2023年公募REITs专题研究 发改委遴选与推荐，证监会、交易所审核

1.发行审批

1.1.发改委遴选与推荐

在项目正式申报之前，原始权益人通过招标选聘中介机构，主要包括牵头机构（券商或 公募基金管理人）和联合体成员（公募基金管理人、专项计划管理人、财务顾问等），各中 介搭建交易结构、开展尽职调查、准备申报文件，同时与省级发改委做预先沟通。 原始权益人向所在地省级发改委报送申请材料，各省级发改委主要从项目是否符合国家 重大战略、产业政策、固定资产投资管理法规制度、良性投资循环等方面出具专项意见。对 于省内项目，原始权益人直接向项目所在地省级发改委申报即可；对于跨省项目，原始权益 人需同时向原始权益人注册地省级发改委（主申报）和项目所在地发改委申报。对符合相关 条件的项目，省级发展改革委向国家发改委出具无异议专项意见。在省级发改委专项意见基 础之上，国家发改委根据申报材料对项目进行综合评估，并将符合条件的项目推荐至证监会。

1.2.证监会、交易所审核

证监会：国家发改委向证监会推荐后，基金管理人应当向证监会提交相关材料，主要包 括公开募集证券投资基金注册申请文件、基金管理人及专项计划管理人相关说明材料、拟投 资基础设施资产支持证券相关说明材料、认购协议等。基础设施基金拟在交易所上市的，基金管理人应当同步向证券交易所提交上市申请，交易所同意基础设施资产支持证券挂牌和基 础设施基金上市的，应当将无异议函在产品注册前报送证监会。基础设施基金经证监会注册 后，基金管理人须在基金份额公开发售 3 日前，披露基金合同、托管协议、招募说明书、发 售公告、产品资料概要等文件。 交易所：基金管理人向交易所提交上市申请，由交易所审核是否具备上市条件。同时， 专项计划管理人向交易所提交基础设施资产支持证券挂牌申请，由交易所确认是否符合相关 条件。交易所接收到申请文件后的 5 个工作日内将对申请文件是否齐备和符合形式要求进行 形式审核。文件齐备的，予以受理。交易所自受理之日起 30 个工作日内出具首次书面反馈 意见，基金管理人、专项计划管理人须在收到书面反馈意见后 30 个工作日内予以书面回复； 无需出具反馈意见的，直接通知基金管理人和专项计划管理人。交易所将根据评议结果出具 基础设施资产支持证券挂牌和基础设施基金上市的无异议函。

1.3.政策导向

全国自上而下支持公募 REITs 发行，未来发行节奏有望加快。中央层面，2022 年 11 月，证监会新闻发言人在资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时，提到“进一步 发挥 REITs 盘活房企存量资产作用”；2022 年 12 月，国家发展改革委投资司副司长在第七 届中国“PPP 论坛”上提到“希望到明年年底，基础设施 REITs 能够超过 60 只，总发行规 模超过 2000 亿元”；今年 2 月，证监会在 2023 年系统工作会议上明确提出“更加精准服务 稳增长大局，大力推进公募 REITs 常态化发行”。地方层面，今年以来多地政府在促进经济 发展相关文件中明确支持公募 REITs 发行，辽宁、湖北、四川等地对成功发行公募 REITs 的 原始权益人给予奖励。 公募 REITs 作为一种直接融资工具，有助于促进基础设施建设、优化房地产行业结构、 盘活存量资产；同时，相对于股票投资，REITs 收益相对稳定，风险适中，为资本市场提供 了全新的金融产品供给，拓展了社会资本的投资渠道。预计未来 REITs 产品的发行节奏将进 一步加快，发行规模有望持续扩大。根据上交所披露信息显示，当前有 4 只 REITs 待上市， 中金山高 REIT、中信建投国投新能源 REIT、中航京能光伏 REIT、中金湖北科投光谷 REIT 均已反馈。

2.发售流程

2.1.发售前工作

CA 证书准备：网下投资者参与询价的，应当向本所申请获得网下发行电子平台的投资 者 CA 证书，各业务参与人应于首次业务发起前 10 个工作日完成相应 CA 证书的申请工作。 CA 证书可在基础设施基金份额发售中多次使用。 询价平台发行人指定：询价平台发行人可为基金管理人或其指定的财务顾问，基金管理 人在业务平台指定询价平台发行人后，发行人才能在询价平台办理网下询价、认购等业务。

2.2.询价与定价

根据《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（实行）》规 定，基础设施基金首次发售的，基金管理人或财务顾问应当通过向网下投资者询价的方式确 定基础设施基金份额认购价格，其中网下投资者包括证券公司、基金管理公司、信托公司、 财务公司、保险公司及保险资产管理公司、合格境外机构投资者、商业银行及银行理财子公 司、政策性银行、符合规定的私募基金管理人以及其他符合证监会及投资者适当性规定的专 业机构投资者。 发售申请与信息披露：基金管理人应在 X-8 日（含）前（X 日为询价日），向交易所提 交发售申请、证监会准予注册批文、发售方案和相关法律文件。其中发售方案包括基金份额 初始发售数量、战略投资者认购数量、网下投资者条件、询价区间、配售方式等内容；相关 法律文件包括招募说明书、基金合同、询价公告等。交易所在收到申请后的 5 个工作日内对 资料进行审核，审核通过后，基金管理人应在 X-3 日前公开披露相关信息。此时，投资者可 通过交易所网站查看询价公告、基金合同、招募说明书、基金产品资料概要、托管协议等文 件。

首轮剔除：询价日前一个交易日，基金管理人应当在网下发行电子平台上确认基金代码、 名称等相关询价参数，并确认拟参与网下发售的配售对象名称、场内证券账户或场外基金账 户等相关信息，同时剔除不符合交易指引及询价公告规定的网下投资者及其配售对象账户。 剔除的对象具体包括：异常账户、限制账户、禁入账户。 询价申报：网下询价时间原则上为 1 个交易日，当日 9：00-15:00 网下投资者登录投资 者系统进行询价申报。网下投资者可为其管理的不同配售对象分别报价，每个配售对象只能 提供 1 个报价，同一网下投资者全部报价中的不同拟认购价格不得超过 3 个。网下投资者可 以多次提交报价记录，但以最后一次提交的全部报价记录为准。 次轮剔除：询价结束后，发行人可在发行人系统中查看次轮剔除前的加权平均价和中间 价。认购起始日 5 日前，询价平台根据认购价格，剔除不符合条件的报价及其对应的拟认购 数量。剔除不符合条件的报价后，拟认购总数量须大于等于网下发售份额总量。 确认发售价：基金管理人应当根据所有网下投资者报价的中位数和加权平均数，并结合 公募证券投资基金、保险资金等配售对象的报价情况，确定认购价格。此外，基金管理人确 定的认购价格高于中位数和加权平均数的孰低值时，基金管理人应至少在基金份额认购首日 前 5 个工作日发布投资风险特别公告，并在公告中披露超过的原因，以及各类网下投资者报 价与认购价格的差异情况。

2.3.配售与认购

战略投资者、网下投资者和公众投资者均可以参与公募 REITs 的一级市场认购。 基础设施基金的认购价格应当通过交易所平台向网下投资者以询价的方式确定。基金份 额认购价格确定后，战略投资者、网下投资者和公众投资者应当按照交易所规定的认购方式， 参与基础设施基金份额认购。 战略配售：基金管理人在招募说明书和询价公告中披露战略投资者选取标准、向战略投 资者配售的份额数量等信息，并在基金合同生效公告中披露最终获配的战略投资者名称、基金份额数量及限售期安排。基金管理人应当与战略投资者事先签署配售协议。募集期结束前， 战略投资者应当在约定期限内，以认购价格认购其承诺认购的基金份额数量。参与战略配售 的原始权益人，可以用现金或证监会认可的其他对价进行认购；参与战略配售的投资者不得 参与网下询价。

交易所鼓励下列对象参与战略配售：1）与原始权益人经营业务具有战略合作关系或长 期合作愿景的大型企业或其下属企业；2）具有长期投资意愿的大型保险公司或其下属企业、 国家级大型投资基金或其下属企业；3）主要投资策略包括投资长期限、高分红类资产的证 券投资基金或其他资管产品；4）具有丰富基础设施项目投资经验的基础设施投资机构、政 府专项基金、产业投资基金等专业机构投资者。 关于配售比例，原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的 比例合计不得低于基金份额发售数量的 20%。扣除向战略投资者配售部分后，基础设施基金 份额向网下投资者发售比例不得低于公开发售数量的 70%。 战略投资者的确定通常是机构投资者和基金管理人双向选择的结果。一方面，机构投资 者往往关注自身熟悉的投资领域，不同机构对于底层资产的选择具有不同偏好；另一方面， 基金管理人会综合考虑投资者的资质、项目资源、合作基础等情况。例如，北京银行成功参 与今年最新发行的嘉实京东物流 REIT 战略配售。此前北京银行已与京东集团开展多领域合 作，北京银行根据京东主要的经营场景生态，为其提供量身定制金融服务。

网下投资者：网下询价结束后，询价阶段提供有效报价的投资者可参与网下认购，网下 投资者应当以询价确定的认购价格参与基金份额认购。其中，有效报价是指网下投资者提交 的不低于基金管理人及财务顾问确定的认购价格，同时符合基金管理人事先确定且公告的其 他条件的报价。认购起始日 4 日前，网下投资者可通过投资者系统查询认购结果，包括认购 价格、认购数量等。基金管理人将在基金份额认购首日的 3 日前披露基金份额发售公告，发 售公告将披露投资者详细报价情况、认购价格及其确定过程、募集期起止日、网下发售份额 数量、公众投资者发售份额数量等信息。 募集期原则上不超过 5 个交易日，缴款截止日为认购终止日。网下投资者应当通过交易 所网下发行电子平台向基金管理人提交认购申请，申请时间为募集期内每个交易日的 9:00- 15:00，募集期原则上不得超过 5 个交易日。募集期内的每日 9:00-15:00，网下投资者可通 过交易所网下发行电子平台提交、查询认购申请，并在认购终止日之前通过已确认的资金账 户向基金管理人支付认购款项。网下投资者认购时填报的认购数量不得低于询价阶段填报的 “拟认购数量”，也不得高于基金管理人确定的每个配售对象认购数量上限。网下投资者提 交认购申请后，应当在募集期内通过基金管理人完成认购资金缴纳，并通过中国结算登记份 额。 公众投资者：募集期内可通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售 机构认购基金份额。

回拨机制：募集期届满，公众投资者认购份额不足时，基金管理人可以将公众投资者部 分向网下发售部分进行回拨。网下投资者认购数量高于网下最低发售数量，且公众投资者有 效认购倍数较高的，网下发售部分可以向公众投资者回拨。回拨后的网下发售比例，不得低 于本次公开发售数量扣除向战略投资者配售部分后的 70%。网下投资者认购数量低于网下 最低发售数量的，不得向公众投资者回拨。

2.4.基金成立与限售/锁定管理

基金成立：基金管理人应在备案通过当日提交基金合同生效公告，并于次日披露。基金 合同生效后 10 日内，基金管理人应当在交易所报备基金成立材料，主要包括：发售总结报 告、全部基金份额托管证明文件等。 限售和锁定管理：基金管理人负责提供 REITs 限售和锁定相关数据，并在发起上市申请 前及时完成场内份额限售、场外份额锁定；若上市申请前无法完成限售或锁定完整流程，须 推迟上市申请日期。 对于原始权益人或其同一控制下的关联方参与战略配售的部分，基金份额发售总量的 20%持有期自上市之日起不少于 5 年；超过 20%的部分持有期自上市之日起不少于 3 年， 持有期间不允许质押。对于原始权益人或其同一控制下的关联方以外的机构投资者参与战略 配售的部分，持有期自上市之日起不少于 1 年。

2.5.交易和投资安排

交易架构安排：基金合同生效后，基金将募集资金投资于资产支持专项计划的资产支持 证券，并通过持有资产支持证券的全部份额进而对项目公司进行股权收购或其他形式投资， 持有项目公司全部股权和对项目公司全部股东债权，最终投资于项目公司所持有的基础设施 项目，取得基础设施项目完全所有权或经营权利。 资产支持专项计划的设立：专项计划发行期结束后，若资产支持证券认购人的认购资金 总额达到或超过目标募集规模，经会计师事务所进行验资并出具验资报告后，专项计划管理 人将认购资金全部划转至已开立的专项计划账户，同时宣布专项计划设立，该日为专项计划 设立日。 基金与资产支持专项计划的投资运作：基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取 基础设施项目产生的稳定现金流为主要目的，并将 90%以上合并后基金年度可供分配金额 向基金份额持有人进行分红，每年不得少于 1 次；计划管理人执行基金管理人作为资产支持 证券单一持有人的决定。在基础设施项目的具体运营方面，基金管理人可委托外部管理机构 （一般为原始权益人）负责项目的日常运营管理、制定及落实资产运营策略等工作。

2.6.扩募发售

基础设施基金扩募的，可以向不特定对象发售，也可以向特定对象发售（定向扩募）。 向不特定对象发售包括向原基础设施基金持有人配售份额（原持有人配售）和向不特定对象 募集（公开扩募）。 基金管理人在向交易所提交证监会同意变更注册的批准或备案文件复印件、扩募发售方 案、扩募发售公告等文件后的 5 个工作日内，若交易所表示无异议，基金管理人可启动扩募 发售工作。扩募发售方案中应当包括基金发售的种类及数量、发售方式、发售对象及向原基 金份额持有人配售安排、原战略投资者份额持有比例因本次扩募导致的变化、基金扩募价格、 募集资金用途等事项。

参考亚太地区较为成熟的 REITs 市场，新加坡 REITs 在扩募时并未赋予原持有人优先 认购权，我国香港 REITs 制度则明确规定了优先满足原持有人在基金扩募时的认购需求。对 于国内公募 REITs 市场，原持有人配售和公开扩募方式给予了原持有人更多参与基金扩募 的机会。

2.7.特殊情况

中止发售：网下投资者提交的拟认购合计数量低于网下初始发售总量的，基金管理人应 中止发售，并发布中止发售公告。中止发售后，在证监会同意注册决定的有效期内，基金管 理人可重新启动发售。 募集失败：基金募集期限届满，出现以下情形的视为 REITs 募集失败：1）基金份额总 额未达到准予注册规模的 80%；2）募集资金规模不足 2 亿元，或投资人少于 1000 人；3） 原始权益人或其同一控制下的关联方未按规定参与战略配售；4）扣除战略配售部分后，网 下发售比例低于公开发售数量的 70%。基金募集失败的，基金管理人应当在募集期限届满后 30 日内返还投资者已缴纳的款项，并加计银行同期存款利息。

3.上市交易

3.1.上市流程

在已完成基金成立材料报备、全部战略投资者份额限售和锁定、指定至少 1 家做市商提 供做市服务后，基金管理人可发起基金上市业务申请。正常情况下，15 个工作日左右可完 成上市流程。 基金成立材料报备：T-15 日（T 日为正式上市日）内，基金管理人完成基金成立材料报 备，包括律师事务所出具的法律意见书、发售总结报告、全部基金份额已在中国结算托管的 证明文件、具有执行证券、期货相关业务资格的会计师事务所出具的验资报告。 限售/锁定申请：T-7 日内，基金管理人提交场内份额限售和场外份额锁定申请，以及基 金份额限售/锁定公告。T-5 日前，上海结算完成场内份额限售登记，中国结算总部完成场外 份额限售锁定。

上市业务申请：T-5 日前，基金管理人提交上市业务申请和信息披露文件。其中，上市 业务申请包括上市申请函、REITs 账户信息、基金合同生效公告等；信息披露文件包括上市 交易公告书等。 上市公告披露：T-3 日前，交易所发布上市公告文件。T-1 日，基金管理人提交上市交 易提示性公告，公告信息包括证券代码、证券简称、上市日期、上市交易份额数量、首日涨 跌幅等。

3.2.交易规则

开盘价、收盘价与涨跌幅：基础设施基金的开盘价为当日该证券的第一笔成交价格，收 盘价为当日该证券最后一笔交易前一分钟所有交易的成交量加权平均价（含最后一笔交易）。 涨跌幅限制方面，基础设施基金上市首日涨跌幅限制比例为 30%，非上市首日涨跌幅限制比 例为 10%。

交易方式：基础设施基金可以采用竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议交易等 交易方式交易。基础设施基金竞价、大宗交易适用基金交易的相关规定，报价、询价、指定 对手方和协议交易等参照适用债券交易的相关规定。 交易单位：基础设施基金采用竞价交易的，上交所规定单笔申报最大数量不超过 1 亿 份，深交所规定单笔申报最大数量不超过 10 亿份，且单笔申报数量应当为 100 份或其整数 倍；采用询价和大宗交易的，单笔申报数量应当为 1000 份或其整数倍。此外，基础设施基 金申报价格最小变动单位为 0.0001 元。

质押式业务：基础设施基金可作为质押券按照交易所规定参与质押式协议回购、质押式 三方回购等业务。原始权益人或其同一控制下的关联方在限售届满后参与上述业务的，质押 的战略配售取得的基础设施基金份额累计不得超过其所持全部该类份额的 50%，另有规定 除外。 做市商要求：基础设施基金上市期间，基金管理人原则上应当选定不少于 1 家流动性服 务商为基础设施基金提供双边报价等服务。 大户公告：投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到基础设施基金份额的 10% 时，应当在该事实发生之日起 3 日内编制权益变动报告书，通知该基金管理人，并予公告； 在上述期限内，不得再行买卖该基础设施基金的份额。投资者及其一致行动人拥有权益的基 金份额达到基础设施基金份额的 10%后，其交易拥有权益的基金份额占该基础设施基金份 额的比例每增加或者减少 5%，应当依照前款规定进行通知和公告。在该事实发生之日起至 公告后 3 日内，不得再行买卖该基础设施基金的份额，另有规定除外。

4.估值定价

4.1.估值思路

收益法为主要估价方法。2021 年 1 月，沪深交易所均发布《公开募集基础设施证券投 资基金（REITs）规则使用指引第 1 号——审核关注事项（试行）》，规定原则上以收益法作 为基础设施项目评估的主要估价方法，并在评估报告及其附属文件中披露评估过程和影响评 估的重要参数，包括但不限于土地使用权或经营权剩余期限、运营收入、运营成本、运营净 收益、资本性支出、未来现金流预期、折现率等。收益法的核心思路是未来现金流折现，即 通过预测底层资产未来各期的净现金流/未来收益，选取适当的折现率或资本化率，将其折现 到估值时点并累加，从而得到估价对象的价值。在估值过程中，未来净现金流、折现率和项 目期限是核心要素。 初始投入、日常营运、期末处置共同决定项目未来净现金流。从底层资产全生命周期角 度看，项目未来净现金流可拆分为期初、期中、期末三个维度。期初现金流取决于项目初始 净投入规模，期中营运阶段的现金流取决于日常运营收入、成本、税费等方面，期末现金流 取决于项目终止后的资产处置情况。

折现率需要反映投资者的预期收益率。产权类项目使用项目预期收益率作为现金流折现 率，特许经营权类项目则使用税前加权平均资本成本（WACCBT）。对于产权类项目，其折 现率主要反映市场对于同类业态资产的预期收益，大多通过无风险收益率累加风险溢价 的方式确定，其中风险溢价隐含了被评估资产的区位、流动性、经营状况、原始权益人等 因素。对于特许经营权类项目，由于底层资产（以高速公路为主）具有一定地域性特征， 且大多缺乏公开可靠的市场交易信息，可比交易案例较少，因此以项目公司而非底层资产 作为计算折现率的对象。 项目期限取决于特许经营权或土地使用权年限。产权类项目期限一般以土地使用权年限 为准；特许经营权类项目期限一般以项目与政府签订的特许经营权年限为准。

4.2.案例分析

产权类——中金普洛斯 REIT：确定项目未来一定时期的运营净现金收入，利用适当的 折现率将其折现到估价时点上并加总。中金普洛斯 REIT 的底层资产共有 7 个物流园项目， 预测期间为各项目的土地剩余年限，运营收入以市场租金为主，折现率为各项目的预期收益 （7.5%-8.5%），同时考虑运营期内的市场租金增长率 3%-5%。 以 2021 年 12 月 31 日为评估基准日，经第三方评估机构评估，在土地剩余年限内，扣 除 2022 年资本性支出 535 万元，全部基础设施项目的市场价值为 54.2 亿元。中金普洛斯 REIT 募集基金份额总额为 15 亿份，对应单位份额基金价值为 3.613 元。基金管理人和财务 顾问协商确定的询价区间为 3.7-4.26 元/份，根据最终询价结果确定实际认购价格为 3.89 元 /份，实际募集资金 58.35 亿元，发行溢价 7.66%。

特许经营权类——浙商沪杭甬高速 REIT：通过预计高速公路及构筑物资产组（含收费 权益）未来各期的正常净现金流，选用适当的资本化率将其折现到估价时点上并加总，以估算高速公路及构筑物资产组的价值。预测期间为杭徽高速公路浙江段收费期限（2031 年 12 月 25 日止），折现率采用税前加权平均资本成本（WACCBT=8.31%）。 以 2020 年 12 月 31 日为评估基准日，经第三方评估机构评估，2021-2031 年，资产组 （含收费权益）现金流现值之和为 45.69 亿元，扣除期初其他设备资产投入 588.23 万元， 资产组净现金流现值共计 45.63 亿元。浙商沪杭甬高速 REIT 募集基金份额总额为 5 亿份， 对应单位份额基金价值为 9.127 元。基金管理人和财务顾问协商确定的询价区间为 8.27- 9.511 元/份，根据最终询价结果确定实际认购价格为 8.72 元/份，实际募集资金 43.6 亿元， 发行折价 4.45%。

5.发售认购情况

5.1.战略配售参与情况

从项目性质看，特许经营权类项目的战略配售比例更高。对于已发行的25只公募REITs， 9 只特许经营权类 REITs 的平均发行规模为 52.1 亿元，平均战略配售比例为 73.8%。除中 航首钢生物 REIT 外，其余 8 只特许经营权类 REITs 的战略配售比例均超 70%。其中中金 安徽交控 REIT 发行规模最大，为 108.8 亿元；战略配售比例也最高，为 80%。相比之下， 16 只产权类 REITs 的平均发行规模为 20.8 亿元，平均战略配售比例为 63.3%，大多数产权 类 REITs 的战略配售比例在 55%-65%。 从资产类型看，高速公路类项目的战略配售比例较高，租赁住房类项目的比例较低。在 已发行的五大类公募 REITs 产品中，高速公路类、生态环保类、仓储物流类、产业园区类、 租赁住房类 REITs 的平均战略配售比例分别为 75.5%、68.7%、67.3%、62.3%、60.6%。 由于目前已上市的高速公路类项目（华夏越秀、平安广河、浙商沪杭甬、中金安徽交控、华 泰江苏交控、国金中铁建、华夏中交建）多位于经济发达地区，公路沿线经济发展水平较高， 交通流量整体较为稳定，资产质量较好，因此机构参与高速公路 REITs 的战略配售热情较 高。

从原始权益人自持比例看，特许经营权类项目原始权益人自持比例较高。特许经营权类 REITs 原始权益人平均自持比例为 46%，产权类 REITs 原始权益人平均自持比例为 32.5%。其中，原始权益人自持比例前三均为高速公路 REITs，国金中铁建高速 REIT、浙商沪杭甬 高速 REIT、中金安徽交控 REIT 的原始权益人自持比例分别为 71%、59%、57.3%；除华 夏中交建 REIT 外，以最低比例要求（20%）自持的均为产权类 REITs（3 只产业园、2 只仓 储物流）。目前已发行的特许经营权类项目以高速公路为主，高速公路具有国有资产属性、 稳定的经营性现金流、高毛利等特点，高自持比例有助于原始权益人保持对底层资产的控制 权。 从参与战略配售的机构类型看，资管与保险占比之和过半。除原始权益人或其同一控制 下的关联方之外，在所有参与战略配售的专业机构投资者中，资管、保险、券商、基金、信 托、银行的平均认购比例分别为 35.7%、20.9%、17.6%、16%、4%、2.7%。对于保险，从 中长期角度看，公募 REITs 具有收益较高、波动性较低等特点，符合保险资金的配置偏好。 对于券商，公募 REITs 产品与券商的自营投资、资产管理、财富管理等业务条线的匹配度较 高。自营端，公募 REITs 收益稳定、风险适中，具有一定的大类资产配置价值，能够分散组 合风险，提高投资收益，同时还会对 REITs 提供做市商服务；资管端，拥有公募业务资格的 券商资管公司可通过参与 REITs 一级市场的首发和扩募创收，并基于融资业务的理解提升 投研能力，同时可为投资组合提供分散化效果；财富端，通过代销 REITs 产品提升财富条线 产品丰富度。

5.2.网下投资者认购情况

从项目性质看，由于战略配售的比例相对较低，产权类项目网下投资者认购比例较高。 在已发行的 25 只公募 REITs 中，16 只产权类 REITs 的网下平均认购比例为 25.8%，9 只 特许经营权类 REITs 的网下平均认购比例为 18.8%。从资产类型看，租赁住房和产业园类 项目的网下投资者认购比例较高。在已发行的五大类公募 REITs 产品中，租赁住房类、产业 园类、仓储物流类、生态环保类、高速公路类 REITs 的网下平均认购比例分别为 27.6%、 26.6%、22.9%、21.9%、17.7%。其中，国君临港创新产业园 REIT 网下认购比例最高（31.5%）， 中金安徽交控 REIT 网下认购比例最低（14%）。

从有效认购比例来看，首批产品有效认购比例较高，后续批次的有效认购比例快速下降。 基础设施公募 REITs 作为国内基金市场的创新品种，对于首批发行的产品，投资者认购情绪 较为克制。首批发行的 9 只公募 REITs 有效认购倍数多为 3-10 倍，网下投资者有效认购比 例较高，平均值为 14.5%。2021 年 6 月，首批公募 REITs 正式上市，上市后的不俗表现使 得随后发行产品的有效认购倍数显著上升。第二、三、四批的平均有效认购倍数约为 43 倍， 网下投资者有效认购比例降至 2%-3%。第四批之后，新增的 12 只公募 REITs 平均有效认 购倍数进一步升至 128 倍，除中金安徽交控和嘉实京东仓储外，其余产品有效认购比例均不 足 1%，体现出机构投资者认购热情高涨，“中签率”较低的特点。

编辑：荣耀2020