2026年第1周REITs行业周报（25.12.27_26.1.2）：REITs高质量发展政策组合落地，商业不动产试点与配套规则同步推出

本周关注：REITs 高质量发展政策组合落地，商业不动产试点与配套 规则同步推出

12 月 31 日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（证 监发〔2025〕63 号文），同时出台《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（公告〔2025〕 21 号）。63 号文旨在完善基础制度，优化监管安排，健全市场功能，增强多层次资本市场服务实体经济质效。 同时，沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的配套业务规则同步发布。 证监会 63 号文从推动试点、市场建设、完善机制、加强监管四方面作出统筹安排。支持商业不动产 REITs 发行，允许业态相近资产组合申报，支持资产管理经验丰富的金融机构参与；支持上市 REITs 通过扩募、合并 扩大规模，研究推出 REITs ETF、推动纳入沪深港通并引导保险社保等中长期资金入市；优化审核注册流程，统 一标准并强化集体决策，研究建立与无风险利率挂钩的收益率要求；强化全链条监管，压实基金管理人主动管 理责任与运营机构运营责任，完善信息披露与交易监测机制。63 号文整体有助于稳定制度预期，完善市场功能 与长期资金承接机制。

21 号文及交易所通知细化商业不动产 REITs 试点规则。明确商业不动产 REITs 审核单位为证监会和交易 所。明确商业不动产 REITs 产品定义及底层资产要求，规定资产权属清晰、现金流持续稳定。交易所同步发布 通知建立申报直通车机制，明确重点支持业态包括商业综合体、零售、办公、酒店等，允许打包申报以发挥协 同效应，要求各证监局加强项目培育、中介机构压实核查责任。对试点项目建立专项服务团队，快速响应政策 咨询，协同相关部门推动优质项目落地，有序拓展原始权益人范围。此次试点规则与安排更明确，项目推进更 侧重于资产质量与合规核查。 交易所“1+7+6”规则指南框架夯实制度基础。指引体系覆盖 REITs 审核、发售、扩募、临时报告、定期报 告全流程。1 号指引将商业不动产纳入并新增分业态披露要求，明确收益率需锚定 10 年期国债利率并强化估值 论证；2 号指引完善询价定价机制，允许设置高价剔除并优化战略配售；3 号指引将扩募申报间隔缩短至 6 个 月，明确扩募战略配售对象范围；4 号指引压缩审核反馈时限并建立静默期；5 号至 7 号指引细化分业态运营指 标披露标准，强化现金流预测校验与日常波动管理要求，完善持续监管规则。规则框架从全流程口径细化提升 了透明度与可比性，同时对披露与运营提出更高要求。

12 月 30 日，中信建投-电建电投崇信乡村振兴持有型不动产资产支持专项计划（支持西部大开发）成功设 立。该项目发行规模 30.1 亿元，为全国首单乡村振兴机构间 REITs，首单支持西部大开发机构间 REITs。本单 项目的成功发行，为中国电建持续深化资产经营、支持电力投资业务高质量发展的运营战略提供了新的权益融 资渠道，书写基础设施证券化与国家战略同频共振的新篇章。 12 月 30 日，中信建投-中国建筑商业物业持有型不动产资产支持专项计划（代码：267556.SH）成功发行。 该项目发行规模 5.0 亿元，产品期限 30 年。该产品是中建集团首个机构间 REITs 平台、首单写字楼机构间 REI Ts 产品，也是天津区域首单央企机构间 REITs 产品。该产品成功搭建集团首个机构间 REITs 平台，成为存量资产 盘活与金融资本运作的重要实践，形成了标准化方案和模式，未来将持续盘活更多存量资产，促进平台长期战 略价值提升，为集团高质量发展注入新动能。 12 月 30 日，中金厦门火炬产业园 REIT 获上交所受理。其底层资产由 10 个产业园项目组成，分别为同安 孵化基地一期项目、同安孵化基地二期项目、同安孵化基地三期项目、翔安加速器一期项目、翔安加速器二期 项目、翔安研发楼项目、东部孵化园项目、火炬芯创大厦项目、望海路 14 号项目、观日路 22 号项目，项目自 2007 年至 2020 年之间陆续开始运营，基础设施资产范围内国有建设用地的土地用途为工业、科教用地，房屋用 途为厂房、研发车间、办公等，建筑面积合计 481301.6 平方米。2025 年 7-12 月、2026 年预测净现金流分派率 分别为 5.1%、5.2%（年化）。2025 年 1-6 月营业收入为 5085.5 万元。

12 月 30 日，中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新为“已申报”。该基金原始 权益人为北京市昌平保障房建设投资管理有限公司，基金管理人为中航基金管理有限公司，计划管理人为中航 证券有限公司，基金托管人为中国银行股份有限公司。基金进入申报环节标志着北京市昌平区保障性住房资产 证券化进程迈出关键一步，成为地方响应国家政策、探索保障性住房可持续发展的创新实践。