2025年第52周房地产行业开发与服务：预期见底板块走稳，年末基本面波澜不惊

本周地产政策及环境

（一）中央政策进展：各部委跟进经济工作会议精神

中央政策方面，25年12月23日，25年全国住建工作会议召开，总体方向上对地 产定调为“因城施策推进控增量、去库存、优供给”，压实地方政府责任。在长期基 础制度建设方面有两点变化，一是对现房销售制度推行节奏态度有所缓和，相较于 24年全国住建工作会议 “有力有序推行现房销售”的表述，本次会议表述降级为“推 进现房销售”，同时对仍采取预售制度的项目，做了更详细的政策要求，这也是对期 房销售与现房销售长期共存的一种制度安排；二是将推行房企主办银行制明确纳入 长期制度建设，降低房企“抽贷断贷”风险，强化“白名单”制度在支持地产企业发 展中的作用。

（二）地方政策动作：北京开启新一轮限购政策调整

地方政策方面，本周北京再次放松地产政策，深圳房票开始在城改项目落地。 25年12月24日，北京市再次放松地产政策，多子女家庭可新增1套购房名额。非 京籍家庭购房社保或个税缴纳年限调整，五环内由3年缩短至2年，五环外由2年缩短 至1年；个人住房利率定价取消首套、二套住房区分；二套住房公积金贷款最低首付 比例由30%下调至25%。 从一线城市政策对比来看，本次北京地产政策优化后，与上海、深圳等核心城 市的政策节奏进一步拉平。北京外环社保年限降至1年，与上海、深圳看齐，内环社 保年限要求降至2年，优于上海3年。多子女家庭可新增1套购房名额，与上海24年5 月多孩家庭政策拉齐。 本次政策出台主要源于北京房地产市场面临的价格压力和土地遇冷。11月北京 新房价格指数环比下跌0.5%，二手价格指数环比下跌1.3%，9月以来价格降幅不断 扩大，单月环比降幅基本回到24年“9·24”政策前水平。土地市场方面，年底土拍参 与度较差，企业参拍意愿薄弱。 回顾2025年8月北京出台的地产优化政策，虽对房价直接拉动效果有限，但有效 支撑了二手房交易活跃度，9月以来北京二手房月成交量持续稳定在1.5万套以上。 本次政策作为年末加码举措，尽管难以改变价格预期，但对维持市场交易规模稳定 仍具备积极意义。

此外，本周深圳市推出首个城中村改造房票安置试点，房票持有人可在已预售 且接受房票的房源中自主选择住宅、商业、办公或商务公寓等类型，并享受税收减 免，各地仍在持续推进城中村改造。

成交表现：新房、二手房成交表现

（一）新房网签：周同比-20.3%，新房规模年末季节性提升

根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示（数据更新日期 为2025年12月25日，下同）： 2025年第52周（2025年12月19日-2025年12月25日，下同），我们监测的50城 商品房成交面积514.65万方，环比上升28.3%，同比下降20.3%，降幅较上周收窄 11.7pct。月度来看，2025年12月前25天50城新房成交面积同比下降27.4%，降幅较 上个月收窄7.2pct，年度来看，累计同比-15.3%。 分线城市看，12月前25天，4个一线城市商品房成交面积同比下降38.9%，同比 降幅收窄2.0pct；8个高均价二线城市成交同比下降27.2%，同比降幅收窄8.3pct；11 个中均价二三线城市成交同比下降22.1%，同比降幅收窄5.1pct；27个低均价三四线 样本城市成交同比下降26.3%，同比降幅收窄13.0pct。

（二）二手房网签：周同比-19.4%，环比小幅上涨

根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示（数据更新日期 为2025年12月25日，下同）： 2025年第52周我们监测的11城二手房成交面积173.44万方，环比上升3.4%，同 比下降19.4%，降幅较上周收窄1.6pct。月度来看，2025年12月前25天11城二手房 成交面积同比下降25.8%，降幅较上个月扩张8.7pct，年度来看，累计同比+2.6%。 分线城市看，12月前25天，3个一线城市商品房成交面积同比下降28.1%，同比 降幅扩大7.4pct；4个二线城市成交同比下降37.6%，同比降幅扩大13.2pct；4个三四 线城市成交同比上升3.5%，同比增幅收窄5.1pct。

（三）二手房认购：周同比+0.5%，同比由负转正

2025年第52周（2025年12月19日-2025年12月25日），我们监测的80城二手房 成交套数环比上升1.0%，同比上升0.5%，12月前25天80城二手房成交套数同比下降 11.6%，年内累计同比上升11.2%。

市场景气度：推盘、去化、库存、价格

（一）新房推盘、去化表现及库存动态：去化不佳，推盘下降

推盘方面，25年第52周重点10城住宅口径推盘面积118.1万方，环比+27.6%， 同比+3.3%。12月前25天推盘面积同比-10.6%，年内累计推盘面积同比-6.8%。 去化率方面，从销售面积/推盘面积（售批比）比例来看，25年第52周10城住宅 售批比（MA8）83%，环比-6pct，同比-38pct，11-12月售批比86%，同比-46pct， 25年以来售批比104%，同比-12pct。从开盘去化率来看，25年第51周中指重点城市 开盘去化率（MA8）56%，环比-2pct，同比-4pct。 库存方面，25年第52周重点10城住宅口径库存面积4942万方，环比+0.5%，去 化周期15.7个月，环比+0.2个月。

（二）二手房景气度：来访量维持稳定，转化率持续下降

截至2025年第52周，我们监测的140城二手房挂牌套数环比上周上升0.1%，同 比上涨8.3%；重点12城二手房挂牌套数环比上周下降0.1%，同比上5.7%。

监测的70城二手房日均来访4.8万组，环比下降2.6%，同比上升6.8%；月度来 看，12月前25天同比下降1.9%；年度来看，年内累计同比上涨13.3%。监测的70城 二手房来访转化率为4.8%，环比上周上升0.1pct；月度来看，12月前18天来访转化 率为4.8%，环比上月上升0.1pct；年度来看，年内累计来访转化率为5.3%，环比上 年持平。

（三）二手房价周度表现：价格环比呈现震荡趋势

本周（25W52），最新中介口径33城市二手房成交均价为10283元/平米，周环 比跌幅为+0.3%，过去三十天月环比-1.7%，较年初以来-17.6%。12月市场价格进入 底部震荡阶段，价格下行趋势有所放缓。