2023年建筑行业深度分析：城中村改造定调积极，创造建筑建材需求增量

1.城中村改造定调积极，多地城改规划体量庞大

1.1.政策层面：2023 年城中村改造定调积极，多地实施计划落地规模庞大

2020 年以来，国家多部门屡次发文提及加快城中村改造，2023 年以来城中村改造推进基调 更为积极，7 月国务院出台城中村改造顶层政策——《关于在超大特大城市积极稳步推进城 中村改造的指导意见》，明确了在超大特大城市积极稳步实施城中村改造的重要意义。中共中 央政治局委员、国务院副总理何立峰在 7 月 28 日召开的超大特大城市积极稳步推进城中村 改造工作部署电视电话会议中强调，城中村要采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方 式分类改造，坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式，对本轮城中村改造的形 式和实施主体做了进一步的明确。近期来看，9 月自然资源部印发《关于开展低效用地再开 发试点工作的通知》，为落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的有关要求，决定在 43 个城市开展为期 4 年的低效用地再开发试点，我们认为未来城中村改造范围有望在目前 21 个超大特大城市的基础上进一步扩大；10 月，住建部指出目前各地正按部推进当中，城中 村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目 162 个。

根据国家目前出台的一系列城中村改造相关政策，主要包括以下内容： 1） 改造区域：城中村改造目前主要针对全国 21 个超大特大城市，自然资源部决定在 43 个 城市开展低效用地再开发试点，本轮城中村改造城市范围有望扩大； 2） 实施主体：坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式，引入更多央企、国企 和民间资本参与，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用； 3） 改造形式：采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造；城中村改造将与 保障性住房建设相结合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原 则上应当按一定比例建设保障性住房； 4） 资金来源：坚持多渠道筹措改造资金，既可以由城市政府筹措资金，也可以引入社会资 金，银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持。

全国各大主要城市目前陆续推出城中村改造实施计划，以几个一线和强二线城市为例，项目 推进规模庞大。1）广州市：2023 年计划推进 127 个城中村改造项目，预计完成固定资产投 资 983 亿元，占全市城市更新固定资产投资目标的 49%；2）深圳市：2023 年计划通过城中村 规模化品质化改造提升，筹集保障性住房 5.2 万套，约占全市城中村租赁住房总量的 1%；3） 上海市：2023-2025 年计划安排新启动 30 个城中村改造项目，每年新启动 10 个改造项目， 计划在 2032 年底全面完成城中村改造项目；4）合肥市：深入开展城市更新行动，加快推进 现有 104 个城中村改造，力争三年内基本完成；5）青岛市：全市计划利用三年时间新启动改 造 69 个城中村项目，2023 年全年计划新启动 19 个城中村改造项目、涉及 1.4 万户；6）杭 州市：5 月发布《关于全面推进城市更新的实施意见》，提出要“深化城中村改造工作”；8 月 中旬，《西湖区 2023 年第 2 批土地征收成片开发方案》公示，西湖区之江、三墩等多宗地块 即将迎来拆迁。

从一线城市中改造力度较大的广州和上海的具体实施细则来看： 广州市计划在 2035 年前通过微改造、混合改造、全面改造多种方式累计推进 155 平方公里 城中村改造。10 月 24 日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035 年）》《广州市城中村改造 专项规划（2021-2035 年）》（下称“《专项规划》”）经第四届广州市规划委员会地区规划专业 委员会第十四次会议审议通过。《专项规划》统筹新增用地与存量用地资源配置，规划至 2025 年，累计推进城市更新约 130 平方公里（含城中村改造 70 平方公里）；至 2030 年，累计推进 城市更新约 230 平方公里（含城中村改造 120 平方公里）；至 2035 年累计推进城市更新约 300 平方公里（含城中村改造 155 平方公里），通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举， 推动低效存量土地的盘活再利用。今年 7 月，广州市住房和城乡建设局发布关于征集《广州 市城中村改造条例（征求意见稿）》意见的公告，是广州市首次针对城中村改造进行的立法工 作，也是全国首个将出台的专门针对城中村改造的地方性法规条例。

上海市 2025 年前城中村改造重点在中心城区周边和五大新城范围。根据《上海市城市更新 行动方案（2023—2025 年）》计划，上海 2023 年启动“城中村”改造项目 10 个，至 2032 年前 预计要完成 62 个城中村项目，其中，上海市房管局指出需突出改造重点，将中心城区周边和 五大新城范围的城中村优先纳入 2023 至 2025 年城中村改造计划。根据上海市各区官方公众 号披露的城中村项目信息来看，62 个城中村项目普遍集中在浦东、青浦、闵行等外围区域， 市区目前暂未公布具体项目信息，但整体城中村改造体量预计亦处于高位，只是开发节点或 晚于五大新城等外围片区。

1.2.市场空间：城中村改造年均投资规模可观，积极拉动地产开工端+销售端

1.2.1.城中村住房面积测算：21 个超大特大城市城中村住房面积合计约 10.76 亿㎡，其中 广深等城市城中村体量较大

根据第七次全国人口普查数据，全国共有 21 个超大特大城市，其中 7 座超大城市分别为上 海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津，14 座特大城市分别为武汉、东莞、西安、杭州、 佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。 我们假设城中村住房分为“自住”和“出租”两类，其中“自住”部分假设为城区自建住房， “出租”部分假设为城区中租赁其他住房（非廉租房、公租房）中月租低于 1000 元的住房 （以下简称“租赁住房”）。根据各省市 2020 年人口普查年鉴数据，将自建住房和租赁住房户 数与城市总户数相除，可得各地居住在自建住房和租赁住房的人口比例，再通过 2020 年人 口普查年鉴公布的各地城区人口数和人均住宅面积进一步测算得城中村住房面积： 城中村自建住房面积=城区人口数*自建住房比例*自建住房人均住房面积；城中村租赁住房面积=城区人口数*租赁住房比例*租赁住房人均住房面积（根据国家 相关政策规定，公租房的人均住房面积应在 18-22 平方米之间，我们假设城中村租 赁住房的人均建面为城区人均建面的 50%） 根据测算结果，预计全国 21 个超大特大城市目前城中村住房面积为 10.76 亿㎡，其中城中 村面积排名靠前的包括广州、佛山、东莞、深圳、武汉等，大湾区的几大城市城中村体量远 超其他地区，有望成为未来城中村改造需求放量的主要区域。

1.2.2.城中村改造投资规模测算：年均总投资规模中值约 8330 亿元，拆建比、资金和项目 周期影响权重大

由于城中村改造周期时间长，且多地政策对于拆建比例、资金来源等等暂无具体规定，本轮 城中村改造年均投资规模的预测受项目周期和拆除比例等不确定因素影响大。我们假设 21 个 超大特大城市有 70%的城中村参与本轮改造，基于拆除比例 20%-50%、改造周期 5-9 年等不 同假设条件对城中村改造投资规模进行测算，预计本轮城中村改造在拆除比例 20%、35%和 50% 的情况下总投资额对应 3.5 万亿元、5.8 万亿元和 8.2 万亿元，年均投资规模在 3882-16337 亿元，年均总投资额中值约 8330 亿元；其中建设工程总投资分别为 1.8 万亿元、2.9 万亿元 和 4.0 万亿元，年均建设工程投资在 2008-7905 亿元，中值为 4114 亿元，对比 2016-2020 年 棚改加速落地阶段的年均投资 14000 亿元，本轮城中村改造投资弱于此前棚改投资力度，若 本轮城中村改造在项目推进进度、拆建比例、资金支持力度等方面超预期，城改年均投资额 有望提升。

1.2.3.城中村改造地产带动作用：拉动房屋开工端边际改善，去库效果取决于拆建比+货币 安置比

市场对本轮城中村改造的投资效果关注点集中在对地产需求边际改善效果上，包括对房屋新 开工面积、销售面积以及竣工面积带来的增量空间。 在对房屋新开工端的拉动效果上，我们以“城改新开工建筑面积=城中村改造总建面*拆除比 例*拆建比”来估算城中村改造的总新开工面积，假设平均改造周期为 7 年，在不同的拆除比 例情景下，我们预计本轮城改年均新开工面积占2022年住宅新开工面积的比重分别为3.57%、 6.24%和 8.92%，2021、2022 和 2023 年 Q1-Q3 我国房屋新开工面积均同比下滑，本轮城中村 改造启动有望为后续新开工需求带来一定增量需求，拉动地产新开工端边际改善。

城中村改造对新房销售端的拉动效果主要取决于拆建比例、安置方式，此前 2015-2017 年的 棚改时期，总体为拆建模式，同时 2015 年国家提出积极推进棚改货币化安置政策，地方直接 以发放货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，居民再用补偿款购置商品房，带动全国地产商品房去库存浪潮，全国货币化安置去库存面积占商品房销售面积的比重由 2014 年的 3.42%迅速 提升至 2017 年的 21.45%。 我们根据以下逻辑对本轮城中村改造带来的购房需求进行测算：“城改释放的新房购买面积= 城中村改造总建面*拆除比例*拆建比*货币化安置比例*安置后购买新房比例”。假设平均改 造周期为 7 年，在不同拆除比例和货币化安置比条件下，我们预计本轮城改年均释放的购房 需求占 2022 年全年商品住宅房销售面积的比重分别为 1.28%、2.79%和 4.79%。

1.3.历史复盘：由棚改、旧改到城改的变迁，城市更新建设持续深入

我国的城市更新进程最早可以追溯到 2004 年开启的棚户区改造试点工作，2008 年棚户区改 造作为保障性安居工程的主要内容在全国范围内全面启动，并在 2015 年积极推进棚改货币 化安置政策后迎来全面提速，2015-2017 年国务院部署改造棚户区住房 1800 万套三年计划， 2018 年由于住建部对部分商品房库存不足地区的棚改货币化安置提出了限制性要求，叠加存 量棚改项目减少，此后棚改开工量骤降。根据住建部数据，2016-2020 年间全国棚改完成投 资约 7 万亿元，年均投资约 14000 亿元，为我国经济增长提供了新动力。2019 年以来，棚改 进入尾声后，老旧小区改造接力成为惠民生、扩内需的重要手段，根据住建部数据，2019- 2022 年，全国累计新开工改造城镇老旧小区 16.7 万个，完成投资 6600 多亿元，年均投资约 1650 亿元。在相继推动了棚改、老旧小区改造等城市建设存量提质的政策之后，中央层面对 于城市更新的认识与推动不断深入，并将城市更新提升到了远期战略规划的地位，2023 年国 家多部门相继提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，采取拆除新建、整治提升、拆 整结合等不同方式分类改造，在安置方式上，或采取实物、房票和货币安置结合的方式，有 别于此前棚改对商品房的去库作用，本轮城中村改造主要目的为利用城市低效土地、提升增 值收益、改善民生居住环境，同时对稳地产、扩内需带来边际改善。

棚户区改造：我国最早于 2004 年在辽宁率先启动棚户区改造，此后在东北地区开启局部试 点。2008 年，中央出台的扩大内需十项措施中明确提出加快建设保障性安居工程，棚户区改 造作为保障性安居工程的主要内容，开启了全面启动。2013 年 7 月，《国务院关于加快棚户 区改造的意见》出台，决定进一步加大棚户区改造力度，2013 年至 2017 年改造各类棚户区 1000 万户，其中 2013 年改造 304 万户；2015 年，国务院提出棚改第一个三年计划，2015- 2017 年计划改造各类棚户区住房 1800 万套，实际执行 1816 万套棚户区住房改造。由于 2015 年我国积极推进棚改货币化安置政策，三四线城市去库存浪潮开启的同时，也推高了全国尤 其是三四线城市的房价，根据住建部数据，2016-2020 年全国棚改开工总数为 3300 万套，其 中三四线城市占 2200 万套。2018 年，住建部等对棚改货币化安置提出了明确要求，对于商 品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采 取新建棚改安置房的方式。此后，由于棚改存量的陆续减少和国家整治地方借棚改政策大肆 发债的现象，2019 年棚改开工量降至 2018 年的一半，2021 年棚改体量持续缩减至 165 万套。

老旧小区改造：我国早在 2007 年启动了老旧小区改造，但由于之前主要聚焦棚户区和危旧 房改造，老旧小区改造进展缓慢，且主要围绕建筑节能减排和房屋维修养护进行开展，综合性整治较少。区别于棚改的大规模拆建，老旧小区改造重点针对 2000 年底前建成需改造的 城镇老旧小区，改造内容主要包括小区墙体刷新、防水修缮、管线整理翻新、内部道路和绿 化更新建设等。2015 年底，中央城市工作会议上明确，要有序推进老旧小区综合整治，彻底 改变粗放型管理方式，老旧小区综合整治上升到更高关注层面。2017 年底，住建部明确在广 州、厦门等 15 个城市开展老旧小区改造试点。截至 2018 年底，试点城市已改造老旧小区 106 个，惠及 5.9 万户居民，老旧小区改造的政策逐步细化并趋于综合。2019 年以来，随着棚改 进入尾声，老旧小区改造接力成为惠民生、扩内需的重要手段。2019 年 4 月，住建部等三部 委发布《关于做好 2019 年老旧小区改造工作的通知》，首次将老旧小区改造纳入城镇保障性 安居工程，给予中央补助资金支持；10 月，住建部确定在“两省七市”开始第二轮老旧小区改 造试点。2020 年 4 月，国务院常务会明确，2020 年计划改造城镇老旧小区 3.9 万个，涉及居 民近 700 万户，比去年增加一倍。根据住建部数据，2023 年我国计划新开工改造城镇老旧小 区 5.3 万个，1-9 月实际新开工改造 5.1 万个。

城中村改造：2023 年以来城中村改造受到了国家层面的高度重视，与棚户区改造相比，城中 村改造是针对集体用地更为复杂全面的城市功能区域的环境更新，既包含拆除重建、又包含 维持建筑格局的微改造，以及介于两者之间的混合改造，而此前的棚改由于居住条件恶劣， 改造基本以拆除重建为主，改造力度相对更大。综合来看，本轮城中村改造由于涉及村集体 土地性质变更，政府在土地一级整理阶段可起引导统筹作用，并引入市场化主体参与改造过 程中的募集资金、规划设计、项目建设和租赁运营等环节。在改造范围上，主要围绕超大特 大城市的城中村区域开展，各个城市城中村开展规模、开展进度、开发模式以及安置方式存 在一定差异，由各城市自主制定。

2.因城施策推进新一轮城改，国有企业有望优先受益

2.1.引导主体：政府引导，市场化主导，多模式并行

此前棚改期间主要实施主体为政府，而城中村改造的实施主体有政府、开发商、村集体和多 元主体等多种模式，不同模式下的优劣势各有不同，预计本轮城中村改造将由政府引导，市 场化运作，参与实施主体以央国企平台为主。

1） 政府模式：各地区域政府发挥引导作用，统一规划城中村改造项目，完成土地的征收及 前期的改造工作，可出让地块或分拆项目给开发商完成后期建设。地方政府可以通过整 合调配各政府职能部门资源，有序推进城中村改造项目的开展，同时充分考虑村民及村 集体的拆迁补偿安置和社会融合问题，项目实施阻力相对更小。但由于政府资金有限， 而拆迁补偿及村民安置需要大量的资金投入，政府主导的模式可能会加重地方财政压力。

2） 开发商模式：政府制定规则，开发商作为主体，引入市场资金实现一二级开发建设和运 营。该模式可以节省财政资金投入，地方政府只需要运用优惠的政策来吸引开发商，开 发商资金雄厚且开发经验丰富，对城中村改造地块的品质有保障。但由于开发商或重于 追求利润最大化，会采取提高容积率、降低补偿标准等措施，该模式中，村民、开发商 和地方政府三方的利益协调复杂性高于政府主导模式，拆迁工作难度提升。

3） 村集体模式：政府制定规则，村集体自筹资金，或与社会资本合作实现改造。村民及村 集体的主体地位得到充分的认可和体现，村民在制定更新补偿方案时充分享有知情权， 村民的更新积极性较容易调动。但由于改造项目所需资金庞大，如村集体不具备匹配的 经济及管理实力，仅依靠村集体的经济收入，难以担负拆迁补偿及安置费用，城中村改 造质量及品质难以保障。

4） 多元主体模式：各级政府、开发商、村集体、社会资本等共同参与，各方共同参与构成 多元主体，一同构建协商机制，保证综合效益。过往城中村改造多为单一的引导主体模 式，单一主体容易在更新过程中将自身利益最大化，为规避各类单一主体的劣势，多元 主体可以构建协商机制，保障综合效益，但该模式决策时间一般较长，需要协调的环节 众多。 由于城中村改造涉及土地拆迁补偿及村民安置等问题，前期费用投入较大，政府和村集 体单独主导模式下可能存在资金短缺问题而导致项目难以开展，所以我们认为本轮城中 村改造或将主要在政府的引导规则下，更多引入市场化主体进行开发运营，充分发挥市 场在资源配置中的决定性作用。

从各地的实施情况来看，不同城市城中村改造的引导主体具有明显的本地特色。 1）广州：广州重视原始居民、村民利益，多采取政府、村集体、企业多元合作的开发模式， 其中猎德村、琶洲村项目最具有代表性；2）深圳：深圳的城市更新起步较早，后加入到广东 省“三旧”改造的行列。与广州相比，深圳较早完成集体土地转国有土地，其城市更新案例中 居民、村民集体参与的情况较少，更多是由地产商等市场化主体完成；3）上海：随着近年拆 迁成本上涨，上海片区开发项目难度较大，大规模片区开发项目主要由上海本地国企、城投 主导，其中典型案例包括普陀区红旗村项目，上海城市更新正由早年的市场参与向政府主导、 市场参与转变。

以上海的城中村改造参与主体来看，介入上海城中村项目的企业以国企和城投平台为主，民 企介入数量相对较少。根据“丁祖昱评楼市公众号”文章，克而瑞 CAIC 城市更新中心对 2014 年以来上海“城中村”113 个出让地块进行全样本分析，在获地主体方面，国企和民企分别 占 39.29%和 33.93%，另有 15.18%为村集体与地方政府成立的股份制公司。 国企获地主体达 14 家，其中不仅有专注房地产开发的中建东孚、中海地产等央企，也包括 如上海城投、上海建工、浦发集团、光明地产等地方国企。国企因职能需求，相较民营房企 能更早获取城市规划、城中村改造计划等信息，同时在一二级联动开发方面具备城市更新开 发经验、资金、资源等先天优势。从投资金额和城中村面积数据来看，国企在城中村改造领 域占据主导地位，以 700 亿元的总投资和将近 380 万㎡的城中村改造面积远超民企。

民企虽然整体获地占比与国企接近，但介入企业数量较少，主要集中在大华集团、瑞安房地 产、俊发地产和佳兆业 4 家民企。从上海城中村改造参与民企的获地情况来看，除佳兆业在 嘉定区徐行镇获取一块城中村项目用地外，其余全部被大华集团、瑞安房地产、俊发地产三 家企业获得，其中大华集团包揽了宝山区自 2014 年以来，涉及包括康家村、顾村老集镇、场 中村等的 21 幅城中村地块，瑞安则是通过蟠龙古镇单个项目，获得了青浦区蟠龙村的 8 幅 地块；俊发通过徐泾镇老集镇改造单个项目获取 8 幅地块。民企参与上海城中村改造难度高 于国企，需要花费较长时间打造城市更新品牌知名度，在获取地块上，与村镇集体和政府协 调成本更高。

2.2.土地开发模式：“做地”+“一二级联动”，各区域因城施策

城中村改造流程包括规划、一级土地开发整理、土地收储、二级开发建设和项目交付运营等 阶段，不同土地开发模式下的一二级开发主体和政府角色存在差异。

1）做地模式：做地主体与用地主体分离，广州做地主体明确需为国企

做地模式下，一二级开发实施主体分开，由政府确定的做地主体进行前期土地整理和征拆工 作，满足生地变熟地或净地等要求后，交由土储机构收储进行土地出让，完成招拍挂出让后 进入二级开发，做地主体未必是二级开发用地主体。 杭州和广州是采用做地模式的代表城市，杭州市率先在城中村改造中采用做地模式，由市级 做地主体和区级做地主体负责统筹，对城中村改造的地块开展前期开发整理，完成生地到熟 地的工作后，再交由土地储备中心入库以供出让；广州于 2023 年 3 月 23 日出台《广州市支 持统筹做地推进高质量发展工作措施的通知》（“做地 10 条”），要求除重点城市更新片区还可以采用一二级联动以外，其余片区的城市更新模式由土地开发一二级联动模式转变为做地 +土储模式，广州做地模式的核心是将土地储备细分为做地阶段和土地储备阶段，政府把土地 收储前期整理工作交由全资国有企业独立实施，土储机构主要负责收储职能。

对于做地主体的选择，广州做地模式突出“政府主导+市场参与”，强调一级开发阶段的做地 主体必须为全资国企，条件成熟的其他做地主体需以专题报告报市政府进行审定。政府认定 的做地主体包括越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建 投集团等地方全资国企，负责前期资金需求大、推进难度高的做地工作，可以有效分担政府 财政压力，后续房企直接介入熟地开发。杭州做地主体主要包括市土地储备中心、市级做地 主体和区级做地主体三类，做地主体可下设若干做地机构，做地机构需为政府（管委会）所 属机构或国有独资企业。

2）一二级联动模式：土地一级开发商获取土地二级开发权

一二级联动是指投资开发机构参与一级开发的征地拆迁及必要的工程建设后，根据政策规定， 在合规性条件下，直接获得土地二级开发权，无土地招拍挂阶段，开发投资方以实现土地二 级开发收益作为整体城中村项目开发的投资回报。土地一二级联动模式下，二级开发阶段的 预期回报相较单独的一级开发更具吸引力，企业收益可实现最大化，同时有助于减少政府前 期投入和资金压力。 早期深圳城市更新和广东省“三旧”改造等试点开创了土地一二级联动开发模式，广州市人 民政府在 2019 年 4 月印发的《广州市深入推进城市更新工作实施细则》中明确规定将拆迁工作及拟改造土地的使用权一并通过招标等方式确定改造主体（土地使用权人），即政府在拆 迁之前就确定了土地使用权人。但一二级联动模式下对企业的资金管理也提出了更大的挑战， 广州此前城市更新项目的市场化参与程度较高，但 2021 年下半年以来，由于地产行业景气 度下行，大量地产公司主导的旧改项目现金流恶化，出现烂尾风险，政府开始出面协调安排 国企介入出险房企的旧改项目，今年 3 月广州进一步出台“做地 10 条”文件，土地开发模式 由一二级联动转变为做地模式，要求一级开发后土地必须收储，进行招拍挂之后才能进入二 级开发。

目前深圳、上海、成都等城市为采用一二级联动模式的代表城市，允许承担拆迁和土地一级 开发的市场主体通过协议转让、补缴地价等方式获得土地二级开发权。一二级联动模式没有 统一明确的政策依据，各地方政策规定也不同，总体来看是由政府牵头引导负责协调各方关 系，将公益性项目和商业性项目打包，通过公开招标选择合作方，或者政府授权公益类国企， 由公益类国企招标选择合作方，合作方进行土地一级开发和公益性项目建设，承担征拆补偿、 配套设施建设等投资和建设，再通过协议出让、带方案挂牌、与拆迁两标合一标等方式获得 土地使用权，进行出让金补差，补偿一级开发和公益类项目的投入成本，社会资本方再进行 二级开发获取房地产开发收益和土地增值收益。

综上来看，城中村改造的整体流程涉及前期土地一级开发（包括融资、拆改留、规划设计和 土地收储等工作）、中期项目设计建设（包括建筑设计、景观设计、房屋建设和配套建设等工 作）以及后期物业销售运营（包括物业售卖、物业出租、物业管理和产业招商等工作）。 我们认为本轮城中村改造或将主要采取“政府引导+市场化运作”的方式，政府主要在土地一 级整理阶段起引导作用，开发企业参与改造流程中的募集资金、规划设计、项目建设和运营 等环节。布局全国的央国企和地域性省属国企在城市更新项目中拥有丰富经验，资金、资质 实力突出，在业务上覆盖了包括地产开发、项目运营和施工承包建设的多个板块，有望在新 一轮城中村改造中优先受益；地方实力民企有望通过社会资本方式参与本轮城中村改造；而 国常会提出多业态并举发展模式也将吸引多业态发展民企如专注商业、产业、特色开发等业 务的实力企业参与。

2.3.改造+安置方式：拆整结合分类改造，实物+货币多元补偿

改造模式方面，区别于此前棚改的大拆大建模式，本轮城中村改造强调采取拆除新建、整治 提升、拆整结合等不同方式分类改造。 从现有各城市公布的城中村改造方案来看，上海、济南和武汉对于具体的项目制定了详细的 改造计划，以上海为例，对于目前 700 个城中村位点，上海市计划整体改造约 200 个位点、 规划实施 400 个位点、环境综合整治 100 个位点。以广州、深圳和东莞为代表的大湾区则是 强调要“拆、治、兴”并举，结合实际需求，合理确定改造比例。长沙明确要求以完善配套 和环境为目标，全面改造为主，综合整治为辅，而与之相反的是，成都则是强调少拆多改， 注重传承。综上来看，各地由于自身改造需求的不同，对于拆除新建比例的要求也各有不同， 整体采取的是拆整结合的多元化分类改造方式，而非棚改时期的全面大拆大建。

以深圳市过往的更新模式为例，深圳在城中村改造初期制定了全面改造（包括异地重建、整 体拆建、局部拆建、村民自改、商业化改造等多种方式）和综合整治（不涉及建筑的拆建） 两种主要模式；随着深圳确立开展以市场为主体的城市更新后，拆除重建因其经济效益突出、 调动市场积极性效果明显，成为更新模式的主流；而当前阶段，为挖掘城中村的多元内涵价 值，深圳城中村更新强调有机更新、微改造等综合整治模式。

安置补偿方面，本轮城中村改造预计以实物、房票、货币化安置等多元化方式相结合的方式 对村民进行拆迁补偿。2015 年 6 月，国家明确棚改补偿模式由实物+货币安置并重转向货币 安置优先，地方直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，供居民购买商品住房。短期内棚 改货币化安置形式对地产去库存起到积极作用，但也推高了全国尤其是三四线城市的房价， 2018 年 10 月，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，明确提出要调整完善棚改货币化 安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。 对于此轮城中村改造，我们预计将以实物、房票和货币等多元化安置方式相结合的方式对村 民进行补偿。从各地公布的具体补偿方式来看，上海、东莞和西安等城市实行实物安置和货 币安置相结合的模式；广州、南京、青岛和昆明等城市实行房票安置与货币化结合的模式， 根据中指研究院信息，今年以来已有约 30 城推出房票安置政策，广州为首个明确城中村改 造将探索房票安置的一线城市；北京市强调以房屋安置为主，要做到安置房先行,而且强调安 置房一般应为具备入住条件的现房，即要在其他地方先建好安置房，再启动搬迁和征地环节， 居民直接用地换房。

2.4.资金来源：多渠道筹措改造资金，鼓励民间资本参与

城中村改造资金来源多渠道，主要包括财政资金、社会资本、村集体自筹资金及市场化融资 资金等。城中村改造规模大、周期长，在项目改造中需要关联和协调各个主体的利益，在 7 月 21 日国务院常务会议审议通过的指导意见中，强调多渠道筹措改造资金，积极创新改造 模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态。以上海为例，上海城中村改造由房 企和险资共同设立城市更新基金，截至 2022 年底，全市已批准的 62 个城中村改造项目引 进社会资金达 5500 多亿元，主要来源包括实施改造主体出资、金融机构配套融资、由房企 和保险资金共同设立的城市更新基金等。 根据 21 世纪经济报道，在城中村改造的财政和货币支持方面，除符合条件的城中村改造项 目纳入专项债支持范围外，银行融资方面也有支持措施，即设立城中村改造专项借款，鼓励 银行提供城中村改造贷款，专款专用、封闭管理，但需在市场化法治化的原则之下。 上一轮棚改的资金支持主要来自于央行补充抵押贷款、棚改专项债、财政支出等，预计后续 城中村改造领域的政策性金融支持政策、政府配套性财政资金支持政策有望加码。

回顾 2015 年起城镇棚户区改造计划，棚改资金主要来源于开发性金融、公共财政支出和其 他资金等，棚改的货币安置率高，所以政府财政补助及金融政策的支持力度较大。2015 年 6 月，国务院出台《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有 关工作的意见》指出，棚改的融资体制机制进一步创新，包括推动政府购买棚改服务，发放 地方政府棚改专项债券，推广政府与社会资本 PPP 合作模式，与社会资本合作合同进行市场 化融资，加大信贷支持力度等。 央行抵押补充贷款为棚改提供了充足资金来源，2014 年 4 月央行创设抵押补充贷款（PSL）， 配合国家开发银行“棚户区改造”项目，为其提供长期稳定、成本适当的资金。2015-2018 年，PSL 累计发放量高达 3 万亿元，投放力度达到峰值，其中 2015 年投放 6981 亿元，2016 年投 放 9750 亿元，2017 年投放 6350 亿元，2018 年投放 6920 亿元，助力棚改稳步进行。

政府购买棚改服务和 PPP 项目模式在棚改初期起到推动作用。2015 年 6 月，国务院常务会议 部署三年棚改计划，明确提出推进棚改货币化安置，推动市县政府购买棚改服务并列入财政 预算，引导金融机构建立快速通道并加快 PPP 项目等贷款审批。2015-2017 年 PPP 项目投资 受大规模推广而快速提升，2017 年棚户区改造 PPP 项目投资额达 6000 多亿元，2018 年以后 棚改 PPP 项目投资有所回落。

全国公共财政住房保障支出 2012-2018 年之间不断向棚改倾斜。2012-2018 年间，公共财政 向棚户区改造投入的支出整体上行，合计提供 8545 亿元的资金支持，占整体住房保障支出 中保障性安居工程的比例持续提升，由 2012 年的 18.42%提升至 45.11%，财政对保障性安居 工程的支持不断向棚改方向进行倾斜。2018 年后，棚户区改造财政支出占比有所回落，近三 年维持在 30%左右的水平。

棚改专项债成为 2018 年以后支持地方棚改的重要资金来源。2018 年 3 月，住建部、财政部 两部门联合推出《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》，有序推进试点发行地方 政府棚户区改造专项债券工作，探索建立棚户区改造专项债券与项目资产、收益相对应的制 度，发挥政府规范适度举债改善群众住房条件的积极作用，2018-2022 年棚户改造专项债发 行规模达到 2.18 万亿元。

2.5.改造案例：打造城市人文综合社区，兼顾政企村三方利益

我们以上海蟠龙天地改造项目和深圳华润大冲村改造项目为例，探究了城中村的具体改造形 式和盈利模式。总体来看，城中村改造是一个可以使企业、村集体和政府三方均能从中受益 的民生项目： 改造成果：改造完成后的城中村转变为集住宅、商业、写字楼等为一体的城市人文综合 区，住宅仅是整体项目改造的一部分，相关配套设施和功能性建筑都会更为完善。 项目周期：开发周期中前期涉及项目规划、项目认定、协议签订、村民协调等工作所耗 费的时间最长。上海蟠龙天地总开发周期 7 年，前期规划耗时 5 年；深圳华润城总开发 周期 13 年，前期规划长达 10 年。 盈利模式：从城中村改造参与的三方来看，【企业】在土地一二级联动模式下，开发商的 项目收益来源于住宅销售和商业租赁，瑞安在蟠龙天地项目中的住宅销售额可以覆盖项 目总投资额，后期商业运营租赁可以每年贡献稳定现金流；【村集体】村集体可以通过收 取集体物业租金或参与住宅销售和商业运营分红等方式实现稳定收入；【政府】政府主 要的收益来源于土地出让金和税收。

2.5.1.上海蟠龙天地项目：土地一二级联动开发，市场化主体全程介入

蟠龙城中村地块是上海 2014 年第一批获得市政府批复的城中村改造项目之一，2018 年蟠龙 城中村改造项目获得认定，并于 2019 年开启动工。蟠龙天地项目是政企合作，一二级联动开 发，瑞安集团从土地征收阶段就开始介入项目，企业直接与村集体沟通，政府以政策支撑的 角色参与。项目将蟠龙古村核心村域进行征收拆除，并对传统建筑进行复建，改为商业用途， 同时征收周边低效工业厂房，配以低密度住宅（容积率 1.6-2.4）。项目总建筑规模约 30 万 方，包括 5 万方商业和 25 万方居住社区，以及 23 方城市公园绿地。瑞安在蟠龙天地项目中 总投资近 140 亿元，包括安置成本、商业用地和居住用地的土地成本、改造和建设成本、融 资成本及税费等。2020 年 10 月，总建筑面积达 9.48 万平米的首期住宅单位开始推售；2023 年 4 月，上海蟠龙天地开业后正式开启商业运营阶段。从 2014 年蟠龙天地项目启动规划到 2020 年 10 月首批住宅单位推售，项目整体开发周期为 7 年。

从企业、村集体与政府三方角度，分析蟠龙天地项目各参与方的主要盈利模式： 【瑞安集团】瑞安在蟠龙天地项目的总投资额近 140 亿元，项目收益主要来源于住宅销售和 商业租赁运营。住宅销售方面，根据瑞安房地产的年报数据，2020-2022 年蟠龙天地住宅合 约销售额分别实现 29.31、73.70 和 48.23 亿元，2023 年可供销售额约为 3 亿元，建设阶段 的住宅销售收益合计达 154 亿元，整体收支在住宅销售方面就已实现基本平衡。商业运营方 面，收入主要来源于商业租赁和运营，根据瑞安房地产 2023 年半年报，蟠龙天地于 2023 年 4 月开业，可供出租的建筑面积达 4.1 万平方米，出租率为 61%，期内租金相关收入达 2100 万元，预计未来每年将为瑞安持续贡献可观的现金流。

【村民与村集体】村集体的收益主要来源于安置房资产升值和住宅销售、商业运营收益分红 两个方面。2020 年年底，原蟠龙城中村居民的改造安置房——蟠龙馨怡家苑启动建造，就近 安置于项目改造后的居住社区，随着蟠龙天地商业的开业，目前每平米房价已经达到 9 万元 /㎡，村民安置房资产价值可观。此外，村集体可获得住宅销售分红、蟠龙天地 5 万方商业持 续运营收益的 10%，另外由瑞安负责招商的品牌 COCO-MAT4000 平艺术精品酒店产权及全部 租金收入也划归村集体所有。 【政府方】政府主要的收益来自项目周边用地性质转变和增加容积率部分的土地出让金，此 外政府还从项目中获得，瑞安为城市提供的历史文化传承，23 万方城市公园绿地开发，以及 蟠龙天地商业运营带来的税收。

2.5.2.深圳华润大冲村项目：政企村多方协同机制，打造城市人文综合区

深圳华润大冲旧村改造项目是广东省内规模最大的城中村整体改造项目，项目占地 68.5 万 平方米，总建筑面积为 280 万平方米，涉及近 1000 户原村民、300 多户非村民的动迁、约 7 万居住人口的搬迁及 1500 多栋房屋（近 110 万平方米）的拆除。在实施过程中采用“政府主 导、市场化运作、股份公司参与”的运作模式，兼顾各方利益，使旧村改造与市场经济结合， 保证改造开发有一定的合理利润，有效带动改造实施主体的积极性。本项目采取拆除重建和 局部综合整治相结合的更新模式，对拆迁用地范围内现有建筑实行整体拆除重建，由改造实 施主体负责，对历史建筑实行综合整治。改造后项目业态包括住宅、公寓、商业、写字楼、 酒店、人文剧场、3 所幼儿园、小学及九年一贯制学校等，成为集现代化商业、商务中心及 居住为一体的综合社区。

从项目整体历史进展来看，1998 年，深圳市政府首次将大冲村纳入旧改规划；2002 年 3 月， 南山区政府委托市城规院编制大冲旧村改造规划，拨出 200 万元专款作为启动资金；2007 年 3 月，华润置地以 60 亿元夺得大冲旧改项目，并于 2008 年与大冲实业股份有限公司签订《深 圳市大冲旧村改造项目合作协议（框架）》，大冲旧改正式拉开帷幕；2008 年 7 月，南山区政 府派出 30 余人的驻点工作组，进驻大冲村指导和协调合作双方开展工作，保证在村民、政 府、企业三方中，村民利益是放在首位；2010 年 3 月，村民物业签约户数已达 904 户，签约 率达 90%，村民的改造积极性较强；2011 年 12 月，大冲整体改造奠基，全面进入开发建设阶 段；2013 年 12 月，随着大冲旧改回迁自住 A 区主体结构顺利封顶，大冲村民实现了首次回 迁；2014 年，华润城的开盘标志着大冲村改造项目完工。深圳华润大冲村改造项目从前期的 规划编制到华润城开盘，整体的项目开发周期为 13 年，其中前期规划阶段经历了约 10 年时 间。

深圳华润大冲村改造项目采取的是政企村多方协同机制，为了形成合理并且可接受的拆陪和 安置标准，大冲村项目搭建了由政府、华润和村民组成的沟通平台，通过三方工作小组来协 同各方利益，为政府、专家、村民、社会公众及开发商搭建起一个多方沟通、共同协商的平 台，同时迅速对村民的合理意愿做出反馈与开发调整，积极协调各层面的矛盾与冲突，并通 过股东大会和股东代表大会的制度来议定重要事项，有效推动进项目旧改工作。此外，华润 主动将村民的意见纳入开发决策体系中，在项目重要节点以及设计方案编制过程中，积极与 村股份公司及原村民进行沟通。

大冲村改造完成后，整体计容总建筑面积达到 280 万㎡，其中住宅建筑面积为 138.5 万㎡（含 保障性住房 5.4 万㎡）、办公建筑面积为 72.3 万㎡、商业建筑面积为 28.3 万㎡，分别占规 划总建筑面积的 49.5%、25.8%、10.1%，合计占比达 85.4%。改造完成后的大冲村从楼房密集、街道凌乱的城中村，转变为集当代品质住区、酒店公寓、高端写字楼、开放式商业街区、 体验式购物中心、人性化公共空间于一体的城市人文综合区。除拥有办公楼华润置地大厦和 商业区华润万象天地以外，还由南山区政府主导，依托聚合华润集团内部及相关上下游资源， 打造了产城融合示范项目——南山科技金融城，截至 2021 年，项目出租率超 80%，吸引了 海内外 80 余家优秀企业入驻。

从企业、村集体与政府三方角度，分析华润大冲村项目各参与方的主要盈利模式： 【华润置地】华润置地的项目收益主要来源于住宅销售和商业租金两大方面。住宅销售方面， 深圳华润城 2014 年开盘，至 2022 年末累计销售金额达 854 亿元，其中 2021-2022 年住宅销 售额为 197.96 亿元和 248.75 亿元，销售面积为 14.99 万㎡和 18.84 万㎡，连续两年成为全 国商品住宅销售金额冠军，2014 年至 2020 年华润城所有入市楼盘均实现开盘即售罄，2020 年 10 月华润城润玺 1 期开盘，单价区间在 12.01-14.47 万元/㎡。商业租赁方面，深圳万象 天地于 2017 年 9 月开业，首年平均出租率高达 96.2%，2018 年深圳万象天地实现租金收入 3.73 亿元，平均出租率上升至 96.90%，2019-2022 年间租金收入分别为 5.13、5.28、7.42 和 6.86 亿元，持续为公司贡献稳定的收益来源。

【村民与村集体】村集体的收益来源于集体物业年租金，且更新后租金实现大幅上涨。更新 后的大冲村实现了集体经济的提质增效，大冲股份公司的集体物业囊括了写字楼、酒店、商 业以及住宅，集体物业每年的租金收入由旧改前的约 6000 万元上升至近 6 亿元，实现了集 体资产的高效运营。 【政府方】政府的收益一部分来自于稳定税收，另一部分则是产业经济融合提供的产值。更 新后的深圳华润城累计已缴纳税收超百亿元，未来每年稳定缴纳税收约 7 亿元。此外，华润 城形成了政企共创的产城融合全产业链，产业平台目标管理超 1700 亿的资金规模，打造成 为年产值逾 1000 亿的科技金融聚集地；商业平台南山科技金融城目标年零售额超 40 亿，总 产值逾 150 亿元。

3.建筑建材需求：设计/承包贯穿一二级开发，水泥/防水/涂料需求释 放

从产业链角度看，城中村改造涉及到可研规划、设计咨询、造价、工程承包、工程管理等多 个链条，为建筑建材行业创造了设计咨询、施工承包以及建材增加量需求。设计咨询公司位 居产业链前端，在一级开发阶段即可提供城中村改造项目的专项规划、指标制定、经济测算、 方案编制等咨询服务，在二级开发阶段可承接工程设计订单；在拆建模式下，建筑施工企业 在一级土地开发阶段可承接建筑拆除、土地平整、基建配套等施工承包项目，二级开发阶段可承接房建施工订单；建材类企业包括水泥、管材、防水、玻璃、涂料等多个品种，在拆除 重建类城中村中均有用量需求，对于改造为主的城中村项目，防水及涂料需求占优。

设计咨询和建筑工程需求规模：拆建类的城中村改造和新建住房开发建设的整体流程相似， 在开发成本方面，根据国土资源部的统计数据，房地产开发企业的主要成本包括前期工程、 土地成本、建安工程、市政工程和公共配套设施，分别占总开发成本的 5%、48%、35%、7%和 3%，其中前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、"三通一 平"等支出；建安工程费包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方 式发生的建筑安装工程费；市政工程费包括开发区域内道路、供水、供电、供气、排污、排 洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 我们假设在拆建类城中村改造过程中，设计咨询工作对应地产开发的前期工程环节，建筑施 工对应地产开发的建安工程+市政工程环节。经测算，在不同的拆除比例情景下，城中村改造 带来的设计咨询业务总规模为 524/875/1225 亿元，年均规模为 75/125/175 亿元，施工承包 业务总规模为 1.5/2.4/3.4 万亿元，年均规模为 2096/3499/4901 亿元。

建材需求规模：城中村改造在拆建和改造两种模式下对建材种类需求差异较大，拆除重建类 项目整体从新开工至竣工建材均有需求，涉及水泥、玻璃等大宗建材，以及防水、涂料、管 材、板材和五金件等消费建材，改造类项目主要对城中村进行防水修缮、外墙重涂和管线整 修工作。 我们认为消费建材中的防水和涂料 2 个品种在拆建和改造类项目中具备较强的需求弹性，经 我们测算，在不同的拆建比例假设条件下，本轮城中村改造项目预计带来涂料增量总需求为 428/499/569亿元，年均涂料需求预计为61/ 71/81亿元，约占2022年涂料市场规模的5.15%- 6.83%；带来防水增量总需求为 526/617/708 亿元，年均防水需求预计为 75/88/101 亿元，约 占 2022 年防水市场规模的 6.29%-8.47%。

编辑：火腿肠