2023年城建发展研究报告：聚焦北京销售高增，棚改收获业绩可期

1. 销售逆势增长，坐拥京城丰富开发资源

1.1 深耕京城地产开发，规模稳定增长

深耕京城的区域地产龙头。北京城建投资发展股份有限公司是一家专注于房地产开发 和经营的大型品牌地产开发商。公司于 1998 年由北京城建集团独家发起，1999 年 2 月 3 日在上海证券交易所 上市。公司早期主营业务为建筑施工，2001 年与控股股东北京城建集团完成资产置换，置出建筑施工类资产， 置入房地产类资产，重新定位了产业发展和经营模式，逐步退出建筑行业，将房地产开发经营作为主营业务的 重点发展方向，且积极开拓金融、高科技等领域的产业。目前，公司形成了房地产开发、对外股权投资、商业 地产运营三大板块协同发展的格局。

营收增长稳健，归母净利润扭亏为盈。受疫情影响 2020 年以来公司营业收入及归母净利润增速波动较大。 2022 年公司实现营收 245.6 亿元创新十年新高，但是同比增长大幅下降至 1.6%，主要系部分项目交付延迟所致； 归母净利润近十年中首次出现亏损，主要原因为：1、受行业整体利润率下行等因素影响，房地产开发业务毛利 率同比大幅下降 9.9 个百分点；2、股价下跌导致公司及子公司所持有的金融资产如国信证券、锦州银行、南微 医学大幅亏损 15.3 亿元。2023 年上半年，公司实现营收 97.5 亿元，同比增长 16.1%；归母净利润扭亏为盈，较 去年同期亏损 3.3 亿元增长至 4.8 亿元，主要系上半年房地产市场好转导致销售收入增加及所持金融资产股价回 升带来的公允价值收益增加所致。

房地产开发业务逆势增长，综合毛利率波动下行。公司主营业务由房地产开发业务、租赁业务和物业管理 业务构成，其中房地产开发业务为公司主要的收入来源，近年来收入占比基本维持在 96%以上。2021 年以来房 地产开发业务逆势增长，收入占比超过 98%。2022 年房地产开发业务实现营收 23.7 亿元，同比增长 0.3%。创近 些年新高。毛利率方面，公司综合毛利率与房地产开发业务毛利率高度重合，近年来受行业下行影响，房地产 开发业务毛利率呈下行趋势，2022 年毛利率下降至 11.24%，创近些年新低。其余业务毛利率表现良好，租赁业 务毛利率常年保持高位，物业管理业务毛利率也在 2021 年以来大幅增长至 80%附近。

北京地区核心地位持续增强，不同地区毛利率分化显著。公司以北京为核心不断拓展全国市场，目前已经 覆盖北京、重庆、成都、天津、青岛、海南、南京等城市。从营收结构来看，北京地区仍是公司主要的收入来源 地，除 2020 年受疫情影响北京地区收入大幅下降以外，近年来收入占比基本维持在 80%附近且呈上升趋势。 2022 年北京地区营收达到 211.7 亿元，同比增长 5.3%，创近些年新高。毛利率方面，不同地区间毛利率分化显 著：海南地区的毛利率表现较好，近年来维持在 40%以上高位运行；川渝地区毛利率总体也呈上升趋势；毛利 率下降较为明显的为天津和南京等地，2022 年两地区毛利率分别为-3.2%和-13.0%。

1.2 销售逆势增长创新高，深耕北京尽享市场复苏

（1）北京市场情况：供需关系平衡，市场韧性十足

供需关系相对平衡，二手房价基本稳定。今年以来北京市场率先复苏，新房及二手房成交面积均出现显著 的增加。根据克而瑞的数据，4 月份北京新房成交面积达到 143.0 万平方米，二手房成交面积达到 211.4 万平方 米，均创近些年新高。尽管 4 月以来新房二手房均随大市出现明显回落，但成交数据较其他城市仍保持较强的 韧性，新房成交面积基本稳定在 50 万平方米/月，二手房成交面积基本稳定在 90 万平方米/月。根据中指研究 院的数据，北京二手房均价自 4 月以来持续小幅下跌，10 月环比下降 0.22%跌幅有所扩大，但明显优于十大核 心城市平均跌幅 0.37%，二手房价格基本保持稳定。

去化率保持稳定，库存持续下降。根据克而瑞的数据，今年以来北京市场的新开盘项目去化率基本保持在 50%以上，领先于绝大多数核心城市。存量方面，近一年来北京市库存呈持续下降态势，但是消化周期波动幅度 较大，截至 2023 年 10 月北京市区商品房可售存量面积为 1197 万平方米，创近些年新低；消化周期于 4 月份显 著下降至 17.4 月后呈缓慢上升的态势，截至 2023 年 10 月消化周期北京市达到 24.2 月，环比下降 9.0%，在重点 30 城中处中等地位。

（2）公司销售情况：逆势增长创新高，明星项目持续热销

销售金额持续稳健增长，2023 年有望再创新高。近年来公司销售金额持续稳步增长，2015 年以来仅 2018 年出现小幅回落。2022 年公司实现销售金额 303.4 亿元，同比增长 18.0%，远高于中指研究院统计的百强房企 平均-41.3%的销售增速，逆势增长再创新高；2022 年实现销售面积 51.9 万平方米，同比下降 33.2%；销售均价 达到 5.8 万元/平方米，同比增长 76.55%。从销售排名来看，公司销售额自 2018 年以来逐年攀升，2022 年至今 持续位居北京市销售排行榜第 2 名。2023 年上半年公司实现销售金额和销售面积双升，销售金额达到 230.7 亿 元，同比增长 54.5%；销售面积逆转之前的下降趋势达到 54.0 万平方米，同比增长 104.2%，预计 2023 年公司 销售有望再创新高。

北京地区销售金额占比近九成。分区域来看，北京地区仍是公司主要的销售金额及销售面积来源并且占比 呈上升趋势。根据中指研究院的数据，截至 2023 年上半年来自北京地区的销售金额占比已经接近 90%并创新 高；销售面积方面，北京地区近年来的占比也在明显提升，截至 2023 年上半年已经超过 70%。销售均价方面， 北京地区远高于其他地区，2023 年上半年达到 5.1 万元/平方米。受北京地区高品质项目的持续入市影响，预计 未来北京地区的销售占比仍将呈上升趋势。

明星项目持续热销，品牌影响力不断提升。经过多次产品迭代与升级，近些年公司逐渐形成了以“龙樾”、 “国誉府”等高品质系列产品为主的高端品牌定位，连同以往开发的“北苑家园”、“世华泊郡”等项目，已经 全面覆盖从刚需到改善的需求类型。同时，在不断提升产品品质的同时，利用高端新中式住宅等理念不断强化 公司在北京市场的品牌影响力。尤其是 2021 年推出的“天坛府”，凭借其优越的地理位置和高品质住宅质量， 在高端豪宅市场销售持续火爆，长期占据北京市单项目销售榜单榜首。截至今年“天坛府·九阙五期”开盘以 来，累计销售额达到 246 亿元，还在北京市网签排行中获得 5 次月度销冠、20 次周度销冠及 2022 年纯商品房 销冠，成为北京商品住宅历史上成交量第一盘。

1.3 聚焦北京补货，在手资源丰富

2021-2022 年拿地逆势高增。根据中指研究院的数据，2017 年至 2021 年公司拿地金额及拿地强度逐年增 加，2021 年拿地金额达到 137.7 亿元，创 2015 年来新高，拿地强度达到 53.6%，2022 年公司拿地金额及强度有 所下降，但仍保持积极拿地的态势。拿地宗数和规划建面方面，2022 年公司拿地宗数达到 16 宗，规划建筑面积 达到 108.1 万平方米，均创新高。2023 年上半年以来拿地金额及建面均有所回落。2023 年上半年公司共新增土 储项目 2 个，其中北京 1 个，黄山 1 个，拿地总价达到 36.0 亿元，规划建面 19.7 万平方米。

聚焦北京布局不断深化，高质量土储助力销售持续高增。在不同区域拿地结构方面，公司长期重仓北京， 在北京的布局不断深化。除 2016 年以外，近些年公司在北京的拿地金额均保持在 80%以上，2022 年以来更是 超过 90%。根据中指研究院的数据，2021 年和 2022 年公司拿地金额分别位列北京市拿地金额第 8 位和第 6 位， 且项目质量较高，盈利能力有保障的同时去化周期较快，助力公司销售持续高增；建筑面积方面，近两年公司在北京的拿地规划建面基本保持在 40%左右。此外，因发展文旅地产的需要，公司近年来在黄山地区的拿地金 额和建面有明显增加。

北京项目储备丰富，棚改项目计容建面占比超 5 成。从项目储备上来看，根据公司 2022 年年报，截至 2022 年末公司共持有未开工和在建项目 62 个，其中未开工计容建面 482.0 万平方米（北京为 379.6 万平方米，占比 达到 76.8%），在建项目建面 640.6 万平方米（北京为 491.7 万平方米，占比达到 78.7%），北京地区项目储备十 分丰富。从不同业态来看，公司在建或处于前期开发的项目规划计容建面达到 1189.4 万平方米，其中棚改项目 占比达到 56.4%，住宅项目占比达到 28.4%，一级开发占比达到 8.4%，其中除一个河北保定的棚改项目外，其余棚改项目和一级开发项目均位于北京。

2. 棚改项目加速推进，2024 年有望进入收获期

2.1 政策阶段逐渐转向“城市更新”，利润动态调整最高可达 12%

政策阶段逐渐从“棚改”转向“旧改”和“城市更新”。2009 年北京开始试点棚改工作，开展了门头沟采空 棚户区、丰台南苑棚户区、通州老城棚户区三片棚户区改造工作。2011 年将“三区三片”的改造范围扩大至“五 区五片”。2013 年北京住建委将中心城区平房院落修缮、老旧小区综合整治、城中村边角地整治和城乡结合部改 造 4 类项目纳入棚户区改造范围。2014 年和 2016 年均进一步提出加快推进棚户区改造，计划于 2017 年底完成 四环路内棚户区改造。2020 年以来政策逐渐转向老旧小区改造和城市更新，北京市政府高度重视老旧小区改造 问题，近两年政策文件不断细化，支持力度不断加大，计划于 2023 年新开工 301 个、新完工 143 个老旧小区改 造，聚焦城市存量空间资源提质增效，助力城市持续高质量发展。

利润率最高可达 12%，成本管理不断细化。棚户区改造本质属于一二级联动开发，相关利润成本结算可以 参考北京市关于土地储备一级开发的模式。根据 2005 年颁布的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》，按照 开发机构的不同可以分为两类：1、由土地储备机构实施土地开发的项目，开发企业的管理费用不高于土地储备 开发成本的 2%，类似于代建模式；2、由企业出资实施土地开发的项目，利润率不高于预计成本的 8%。同时， 根据 2015 年颁布的《关于印发进一步规范企业投资土地一级开发项目利润管理的通知》，企业开发利润率可根 据开发的时间进展动态调整，收益率最高可达到 12%。2021 年颁布的《北京市储备开发及棚改等土地开发类项 目成本管理细则》，进一步明确了储备土地开发及棚改的开发成本费用细则及监管措施，但未对开发利润率做出 进一步规定。

2.2 一二级联动开发促盈利能力提升，多个项目即将进入收获期

一二级联动开发提升项目盈利能力。公司棚户区改造采用一二级联动开发的模式，利用一级开发优势获得二级市场土地竞拍优势，以低成本获取土地，实现联动项目盈利。公司土地一级开发主要由旗下两家子公司来 运作，在土地整理达到“三通一平”市政条件后，由土储中心收储并进行公开挂牌交易，政府按照一定的利润 率支付土地整理款项。在保障房交付方面，公司主要存在三种业务模式，其中利润来源主要为商品房销售、土 地出让后计提一定比例的收益和政府回购款项。虽然一级土地开发的盈利能力较低，但是公司通过一二级联动 开发的模式，虽然项目周期较长，但是通过低价获取的具有较好区位条件土地的一级开发权，变相增加了公司 的优质土地储备，将实际盈利空间由一级开发转移入二级开发中，较好的提升了项目盈利能力。

开发经验丰富，多个项目即将进入收获期。公司大股东北京城建集团是北京市属国企，具备丰富的城市工 程建设经验，在北京市一级土地开发和棚户区改造上获取了丰富的资源。而城建发展作为北京城建集团旗下唯 一房地产开发上市平台，使得公司不论是在项目获取还是资金实力都具备极大的优势。公司最早于 2006 年开始 于动感花园项目进行一级土地开发工作，2014 年开始试水吴家村棚改项目，当前在手的一级开发及棚改项目共 11 个，其中在建或处于前期状态的项目计容建面约 822.1 万平方米，总投资额约 1067.4 亿元。2022 年以来公司 多个项目陆续从前期投入转入销售、结算阶段，2023 年随着推进进度加快及政府债置换自有资金，公司有望继 续实现资金快速回笼，进一步为营收提供增量。

2.3 公司标杆棚改项目介绍

（1）标杆项目之一：望坛棚改项目（天坛府）

望坛棚改项目是北京中心城区规模最大、单体投资金额最高、拆迁和安置难度最高的棚户区改造项目。项 目位于东城区南二环外，永定门桥东南侧，北望天坛，地理位置稀缺，极具区位优势。城建发展早在 2007 年就 已开始进行望坛项目土地一级开发的前期准备，2016 年 5 月通过一次性招标获得望坛棚改项目，7 月正式启动 征收程序。2019 年基本完成征收拆迁，2020 年完成土地整体出让并全面进入开发阶段，2021 年 8 月首次实现 开盘销售回款，2022 年登顶当年北京单项目销售榜。2023 年初通过收购兴瑞公司将望坛项目未来的结转收益全 部收入囊中，预计未来项目将逐渐进入结算阶段，持续贡献业绩。

望坛棚改获巨大成功，“望坛模式”提供宝贵经验。望坛棚改项目总投资 395 亿元，总建面 130.2 万平，其 中地上建筑面积 81.2 万平。截至 2022 年末，天坛府已售（含已预售）面积 11.4 万平方米，可供出售面积 17.9 万平方米，按照 13 万元/平方米的均价测算，天坛府总货值约为 380 亿元。2023 年 9 月天坛府六期开盘后，销 售均价超过 14.5 万元/平方米，全盘实现销售 319 亿元，再次刷新北京住宅历史单盘销售金额新纪录。此外， 2023 年 4 月首批 10 栋回迁安置房“望坛新苑”交付，已逾 2300 户（共 5700 户）居民回迁，极大的提升了居 民的居住条件和环境，彰显了公司的社会责任和国企担当。在望坛棚改项目获得巨大成功的同时，也为公司积 累了丰富的经验和人才，针对遇到的难题探索出了具有可复制性的“望坛模式”，为公司未来棚改项目的开展提 供了宝贵的借鉴意义。

（2）标杆项目之一：临河村棚改项目

临河棚改项目是北京市所有承担核心城区人口疏解安置房建设任务的项目中最快实现开工建设和民宅、非 宅拆迁双签约率 100%的项目。临河村棚改项目位于北京市顺义区仁和镇临河村，项目占地面积 181.4 万平方米， 规划计容建筑面积 207.8 万平方米，总投资约 234.5 亿元，分为 A、B、C 三个片区同步实施，其中 B 片区部分土地需要承担北京市核心城区人口疏解定向安置房建设的政治任务。项目 16 天完成全村 1877 户民宅的拆迁补偿 签约工作，15 天完成全部 125 家企业拆迁拆除工作，9 个月实现核心城区人口疏解安置房的开工奠基，开创的 “临河速度”得到业内外高度肯定。项目于 2020 年完成 B、C 片区部分土地出让（公司竞得 C 地块）；2021 年 实现阶段性土地资金成本回笼 65.7 亿元；2022 年完成人口疏解定向安置房建设；2023 年 3 月启动回迁安置房 选房工作，目前回迁房全部顺利入住，项目收益及平各庄 B 地块财务费用也与政府达成一致协议，取得阶段性 成果。

3. 新董事长任命落地，集团内资源整合有望加速落地

3.1 控股股东实力雄厚，货币资金再创新高

北京国资委控股，地产业务板块存在同业竞争。截止 2023 年 9 月末，公司控股股东为北京城建集团，其持 有公司 41.86%股份。北京城建集团由北京市国资委控股，其主要拥有九大产业，分别为城建工程、城建地产、 城建设计、城建园林、城建置业、城建资本、城建文旅、城建国际、城建服务。北京城建集团的地产业务板块主 要有三家公司，除了上市公司外，还有北京城建房地产开发有限公司和北京住总集团有限责任公司。

现金流转负为正，货币资金创历史新高。2023 年上半年，公司实现经营性现金流净额 98 亿元，创历史新 高。由于公司的棚改项目以及土地开发项目前期资金投入较大，导致经营性现金流净额长期为负。随着近年来 公司重点项目逐步回款，自 2021 年开始公司经营性现金流净额由负转正。2023 上半年公司货币资金达到 227 亿 元，亦创出公司历史新高。

融资渠道通畅，融资成本保持低位。2023 年上半年，公司由“橙档”降为“黄档”，并且现金短债比高达 359%，现金流充足。公司 2022 年公司发行 8 笔境内债，共计 88 亿元，均为 5 年期产品，利率显著低于 2021 年 的平均融资成本 4.48%。公司 2023 年上半年发行两笔公司债，共计 25 亿元，票面利率均为 3.4%，公司的融资 渠道通畅并且融资成本保持低位。

3.2 集团下设三大地产开发平台，上市公司体外资源丰富

北京城建集团地产业务板块主要包括三家子公司，北京城建投资发展股份有限公司（即上市公司）、北京住 总集团有限责任公司、北京城建房地产开发有限公司。截至 2023 年上半年上市公司净资产为 274 亿元，住总集 团净资产为 269 亿元；截至 2022 年 3 月末，城建开发净资产为 46 亿元。 住总集团营业收入维持稳定，土地储备资源丰富。北京住总集团成立于 1992 年，经过 31 年的发展，公司 主营建筑施工、房地产开发、现代服务业三大板块业务。2019 年 11 月，北京市国资委宣布将北京城建集团有限 责任公司与北京住总集团有限责任公司实施合并重组。住总集团近几年营业收入维持稳定，土地资源储备丰富， 包括：包括一级土地开发用地面积 3770 万方、保障房在建建面 283 万平、商品房在建规划面积 287 万方、土地 储备用地面积 26 万方。

开发公司土地储备充足，资源未来有望注入子公司。城建开发公司自成立于 1985 年以来，一直致力于对集 团土地开发。截至 2022 年 3 月末，开发公司土地资源包括：一级土地开发用地面积 139 万方、保障房在建项目 （在建项目投资金额 25 亿元）、商品房在建总建筑面积 93 万方、土地储备用地面积 7 万方，开发公司的土地储 备均位于北京。目前开发公司由上市公司托管，开发项目成熟后有望注入上市子公司。

3.3 新董事长任命落地，未来公司有望资源整合

新董事长任命落地，集团资源有望进行整合。2023 年 6 月，北京城建集团宣布北京市委、市政府决定，常 永春任北京城建集团有限责任公司党委书记、董事长。此前常永春先生在任职期间参与北京建工集团与北京市 政路桥集团实施合并重组、建工收购华昱公司股权以及定增等事件。集团为避免集团内部同业竞争，城建发展 与城建集团于 2019 年 6 月签署了《托管协议》，集团公司将开发公司 100%股权托管给公司。近日，集团做出承 诺，待城建开发公司满足注入条件后尽快解决同业竞争问题。随着 2022 年年末地产公司股权融资放松，公司有 望整合集团地产资源，进一步扩展市场占有率。

编辑：火腿肠