1. 聚焦三大重点工程，构建房地产新发展模式

中央金融工作会议提出，加快保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施“三大工程”建设， 构建房地产新发展模式。保障性住房与城中村改造和房地产行业息息相关，保障性住房是结果，其未来有望与 商品房共同构成中国房地产制度的“双轨”并行发展，城中村改造是手段，通过城中村改造释放城市中的低效 用地，用于建设保障房和商品房。

1.1 我国住房制度向市场+保障双轨制转变

我国住房制度将由商品房为供应主体向市场配置与政府保障相结合转变。长期以来，商品房为我国住房市 场的供应主体，4 月 28 日政治局会议明确规划建设保障性住房，7 月 28 日政治局会议再次提出要加大保障性 住房的建设和供给。通过保障性住房的建设，做大配租型和配售型的住房保障新体系，可以满足中低收入人群 的住房需求，推进住房供给侧结构性改革，最终实现行业供给和需求的平衡。

城中村改造将成为保障房供应的重要方式。2021 年住建部就提出在城中村改造当中要同步做好保障性租赁 住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题。2023 年以来，在中央政治局会议和国 常会等会议上多次提到，要将城中村改造和保障性住房建设结合好。当前地方政府充分贯彻落实中央的指导精 神，2023 年 9 月 1 日，广州安居集团挂牌成立，专责从事保障性住房投资、融资、建设和运营管理，其明确提 出将通过城中村改造转化筹建房源。11 月 24 日，广东省人民政府发文，支持广州、深圳结合城中村改造规模化 建设保障性租赁住房。

1.2 “三大工程”建设要求建立新的要素联动关系

保障性住房建设和城中村改造要求建立“人、房、地、钱”要素新的联动关系。保障性住房建设和城中村 改造是构建房地产新发展模式的重要手段，倪虹部长表示在新发展模式的体制机制上，要从要素资源科学配置 入手，以人定房，以房定地、以房定钱，防止市场大起大落。 人：满足多层次需求，使全民分享房地产市场和城镇化带来的红利。截至 2022 年末，我国城镇化率已达 65.2%，人口向城市尤其是大城市集聚的特征明显，进城人口包括大学生、进城务工人员等群体，多元化的人口 结构使得城镇住房需求也趋于多样化。房地产新发展模式，核心就在于通过多层次供给来满足多样化需求，使 全民可以分享城镇化带来的红利。

房：丰富住宅供应渠道，让住房回归居住和民生属性，建立多层次住房保障体系。一方面，使商品房回归 商品属性，重点满足改善性住房需求；另一方面，通过建立多层次的住房保障体系，关注购房能力相对欠缺的 新市民、青年人、中低收入人群的住房需求，全面降低住房需求的门槛和成本，使其能够均等化分享城市公共 服务，通过建立住房消费的阶梯，促进住房消费形成良性循环。 地：丰富供地渠道以满足多层次住房供应需要。过去的商品房供应主要来源于市场化的土地招拍挂，而多 层次住房供应需要新的土地政策相配合。11 月以来，22 个重点城市中已经有 16 个放开土地限价，从而完善市 场轨。保障轨方面，需要建立城乡统一建设用地市场，以实现土地流转、增加供应，另一方面，建设多层次供 地渠道，如利用集体建设用地、企业闲置用地等，多维度扩大保障房建设。

钱：多渠道筹措资金，吸引民间资本参与。建立多层次住房保障体系，需要多渠道筹措资金。一方面，由 政府筹措资金，加大政策性资金的支持力度，如 PLS 贷款、地方专项债、中央补助等；另一方面，引入社会 资本，如金融机构给予商业性贷款支持、引入城市更新基金等。

2. “三大工程”助力市场修复筑底，中长期底部取决于城镇化率、人 口流动等因素

2.1 短期需求测算：两大增量因素促短期需求、投资等核心指标明显修复

2.1.1 政策：需求端、融资端双管齐下，房企信用修复促需求企稳回暖

需求端利好政策频出推动销售企稳。今年以来房地产利好政策频出，7 月中央政治局会议定调地产市场供 求关系发生重大变化，表示要适时调整优化房地产政策，并因城施策用好政策工具箱；8 月底三部门联合发文推 进落实“认房不认贷”政策，同时两部门调整优化差别化信贷政策，随后一线城市相继宣布落地“认房不认贷”； 10 月中央金融工作会议提出要因城施策支持刚性和改善性住房需求、加快保障性住房等“三大工程”建设。频 出的利好政策在减轻居民购房压力的同时，提高了居民的购房能力和购房意愿，促进销售持续回暖。

融资端支持力度加大促房企信用修复，购房者信心提升促需求企稳回暖。“三支箭”出台以来，中央对于 房企融资的支持力度不断加大。2023 年 7 月延长“金融 16 条”适用期限的同时，出台“民营经济 31 条”，鼓励 破产重整与民企合理融资；8 月提出要精准实施差别化住房信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求。近期 在中央金融工作会议和金融机构座谈会上均提出要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进金 融与房地产良性循环。随着政策对房企合理融资需求的支持力度不断加大，预计 2024 年房企信用问题有望得到 逐步修复，增强购房者信心的同时，促进需求持续修复。

2.1.2 预计城中村改造以及保障性住房在 2024 年对投资、开工、销售及竣工带来增量

（1）城中村改造：预计对投资形成约 0.4 万亿元、对新开工面积形成约 0.8 亿平的增量 2024 年城中村改造带来的增量投资金额约 0.4 万亿元，增量新开工面积约 0.8 亿平。根据我们的测算，19 个超大特大城市城中村面积约为 12.9 亿平，考虑到城中村建筑密度高但楼层较低，故假设平均容积率 1.5，则 对应总建筑面积 19.4 亿平。根据住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》， 按照拆除面积 20%，拆建比 2 测算，拆除面积为 38744 万方、整治面积为 154978 万方、新建面积为 77489 万 方。假设建筑拆除、土地平整、房屋新建、综合整治的单方成本分别为 500、1000、2500、1000 元，拆除房屋 （面积）对应的原容积率为 1.5，则城中村改造对应的总投资约为 3.9 万亿元。假设在未来 10 年内完成所有城 中村的改造工作，则每年可以带来投资增量金额约 3939.0 亿元，增量新开工面积为 7748.9 万方。

（2）保障性住房：预计对销售面积形成约 0.1 亿平，对投资形成约 0.3 万亿元的增量 2024 年产权型保障房可带来的增量销售面积约 0.1 亿平，增量销售金额约 0.1 万亿元。2023 年 8 月 25 日 国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》明确指出加大保障性住房的建设和供给， 同时还支持在城区常住人口 300 万以上的大城市率先探索实践保障房。根据第七次全国人口普查的数据，我国 目前城区人口超过 300 万的城市共 35 个。根据克而瑞的数据，剔除数据缺失的城市后，2023 年 1-10 月 25 城产 权型保障房成交均价为 9972 元/每平方米，成交面积约为 938.6 万方，约占总成交面积的 6.2%，预计 2023 年全 年成交面积可达到 1126.3 万方。随着保障性住房建设的大力开展，预计 2024 年全年产权型保障房成交面积可 翻倍达到 2252.6 万方，可带来的增量销售面积达到 1126.3 万方，按照 9972 元/平方米的均价计算，可带来的成 交金额增量约 1123.1 亿元。

2024 年保障性租赁住房可带来的新开工增量面积约 0.4 亿平。2021 年以来，中央针对保障性租赁住房建设 力度加大，着力解决新市民、青年人的住房困难问题，“租购并举、全面发展住房租赁市场”已成为建设房地产长 效机制的重要内容。住建部表示，“十四五”期间 40 个重点城市计划新增保障性租赁住房 650 万套。假设保障性 租赁住房的建设周期为 2 年，则 2024 年 40 个重点城市全部完成 650 万套保障性租赁住房的筹建工作。根据以 往披露筹建数据显示，预计 2024 年 40 个重点城市新增筹建保障性租赁住房 233.1 万套，则相比于 2022 年增量 约为 57.3 套数。假设保障性租赁住房的面积为 70 平方米/套，则 2024 年保障性租赁住房带来的新开工增量面 积约为 4012.4 万方。

2024 年保障性住房带来的增量投资金额约 0.3 万亿元，增量新开工面积约 0.5 亿平，增量竣工面积约 0.6 亿 平。根据前文所述，产权型保障房和保障性租赁住房于 2024 年预计可带来的增量面积约为 5138.7 万平方米。 假设建安成本为 4000 元/平方米，考虑到建设周期为 2 年，每年的建安成本为 2000 元/平方米；根据 wind 的数 据，一二线城市 2023 年 1-10 月的住宅类土地出让均价是 10865 元/平方米，假设保障性住房的土地成本为平均 土地出让均价的 1/3，则可计算得出 2024 年由保障性住房带来的增量投资金额约为 2888.8 亿元。同时，假设新 增新开工面积等于 2024 年保障性住房的增量面积，增量竣工面积则等于 2022 年与 2021 年保障性住房的筹建 面积之差约 5712.0 万平方米。

2.1.3 预计 2024 年商品房销售面积和销售金额增速分别为-4.9%和-3.1%

预计 2023 年商品房销售面积为 11.3 亿平，增速为-8.2%；销售金额为 11.8 万亿元，增速为-6.0%。2023 年 前 10 月中国商品房销售面积为 9.3 亿平，同比下降 7.8%；销售金额为 9.7 万亿元，同比下降 4.9%。从单月看， 10 月商品房销售面积为 7772.8 万方，同比下降 11.0%；销售金额为 8090.6 亿元，同比下降 8.1%，降幅有所收 窄。在前期利好政策的支持下，居民购房需求逐渐恢复，预计 2023 年 11-12 月的销售动能保持稳定，单月销售 面积同比增速维持在-10%左右，销售金额同比增速维持在-8%左右。预计 2023 年全年全国商品房销售面积约为 11.3 亿平，同比下降 8.2%；销售金额约为 11.8 万亿元，同比下降 6.0%（由于统计局在 2023 年公布基数时对基 数进行调整，2022 年商品房销售面积基数下修 9.4%至 12.3 万亿元，销售金额基数下修 6.1%至 12.5 万亿元）。

预计 2024 年商品房销售面积为 10.8 亿平，增速为-4.9%；销售金额为 11.4 万亿元，增速为-3.1%。今年以 来，受积压需求释放以及利好政策频发的影响，居民新增贷款及中长期贷款均得到阶段性修复。随着政策支持 力度的加大，房企信用问题得到修复的同时购房者信心也将逐渐增加，贷款购房意愿增强，预计在不考虑两大 工程增量的情况下，2024 年居民新增贷款增长 20%，假设其中 58%为中长期贷款；同时假设中长期贷款占商品 房销售金额的比例恢复到 28%的水平，由此可以得出在不考虑保障房和城中村改造两大工程增量的影响下，2024 年全年商品房销售金额约为 11.3 万亿，降幅约为-4.2%；按照今年以来全国商品房销售均价 10586.9 元/平方米 计算，销售面积约为 10.6 亿平方米，降幅约为-5.8%。考虑保障房建设为 2024 年带来的销售面积和销售金额增 量分别为 0.1 亿平和 0.1 万亿元，因此预计 2024 年商品房销售面积为 10.8 亿平，增速为-4.9%；销售金额为 11.4 万亿元，增速为-3.1%。

2.1.4 预计 2023 年和 2024 年房地产开发投资完成额增速分别为-10.0%和-7.6%

预计 2023 年房地产开发投资完成额为 11.1 万亿元，增速为-10.0%。2023 年前 10 月中国房地产开发投资完 成额为 9.6 万亿元，同比下降 9.3%；从单月看，10 月开发投资完成额为 8653 亿元，同比下降 11.3%，与 9 月降 幅持平。2023 年年内房企投资开工意愿在销售弱复苏的情形下，难言有较快回升，预计 11-12 月开发投资完成 额降幅维持在-11%左右的水平，则 2023 年全年开发投资完成额为 11.1 万亿元，同比下降 10.0%（由于统计局在 2023 年公布基数时对基数进行调整，2022 年开发投资完成额基数下修 7.2%至 12.3 万亿元）。

预计 2024 年房地产开发投资完成额为 10.3 万亿元，增速为-7.6%。对 2024 年的开发投资完成额拆分为土 地购置和建安投资两部分进行预测：1）土地购置费：根据前 10 月数据，预计 2023 年土地购置费同比下降 5% 至 3.9 万亿元；统计局口径的土地购置费变动落后于百城土地成交变动，2023 年前 10 月百城土地成交总价同比 下降 21.7%，据此预计 2024 年全国土地购置费同比下降 20%至 3.1 万亿元。2）建安工程投资额：2023 年施工 面积预计同比下降 8%至 83.3 亿平，2024 年预计延续下降趋势，同比下降 10%至 74.9 亿平；2022 年单方建安成 本为 927 元，在 2023 年前 10 月 PPI 同比下降 3.1%的背景下，预计 2023 年单方建安成本为 900 元，2024 年维 持在该水平，则 2024 年建安工程投资额为 6.7 万亿元。根据上述两部分测算，以及考虑开发投资完成额调整项 的影响，预计在不考虑两大工程增量的情况下，2024 年开发投资完成额为 9.6 万亿元，同比下降 13.7%。考虑保 障房建设为 2024 年带来的投资增量 0.3 万亿、城中村改造带来的投资增量 0.4 万亿后，预计 2024 年开发投资完 成额为 10.3 万亿元，同比下降 7.6%。

2.1.5 预计 2024 年新开工面积和竣工面积增速分别为-10.0%和 4.0%

预计 2024 年房地产新开工面积为 8.1 亿平，增速为-10.0%。2023 年前 10 月中国房地产新开工面积为 7.9 亿平，同比下降 23.2%；从单月看，10 月新开工面积为 7054 万方，同比下降 21.1%，预计 11-12 月新开工面积 维持较大降幅，2023 年全年新开工面积为 9.0 亿平，同比下降 25%。在不考虑两大工程增量的情况下，2024 年 房企新开工意愿预计不高，新开工面积降幅保持高位，预计 2024 年新开工面积同比下降 24.0%至 6.8 亿平。而 保障房建设、城中村改造将为新开工提供支撑，预计 2024 年提供的增量新开工面积分别为 0.5 亿平、0.8 亿平， 则 2024 年新开工面积预计为 8.1 亿平，同比下降 10.0%。

预计 2024 年房地产竣工面积为 10.8 亿平，增速为 4.0%。2023 年前 10 月中国房地产竣工面积为 5.5 亿平， 同比增长 19.0%；从单月看，10 月竣工面积为 6446 万方，同比增长 13.3%，预计在保交楼的持续支撑下，11-12 月竣工维持较好表现，预计 2023 年全年竣工面积为 10.3 亿平，同比增长 20%。根据历史数据，全年竣工面积 占上一年年底施工面积的比例在 10%左右，在保交楼工作推动下，预计 2023 年该比例提升到 11%，2024 年继 续提升到 12%左右。根据对施工面积 2024 年同比下降 10%至 74.9 亿平的预期，预计在不考虑两大工程增量的 影响下，2024 年竣工面积同比下降 1.6%至 10.2 亿平。“十四五”期间保障房建设持续推进，前期建设转换为 2024 年的竣工增量，根据测算保障房在 2024 年贡献的竣工增量在 0.6 亿平，则 2024 年竣工面积预计达 10.8 亿 平，同比增长 4.0%。

综上所述，在城中村改造和保障性住房两大增量因素的作用下，房地产各项核心指标均得到明显修复。预 计 2024 年商品房销售面积为 10.8 亿平，增速为-4.9%；销售金额为 11.4 万亿元，增速为-3.1%；房地产开发投 资完成额为 10.3 万亿元，增速为-7.6%；新开工面积为 8.1 亿平，增速为-10.0%；竣工面积为 10.8 亿平，增速为 4.0%。

2.2 不同视角下的中长期需求测算：未来 10 年每年的住宅需求中枢约 9 亿平

当前我国房地产市场供求关系已经发生了重大变化，房地产市场正在进入新发展阶段，在供给加速出清的 同时，需求中枢自 2021 年左右达到高峰后逐渐进入较长的下行周期。考虑到中国未来城镇化率仍将持续提高、 人口增长率不断下降、核心城市人均居住面积仍有增长空间等因素，预计未来中长期需求中枢下降速度较为缓 慢。在新形势下，通过需求视角和人口流动视角两种不同方式对未来需求进行预测，可以得出未来十年内我国 每年潜在的新增住宅需求约为每年 8.2-10.3 亿平方米，中枢约为 9 亿平方米。

2.2.1 需求视角：未来 10 年中国每年潜在新增的住宅需求约为 8.2-10.3 亿平方米

城镇化率持续提高，人口增长率不断下降，老龄人口占比不断提升。中国城镇化率自建国以来一直处于快 速上升的状态，截至 2022 年已经上升至 65.2%，创历史新高。同时，区域间差异较大，核心城市的城镇化率明 显高于三四线城市，如 2020 年上海城镇化率已达到 89.3%，接近主要发达国家的城镇化率水平。随着我国户籍 制度的放松，预计未来十年内我国城镇化率仍将继续上升至约 78%左右，随后进入平台期。人口方面，上世纪 90 年代以来人口增长率持续下降的同时，老龄人口占比不断提升，人口增长率与老龄人口占比两条曲线呈“X” 形走势。2022 年中国人口首次出现负增长，65 岁及以上人口占比上升至 14.9%。预计未来在人口增长率进一步 下降的同时，老龄人口占比仍将继续提升，“X”形曲线走势将继续深化。

日本城镇化率进入平台期后增长缓慢，人口“X”曲线程度深于中国。日本城镇化率自上世纪 70 年代达到 76%左右后进入平台期，2000 年后城镇化率加速上升，2017 年达到高峰 94.3%，近两年小幅下降，但城镇化率 远高于中国。人口方面，人口“X”曲线程度明显深于中国，日本人口增长率在 1971 年达到高峰 2.2%以后呈持 续下降态势，2011 年人口首次出现负增长，截至 2022 年日本人口增长率为-0.4%；老龄人口占比方面，日本 65 岁及以上人口占比不断提升，截至 2022 年已经上升至 29.9%。从日本经验来看，未来中国城镇化率仍有继续提 升的空间，同时人口“X”曲线也将进一步加深。

整体人均居住面积较为可观，一线城市仍有较大提升空间。中国人均居住面积自建国以来呈不断上升的态 势且增速较为稳定，90 年代后基本保持每年 2%-5%的同比增速。根据国家统计局的数据，截至 2020 年中国人 均居住面积达到 41.8 平方米，其中城市人均居住面积为 36.5 平方米，农村人均居住面积为 48.8 平方米。2020 年我国人均居住面积已经超过日本 2018 年的水平，但是城市人均居住面积仍有较大的提升空间，其中一线城 市人均居住面积均低于全国平均水平，上海以仅 32.3 平方米的人均居住面积位列全国末尾。

基于以上对中国未来城镇化率、人口增长率、人均住房面积等数据的预测，下面我们将从三个不同的需求 视角（刚需、改善和投机性需求）对中长期需求做出预测，预计未来 10 年中国每年潜在新增的住宅需求在 8.2- 10.3 亿平方米之间，中枢约为 9 亿平方米。

A:城镇人口提升新增的住宅需求（刚需）：每年约 5 亿平方米

城镇人口提升带来的住宅需求（刚需）约为每年 5 亿平方米。由于上世纪 60 年代中国存在婴儿潮，中国人 预期寿命在 76 岁左右，未来 10 年死亡率可能升高；且近年出生人数下行明显，预计总人口降幅将有所扩大， 故假设 2023 年中国人均增长率为-0.1%，之后每年增长率减少 0.01 个百分点。我国目标在 2035 年达到中等发达 国家水平，因此参考日、韩城镇化率提升至 78.5%左右时达到平台期，故假设 2035 年中国城镇化率达到 78.5%， 未来十年城镇化率增幅边际递减，由此可根据总人口与城镇化率计算未来的城镇人口增量。根据七普人均居住 面积，预计城镇人口增量带来的住房需求（刚需）大约在每年 5 亿平方米左右。

B:人均居住面积提升及住宅更新需求（改善）：每年在 3-4 亿平左右

人均居住面积提升带来的住宅需求未来三年在每年 1-2 亿平，2026 年及以后约为每年 0.1 亿平。七普显示 我国城镇人均居住面积 38.6 平米，而日本的人均住房面积为 39.5 平米，假设中国于 2025 年人均居住面积达到 日本水平后将进入平台期，因而采用每年住宅总量的变动扣减刚需计算由人均居住面积增长带来的新增住宅需 求（改善），其中城镇人口可用总人口与城镇化率的乘积得出。预测 2023-2025 年人均居住面积提升带来的新 增住宅需求分别为 1.9/2.0/1.1 亿平方米，2026 年及之后改善需求约为每年 0.1 亿平方米左右。

住宅更新带来的住宅需求每年在 2-3 亿平。按照七普公布数据，2020 年我国 30 年以上房龄住宅占比为 9%， 假设未来 30 年以上房龄住宅占比持续提升，增速约为每年 0.5%。假设 30 年以上房龄住宅均需要拆建或维护， 按照住建部规定的城市更新拆建比例不得高于 20%，故取中值 10%作为每年高龄住宅的拆除比例。同时，假设 拆除的高龄住宅中 50%采用货币化安置，其余 50%进行实物化安置，则实物化安置部分即为住宅更新带来的新 增需求。我们假设货币化安置产生的住房需求与人均居住面积提升带来的改善型需求重合，故不进行重复计算。 根据以上方式测算，未来住宅更新需求约为每年 2-3 亿平方米且呈逐年增加的趋势。

C:投机性需求：从 0.8 亿平方米逐渐下降至 0.3 亿平方米

投机带来的住宅需求预计将从每年 0.8 亿平逐渐下降至 0.3 亿平。根据贝壳 2021 年的调研数据，新增住宅 需求中有 12.6%为投机性需求。随着 2021 年下半年房地产市场开始快速下行，预计投机性需求占总新增需求的 比例将逐年走低，从 2022 年的 8%逐年下降至 2032 年的 4%左右。由此可以推算出未来投机性需求将从 0.8 亿 平方米逐渐下降至 0.3 亿平方米。综上所述，将以上三种需求相加后，预计未来 10 年中国每年潜在新增的住宅需求在 8.2-10.3 亿平方米之 间，中枢约为 9 亿平方米。

2.2.2 人口流动视角：销售面积中枢每年 8-10 亿平方米，销售金额中枢每年 9-11 万亿元

将城市划分为两大类，第一类城市人口净流入呈上升趋势（核心 15 城），第二类城市人口净流入呈下降趋 势（其余城市）。根据对不同城市未来发展的预测，我们将城市大致分为两类：第一类城市为一线城市和部分 未来发展前景较好的二线城市，主要包括了北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、南京、天津、武汉、西安、 成都、重庆、长沙、东莞、青岛等 15 城；第二类城市为除第一类城市以外的其他城市，主要包括发展较为一般 的部分二线城市和三四线城市。当前中国仍处于城镇化的进程中，城镇人口仍在不断地上升，在剔除疫情等非 正常影响因素后，我们预计未来几年内第一类城市未来总人口保持每年 2%的增速，人口净流入呈上升趋势；而 第二类城市总人口增速约为每年 0.5%，人口净流入呈下降趋势，两类城市相加总城镇人口仍呈上升趋势。

人口净流入情况对销售具有 1-2 年的正向的影响及前瞻性作用。通过对第一类和第二类城市近几年人口净 流入情况与销售增速的研究，我们发现人口净流入对销售面积和销售金额的同比增速均具有正向的影响作用且 具有 1-2 年的前瞻性，即在剔除非正常影响因素后（如疫情），某地区人口净流入越多，1-2 年后该地区的销售 同比增速会相应的增加。如在 2011 年和 2017 年人口净流入均出现较大幅度的上升，相应地带来 2012 年和 2018 年销售面积及金额的同比增速均出现快速上升。

日本主要城市圈的人口净流入和销售增速间呈现相同的规律。通过研究日本主要城市圈的人口流入与销售 之间的关系，同样可以得出人口净流入情况对销售具有 1-2 年前瞻性作用的结论。日本首都圈近些年人口净流 入均为正，但是在人后净流入显著减少的年份如 2012 年后，销售金额同比增速显著下降；近畿圈近些年人口 净流入均为负，但同样可以得出流出人口越多，销售增速下降越快的结论。因此，可以通过对不同类型城市人 口流入情况的研究来对未来的销售情况做出预测和判断。

预计 2023 年-2025 年全国商品房销售面积同比增速为-8.2%/-4.9%/-4.2%，中长期规模维持在每年 8-10 亿平 方米。第一类城市随着人口净流入的增加，销售面积预计未来会逐渐恢复正增长状态，预计 2023 年-2025 年的 同比增速为 0.9%/3.7%/6.2%；第二类城市因人口净流入呈下降趋势，销售面积增速在未来两年小幅回暖后会逐 渐呈下降趋势，预计 2023 年-2025 年的同比增速为-13.7%/-11.0%/-12.9%。综合第一、第二类城市来看，全国商 品房销售面积未来仍呈下降趋势，但降幅逐渐收窄。预计 2023 年-2025 年全国商品房销售面积同比增速为-8.2%/- 4.9%/-4.2%，未来长期来看全国商品房销售面积将仍保持在每年 8-10 亿平左右的体量。

预计 2023 年-2025 年全国商品房销售金额同比增速为-6.0%/-3.1%/-2.3%，中长期规模维持在每年 9-11 万亿 元。根据对未来各城市基本面及房地产市场发展情况的预测，我们认为第一类城市未来平均房价将保持每年 1%- 2%左右的增速持续上涨，而第二类城市未来平均房价将持续下跌。因此，预计未来第一类城市未来销售金额呈 上升趋势，预计 2023 年-2025 年的销售金额同比增速为 1.9%/5.8%/7.5%；第二类城市未来销售金额将逐步下降， 预计 2023 年-2025 年的销售金额同比增速为-15.9%/-16.9%/-21.6%。综合来看，预计 2023 年-2025 年全国商品房 销售金额同比增速为-6.0%/-3.1%/-2.3%，长期来看全国商品房销售金额体量将保持在每年 9-11 万亿元左右。

3. “三大工程”为物管行业带来新发展机遇

“三大工程”为物管行业带来全新增量空间。保障房建设、城中村改造与“平急两用”设施建设指在对城 市空间进行优化，城市空间的优化有望为物管行业带来新的业务机会。保障性住房未来作为与商品房并行的“双 轨”之一，其物管服务业务有望加快发展。传统的城中村物管存在收费低、收费难的问题，改造后其原有城市 空间内的业态将更加多元及规范化，将为物管企业打开新的业务空间。“平急两用”基础设施建设也利好具备 公建及城市空间服务能力的企业。 城中村改造作为保障房与“平急两用”基础设施建设的重要手段，我们测算其将为物管行业带来 559 亿元 /年的增量市场规模。

3.1 基础物管方面：城中村改造将为基础物管市场带来增量约 360 亿元/年

测算 19 个超大特大城市城中村改造将带来基础物管市场规模 360 亿元/年。我们前期在《地产产业链迎新 机遇，重视城中村改造投资机会》报告中测算，19 个超大特大城市城中村改造建面 19.3 亿平，其中一线 9.6 亿 平，二线 9.7 亿平。我们仍按照 20%的拆除比例和 2 倍的拆建比计算，得到拆除面积 3.9 亿平，新建面积 7.8 亿 平，整治面积 15.5 亿平。我们假设新建面积中一半为商品房，一半为保障房，整治面积中的 70%纳入保障房体 系（其余部分为公建等物业类型）。根据中指数据，截至 2023 年年中，一线城市商品房平均物业费单价 3.2 元 /㎡/月，二线城市商品房平均物业费单价 2.1 元/㎡/月，假设保障房物业费为商品房的 50%。最终测算可得城中 村改造带来的增量基础物管市场规模为 360 亿元/年。

3.2 增值服务方面：城中村改造将为业主增值服务带来增量约 199 亿元/年

预计 19 个超大特大城市城中村改造将为业主增值服务带来 199 亿元/年的增量市场空间。城中村改造是惠 民生、扩内需的重要手段，城中村改造有助于激发消费需求。我们参考重点布局于一二线城市的保利物业、绿 城服务数据，其单方业主增值服务年收入分别为 12.1 元、9.3 元，平均为 10.7 元，以此为基准，根据 19 个超大 特大城市城中村改造对应的总面积 18.6 亿平，测算城中村改造为业主增值服务带来的市场规模为 199 亿元/年。

 

编辑：520中国