2023年公募REITs分析 发行趋热市场扩容，Q4 指数整体下行

1. REITs 市场回顾：发行趋热市场扩容，Q4 指数整体下行

1.1. 一级发行：发行节奏加快，首日涨幅回落

2022 年下半年以来 REITs 发行节奏加快。2021 年 6 月 21 日，中国境内首 批 9 只基础设施公募 REITs 上市发行。随后，2021 年下半年到 2022 年上半年共 发行 4 只 REITs，发行速度趋缓。2022 年下半年，REITs 发行速度明显加快，成 功发行 11 单 REITs，发行数量接近 2021 年全年和 2022 年上半年合计数量。其 中，2022 年 7 月 26 日上市首支能源基础设施 REITs 鹏华深圳能源 REIT， 8 月 31日上市首批保障性租赁住房 REITs — 红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT 和华夏北京保障房 REIT，REITs 基础资产类型进一步丰富。同时 2022 年 11 月 22 日上市的中金安徽交控 REIT 总市值突破百亿，成为目前发行市值最高 REIT。

2022 年 11 月以来新上市 REIT 首日涨幅有所下降。2021 年上市的 9 只 REITs 上市首日涨跌幅在 1%-15%之间，其中博时蛇口产园 REIT 首日涨幅最高，达到 14.7%。随后上市 REITs 首日涨跌幅进一步扩大，2021 年 12 月到 2022 年 10 月 上市 REITs 首日涨幅除华夏中国交建 REIT 和国金中国铁建 REIT 以外涨幅均超 20%，其中 6 只 REITs 首日涨停。2022 年 11 月以来新上市 REIT 首日涨跌幅有 所下降，中金安徽交控 REIT 成为首支上市首日破发 REITs。2022 年 12 月 9 日 上市的华夏基金华润有巢 REIT 首日上涨 16.8%，而此前保租房板块 3 只 REITs 上市首日均涨停。

REITs 总市值达 860 亿元，交通基础设施 REITs 为主，其次园区基础设施 REITs。截至 2023 年 2 月 2 日，REITs 共计上市 24 支，总市值达到 860 亿元。 从结构来看，交通基础设施和园区基础设施类 REITs 为市场的主力军，分别上市 了 7 支和 8 支 REITs 基金，占比分别为 29%和 34%。其中交通基础设施 REITs 市值高达 421.6 亿元，占总市值的将近一半， 园区基础设施 REITs 市值为 191.1 亿，占总市值的 22%。保障性租赁住房 REITs 有 4 支上市，市值达 57 亿元，占 总市值的 7%。仓储物流 REITs 上市 2 支基金，市值超过百亿，以 102 亿元占总 市值的 12%。生态环保类 REITs 同为上市 2 支基金，但市值仅为 39 亿元，占总 市值的 4%。能源基础设施 REITs 上市了 1 支基金，市值达到 48.8 亿元，占总市 值的 6%。

1.2. 二级表现：总体震荡下行，产权类相对占优

2022 年 REITs 指数总体呈震荡下行趋势。2022Q1 REITs 总指数延续 2021 年上行趋势后大幅回调，1 月至 2 月中旬 REITs 总指数上行(20.74%)至 153 点附 近，其中产权类 REITs（24.31%）涨幅优于经营类 REITs（16.45%），而后总指 数经历大幅度下行，至 2022 年 3 月 15 日总跌幅达到 18.97%，期间经营权和产 权类跌幅相近。2022Q2REITs 总指数小幅下行 1.50%，经营权和产权类 REITs 在 3 月中旬至 4 月中旬共同经历 8.30%左右的小幅上行后，从四月中旬起开始回调， 至 2022 年 6 月初，经营权 REITs 下跌 9.80%，产权类 REITs 下跌 7.89%。至 此，经营权和产权类 REITs 表现开始逐渐分化。 2022Q3REITs 总指数震荡上行 2.65%，经营权和产权类 REITs 表现分化加剧，从 6 月初分化开始至 9 月底期间， 产权类 REITs 上行 13.85%，经营权 REITs 仅上行 0.49%。2022Q4REITs 指数持 续下行，产权类下跌 12.92%，而经营权相对抗跌，下跌 8.16%。

分类型来看，园区基础设施、仓储物流同为产权类 REITs 波动趋势相近而涨 跌幅度略有差异，园区基础设施 REITs 在 2022 年年初的涨幅和年底的跌幅均高 于仓储物流 REITs。2022 年全年，园区基础设施 REITs 累计下行 1.24%，仓储物 流 REITs 累计上行 8.10%。生态环保 REITs 2022 年前期涨幅更大，而后期回调 显著，全年累计下行 7.56%。交通基础设施 REITs 全年小幅震荡下跌，至年底累 计下行 9.34%。2022 年新上市的能源基础设施 REITs 表现强势，上市之初便迎 来大幅上行，至 2022 年 8 月 25 日上涨 39.76%，后期横盘震荡，至年底较发行 价累计上行 38.45%。保障性租赁住房上市首日经历 30.00%大涨后逐渐回落，于 2022 年 Q4 震荡下行 17.98%，至 2022 年底累计上行 10.26%。

2022 年 REITs 成交活跃度呈现出与指数波动相近的趋势，市场扩容成交额 有所上升。2022Q 1 REITs 市场成交活跃度最高，后三个季度呈现震荡趋势。其 中 2022 年 REITs 周换手率平均值为 1.47%，周换手率于 2022 年 2 月中旬达到 全年最高值 4.56%，较 2022 年第一周换手率上升 309.8%，随后大半年周换手率 呈震荡下行趋势。2022 年 REITs 周成交额平均值为 13.16 亿元，于 2022Q1 经 历大幅波动，周成交额于 2 月中旬达到全年最高值 28.24 亿元，较 2022 年第一 周上升 362.2%，而后下行至四月初达到全年最低值 5.42 亿元，随后，随着 REITs 市场逐步扩容，周成交额呈缓慢震荡上升趋势。

2. 政策分析及展望：REITs 制度不断完善，将迈入常态化 发行阶段

2.1. 2022 年之前，REITs 政策主要在制度设计方面，首批公募 REITs 顺 利上市

近几年相关政策不断出台推动我国公募 REITs 市场迅速发展。2018 年 2 月 9 日，深交所发布《发展战略规划纲要（2018-2020 年）》，开始研究探索发行公募 REITs，引入多元化投资者。2020 年 4 月 24 日，证监会、发改委发布《关于推进 基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，提出采用“公 募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品架构，支持各类基础设施行业的加入。 2020 年 8 月 6 日证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，聚 焦基础设施领域开展公募 REITs 试点，大大推进首批公募 REITs 上市进程。

自 2021 年 6 月 21 日首批 9 只基础设施公募 REITs 产品上市后，相关法律 法规继续不断完善。保险资金试点公募 REITs，将市场资金来源通道打开，资金 增量进一步扩大。2021 年 11 月 10 日，银保监会发布《中国银保监会办公厅关于 保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》（银保监办发 〔2021〕120 号），明确了保险资金试点投资基础设施基金的相关监管要求，支持 符合条件的保险机构开展投资。

2.2. 2022 年上半年，公募 REITs 政策进一步完善，扩募政策正式出台

试点税收政策降低了原始权益人税负成本，公募 REITs 发行积极性提高。 2022 年 1 月 26 日，财政部、税务总局发布《财政部 税务总局关于基础设施领域 不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（财政部 税务总局公告 2022 年第 3 号），从 REITs 的设立前和设立阶段的税收政策进行相关规定。在设立基础设施 REITs 前，原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税；在基础 设施 REITs 设立阶段，原始权益人向基础设施 REITs 转让项目公司股权实现的资 产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税。 银保机构对保障性租赁住房金融支持力度不断加大，提供针对性的配套金融 产品和服务。2022 年 2 月 16 日，银保监、住建部发布《中国银保监会 住房和城 乡建设部关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》（银保监规 〔2022〕5 号），鼓励银行业金融机构运用银团贷款加大对保障性租赁住房项目的 融资支持，以及为用于保障性租赁住房项目的公司债券、非金融企业债务融资工 具等债券融资提供发行便利，加大债券投资力度。

扩募政策正式出台，助力我国公募 REITs 市场健康发展。2022 年 5 月 31 日， 上海证券交易所及深圳证券交易所正式发布《公开募集基础设施证券投资基金业 务指引第 3 号—新购入基础设施项目（试行）》，公募 REITs 扩募规则正式落地。 指引对存续期公募 REITs 新购入基础设施项目的条件、程序安排、发售定价、信 息披露等方面做了详细规定，涉及对存续期公募 REITs 基金、主要参与机构、基 础设施项目等方面的具体要求。2022 年 9 月 27 日，迎来首批 5 只 REITs 产品扩 募，扩募政策给公募 REITs 带来较大的成长潜力，公募 REITs 市场规模有望稳健 提升。

2.3. 2022 年下半年至今，REITs 底层资产类型进一步丰富，REITs 迈入 常态化发行阶段

REITs 资产类型进一步丰富。2022 年 8 月 31 日，全国首批 3 只保障性租赁 住房 REITs 上市，分别为红土深圳安居 REIT、中金厦门安居 REIT 和华夏北京保 障房 REIT。鹏华深圳能源 REIT 于 2022 年 7 月 26 日上市发行，是国内清洁能 源领域首只公募 REITs 产品。首只民企仓储物流公募 REIT 嘉实京东仓储物流 REIT 于 2022 年 12 月 07 日申报，2022 年 12 月 26 日状态更新为“已通过”。中 航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金于 2022 年 12 月 30 日受理，是首批申 报的新能源 REITs 项目之一。2022 年 12 月 8 日，证监会副主席李超在“首届长 三角 REITs 论坛暨中国 REITs 论坛 2022 年会”上提出研究将市场化的长租房及 商业不动产等纳入 REITs 领域，REITs 发行范围及成长空间将进一步扩大。

常态化发行加快推进 REITs 发行上市。2022 年 11 月 29 日，发改委发布关 于对《政府投资项目可行性研究报告编制通用大纲（征求意见稿）》、《企业投资项 目可行性研究报告编制参考大纲（征求意见稿）》公开征求意见的公告，提出基础 设施项目建成后通过不动产投资信托基金（REITs）盘活存量资产、实现资本金退 出的可能性。2022 年 12 月 25 日，国家发展改革委投资司副司长、一级巡视员韩 志峰在第七届“中国 PPP 论坛”上提出，明年基础设施 REITs 很可能会进入快速 发展期，制度规则将更完善，资产类型更丰富，市场运行更稳健。并且提出“到明 年年底，基础设施 REITs 能够超过 60 只，总发行规模超过 2000 亿元”的积极展 望。2023 年 2 月 2 日，中国证监会召开 2023 年系统工作会议，会议提出要大力 推进公募 REITs 常态化发行。2023 年 1 月，河南省、云南省、辽宁省和安徽省各 省人民政府前后发布相关政策措施，从财税等各方面协调支持符合条件的 REITs 项目发行上市。如辽宁省人民政府于 2023 年 1 月 27 日发布的《辽宁省进一步稳 经济若干政策举措》里提出，对注册并成功发行 REITs 基金的原始权益人按照发 行额 1‰予以奖励，最高不超过 500 万元。

3. 2022Q4 业绩分析：完成度表现分化，不利因素影响将 缓解

营收方面，2022 年能源基础设施 REITs 营收完成度领先，保障性租赁住房 REITs 和生态环保 REITs 顺利完成目标，园区基础设施 REITs、仓储物流 REITs 接近完成目标，交通基础设施 REITs 完成度相对较低。园区基础设施 REITs 方 面，2022Q4营收恢复显著，营收完成额占比24.7%，完成额占比环比提升5.1PCT， 全年完成额 98.6%，接近完成目标。仓储物流 REITs 方面，四季度营收保持稳定， 营收完成额占比 24.4%，2022 四个季度收完成额占比均在 24%以上，全年完成 额 98.5%，接近完成目标。能源基础设施 REITs 方面，2022Q4 营收完成额占比 虽达到 26%，营收完成额环比下降 11.5PCT，年化营收完成额 127%，超预期完 成。交通基础设施 REITs 方面，受疫情等因素影响，营收完成额波动性较大，2022 Q4 营收完成额占比 18.3%，环比下降 4.9PCT，全年完成额仅占预期 81.7%，完 成度较低。生态环保 REITs 方面，2022Q4 完成额占比 24.3%，不及 Q3 表现抢 眼，环比下降 2.9PCT，全年完成额 102.4%，略超预期完成。保障性租赁住房 REITs 方面， 2022Q4 营收完成额占比 25.7%，年化完成额 102.6%，完成额表现较好。

EBITDA 方面，2022 年能源基础设施 REITs EBITDA 年化完成度领先但 Q4 完成度较低，园区基础设施 REITs 年化完成度较高，保障性租赁住房 REITs、仓 储物流 REITs顺利完成目标，生态环保 REITs基本完成目标，交通基础设施 REITs 完成度相对较低。园区基础设施 REITs 方面，2022Q4 完成额占比 29.6%，环比 提升 6.4PCT，全年完成额 118.8%，超预期完成。仓储物流设施 REITs 方面， 2022Q4 EBITDA 完成额占比 25.3%，四季度完成额均达成 25%，全年完成额 103.9%，超预期完成。能源基础设施 REITs EBITDA 表现分化较为明显，2022Q4 完成额严重不及预期，仅为 2%，环比下降 69.6PCT，2022 年化完成额 147.2%， 超预期完成。保障性租赁住房 REITs 方面，2022Q4 完成预期占比 26.4%，年化 完成度 105.6%，完成度较高。交通基础设施 REITs 方面， 2022Q4 完成额仅 15.7%，环比下降 9.2PCT，全年完成额 81.5%，完成度较低。生态环保 REITs 方 面，2022Q4 完成度不及预期，仅为 11.8%，环比下降 18.2PCT，但是前三季度 均超额完成预期，全年完成额 96.3%，基本完成预期。

3.1. 园区基础设施：Q4 环比修复明显，整体完成度较高

2022Q4 营收方面，园区基础设施类 REITs 中，东吴苏园产业 REIT、华夏合 肥高新 REIT、国泰君安临港创新产业园 REIT 和国泰君安东久新经济 REIT 营收 完成度均超预期，博时蛇口园区 REIT、华安张江光大 REIT 和建信中关村 REIT 完成度相对较低。2022Q4 EBITDA 方面，除建信中关村 REIT 完成度不及预期， 其余 REITs 完成度均超预期。 拆分来看，博时蛇口产园 REIT 2022Q4 恢复较快，当期实现营收 2819 万元， 环比增长 53.8%，2022Q4 营收完成度升至 19.4%，环比上升 6.8PCT，全年营收 完成度为 75.8%，大幅不及预期。2022Q4 实现 EBITDA 2429 万元，环比增长 73.4%，完成度占比 33.7%，环比提升 14.3PCT，全年 EBITDA 完成度为 129.7%， 超过预期。博时蛇口产权 REIT 四季度基础设施项目招商情况有所回暖，出租率 环比提升了 2%，带动了收入的提升。营收完成占比不足主要出于两个原因：一是 大部分租户在 2022 第四季度期内签署免租协议，部分租金收入减免，二是宏观经 济低迷和疫情反复影响，导致部分租户出现到期不租和提前退租现象。

东吴苏园产业 REIT 2022Q4 实现营收 6840 万元，环比上升 8.4%，营收完成度占比 28%，环比上升 2.2PCT，全年营收完成度为 91.3%，不及预期。2022Q4 实现 EBITDA 4991 万元，环比微增 2.6%，完成度占比 34%，环比上升 0.9PCT， 全年 EBITDA 完成度为 112.8%，超过预期。公司租金减免在三季度末结束，四季 度项目公司各项收入均恢复至租金减免前正常水平，加上出租率稳中有升，营收 规模和盈利能力小幅提升。公司营收完成度较低，主要系二季度受疫情影响收入 大幅降低导致。 华安张江光大 REIT 2022Q4 实现营收 2016 万元，环比减少 2.1%，营收完 成度占比 24%，环比下降 0.5PCT，全年营收完成度为 101.8%，完成预期。2022Q4 实现 EBITDA 1534 万元，环比下降 3.8%，完成度占比 25.9%，环比下降 1.0PCT， 全年 EBITDA 完成度为 111.4%，超过预期。2022 第四季度期内，疫情发散对商 业活动造成了一定影响，导致四季度营收出现小幅回调。此外，一租赁面积比例 约 28%的重要租户全部租赁合同于年末到期并计划不予续约，可能对基础资产项 目的后续现金流造成一定影响。

建信中关村 REIT 2022Q4 实现营收 3935 万元，环比上升 16.3%，营收完成 度占比 17.7%，环比增加 2.5PCT，全年营收完成度为 86.3%，不及预期。2022Q4 实现EBITDA 2558万元，环比上升30.4%，完成度占比17.4%，环比上升4.1PCT， 全年 EBITDA 完成度为 92.1%，不及预期。园区所在的上地区域处于需求不足且 主力租户行业转型阶段，全年需求侧表现持续疲软。截至 2022 年 12 月 31 日， 基础设施项目公司平均出租率为 81.29%，项目公司租金收缴率 103.07%（包含 客户提前退租罚没押金的收入）。2022 年四季度北京再度受到疫情的影响，一定 程度上影响了项目正常招商、运营及客户带访。 华夏合肥高新产园 REIT 2022Q4 实现营收 2466 万元，营收完成度占比 26.8%，全年年化营收完成度为 107.1%，完成预期。2022Q4 实现 EBITDA 1596 万元，完成度占比 28.7%，全年年化 EBITDA 完成度为 114.8%，完成预期。截至 季度末，华夏合肥高新 REIT 高新睿成房屋出租率为 85.40%，高新君道房屋出租 率为 94.63%，基础设施项目总可出租面积 29.7 万平方米，已出租面积为 26.8 万平方米，出租率为 90.26%，整体经营情况稳定。

国泰君安临港创新产业园 REIT 2022Q4 实现营收 1422 万元，营收完成度占 比 30.3%，全年年化营收完成度为 121.1%，完成预期。实现 EBITDA 911 万元， 完成度占比 41.1%，全年年化 EBITDA 完成度为 164.4%，完成预期。2022 第四 季度期内，基础设施项目公司整体运营情况良好，平均实际出租面积为 111,057 平 方米，平均出租率为 99.21% 。 国泰君安东久新经济 REIT 2022Q4 实现营收 2636 万元，营收完成度占比 26.6%，全年年化营收完成度为 106.6%，完成预期。实现 EBITDA 1763 万元， 完成度占比 26.7%，全年年化 EBITDA 完成度为 106.6%，完成预期。2022 第四 季度期内，基础设施项目公司整体运营情况良好，平均实际出租面积为 275,025 平方米，平均出租率为 98.83% 。

3.2. 仓储物流：Q4 业绩环比微降，经营表现相对稳健

仓储物流方面运营情况相对稳健，年化 EBITDA均与说明书预测值基本持平。 红土创新盐田港 REIT 和中金普洛斯仓储物流 REIT 四季度营收环比同比均比较 稳定。 红土创新盐田港 REIT 四季度实现营收 2870 万元，环比下降 0.97%，营收完 成度 26.2%，环比下降 0.26PCT，年化完成度 105.6%。红土创新盐田港 REIT 四 季度 EBITDA 为 2146 万元，同比下降 7.44%，环比下降 1.48%，EBITDA 完成 度 25.5%，年化完成度达到 107.6%，完成预期目标。项目公司出租情况稳定，四 季度平均出租率继续保持在 99%。

中金普洛斯 REIT 四季度实现营收 8616 万元，环比下降 0.31%，营收完成度 22.6%，环比下降 0.07PCT。中金普洛斯 REIT 四季度 EBITDA 为 5967 万元，同 比下降 0.52%，环比上升 4.58%，EBITDA 完成度 25.1%，环比上升 1.10PCT。 从项目经营情况来看，项目公司出租率稳定、续租情况良好，旗下 7 个仓储物流 园期末平均出租率为 94.18%，较上个季度略微下降一个百分点，2022Q4 贡献租 金及物业管理服务费收入占比超过 10%的租户在 2022 年 12 月租金为 33.69 元/ 平方米/月，较上季度提升 2.65%。项目租户结构稳定，行业构成主要以运输业、 商业与专业服务业、软件与服务业为主。

3.3. 能源基础设施： Q4 环比下降明显，年化完成率超预期

能源基础设施方面，鹏华深圳能源REIT四季度营收情况较三季度略有下滑， 但结合全年整体经营情况仍是继续超出预期。 鹏华深圳能源 REIT 四季度实现营收 4.38 亿元，环比下降 30.68%，但综合 其三季度的优异表现，营业收入 2022 年年化仍然高达 127.0%。四季度营收完成 度 26.0%，环比下降 11.51PCT，EBITDA 为 948 万元，环比下降 97.19%，EBITDA 完成度 2.0%，年化 EBITDA 达到 147.2%。2022 四季度鹏华深圳能源 REIT 营业 收入下降主要受季节性因素影响，四季度处于用电淡季，而 EBITDA 大幅下降主 要由于深圳市东部电力有限公司四季度对机组进行计划内检修，产生的检修费用， 同时预提 2022 年全年运营管理机构的固定及浮动运营管理服务费等支出。

3.4. 保障性租赁住房：Q4 业绩符合预期，整体运营情况良好

保障性租赁住房方面 2022 年四季度经营表现整体稳健，年化营收均略高于 预期，红土创新深圳安居 REIT、华夏北京保障房 REIT、中金厦门安居 REIT 的 2022 年年化营业收入完成度分别为 101.7%、102.9%、103.4%。

红土创新深圳安居 REIT 四季度实现营收 1370 万元，营收完成度 25.4%。红 土创新深圳安居 REIT 四季度 EBITDA 为 1107 万元，EBITDA 完成度 24.3%，年 化 EBITDA 完成度为 97.2%。红土创新深圳安居 REIT 含四个项目，出租率较高， 安居百泉阁项目出租率为 98.16%、配套商业出租率为 100%、配套停车场出租率 为 100%；安居锦园项目保障性租赁住房出租率为 99.06%、配套停车场出租率为 100%；保利香槟苑项目和凤凰公馆项目保障性租赁住房的出租率分别为 99.51% 和 98.79%，整体出租率出保持高位。

华夏北京保障房 REIT 四季度实现营收 1781 万元，营收完成度 25.7%，年化 完成度 102.9%。华夏北京保障房 REIT 四季度 EBITDA 为 1273 万元，EBITDA 完成度 28.8%，年化 EBITDA 完成度达 115.4%。熙悦尚郡家园项目和熙悦尚郡 公租房项目收缴率均较 2020 年末及 2019 年末有所下降，主要原因为部分租户 的财务状况受到疫情影响，导致租金收缴的周期变长，又由于保障性租赁住房配 租工作涉及环节较多，流程较长，一个完整的周期一般用时 2-6 个月。因此，配 租工作中组织看房、签订合同等环节可能会受到疫情影响而延迟，从而阶段性影 响出租率。整体来看，华夏北京保障房出租率在 90%以上，收缴率在 97%以上， 运营情况良好。

中金厦门安居 REIT四季度基金层面实现营收1883万元，营收完成度25.9%， 年化完成度 103.4%。中金厦门安居 REIT 四季度 EBITDA 为 1417 万元，EBITDA 完成度 26.1%，年化 EBITDA 完成度为 104.3%。按照该基金持有的 2 个保障性 租赁住房项目的建筑面积计算，期末出租率为 99.15%，其中个人租户占比 91.41%， 基础设施资产保持平稳运营。

3.5. 交通基础设施：Q4 业绩受疫情影响，23 年修复可期

交通基础设施方面 REITs 由于四季度疫情影响，导致不同程度的车流量持续 下降，再加上通行费减免优惠政策的实行，两方面因素共同作用导致整体营收环 比显著下降。披露四季报的 5 只交通基础设施 REITs 四季度营收完成度均低于 20%，年化营收完成度均低于 90%，其中平安广州广河 REIT 和华夏中国交建 REIT 营收年化完成度低于 80%。而随着疫情的好转以及 2022 年 12 月 31 日阶 段性减免全国收费公路货车通行费优惠政策的结束，预计交通基础设施方面 REITs 营业收入将迎来改善。

浙商沪杭甬 REIT 四季度实现营收 1.39 亿元，同比下降 9.2%，环比下降 19%， 营收完成度 19.8%，环比下降 4.65PCT，全年营收完成度 85.2%，未完成目标。 浙商沪杭甬 REIT 四季度 EBITDA 为 7080 万元，同比上升 6.47%，环比下降42.04%，EBITDA 完成度 14.0%，全年 EBITDA 完成度 76.2%。受到疫情及管控 措施影响，浙商沪杭甬 REIT2022Q2 和 2022Q4 营业收入和 EBITDA 不及预期， 展望 2023 年，疫情影响有望明显减弱，且 2023 年度预计本基础设施基金基础资 产临近区域内无新开通的平行国道或平行高速公路，基金通行费收入预计将恢复 性增长。

平安广州广河 REIT 四季度实现营收 1.34 亿元，环比下降 34.85%，营收完 成度 15.7%，环比下降 8.4PCT，全年营业收入完成度为 77.5%，未达预期。平安 广州广河REIT四季度EBITDA为8550万元，同比下降36.19%，环比下降50.37%， EBITDA 完成度 12.7%，环比下降 12.85PCT，全年 EBITDA 完成度为 77.0%， 未达预期。平安广州广河 REIT 项目名称为广州至河源高速公路广州段项目，主 要通过为过往车辆提供通行服务并按照政府收费标准收取车辆通行费的方式获取 经营收益。而受到广州及周边疫情封控的影响，车流量显著下降，四季度项目混 合车流量 881.09 万车次，同比下降 26.14%；通行费拆分结算收入 1.38 亿元，同 比下降 30.51%。同时，在货车通行费 9 折优惠政策实行期间，浙商沪杭甬 REIT 项目累计对货车减免金额 592.90 万元。

华夏越秀高速 REIT 四季度实现营收 4490 万元，环比下降 17.83%，营收完 成度 18.6%，环比下降 4.04PCT，全年年化营收完成度为 85.0%，不及预期。华 夏越秀高速 REIT 四季度 EBITDA 为 3173 万元，环比下降 26.33%，EBITDA 完 成度 16.8%，环比下降 6.00PCT，全年年化营收完成度为 78.3%，不及预期。由 于 2022 年 10 月以来，新一轮严峻疫情席卷全国，武汉市对周边高速公路采取了 更严格的管控措施。疫情的管控对项目的车流量和通行费收入产生了一定负面影 响，报告期内项目公司实现通行费收入 4337 万元，同比下降 24.87%。虽然四季 度营收表现低迷，但未来收入前景较为明朗，项目的客车流量和通行费相比 12 月 8 日前出现显著回升，收入快速恢复至去年同期的水平。

华夏中国交建 REIT 四季度实现营收 9811 万元，环比下降 14%，营收完成度 18.2%，环比下降 2.96PCT，全年年化营收完成度为 74.4%，不及预期。华夏中国交建 REIT 四季度 EBITDA 为 7363 万元，环比下降 21.98%，EBITDA 完成度 17.5%，环比下降 4.93PCT，全年年化 EBITDA 完成度为 80.9%，不及预期。华 夏中国交建 REIT 的武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段项目主营业务为高速公路， 而嘉通高速在受到沿途地区疫情复发、国常会要求下调货车收费标准和周边道路 维修及差异化收费等因素的影响下，2022Q4 通行费收入较 2021 年同期下降了 24.4%，日均客车自然车流量较去年同期下降 26.1%，日均货车自然车流量较去 年同期下降 8.9%。嘉通高速于 12 月 9 日完全放开疫情管控，随后车流量有明显 恢复。

国金中国铁建 REIT 四季度实现营收 1.35 亿元，环比下降 17.85%，营收完 成度 19.5%，环比下降 4.23PCT，全年年化营收完成度 86.3%。国金中国铁建 REIT 四季度 EBITDA 为 7938 万元，环比下降 41.08%，EBITDA 完成度 17.7%， 环比下降 12.30PCT。国金中国铁建 REIT 在交通基础设施类 REITs 里 2022 年年 化 EBITDA 完成度最高，为 95.2%。渝遂高速（重庆段）是连接重庆至成都的主 要通道干线之一。2022 年 11 月初，重庆市各区逐步进行封控管制，对渝遂高速 （重庆段）车流量和通行费收入产生了一定的负面影响，直至 11 月末疫情管控逐 步放开，日均通行费逐步回升至疫情前平均水平。

3.6. 生态环保：季节因素 Q4 环比降低，基本完成全年目标

受季节性等影响，生态环保方面首创水务 REIT 和首钢绿能 REIT 四季度业 绩均环比下降，但整体波动较小，基本完成全年目标。中航首钢绿能 REIT、富国 首创水务 REIT 四季度营收和 EBITDA 同比环比均有下滑，而中航首钢绿能 REIT 年化 EBITDA 完成度依然达成，达 109.9%。

中航首钢绿能 REIT 四季度实现营收 1.02 亿元，环比下降 10.92%，营收完 成度 25.8%，环比下降 3.16PCT，全年年化营收完成度 108.4。中航首钢绿能 REIT 四季度 EBITDA 为 1149 万元，环比下降 71.33%，EBITDA 完成度 10.1%，环比 下降 25.18PCT，全年完成度 109.9%。中航首钢绿能 REIT 的项目名称为首钢生 物质项目，位于北京市门头沟区。受北京市新冠疫情影响，项目 2022 年四季度厨 余垃圾收运处置量有所下降。项目四季度项目处理生活垃圾 28.52 万吨，环比下 降 4.3%，项目收运厨余垃圾 0.96 万吨，环比下降 21.4%，处置厨余垃圾 1.42 万 吨，环比下降 19.8%。此外，2022Q4 项目实现上网电量 8836.95 万千瓦时，环 比增长 1.9%，保持稳定。

富国首创水务 REIT 四季度实现营收 6868 万元，环比下降 10.68%，营收完 成度 22.9%，环比下降 2.74PCT，全年营收完成度 96.5%，略低于预期。富国首 创水务REIT 四季度EBITDA为2490万元，同比下降31.93%，环比下降45.27%， EBITDA 完成度 13.5%，环比下降 11.18PCT，全年完成度 82.7%。富国首创水务REIT 包含深圳项目和合肥项目共两个项目。其中深圳项目的三个水厂报告期内污 水处理服务费的回收率为 100%，抽样出水水质达标率均达到 100%，平均产能利 用率为 92%，处于水量淡季。合肥项目公司设计产能 30 万吨/天，2022 年第四季 度共处理污水 1712 万吨，平均处理量 18.61 万吨/天，产能利用率 62%。合肥项 目公司 2022 年四季度产能利用率低主要有以下三点原因，一是四季度降水量仍 然较低，进水量小；二是合肥项目 10 月 14 日发生进水水质异常事件，氨氮、COD 等指标超出设计标准，10 月 21 日污水厂出水指标恢复正常；三是疫情影响，合 肥四季度疫情加重，工业、商业、学校等活动减少，导致用水量降低。

4. 可分配金额及估值：可供分配金额完成率较高，交通基 础设施估值分化较大

可供分配金额方面，2022Q4 生态环保 REITs 可供分配金额完成度大幅超预 期，能源基础设施 REITs 年化可供分配金额完成度同样超预期，园区基础设施 REITs、仓储物流 REITs 和保障性租赁住房 REITs 可供分配金额完成度较高，交 通基础设施 REITs 可供分配金额完成度不及预期。园区基础设施 REITs 方面， 2022Q4 可供分配金额有所回升，完成额占比 28.8%，占比环比提升 4.4PCT，全 年年化完成额 112.6%，超预期完成。仓储物流 REITs 方面，2022Q4 可供分配金 额维持稳定，完成额占比 25.5%，2022 四个季度占比均维持在 25.0%到 27.6%之 间，全年年化可供分配金额完成度 106.3%，超预期完成目标。能源基础设施 REITs 四季度可供分配金额大幅减少，占比环比下降 23.9PCT，全年可供分配金额占比 118.9%，全年超预期完成。保障性租赁住房 REITs 2022Q4 可供分配金额完成额 占比 27.1%，全年年化完成额占比 113.4%，超预期完成。交通基础设施方面， 2022Q4 可供分配金额完成额占比大幅降低 12.6PCT 至 15.1%，全年年化完成额 占比 83.4%，没有达到预期。生态环保类 REITs 2022Q4 可供分配金额完成额占 比环比大幅上升 23.1PCT 至 56.3%，全年年化完成额 117.4%，超额完成预期。

园区基础设施方面可供分配金额四季度总体回暖，但各支 REIT 完成额占比 出现分化情况。除华安张江光大 REIT 以外，博时蛇口产园 REIT、东吴苏园产业 REIT 和建信中关村 REIT 四季度完成额环比占比均实现上升，华夏合肥高新 REIT、 国泰君安临港创新产业 REIT 和国泰君安东久新经济 REIT 三支新上市的 REITs 均实现四季度目标。博时蛇口产园 REIT 四季度实现可供分配金额 0.36 亿元，环 比增长 61.22%，完成度 38.5%，占比环比上升 14.6PCT。全年来看，年化可供 分配金额为 0.87 亿元，可供分配金额完成度 93.5%，完成度略低于预期目标。东 吴苏园产业 REIT 四季度实现可供分配金额 0.66 亿元，环比增长 59.84%，完成 度 43.4%，占比环比上升 16.2PCT。全年来看，年化可供分配金额为 1.60 亿元， 可供分配金额完成度 105.0%，完成度较高。华安张江光大 REIT 四季度实现可供 分配金额 0.12 亿元，环比下降 28.88%，完成度 19.9%，占比环比下降 8.1PCT。 全年来看，年化可供分配金额为 0.62 亿元，可供分配金额完成度 103.4%，完成预期目标。建信中关村REIT四季度实现可供分配金额0.24亿元，环比增长0.85%， 完成度 19.0%，占比环比上升 0.2PCT。全年来看，年化可供分配金额为 1.25 亿 元，可供分配金额完成度 100.2%，完成目标。华夏合肥高新 REIT 四季度实现可 供分配金额 0.19 亿元，完成度 29.7%。全年来看，年化可供分配金额为 0.74 亿 元，可供分配金额完成度 117.7%。国泰君安临港创新产业园 REIT 四季度实现可 供分配金额 0.09 亿元，完成度 26.1%。全年来看，年化可供分配金额为 0.49 亿 元，可供分配金额完成度 140.4%。国泰君安东久新经济 REIT 四季度实现可供分 配金额 0.19 亿元，完成度 25.4%。全年来看，年化可供分配金额为 0.94 亿元， 可供分配金额完成度 127.7%。三支新上市的 REITs 均超额完成目标。

从 P/NAV 倍数估值结果来看，4 只已披露公允价值净值的 REITs 的 P/NAV 倍数位于 1.20-1.33 区间内，其中东吴苏园 REIT 的 P/NAV 倍数最小（1.2182） 且小于其他三只 REITs（均在 1.26 以上），估值上显现出更大的增长空间，建信 中关村 REIT（1.2990）和华安张江光大 REIT（1.3295）倍数较大。

从 P/FFO倍数估值结果来看，国泰君安东久REIT的P/FFO 倍数最低（21.49）， 显现出当前运营状况下价格水平有较大增长空间，华安张江光大 REIT 的 P/FFO 倍数最高（37.28），博时招商蛇口 REIT（33.31）和建信中关村 REIT（31.75） 的 P/FFO 倍数也超过了 30，这三只 REITs 区位优势显著，市场给予了更高的估 值水平。

仓储物流方面可供分配金额情况相对稳健，年化可供分配金额均与说明书预 测值基本持平。中金普洛斯仓储物流 REIT 四季度可供分配金额较三季度有一定 减少,而红土创新盐田港 REIT 完成额占比环比比较稳定。红土创新盐田港 REIT 四季度实现可供分配金额 0.22 亿元，环比上升 5.88%，完成度 26.6%，占比环比 上升 1.5PCT。全年来看，年化可供分配金额为 0.87 亿元，可供分配金额完成度 为 107.3%，超额完成目标。中金普洛斯 REIT 四季度实现可供分配金额 0.61 亿 元，环比下降 2.14%，完成度 24.4%，占比环比下降 0.5PCT。全年来看，年化可 供分配金额为 2.65 亿元，可供分配金额完成度为 105.3%，超额完成目标。

相对估值法下，我们以 2021 年度报告中披露的公允价值参考净值为基准计 算 NAV，从 P/NAV 倍数估值结果来看，中金普洛斯 REIT 估值倍数低于红土盐田 港 REIT，普洛斯的优质标的资产或被相对低估。

保障性租赁住房方面，三支新上市的 REITs在四季度可供分配金额表现稳健， 完成额小幅超出预期，全年年化可供分配金额完成预期目标。中金厦门安居 REIT 四季度实现可供分配金额 0.14 亿元，完成度 26.3%。全年来看，年化可供分配金 额为 0.57 亿元，可供分配金额完成度为 107.7%，超额完成目标。华夏北京保障 房 REIT 四季度实现可供分配金额 0.14 亿元，完成度 27.3%。全年来看，年化可 供分配金额为 0.53 亿元，可供分配金额完成度为 106.4%，超额完成目标。红土 创新深圳安居 REIT 四季度实现可供分配金额 0.14 亿元，完成度 27.8%。全年来 看，年化可供分配金额为 0.62 亿元，可供分配金额完成度为 126.0%，超额完成 目标。

从 P/NAV 倍数估值结果来看，4 只已披露公允价值净值的 REITs 的 P/NAV 倍数位于 1.18-1.29 区间内，其中华夏北京保障房 REIT 显著较高，为 1.2832， 华夏华润有巢 REIT 最低，为 1.1829。

我们根据 2022 年可供分配金额为基准计算 FFO，从 P/FFO 倍数估值结果来 看，华夏北京保障房 REIT 较高，为 28.75，中金厦门安居和红土深圳安居 REIT 较低分别为 20.22 和 24.49。

交通基础设施类 REITs 四季度可供分配金额表现集体大幅下滑，浙商沪杭甬 REIT 四季度可供分配金额较三季度下滑近八成，平安广州广河 REIT 四季度可供 分配金额不足三季度六成，华夏越秀高速 REIT 和华夏中国交建 REIT 四季度可 供分配金额较三季度下滑超过 20%，国金中国铁建 REIT 四季度分配额较三季度 下滑幅度最小。五支 REITs 均未完成年化可供分配金额目标。浙商沪杭甬 REIT 四季度实现可供分配金额 0.24 亿元，环比下降 77.22%，完成度 5.5%，占比环比 下降 18.7PCT。全年来看，年化可供分配金额为 3.19 亿元，可供分配金额完成度 73.7%，完成度不及预期目标。平安广州广河 REIT 四季度实现可供分配金额 0.92 亿元，环比下降 47.86%，完成度 14.7%，占比环比下降 13.5PCT。全年来看，年 化可供分配金额为4.77亿元，可供分配金额完成度76.1%，完成度不及预期目标。 华夏越秀高速 REIT 四季度实现可供分配金额 0.29 亿元，环比下降 23.73%，完 成度 18.9%，占比环比下降 5.9PCT。全年来看，年化可供分配金额为 1.37 亿元， 可供分配金额完成度 89.3%，完成度不及预期目标。华夏中国交建 REIT 四季度 实现可供分配金额0.73亿元，环比下降23.34%，完成度18.0%，环比下降5.5PCT。 全年来看，年化可供分配金额为 3.48 亿元，可供分配金额完成度 86.2%，完成度 不及预期目标。国金中国铁建 REIT 四季度实现可供分配金额 0.79 亿元，环比下 降 13.21%，完成度 18.5%，环比下降 2.8PCT。全年来看，年化可供分配金额为3.90 亿元，可供分配金额完成度 91.4%，完成度不及预期目标。

相对估值法下，我们以 2022 中期报告中披露的基金份额净值推算公允价值， 从 P/NAV 倍数估值结果来看，已披露单位净值的 4 只交通基础设施 REITs 倍数 普遍较低，表明资产价值普遍处于低估状态，平安广州广河 REIT（0.9355）和华 夏中国交建 REIT（0.9128）倍数较低，且是目前所有公募 REITs 中唯二倍数低于 1 的基金。

我们以实际年化可供分配金额为基准计算 FFO，从 P/FFO 倍数估值结果来 看，各 REITs 差异较大，华夏中国交建 REIT 显著较高（25.44），而中金安徽交 控 REIT、国金中国铁建 REIT 倍数较低，短期运营能力处于相对低估状态。

生态环保方面，两支 REITs 四季度可供分配金额表现分化明显，中航首钢绿 能 REIT 四季度可供分配金额较三季度大幅增长，富国首创水务 REIT 四季度可 供分配金额小幅下降。中航首钢绿能 REIT 四季度实现可供分配金额 0.88 亿元， 环比增长 711.78%，完成度 85.8%，占比环比上升 75.2PCT。全年来看，年化可 供分配金额为 1.37 亿元，可供分配金额完成度 134.06%，完成度较高。富国首创 水务 REIT 四季度实现可供分配金额 0.45 亿元，环比下降 7.96%，完成度 26.8%， 占比环比下降 2.3PCT。全年来看，年化可供分配金额为 1.68 亿元，可供分配金 额完成度 100.1%，完成度预期目标。

相对估值法下，我们以 2021 年度报告中披露的基金份额净值推算公允价值， 从 P/NAV 倍数估值结果来看，中航首钢绿能 REIT 倍数更低，为 1.2145，资产价 值处于相对低估状态。

我们以 2022 年度实际年化可供分配金额为基准计算 FFO，从 P/FFO 倍数估 值结果来看，中航首钢绿能 REIT 倍数更低，为 11.52，表明其短期运营能力同样 处于相对低估状态。

编辑：荣耀2020