2026年第4周REITs行业周报：四季报总体表现超预期，市场延续上涨趋势

本周关注：全年业绩达成率表现较好，顺周期项目经营边际改善

截至 12 月末全市场共 78 只上市 REITs，77 只 REITs 披露 2025 年四季报。 次新项目达成率表现较好，42 只拥有达成率数据的 REITs2025 年四季度、2025 年全年的收入、EBITDA、可 供分配金额的平均达成率基本达到 100%。42 只拥有可比数据的 REITs（主要为 2024 年下半年以来的次新项目） 2025 年四季度收入、EBITDA、可供分配金额平均达成率分别为 100.2%、97.2%、108.4%，仅 EBITDA 未达目标。 2025 年达成率分别为 98.2%、102.2%、101.6%，仅收入未达目标。 分业态看，消费板块和保租房表现较佳，市政环保板块修复明显，交通基础设施板块表现不及预期，能源、 产业园区、仓储物流板块表现分化。其中，消费板块（9 只有达成率数据）业绩表现多数达标，2025Q4 三大指 标达成率分别为 110.8%、108.4%、99.1%；保租房板块 EBITDA 达成率数据亮眼（3 只有达成率数据），三大指 标达成率分别为 102.6%、133.4%、91.6%。市政环保板块修复明显（2 只有达成率数据）,三大指标达成率分别 为 125.3%、48.9%、124.8%（EBITDA 异常低主因样本量较少，受能源供热 REIT 业绩拖累），且 2025 年 EBITDA 的平均达成率为 114.9%。交通基础设施板块表现承压（4 只有达成率数据），三大指标达成率分别为 92. 9 %、 88.6%、91.0%。能源板块表现分化（4 只有达成率数据）,三大指标达成率分别为 102.1%、82.0%、74.6%；产业 园区、仓储物流板块收入和 EBITDA 达成率承压，板块内表现分化，其中产业园区板块三大指标达成率为 92. 6 %、 95.1%、103.8%，仓储物流板块三大指标达成率分别为 94.6%、96.2%、115.7%。

经营指标：消费及保租房等板块持续稳健表现，产业园及仓储边际好转

消费及保租房板块持续高位平稳运行，存量项目租金持续保持平稳。1）政策性保障房抗周期属性凸显， 2025 年 Q4 其月租金基本持平，环比均有所回升，总体持续维持高位。市场化保租房受宏观经济波动影响更为 显著，华夏基金华润有巢 REIT 和国泰海通城投宽庭保租房 REIT 的首发项目租金同环比均明显下降；2）消费 板块，五单购物中心 REITs 出租率保持稳定，华夏首创奥莱 REIT 出租率高位上升但租金同比承压，易方达华 威市场 REIT 出租率延续增长，租金单价逆势提升，展现出较强的议价能力。季度同环比及经营指标：消费及 保租房等板块持续稳健表现，产业园及仓储边际好转 产业园区板块多单项目实现 Q4 单季度收入及可供分配金额环比转正。主要系部分底层资产项目以价换量 取得成效，出租率实现了单季度环比转正，一定程度上对冲了租金的持续下行压力。 仓储物流板块四季度边际好转，共七单项目 Q4 收入环比转正，八单项目 Q4 可供分配金额实现环比转 正。与产业园项目类似，仓储物流板块出租率稳中有进，核心项目满租韧性凸显，其中红土创新盐田港 REIT 世纪物流园项目、嘉实京东仓储物流 REIT、汇添富九州通医药 REIT 等项目 Q4 均保持 100%满租。租金方面多 项目仍面临一定压力。

交通基础设施板块多数项目承压，部分位于经济发达区域项目、具备竞争优势项目表现佳。受路网变化、 政策调整、天气及施工等因素影响，多数项目承压；华泰江苏交控 REIT 受益于苏台高速全线贯通及 G50 沪渝 高速改扩建完成，路网通行效率提升显著，车流量与通行费同比分别增长 18.1%、28.2%，整体呈现上升趋 势；招商高速公路 REIT 借助亳州机场通航及周边高速贯通契机，通过多渠道宣传引流，车流量同比增长 4.1%。 能源板块四季度业绩分化加剧，项目运营表现受资源禀赋与电价波动影响显著，市政环保板块需求稳健支 撑业绩同比增长。鹏华深圳能源 REIT 受广东电力供需调整致量价双降，刚性成本难缩减，收入盈利承压，可 供分配金额增长系营运资金变动。嘉实中国电建清洁能源 REIT 因水文偏枯、电网检修，发电量与市场化电量 （占比超 75%）量价双降，叠加检修费用上涨，利润受压。华夏华电清洁能源 REIT 受机组检修、天然气高成 本及省内新增机组分流影响，盈利偏弱。

1 月 22 日，茂业商业股份有限公司拟开展商业不动产公募 REITs 申报发行工作。公司董事会通过了《关于 开展商业不动产公募 REITs 申报工作及拟转让商业不动产 REITs 相关资产的议案》及《关于公司与关联方共同 投资认购商业不动产公募 REITs 份额暨关联交易的议案》，公司和公司关联方拟共同投资参与本次拟发行的商 业不动产公募 REITs 份额的战略配售，认购占本次基金份额发售数量 34%的份额。本次拟转让底层资产为成都 市高新区天府大道北段 28 号成都茂业中心部分楼宇（最终以监管审批为准），由成商控股、崇德投资将底层资 产重组至新设项目公司，再将新设项目公司股权转让至商业不动产公募 REITs，不涉及重大资产重组。作为权益 型融资工具，商业不动产公募 REITs 可挖掘成熟商业物业的内在价值，优化公司资本结构，改善公司财务状况， 降低财务杠杆率。 1 月 23 日，上交所和深交所共终止和撤回了 5 单公募 REITs 项目。分别是富国首创水务 REIT、建信建融 家园租赁住房 REIT、创金合信电子城产业园 REIT、建信金风新能源 REIT 以及华夏万纬仓储物流 REIT。此次 交易所对此前试点阶段部分项目进行了集中处理，进一步规范和完善公募 REITs 常态化发行流程。