2023年城中村改造专题：城市更新创造需求，建筑建材产业受益

城中村改造政策梳理及作用分析

城中村改造顶层方案落地

2023年城中村改造顶层设计落地，战略高度提升。 “城中村” 是指在城市扩张过程中遗留的，以土地集体所有权为主的被快速发展的城区包围形成的城市中的农村聚 落，一般以自建房的形式存在。随着改革开放后，国内经济蓬勃发展，城市化进程加剧，尤其珠三角地区，大量外 来人口涌入城市，城市土地资源无法满足急剧扩张的经济发展需求，原本以农业经济为主的村落及其耕地均被纳入 了城市用地范围，其中村民宅基地和自留地均被保留下来，形成 “城中村”。

城中村改造虽然各城市较早就开始，但主要以各自行动为主，并未形成从中央到地方的完整政策体系和实施细则。 2004年国务院《城市住房保障和城市住房体系建设规划（2004-2010）》中明确提出了城中村的改造任务，将城中村 改造正式纳入的国家规划，此后政策多将城中村作为城市更新的部分与棚户区改造、老旧小区改造一并提及；2023 年7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，城中村改造顶层设计落 地，强调“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”；同月明确城中村改造采取拆除新建、整治提升、拆整结合三 种模式进行推进。

城中村改造作用——接力棚改和旧改，创造市政建设需求

在房地产市场供求关系发生重大变化背景之下，我们认为此次城中村改造作用有三方面： 作用1：接力棚户区改造和老旧小区改造，创造市政基建需求。城中村改造与旧改、棚改的区别：棚户区改造主要集中于 三四线城市，而城中村改造均为基本面较好的一二线城市；棚户区改造和老旧小区改造的土地性质均以国有土地为主， 而城中村改造以集体土地为主；棚户区以拆除重建为主，老旧小区以旧房翻新为主，而城中村介于两者之间，采用“拆、 改、留”的模式。目前棚户区改造已经接近尾声，其中2016-2019年为棚改高峰期，每年投资额均在1万亿元以上；老旧 小区改造仍处在加速过程中，根据国务院数据从各地初步摸查情况看：全国2000年底前建成的21.9万个老旧小区为改造 范围，涉及居民上亿人，拉动投资万亿元级。我们认为城中村改造未来将同步老旧小区改造，为市政基建创造需求。

城中村改造投资规模几何？

各大城市城中村改造规划及最新进展

根据《2022年城市建设统计年鉴》，我国超大城市有10个：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、东莞、武汉、 杭州；特大城市有9个：西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、苏州。

城中村改造每年有望拉动万亿级投资

测算假设：根据《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除 建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；参考以往城中村改造典型案例单位平方改造金额，保守假设单位投资额为 6000元/平米；根据七普数据，采用【自建住房户数/总户数】作为自建房占比。

城中村改造每年有望拉动6300-10000亿元的投资额。①超大特大城市：根据19个城市【城区人口*人均住房建筑面积*自 建房占比】计算出城中村面积，再根据部分官方已公布实际面积进行调整，预计城中村面积约为9.25亿平方米，根据观 研天下，城中村改造周期一般在7-8年，扣除拆除部分，得出每年投资额约为6340.6亿元。 ②全国范围：根据【全国城区人口*全国人均建筑面积*全国平均自建房占比】计算，全国城中村面积约为20.76亿平方米， 考虑到部分城市已出到2035年的规划，适当延长建设周期至10年，扣除拆除部分，预计每年投资额约为9964.56亿元。

城中村改造资金来源何方？

多渠道筹措资金，鼓励社会资本参与。棚改资金来源主要为政策性贷款，旧改资金来源为政府财政支 出及少量居民自筹；城中村改造执行周期更长，土地性质复杂，且改造类项目偏重普惠公益性，资金 来源需匹配多种类型。

①财政资金仍不可或缺，专项债及低息贷款：今年7月，国常会审议通过《关于超大特大城市积极稳步推 进城中村改造的指导意见》，指出要坚持城市人民政府负主体责任，多渠道筹措改造资金，积极创新改造 模式，鼓励和支持民建资本参与。8月，中国人民银行、国家外汇管理局召开会议，指出将城中村改造纳 入金融支持范围。 9月，据21年世纪经济报道，符合条件的城中村改造项目纳入地方政府专项债支持范围，新增专项债 可 能明年开始发行。参考老旧小区改造每年拉动投资规模万亿级，其中专项债年均支持金额在1000亿以上， 我们预计城中村改造专项债年均金额有望达到同等规模。 11月，央行行长在2023金融街论年会上指出，要为城中村改造、保障性住房等“三大工程”建设提供中 长期低成本资金支持。如政策性贷款较快释放，叠加相关专项债发行，可作为资本金撬动项目推进。 ②社会资本多多益善，非标、商业贷款等：在财政化债压力较大的背景下，参考广州在10月19日审议通 过的《广州市进一步促进民建投资高质量发展若干政策措施》，明确鼓励民间投资参与城中改造，并率先 放开城投平台在城中村改造项目中的非标融资。作为项目推进速度较快的省份，广州政府的态度证明城中 村改造项目对社会资本的参与保持一定依赖性。

城市更新基金吸引更多社会资本参与。城市更新基金在征迁拿地、开发建设及项目实施等各个阶段均可参与，具有参与 门槛较低、不增加融资主体的资产负债率、监管限制小、便于管理、退出灵活等优点。深圳是较早设立城市更新基金的 城市，2021年6月全国规模最大的城市更新基金在上海成立，总规模约800亿，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。 成都、广州、西安、武汉、重庆、东莞、北京、青岛、天津等超大特大城市均有设立城市更新基金，郑州等城市正在筹 划中。

城中村改造受益方有哪些？

四类建筑建材企业受益确定性较强：（1）规划设计：具有城中村改造经验的企业有望率先受益；（2）建筑施工： 拆除、重建以及改造，深耕地方的土建企业有望受益；（3）建筑材料：新建项目有望拉动水泥、玻璃等传统建材产 品，改造项目有望拉动消费建材类需求；（4）配套环节：建设过程中涉及检测、监理等业务，相关企业有望受益。

改造前期谈判周期较长，建筑建材板块短期为主题性机会。参考目前项目进展，一级土地整理环节通常需4-5年时间， 二级建设环节2-3年时间，改造类项目不涉及拆除相对速度较快；因此前期规划类公司较为受益，施工及建材需求相 对滞后。

建筑类：规划设计率先受益

规划设计类企业的区域属性较强。由于设计企业通常具有一定服务半径，本地设计单位相较外地机构更熟悉当地的历史 文化地理背景、具备一定的市场资源储备及响应式服务优势，客户往往倾向于选择本区域内的设计企业。例如华阳国际、 奥雷规划、霍普股份在华南的营收占比分别为85.81%、60.79%、29.51%；汉嘉设计、同济科技、德才股份、苏州规划、 经纬股份、华建集团在华东的营收占比分别为94.09%、91.80%、86.27%、83.52%、69.39%、52.76%；中设咨询、华 图山鼎在西南的营收占比分别为83.51%、63.16%。分城市看，汉嘉设计和经纬股份的业务主要集中于浙江；同济科技 和华建集团主要集中于上海；德才股份主要集中于山东；苏州规划主要集中于江苏；华图山鼎主要集中于成都。

建材类：大宗品和消费建材均有需求

城中村改造对建材品类的需求更加丰富。此次城中村改造明确三类实施路径：拆除新建、整治提升、拆整结合，对于土 建开工端的水泥、竣工端的玻璃以及内部装修等消费建材均有拉动作用。以大冲村为例，这是深圳目前最大的城中村整 体改造项目。项目实施主体为华润置地，采取“政府主导、市场化运作、股份公司参与”的运作模式；2007年华润与大 冲实业股份有限公司签订合作意向书，2011年9月基本完成拆迁安置工作，2011年12月进入全面开发建设阶段。

报告节选：

编辑：火腿肠