REITs 指数跑输沪深 300 指数 5.16pcts，本周领涨或跌幅最小的公募 REITs 为华夏华润有 巢 REIT，涨跌幅为 5.99%。本周 REITs 成交额为 13.54 亿元，环比 31.54%。本周 REITs 换手率为 0.45%，环比 0.12pcts。

3.1.指数表现

本周（2025 年 12 月 22 日-2025 年 12 月 26 日，下同）REITs 指数收于 116.36 点， 涨跌幅为 1.80%。目前已上市公募 REITs 达到 29 只，我们以首批上市公募 REITs 第 一个交易日为基准日，基准点位为 100，构建了 REITs 指数、产权型 REITs 指数、 特许经营权型 REITs 指数、产业园区型 REITs 指数、仓储物流型 REITs 指数、高速 公路型 REITs 指数、生态环保型 REITs 指数、能源型 REITs 指数。截至到 2025 年 12 月 26 日，REITs 指数收于 116.36 点，涨跌幅为 1.80%。

本周产权型 REITs 指数收于 118.70 点,涨跌幅为 2.66%。其中，产业园区型 REITs 指 数收于 94.58 点,涨跌幅为 2.06%;物流仓储型 REITs 指数收于 120.10 点,涨跌幅为 2.79%;保租房型 REITs 指数收于 132.49 点,涨跌幅为 3.91%。

本周特许经营权型 REITs 指数收于 113.26 点,涨跌幅为 0.74%。其中，高速公路型 REITs 指数收于 94.44 点,涨跌幅为 1.41%;生态环保型 REITs 指数收于 122.21 点,涨 跌幅为-0.04%;能源型 REITs 指数收于 126.93 点,涨跌幅为-0.52%。

近一个月，REITs 指数跑输沪深 300 指数 5.16pcts。其中，产权类 REITs 指数跑输沪 深 300 指数 2.88pcts；特许经营类 REITs 指数跑输沪深 300 指数 7.92pcts。产权型 REITs 中，产业园区 REITs 指数跑输沪深 300 指数 3.58pcts，物流仓储型 REITs 指 数跑输沪深 300 指数 2.86pcts，保租房型 REITs 指数跑输沪深 300 指数 1.33pcts。特 许经营型 REITs 中，高速公路 REITs 指数跑输沪深 300 指数 8.78pcts，生态环保型 REITs指数跑输沪深300指数5.27pcts，能源型REITs指数跑输沪深300指数7.38pcts。

3.2.成交额

本周 REITs 成交额为 13.54 亿元，其中，产权型 REITs 成交额为 5.40 亿元，特许经 营型 REITs 成交额为 8.15 亿元，产权型 REITs 中，产业园区型 REITs 成交额为 2.43 亿元，保租房型 REITs 成交额为 1.62 亿元，物流仓储型 REITs 成交额为 1.35 亿元， 特许经营权型 REITs 中，高速公路型 REITs 成交额为 5.60 亿元，生态环保型 REITs 成交额为 0.61 亿元，能源型 REITs 成交额为 1.93 亿元。

3.3.换手率

本周 REITs 换手率为 0.45%，环比 0.12pcts。其中，产权型 REITs 换手率为 0.42%， 环比 0.13pcts；特许经营型 REITs 换手率为 0.52%，环比 0.10pcts。产权型 REITs 中， 产业园区型 REITs 换手率为 0.30%，环比 0.11pcts；保租房型 REITs 换手率为 0.47%， 环比 0.05pcts；物流仓储型 REITs 换手率为 0.34%，环比 0.08pcts。特许经营权型 REITs 中，高速公路型 REITs 换手率为 0.57%，环比 0.10pcts；生态环保型 REITs 换 手率为 0.64%，环比 0.20pcts；能源型 REITs 换手率为 0.46%，环比 0.16pcts。

编辑：火腿肠