2025年房地产行业专题报告：REITs三季度亮点与分化并存，政策扩容提质

1 提质扩容同步推进，央地协同助力行业发展

中央政策有序发力，积极推动市场扩围

2025年9月4日，国务院办公厅印发《关于释放体育消费潜力进一步推进体育产业高质量发展的意见》，提出“引导金融机构 优化投融资服务，加强信贷管理，丰富信贷产品，积极发展知识产权质押贷款等业务。支持符合条件的体育企业上市和再融 资、发行债券、资产证券化。”，并着重提出“支持符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）”。 2025年9月12日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的 通知》，从继续推动市场扩围扩容、扩募支持、项目把关等方面出台具体举措，推动基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）高质量发展。其中，在推动市场扩围扩容方面，加快成熟资产类型项目常态化申报的同时，将积极研究探索铁路、 文化旅游、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径。

地方政策积极响应，创新机制助力REITs提质增效

北京市于2025年7月10日印发《北京市深化改革提振消费专项行动方案》的通知，提出“鼓励金融机构加大对消费重点领域的 信贷支持力度，开发适应消费新业态需要的金融产品，支持符合条件的消费基础设施发行不动产投资信托基金（REITs）”。 黑龙江市于2025年7月14日印发《黑龙江省支持冰雪经济发展若干政策措施》通知，提出“鼓励符合条件的4A级以上冰雪旅游 景区基础设施领域项目发行不动产投资信托基金（REITs），规范实施冰雪领域政府和社会资本合作（PPP）项目，鼓励各类 国有企业、民营资本和外资积极参与冰雪资源开发和冰雪经济发展。支持冰雪企业按国家规定享受相关税收优惠”。 河南省2025年7月25日，印发《进一步扩大文化和旅游消费若干政策措施的通知》，提出“安排地方政府专项债券支持符合条 件的文化和旅游项目，支持符合条件的文化和旅游项目申报发行基础设施领域不动产投资信托基金，引导社会资本和金融机 构加大对文化和旅游产业的投入。”。 广西壮族自治区2025年9月5日印发《广西金融惠企三年行动方案 （2025—2027年）》的通知，支持人工智能（AI）、数字、 旅游、养老等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。

2 REITs市场行情及分析

中证REITs阶段性出现明显回调，换手率创新低

经历2024年全年及2025年上半年的持续修复后，2025年第三季度中证REITs市场表现出一定的回调压力。中证REITs（收盘） 指数收盘价在2025年6月底修复至最高894，三季度整体出现回调，2025年9月30日为829点，下降7.27%，主要是特许经营类 REITs受季节性影响及产权类REITs受租金水平下降所致。2025年9月30日的收盘价相较于年初的794仍提升4.41%，整体仍具备 一定稳定性。

从收益表现来看，截至2025年9月30日的近一年内，中证REITs（收盘）指数总回报为5.69%，不及中证1000指数同期32.68%的 涨幅，并跑输沪深300（15.50%）。债券市场方面，中证全债与国债指数分别上涨3.05%和3.38%。整体来看，中证REITs的收 益表现介于股债之间，依旧凸显其“类固收+增长弹性”的定位特征。 在风险维度上，截至2025年9月30日的近250日年化波动率显示，中证REITs指数波动率为7.21%，低于中证1000（30.30%）和 沪深300（21.83%），高于中证全债（1.91%）与国债指数（1.10%），体现其“中等波动、稳中有升”的风险特性。 从市场流动性看，2025年9月30日中证REITs指数日均换手率为0.23%，相较于二季度末的0.47%折半，明显低于2024年末的 1.01%，处于2023年年初以来的历史最低水平。换手率的回调主要受到股票市场上涨、观望情绪加浓、二级市场交易趋稳及部 分项目集中分红导致价格波动收敛等因素影响。尽管如此，在当前低利率环境下，REITs因其稳定现金流特性，依旧受到中长 期资金的持续关注与配置偏好。

各只REIT 近半年及上市以来的涨跌幅

截至2025年9月30日，公募REITs市场整体出现回调趋势，各类资产表现分化仍然存在，结构性行情特征显著。 保障房类REITs表现持续稳定，全部项目在近半年及自上市以来均实现正收益，虽然近半年涨幅普遍收缩至20%以内，但部分头部 产品累计涨幅仍超过50%，其中中金厦门安居保障性租赁住房REIT、华夏北京保障房中心租赁住房自上市以来（不含首日涨幅） 累计涨幅达到82.37%和76.76%。该板块凭借保障房政策支持力度大、底层资产稳定性强、现金流可预期性高等优势，持续获得资 金青睐，成为当前REITs市场中配置热度最高的品种之一。 高速公路类REITs整体平稳，近半年超半数产品出现下跌，跌幅在0.3-6.5%之间，实现增长的产品在1.0-7.2%之间，较二季度增 幅明显收窄。绝大多数产品自上市以来录得正收益，但华夏中国交建高速公路REIT、中金安徽交控高速公路REIT和平安广州交投 广河高速公路出现破发，跌幅分别是33.13%、8.93%和6.60%，其中中金安徽交控REIT在二季度出现明显修复后又出现下滑趋势。

能源类REITs虽整体仍处于正增长区间，但板块内部表现出现明显分化。近半年涨幅普遍在20%以下，其中工银瑞信蒙能清洁能源 REIT、中航京能光伏REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、鹏华深圳能源清洁能源REIT跌幅在4-7%，但各产品仍能实现上市以来 （不含首日涨幅）大幅正增长，累计涨幅在25%以上。该情况反映出板块对底层资产类型（如水电、新能源发电）及收益结构的 依赖较大，资产利用率波动对市场价格影响显著。 环保类REITs市场整体平稳。近半年涨幅一般，仅银华绍兴原水水利REIT实现5.32%增长，其余两只产品均处于横盘状态。各产品 能实现上市以来（不含首日涨幅）大幅正增长，涨幅在27-55%之间。 仓储物流类REITs继续体现出其稳健性，除中金普洛斯仓储物流REIT外，其它产品在两个周期维度内均为正收益。近半年涨幅集 中于4%至30%，自上市以来的累计涨幅大多处于15%至35% 区间。该板块底层资产租金锁定能力强、需求弹性好，在经济周期中具 备良好的抗风险属性，配置价值持续体现。

3 各板块REITs业绩分析

产业园类REITs

2025年第三季度，产业园类REITs整体运行呈现“收入利润双下探”的结构性特征。全行业合计实现营业收入5.66亿元，环比 提升19.49%，剔除2025年三季度新增2只REIT后，存量项目营收环比下降幅度为2.07%，较二季度降幅加大，说明行业三季度 经营压力加大。国君临港创新产业园REIT2025年三季度实现营收同环比超100%的增长，主要是因为在三季度完成扩募，通过 专项计划100%持有了上海浦东康桥项目，补充1193.50万元营收所致。 可供分配金额方面，行业合计达到3.38亿元，环比增长6.69%，其中国泰君安临港创新产业园REIT（环比+81.51%）、建信中 关村产业园REIT（环比+18.94%）等均表现优异。剔除新增REIT后，存量项目可供分配金额仍环比下降5.34%，反映出整体现 金流收紧。

净利润层面分化显著。华安张江产业园REIT已连续五个季度利润为负，2025年三季度亏损加剧；建信中关村产业园REIT和中 金湖北科投光谷REIT多季度利润为负；易方达广开产园REIT2025年三季度净利润大幅转负，主要受出租率和租金水平下降所 致；仅国泰君安临港创新产业园REIT受扩募影响，净利润实现环比50.52%的增长。 运营指标方面，一线城市产业园项目逐步呈现出租率回升趋势。华安张江产业园REIT出租率同比提升8.18%，建信中关村REIT 亦同比提升5.08%。相较之下，二线城市项目普遍出现下滑，如华夏合肥高新REIT（同比-16.23%，环比-4.22%）、招商科投 孵化器REIT（环比-5.78%）。 租金表现整体保持平稳。大多数项目租金呈下降趋势，但未出现剧烈波动。仅国君临港创新产业园REIT因为扩募原因，租金 水平由2025年二季度的36元/平/月提升到60元/平/月。

保租房类REITs

2025年第三季度，保障性租赁住房（保租房）REITs整体延续稳健运行态势，经营表现继续展现出良好韧性。8只REIT合 计实现营业收入约1.94亿元，同比增长68.02%，环比增长8.28%。若剔除2024年末新纳入的招商蛇口租赁房REIT影响，可 比口径下的营业收入同比增长15.05%。这一增幅主要得益于部分核心项目运营恢复与区域租赁需求的稳步释放，以及部 分REITs率先实行扩募。 从个体表现来看，华夏北京保障房REIT受益于北京区域大宗租赁需求的持续增长，2025年三季度较2024年同期新增了朗 悦嘉园项目、光机电项目、盛悦家园项目和温泉凯盛家园项目，营业收入同比大幅增长79.23%，环比增长50.27%；国君 城投保租房REIT在结转节奏优化后实现修复性反弹，收入同比增长7.39%、环比增长3.63%；仅华夏基金华润有巢REIT营 收同环比均转负。

利润端表现稳步提升，三季度样本REIT合计实现净利润约5662万元，同比增长27.76%，环比增长5.64%。其中，华夏北京 保障房REIT新增4处保障房项目，净利润同比增长52.92%，环比增长33.96%；招商蛇口租赁房REIT连续两个季度净利润为 正，且环比2025年三季度环比提升187%，主要源于太子湾项目和林下项目租金提升及现金流恢复带动整体盈利能力回升。 在可供分配资金方面，除国君城投保租房REIT2025年三季度同比为负之外，其余可比REITs均实现同比正增长，其中华夏 北京保障房REIT同比增幅最大为63.03%；除华泰紫金苏州恒泰REIT2025年三季度环比为负之外，其余可比REITs均实现正 环比正增长，其中华夏北京保障房REIT环比提升41.25%、招商蛇口租赁房REIT环比提升15.39%。

环保类REITs

2025年三季度，环保类REITs合计实现营收约2.60亿元，同比提升48.47%，环比增长24.53%，剔除2024年三季度后上市的 银华绍兴原水水利REIT同比提升10.22%。富国首创水务REIT、中航首钢绿能REIT和银华绍兴原水水利REIT营收环比分别 实现15.31%、17.57%和55.28%的增长，其中富国首创水务REIT受益于污水处理综合单价提升至1.37元/吨且污水处理量整 体提升；中航首钢绿能REIT受益于垃圾处理量提升；银华绍兴原水水利REIT受益于原水供应量大幅提升。 2025年三季度，环保类REITs合计实现可供分配资金约14296.90万元，同比增加约213.54%，环比增长62.46%，剔除2024 年三季度后上市的银华绍兴原水水利REIT同比提升26.84%。同比的提升得益于：1）富国首创水务REIT：深圳项目应收账 款回收情况好于去年同期；2）中航首钢绿能REIT：北京市城市管理委员会上半年生活垃圾处理费回款、国补回款提升及 生活垃圾处理量同比增加。

消费类REITs

2025年三季度，消费类REITs整体经营保持韧性，但不同项目间收入波动明显，整体营收季节性好转。本季度合计实现营 收5.98亿元，同比增幅为58.52%，剔除2024年三季度后新增四只REITs，同比下降26.13%；环比增幅为10.78%，剔除2025 年三季度新增的中金中国绿发REIT，环比提升2.80%，整体营收季节性好转。主要受部分项目租金小幅下调、商户结构调 整及淡季客流波动影响。 单项目方面，华夏金茂商业REIT、华安百联消费REIT和华夏华润商业REIT分别在2025年三季度实现同比11.47%、6.73%和 5.88%的正增长，嘉实物美消费REIT和中金印力消费REIT则同比为负；除华夏首创奥莱REIT2025年三季度环比减少14.00% 外，其余可比REITs均实现环比正增长，华夏首创奥莱REIT下滑的主要原因是三季度租金大幅下降16.23%，也与三季度为 传统淡季相关。 三季度消费类REITs整体可供分配资金约3.27亿元，同比提升70.46%，剔除2024年三季度后新增四只REITs，同比提升 6.31%；环比提升7.94%，剔除2025年三季度新增的中金中国绿发REIT，环比提升0.67%。可比REIT2025年三季度可供分配 资金同比数据均为正值，其中华安百联消费REIT和华夏金茂商业REIT同比增长超过10%，分别是计算天数差异和店铺调整 影响所致。

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