中指研究院-房地产行业：房企经营观察月报

TOP100房企销售业绩持续承压，阵营分化加剧

2026年1-8月，100家房企销售总额为20175.9亿元，同比降幅较1-7月扩大0.3个百分点。楼市仍处于淡季行情，仅核心城市在优质项目入市带动下市场仍有支撑，重点房企销售业绩降幅略有扩大。从操盘与权益口径来看，100家房企操盘销售额为15833.9亿元，权益销售额为14068.8亿元。具体企业表现呈现显著差异，中海地产、华润置地、招商蛇口、中国金茂、北京城建等企业销售额实现同比增长。这些企业的良好表现是“核心城市精准备货+央国企信用溢价+产品力迭代”三者叠加的结果。此类企业将投资高度锁定在核心城市核心地段，有效把握了核心城市市场复苏机遇；同时其央国企信用带来的低成本融资与“保交付”确定性显著提升了购房者信任度，使项目溢价与去化率优于行业平均水平；此外，持续迭代“好房子”产品线，以差异化产品匹配当下主导市场的改善型客群，在结构分化中将布局红利兑现为销售增量。

从阵营数量变化来看，2026年1-8月千亿房企维持在5家，与上年同期持平；但百亿房企降至40家，较同期减少13家。千亿阵营趋稳反映头部房企格局相对固化，而百亿企业数量下降则显示中游房企销售恢复乏力、项目去化和回款压力较大。整体而言，行业正从高规模扩张转向强现金流、强交付、强产品力的阶段，企业分化进一步加剧。本月监测的品牌房企销售额整体较去年同比下降16.8%，环比增长5.3%。同比维度下，10家重点房企中仅越秀地产同比增长5.6%，龙湖降幅最大达52.4%；环比维度下，7家房企销售额出现增长，华润置地环比增幅最大为31.2%，建发房产环比降幅最大为27.9%。

土地市场核心城市局部高热，央国企主导拿地格局

2026年1-8月，100家房企拿地总额4979亿元，同比下降17.8%，但降幅较上月大幅收窄9.8个百分点，实现连续六个月收窄。8月全国土地市场继续呈现出核心城市局部高热与整体缩量并存的局面。京沪多宗宅地入市，部分地块竞价轮次过百，头部房企参拍积极。全口径新增货值同比下降22.3%，降幅较1-7月收窄，主要得益于8月核心城市土拍热度较高，华润置地、保利发展和越秀地产位列新增货值前三。

从拿地企业结构来看，央国企与地方国资仍是绝对主力，少数民企拿地意愿持续但整体下滑。2026年1-8月拿地金额TOP100企业中，央国企数量为29家，比上月增加2家；地方国资56家，比上年增加2家；民营房企14家，较上年减少1家。拿地金额前十企业中8家为央国企，1家为民企，1家为混合所有制企业。民企拿地主要集中在上海、杭州、重庆、昆明等一、二线城市，滨江集团位列前十，邦泰集团、大华集团、伟星房产跻身拿地金额TOP20。

重点品牌房企方面，8月累计权益新增土地面积88.3万平方米，权益规划建筑面积198.1万平方米，权益拿地成本598.1亿元。中海地产单月拿地金额最高，获取6宗地块，规划建筑面积59.1万平方米，权益拿地成本达266.1亿元。华润置地新增4宗地块，权益拿地成本112.4亿元；中国金茂新增3宗地块，权益拿地成本118.9亿元。万科与龙湖集团本月均无新增土地储备，投资策略保持审慎。

债券融资规模同环比双降，公募REITs底层资产拓宽

2026年8月房地产行业债券融资总额为459.2亿元，同比下降17.4%，环比下降4.3%。从融资结构来看，信用债融资287亿元，占比63.4%，同比下降5.2%，环比微增1.9%；海外债融资37.3亿元，占比8.2%；ABS融资128.6亿元，占比28.4%，同比大幅下降47.6%，环比下降32.8%。尽管单月融资规模收缩，但拉长周期看，2026年1-8月房地产行业债券融资总额为4084.8亿元，同比增长5.6%，其中海外债融资209亿元，同比增长264.4%，显示出境外融资渠道有所修复。本月债券融资平均利率为2.26%，同比下降0.08个百分点，环比提升0.25个百分点，环比小幅增长主要是期内由海外债发行拉动。

在资产证券化领域，类REITs是发行规模最大的一类，占比达35.8%；其次是CMBS/CMBN和持有型不动产，占比分别为29.6%、28.7%。值得关注的是，8月华安锦江商业REIT募集资金18.70亿元，成为国内首只以酒店为底层资产的商业不动产公募REIT。同期华安陆家嘴商业REIT募集资金27.3亿元，底层资产为晶耀前滩，覆盖甲级办公、多元商业两大核心业态，截至2025年末整体出租率稳定在93%以上，双业态组合有效平滑了单一业态的周期波动风险。

上市房企中期业绩承压，近七成企业陷入亏损

2026年上半年，136家沪深及内地在港上市房地产公司发布半年度业绩。营业收入均值为81.0亿元，同比下降24.6%；净利润均值为-9.6亿元，亏损同比扩大14.2%。约68%的上市房企处于亏损状态，较上年同期的60%大幅提高，其中71家房企连续两年亏损，60家房企连续三年亏损，行业盈利压力依然严峻。导致亏损的核心原因包括：房地产开发项目结算规模显著下降且毛利率处于低位；结合市场环境变化新增计提了资产减值；部分经营性业务及非主业财务投资产生亏损；管理费用、利息支出等刚性费用在营业总成本中占比较高。

资产负债表方面，短期有息债务均值降至174.7亿元，同比下降14.8%，总有息债务均值降至417.9亿元，同比下降10.4%。这一下滑主要得益于出险房企完成债务重组，而未出险企业的短期有息债务均值仍同比增长9.4%，短期偿债压力继续加大。合同负债均值大幅下降29.5%至165.7亿元，反映出销售下滑对预收账款规模的直接冲击。现金及现金等价物均值同比下降6.8%至87.0亿元，总资产均值同比下降11.3%至1314.0亿元，存货均值同比下降15.3%至579.8亿元。不过，头部房企仍在持续加大投资性房地产投入，保利发展、招商蛇口、华润置地、龙湖集团该项指标同比分别增长38%、4%、8%、5%。

资本市场出清加速，债务重组密集推进

房地产企业在资本市场的优胜劣汰正在加速。截至9月10日，华夏幸福、荣盛发展、金科股份、绿地控股、金隅集团、云南城投收盘价低于1.5元，面临强制退市风险；华夏幸福、财信发展、南国置业、云南城投、海泰发展已被实施退市风险警示。港股方面，当代置业、合生创展集团等11家内房股处于停牌状态，其中恒盛地产、三巽集团等停牌时间已达17个月。

债务重组工作取得实质性进展。龙光集团境外整体债务重组计划于8月正式获得开曼群岛法院及香港高等法院批准并生效。力高集团制定了涉及未偿还本金总额约22亿美元的债务重组方案。旭辉控股拟发行约4.08亿新股用于重组6亿元境内债，参与股票选项的原有境内债券将获全数清偿及注销。正荣地产推进境内外双线重组，境内拟重组9只存续金额66.14亿元的债券，提供一次性现金兑付、项目销售所得款抵扣、转新债券展期三种化债方式。合景泰富已有75.47%债权人加入重组支持协议。此外，财信发展与预重整投资人签署重整投资协议，通过资本公积金转增股票引入6.26亿元重整投资款，行业风险化解工作正在多维推进。