2023年REITs三季报：修复、分化、扩容

公募 REITs 经营业绩：有修复但分化仍存

23 年三季度，高速类业绩持续修复，但较预期有所差距，产业园内部分化较大，但租金相 对稳健，其中工业厂房类资产稳定性较强，环保能源类易受季节性影响，业绩存在波动， 保租房和物流园运营稳定。高速公路类项目持续修复，通行费收入环比普遍上升，同比多 数上升，其中客车修复快于货车。环保类与能源类项目受季节性因素影响较大，三季度仍 是用水、用电量高峰期，首创水务、深能源营收同比、环比均有提升，国家电投新能源受 三季度为小风季影响，上网电量环比下降。产业园内部分化较大，工业厂房类资产稳定性 较高，蛇口产园、东吴苏园、和达高科项目出租率略有波动，张江产业园和中关村出租率 较低，各项目基本维持原租金水平。保租房项目平稳运行，出租率整体稳定，市场化运营 的有巢三季度出租率有所下滑；物流园类整体运营稳健，出租率维持较高水平，但需关注 中金普洛斯 REIT 通州项目和重庆项目后续签约情况。

高速 REITs：业绩持续修复改善，但较通行费收入预测存在差距

23 年三季度，高速类业绩持续修复改善。三季度涵盖暑期，居民出行意愿较为强烈，同时 也是天数最多的一季，通行费收入环比均上升、同比多提升。其中中金安徽交控环比上升 7.33%，但同比下降 12.78%，主要是受周边的宁芜高速改扩建工程的负面影响，货运交通 量较去年同比有所下降，但客运交通量较二季度有所上升，故收入环比有所回升。从通行 费收入预期完成率来看，2023 年前三季度累计完成率多数不及预期，后续或将下调通行费 收入预测，其中国金中国铁建完成率最高，达到 78.56%，原因系成渝通道的货运量、货车 交通量均高于全国平均水平，通行量增长较为迅速。

环保、能源 REITs：易受季节性影响，环保类业绩修复，能源类表现分化

环保类 REITs 持续修复，首钢绿能受门头沟区暴雨影响后生产经营恢复稳定。三季度环保 类 REITs 同比表现良好，三季度为进水量旺季，其中首创水务深圳项目三季度处理污水 3679 万吨、日均处理量为 40.27 万吨，日均处理量环比提高 13.7%，同比略下降-0.4%，产能利 用率为 107%；合肥项目处理污水 2441 万吨、日均处理量为 26.53 万吨，日均处理量环比 提高 0.3%，同比提高 17.7%，产能利用率为 88%。8 月 1 日至 8 月 10 日，首钢绿能受北 京市门头沟区特大暴雨影响，项目公司垃圾物料等无法运输，期间项目生活垃圾处置量及 上网电量均有所下降。此后项目迅速恢复生产经营，三季度项目公司生活垃圾处理量为 30.31 万吨，同比增长 1.68%，上网电量 8796.48 万千瓦时,同比增加 1.39%。此外， 公司正在就暴雨造成的损失与保险公司核保理赔当中。

受季节性影响，能源类 REITs 项目运营表现分化，国电投新能源受三季度为小风季影响， 上网电量环比下降。三季度鹏华深圳能源实现上网电量 14.20 亿千瓦时，环比上升 30.5%， 实现发电收入 6.54 亿元，环比上升 17.9%；中航京能光伏实现结算电量 1.51 亿千瓦时， 环比下降 0.7%，实现发电收入 1.05 亿元，环比下降 7.8%;受三季度为小风季影响，国电投 新能源实现上网电量 1.98 亿千瓦时，环比下降 43.4%，实现发电收入 1.49 亿元，环比下 降 43.4%；

产业园 REITs：内部分化较大

产业园项目三季度业绩表现分化。工业厂房类资产稳定性较高，东久、临港、合肥高新项 目整体运作稳健，出租率保持稳定且有小幅上升趋势；蛇口产园、东吴苏园、和达高科项 目出租率略有波动，张江产业园和中关村出租率较低。租金水平方面，各项目整体表现稳 健，基本维持原租金水平。

国泰君安东久、临港产业园表现较好，出租率较稳定。截至 2023 年三季度末，东久产业园 三季度出租率保持为 100%，临港产业园出租率基本稳定。两项目基础设施项目租户结构稳 定，重要现金流提供方平均剩余租赁期限在 3 年以上。华夏合肥高新运营稳定。三季度末， 出租率为 92.37%，高新睿成出租率为 90.28%，环比上升 0.55 个百分点；高新君道出租率 为 94.26%，环比上升 1.78 个百分点。项目平均月租金在运营期内保持不变。华夏和达高 科租金稳定增长，出租率呈小幅下降趋势。截至 2023 年三季度末，和达药谷一期项目研发 办公及配套商业部分、配套公寓部分及孵化器项目的出租率分别为 99.84%、93.83%、 82.71%，较二季度环比变动分别为-0.1pct、-2.8pct、0.01pct，三季度以来租金水平也 稳健增长。

博时蛇口产园出租率整体下滑，主要受租户搬迁至自有物业因素影响。截至 2023 年三季度 末，万海、光明加速器二期项目期末出租率分别为 90%、91%，环比下降 5、6 个百分点， 万融项目期末出租率为 89%，环比提升 1 个百分点。项目三季度平均出租率 92%，期末出 租率 91%，较 2 季度末下降 4 个百分点，主要系万海大厦及光明加速器二期项目部分大客 户搬至自有物业，导致出租率出现了一定的波动。虽然三季度出租率水平超过预期，但万 融万海项目新签客户受周边市场情况、原来高单价的续签客户要求降价影响，平均出租单 价不及预期。东吴苏园出租率表现分化。三季度，科智商管公司期末出租率为 94.90%，艾 派科公司期末出租率为 84.59%。

关注张江产业园和中关村续租情况。截至 2023 年三季度末，张江光大 REIT 整体出租率为 67.60%，张江光大园和张润大厦项目出租率分别为 78%、57.19%，因受到大租户于 2023 年 7 月 31 日提前退租的影响，张润大厦项目的出租率有所下降，截至 9 月末较大租户退租 后的出租率提升了约 8 个百分点。建信中关村出租率维持低位。2023Q3 期末出租率为 63.73%，环比下降 4 个百分点，较二季度存在下降的情况，主要系本项目的多家租户出现 提前退租和到期不续租的情况。但项目平均租金在 170-175 元/㎡/月，维持了该区域较高租 金水平。三季度内，本项目新租客户共 2 家，续租客户共 9 家，退租客户共 5 家。后续应 持续关注项目续租、招租情况。

保租房 REITs：项目平稳运行，出租率整体稳定

保租房项目 23Q3 出租率整体维持较高水平。红土深圳安居、中金厦门安居、华夏北京保 障房、华夏华润有巢 23Q3 末整体出租率分别为 99.22%、99.55%、97.00%、92.88%，分 别环比+0.40pct、-0.09pct、-0.03pct、-3.56pct，出租率整体波动较小。其中华润有巢出租 率波动较大，有巢泗泾三季度末出租率为 94.54%，较二季度下降 1.98 个百分点；有巢东 部经开区出租率为 91.32%，较二季度下降 5.04 个百分点。根据 23 年中报，有巢泗泾和有 巢东部经开区在 23 年三季度均有 400 多间到期，三季度到期压力较大。租金水平方面，中 金厦门安居与华夏北京保障房熙悦尚郡项目均有改善，厦门安居项目整体在租租约的平均 单价从二季度末的 32.52 元/平方米/月上升至三季度末的 32.75 元/平方米/月，华夏北京保 障房熙悦尚郡项目的租金定价从二季度末的 60 元/平方米/月上升至三季度末的 65 元/平方 米/月。

物流园 REITs：运营保持韧性，关注部分项目续租情况

物流园类整体运营稳健，出租率保持较高水准。截至 23 年 Q3 末，嘉实京东仓储出租率受 益于承租人主要为京东物流旗下子公司，客户关系稳定，仍满租，主要承租人加权平均剩 余租期为 551 天（以租赁面积加权）。红土盐田港首发的现代物流中心项目长期维持 99% 的高水平出租率，扩募的世纪物流园项目为满租状态，租赁期限为 4.75 年。中金普洛斯 10 个仓储物流园三季度末平均出租率为 88.46%，环比下滑 0.88pct，考虑已签订租赁协议但 尚未起租的面积后平均出租率升至 90.78%。平均租金方面，普洛斯三季度末有效平均租金 单价为 37.72 元/平方米/月，环比下降 2%。

关注中金普洛斯 REIT 通州项目和重庆项目后续签约情况。项目三季度营收 11278.52 万元， 毛利率为 91.91%，EBITDA 利润率为 65.67%，整体租金收缴率 94.69%。首次募集的 7 个底层资产三季度末平均出租率为 90.68%，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后，平 均出租率为 94.20%，其中通州光机电物流园为 46.25%，考虑已签订租赁协议但尚未起租 的面积后为 70.94%，预计后续季度出租率改善较明显；新购入资产平均出租率为 85.00%， 考虑到已签订租赁意向面积后，平均出租率为 85.47 %，其中重庆城市配送物流中心出租率 为 71.08%，环比+7.85pct，较二季度末已有一定程度改善，考虑到已签订的租赁意向后， 出租率为 72.10%，须继续关注项目后续进展。

公募 REITs 可供分配金额整体完成度较高

综合来看，特许经营权类公募 REITs 的派息比率明显高于产权类公募 REITs。特许经营权类 REITs23 年前三季度累计派息比例大多超过 5%，而产权类 REITs23 年前三季度累计派息比 例大多低于 4%。这一方面是因为特许经营权类项目到期价值归 0，且现金流较稳定，期间分 红率天然较高；产权类项目因底层资产是不动产，更关注物业未来的增值空间，因此分红率 偏低。两类资产投资逻辑不同，应关注综合收益，即现金流分派率+基金净值增长率。从公告 分红情况来看，截至 23 年 10 月 31 日，已有 18 只 REITs 公告分红 23 年收益，其中 17 只 23 年分红比率（23 年已公告分红金额/23 年累计可供分配金额）超 50%，收益分配稳 步推进。

分底层资产类别来看，保租房三季度派息比率均在 1.07%以上，其中市场化运营的华润有巢 REIT 派息比率 Q1、Q2 连续两个季度超过 1.3%后，Q3 小幅回落至 1.19%。产业园内部分 化较大，东吴苏园、东久、合肥高新表现突出，三季度派息比率超过 1.25%，张江、和达高 科、科投光谷在 1%-1.2%之间，中关村、临港三季度派息比率低于 0.7%。物流园三季度派 息比率均超过 1.1%。能源类三季度派息比率均超过 2.6%，其中中航京能光伏三季度派息比 率高达 9.63%，主要系 2.07 亿元国补应收账款进行保理融资，形成资金流入；深能源三季度 为发电高峰，经营季节性较强，三季度派息比率达到 4.33%。高速公路类受益于暑期旺季与 经济基本面修复，三季度派息比率多数超过 1.75%。环保类方面，富国首创水务受益于夏季 降水量提升，三季度派息比率升至 2.88%；中航首钢绿能受 8 月初北京暴雨影响，三季度派 息比率为 1.03%。

就可供分配金额完成率角度而言，23 年前三季度多数 REITs 可供分配金额完成情况较好。 高速公路类 REITs 受益于经济活动逐步复苏与暑期出行旺季到来，除华夏中国交建（完成率 为 78%）、安徽交控（完成率 89%）外，其余均超预期完成。保租房类完成率均超 110%， 整体超额完成预期。仓储物流类中，嘉实京东仓储完成度达 116%，普洛斯与盐田港完成度 在 100%左右。产业园 REITs 也整体表现较好（张江、蛇口产业园受二季度扩募影响，完成 率可比性较差），合肥高新、东久表现较优，临港（完成度 96%）略不及预期。能源类完成 度出现分化，中航京能光伏 23 年年化完成率最高，高达 185%；鹏华深圳能源 REIT 三季度 亦为发电旺季，完成率达 151%；国电投新能源受三季度小风季影响，整体完成度仅为 81%， 不及预期。