2023年新城悦服务分析报告：摆脱枷锁，整装待发

一、公司发展历程

常州起步逐步拓展，最终实现上市。新城悦服务前身新城 物业在 1996 年于常州创立，主营业务为物业管理服务及增值服务。经 过多年探索，公司在 2018 年于香港交易所主板挂牌上市。现今公司已 成为一家拥有一级资质、享有良好声誉且高速优质成长的全国化综合型 物业管理服务企业。

上市后开启收购之路，规模不断发展。2020 年起，公司进入规模发展阶 段。2020 年，公司收购成都诚悦时代物业 61.5%股权，收购大连华安物 业 60%股权，与常州、金贤电梯达成股权合作，在管面积突破一亿平方 米，合约面积突破两亿平方米。2021 年，公司收购山东丽都、梁士物业、 祥城物业、霸洁物业、永乐物业、宝川物业完成非居业态布局。 战略升级，形成“大社区+大后勤”双链驱动。2021 年，公司提出“大 社区+大后勤”双链驱动战略，聚焦核心需求，夯实专业能力，深化区域 聚焦，坚持有质增长；2023 年，公司精耕专业赛道，在电梯、团餐等业 务构筑“第二增长曲线”，已形成双链开花局面。

公司主营业务包括物业管理服务及增值服务两类。物业管理服务包括物 业及设备维护、保安服务、清洁服务、园艺服务、公共区域维护及其他 物业管理相关服务。此外公司物业管理业务也管理着多样化的物业组合， 包括住宅物业及非住宅物业（包括写字楼、多用途综合体、工厂、公园 及技术产业园）。 增值服务包括三类：社区增值服务、开发商增值服务及智慧园区服务。 社区增值服务是一系列围绕物业相关的便民服务的集合，如资产管理服 务、家居生活服务、装修服务等；开发商增值服务是围绕开发商开展的 相关服务，主要是案场及咨询类服务；智慧园区服务是公司围绕社区项 目打造的一站式智慧解决方案，包括智能设备的软硬件安装及维护等。

新城悦服务坚持“大社区+大后勤”双链驱动战略，服务内容涵盖基础物 管服务、社区生活及资产服务、团餐服务、电梯服务及智慧园区服务等， 管理项目涵盖住宅、商业、写字楼、工业园、医院、学校、公建等城市 综合业态。 截至 2023 年 6 月 30 日，新城悦服务在管面积约 2.09 亿平 方米，合约面积约为 3.23 亿平方米，成功进驻全国 195 座核心城市。与 此同时，全国超 2 万名新城悦人，以“客己平等、相互成就、知行合一、 乐于担当”的服务者文化价值观，为全国 1648 个项目近百万户业主提 供幸福生态服务，积极践行“让幸福变得简单”的品牌使命。

二、持股集中，管理层多次激励

2.1 大股东为新城控股实控人

截至 2023 年 6 月 30 日，王振华通过旗下子公司间接持有公司 68.86% 的股权为公司实控人，同时也是新城控股实控人，其他高管分别持有少 量股份。作为新城控股的兄弟公司，新城悦服务不仅与新城控股共享品 牌，同时也有较多与新城控股的关联业务，共同发展。

2.2 管理层经验丰富

公司董事长兼总经理戚小明 2002 加入新城悦服务，曾任职新城发展总 裁助理，有 20 年从业经验，首席运营官执行董事杲新利在新城集团内历 任多个职位，有 15 年行业经验，副总经理执行董事吴倩倩于 2007 年加 入新城集团并从业至今。

2.3 核心骨干激励充分

据公告，公司于2019-2023年间多次向核心骨干授出购股权或奖励股份， 充分调动团队积极性：（1）2021 年 7 月，公司向本公司十三名雇员授出 合共 7,700,000 份购股权，以认购本公司股本中 7,700,000 股每股面值 0.01 美元的股份，约占本公告日期本公司已发行股本总额的 0.88%。（2） 2022 年 3 月，公司向本公司 3 名董事及 35 名雇员授出合共 5,030,000 股奖励股份，授出价 4.49 港元/股，其中 900,000 股奖励股份授予 3 名 董事。（3）2023 年 5 月，公司向本公司及其附属公司 7 名雇员授出合 共 1,900,000 股奖励股份，授出价 2.36 港元/股。（4）2023 年 9 月，公 司向本公司及其附属公司 3 名雇员授出合共 900,000 股奖励股份，授出 价 2.46 港元/股。

三、核心业务稳健发展，结构持续优化

新城悦服务集团作为全业态的物业服务提供商，主营业务涵盖物业服务、 开发商增值服务、智慧园区服务、社区增值服务。其中物业服务收入占 比过半，是公司的核心业务。

开发类业务萎缩，物业服务类业务彰显韧性。2021 年后，随着房地产行 业景气度下行，公司业务中与房地产开发业务直接相关的开发商增值服 务及智慧园区服务收入陷入持续负增长；与房地产开发业务间接相关的 物业服务业务，由于关联方交付体量减少，收入增速大幅下滑，由 2021 年的 67%降至 2022 年的 44%，2023 年 H1 为 22%，但从绝对值看增 速依旧可观；社区增值服务业务 2021 年、2022 年、2023 年 H1 收入增 速分别为 84%、40%、13%，在结束了前期业务建立及初期渗透率快速 提升的爆炸式增长后，偏消费类的社区增值服务业务增速回落至理性区 间。

综合毛利率整体稳定。公司毛利率在 2020-2021 年行业黄金时期保持在 30%左右，2022 年降至 26%，2023 年 H1 回升至 27%，整体看近几年 较为稳定。 结构上看，收入占比最高的物业服务业务毛利率由 2020 年的 31%降至 2023 年 H1 的 25%，开发商增值服务毛利率从 2020 年 29%降至 2023 年 H1 的 25%，这两大业务板块毛利率下行与房地产行业周期下行相关， 交付量减少会稀释高毛利率新盘的占比，从而让物业服务的毛利率下行， 公司关联方房地产开发及销售的下行会导致服务方接收到的服务量减少， 同时随着竞争环境的恶化毛利率也有所下行；智慧园区业务毛利率在 2020 年-2023 年 H1 期间稳定在 16%左右，该板块主要为软硬件工程类 服务，毛利率相对较低但也比较稳定；社区增值服务毛利率由 2020 年 的 43%降至 2023 年 H1 的 34%，主要变化体现在 2021-2022 年从 42% 降至 32%，下降的原因是随着社区增值服务业务范围的扩大，前期主要 集中在毛利率较高的通道类业务及资源类业务，随着覆盖团餐、电梯等 高频消费类毛利率偏低的业务，综合毛利率会逐渐回归到合理水平。

3.1 物业管理服务：业务支柱，增长稳健

物业服务业务是公司的基石业务，收入持续增长。2022 年物业服务板块 收入超过 30 亿，2023 年上半年近 17 亿；从历年收入构成看，物业板 块在公司业务收入中的总占比还在持续提升，2020 年物业服务业务收入 占比约 44%，2022 年达到 58%，2023 年 H1 为 63%。

公司物业服务业务收入占比持续提升，某种意义上反映出增值服务增速 落后于基础物业服务收入增速，考虑到近年来社区增值服务探索的加深， 从前文的图表 6 中也可以看出，主要是房地产开发相关的增值服务板块 （开发商增值和智慧园区）收入持续负增长拖累了公司整体收入增速， 但从另一个方面看，随着房地产关联业务占比的降低，公司自身也越来 越脱离房地产属性，更偏向消费属性，而这也让物业行业回归自身赛道， 重回消费逻辑。

在管面积增长放缓，总面积稳定增加。公司新增在管面积在 2021 年达 到顶峰，约 5659 万方，这年主要也是新城控股楼盘交付的高点，外加 公司一些收并购项目的进场所致，随后 2022 年行业受房地产行业影响， 新项目交付及并购开始下滑，2023 年 H1 公司新增在管面积约 1066 万 方。

从总量看，截至 2023 年 H1，公司在管面积达 20853 万方，合约面积为 32283 万方，合约面积与在管面积超过 1 亿方的差值为已签署物业服务 合同，但因项目尚在建设或服务中未能进场展开服务的面积，未来随着 项目逐渐成熟，这些签约但未服务的项目会陆续进场，实现从合约面积 到在管面积的转化，为公司贡献收入和利润。

拓展能力显著。公司 2023 年上半年实现外拓面积 1218 万方，相比 2022 年上半年有约 20%的增长，上半年，公司外拓了烟台大学、鄂州国际会 展中心、上海立达中学、甘肃高速服务区、烟台电子产业园、上海松江 爱菊学校、天津西青市民中心、中国工商银行滨州分行等优质项目。

第三方项目占比过半。公司第三方项目占比近年维持在 50%左右，随着 公司外拓团队的逐渐壮大成熟，及来自关联方交付占付量的减少，我们 预计公司未来第三方项目占比会呈现持续提升的趋势。

超过 2 成的在管项目为非住宅。业态上看，公司近年来非住宅项目占比 在 25%左右，考虑到关联方新城控股开发的项目以住宅为主，且未来交 付量会随着公司销售减少而变少，外拓方面近年来住宅市场放出的量在 降低，而非住宅市场的空间还在扩大，因此我们判断随着未来增量项目 中非住宅占比的提升，公司未来在管项目中，非住宅部分占比也会提升。

3.2 开发商增值和智慧园区服务：随地产业务收缩

公司的开发商增值服务主要提供三类业务：案场销售协助服务、咨询服 务、验房服务。公司智慧园区服务主要为各类项目提供一站式智慧解决 方案，如住宅、写字楼、综合体等。

开发商增值和智慧园区业务是房地产业务的延伸，业务发展趋势与房地 产行业景气度下行高度相关，由于新城控股近 2 年降低拿地开发支出， 公司相关的开发商增值服务业务收入也在收缩；智慧园区业务有来自关联方及第三方相关的业务，但随着地产行业整体开工的下行，由开工驱 动的智能家装、园区配套等业务体量也在收到压缩。

考虑到新开工的同比增速依旧未见明显反转，而开工到下游需求的传到 也至少需要几个月时间，因此我们判断至少未来短期内，与房地产开发 业务相关联的开发商增值服务及智慧园区业务会延续当前的下行趋势。

3.3 社区增值服务：多个细分赛道实现突破

社区增值服务作为非地产链业务，偏消费属性，受房地产下行周期影响 较小。同时，社区增值服务从定义上看，其实是较多小型业务的集合， 在物业公司业务体系下，凡是围绕人和物展开的服务都属于物业，因此， 每家物业公司一般会重点围绕几种自身擅长的业务，进行重点展开布局。

公司社区增值服务 2023H1 实现收入 7.08 亿，较 2022 年 H1 增长 13%。 从结构上看，主要业务有团餐、设施管理、社区便民、固定资源。

细分赛道方面，公司发力的团餐业务起源于收购学府餐饮并于 2022 年 并表，2022 年起连续中标复旦大学、同济大学等多个知名高校餐厅，收 购天津金玉，提升医疗业态的团餐服务能力，并在 2022 年 Q4 正式进入 五建实业，中兴通诚等国内知名大型企业的项目进行服务。2023 年 H1 公司团餐业务实现收入 2.22 亿，同比+55%。 公司专注的电梯维保业务也取得较大突破，2023 年 H1 电梯维保外拓台 量同比增长 391%，上半年设施管理板块实现收入 1.31 亿，同比增长 23%。 此外，固定资源板块 2023 年 H1 同比增长 67%，主要因去年疫情影响 下的低基数效益；社区便民板块中，快递柜实现收入 5641 万，我们认 为随着公司未来物业管理的在管规模和密度提升，可布局的社区便民项 目及快递柜的空间也随之提升，未来发展值得期待。

四、财务稳健、杠杆率持续降低

公司近年营业收入持续增长，2022 年达到 51.9 亿，同比增长 19.1%； 归母净利润在 2021 年达到峰值 5.25 亿。

盈利能力方面，近年公司毛利率和净利率整体稳定，在 2022 年房地产 行业大幅下行影响下有一定幅度的下调，2023 年 H1 略微有所修复。公 司近年 ROE 逐年下滑，一是因为利润率整体呈下滑趋势，二因物业行 业作为轻资产服务行业本身杠杆水平较低，且本身商业模式不以杠杆驱 动股东回报率，因此 ROE 的波动主要取决于净利率水平。

公司资产负债率常年在 60%以下，截至 2023 年 H1 为 54%，且公司负 债端几乎无有息负债，主要为经营上的应付账款。

资产端，截至 2023 年 H1 公司账面货币资金 20 亿，占公司总资产的 30%。同时，截至报告期末公司应收账款也达到 28 亿，应收账款的快速 增加一方面有公司经营规模不断扩大往来款款增多的原因，另一方面也 与房地产行业下行周期下的关联方欠款增多的缘故。

编辑：火腿肠