2023年地产行业2024年年度策略报告：新形势，盼转机

一、 前言

回顾 2023年，行业基本面先扬后抑，板块表现整体承压。供求新形势下核心城市限制性政策加速退出，但楼市复苏依旧坎 坷，主体风险仍存，多家企业退市出清，2024 年债务到期压力仍大。11 月央行对于银行房地产业贷款提出 3 个“不低于” 要求，明确量化信贷考核指标，落实对于民营和混合所有制房企 “一视同仁”要求，后续政策还需发力稳定预期，销售企 稳仍为当下打破行业负循环关键。 展望 2024年，我们认为供需双弱与短期阵痛仍将延续。供给端方面，新开工拿地明显下降、滞重库存去化速度缓慢、城投 开发入市较慢，出险房企供给质量打折等均将制约供给；需求端观望情绪浓厚，预期转弱叠加房价下跌，居民加杠杆意愿不 强烈，二手房持续分流新房需求。我们从棚改及城镇化率视角看，行业短期仍有下行压力，但对标海外中期进一步大幅超跌 概率已然较低，预计 2024 年全国全年销售面积同比下滑 6.9%，若城改等政策力度超预期，销售表现有望好于我们预期； 2024 年投资端仍受多重制约，新开工同比降幅趋缓，中性假设（新开工降 10% 、土地购置费降 5% 、施工意愿降 1%）下， 预计 2024 年地产投资同比降 8.9%，竣工或小个位数下滑。

投资主线方面，预计保障房、城中村改造推进在辅助构建新发展模式同时，亦将对房地产投资、销售等形成扰动，且可能带 来主题性投资机会，2024 年相关进展有必要持续关注。此外低估值、土储佳、融资销售优的开发房企，房源及客源广的龙 头经纪服务商，“轻资产+抗周期+高盈利”的代建企业，估值与业绩增速匹配的优质央国企物业仍存投资机遇。

二、 现状：政策全面宽松，楼市依旧坎坷

2.1 政策：新形势下开启全面宽松，仍需化解主体风险

供需新形势下需求端政策“全面宽松”：年初中央政策延续宽松，但地方层面多集中于支持多孩家庭置业、二手房“带押过 户”等政策微调。7 月 24 日中央政治局会议首提“我国房地产市场供求关系发生重大变化”、“适时调整优化房地产政策”， 未重申“房住不炒”；7 月 27 日住建部对于需求端支持政策（如降低首付比例、贷款利率、税费减免、“认房不认贷”）等给予详实指引，紧接着 8 月末央行、金管局联合发文下调二套房及存量房贷利率，限购限贷实质性放松政策迅速向高能级城市 蔓延 ，开启供求关系新形势下的“全面宽松”时代。 化解主体风险方面，落实信贷量化考核指标：7 月 24 日中央政治局会议有关房地产表述部分位于“要切实防范化解重点领 域风险”之后，10 月中央金融工作会议强调一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，11 月央行对于银行房地产 业贷款提出 3 个“不低于”要求，相比此前“金融 16 条”、“三支箭”等政策，提出明确量化监管指标，落实对于民营和混 合所有制房企 “一视同仁”要求。

2.2 基本面：楼市复苏依旧坎坷，板块表现承压

2023 年全国楼市先扬后抑，板块表现整体承压。2023 年春节后楼市明显复苏，前 4 月商品房销售额同比增长 8.8%，5 月 后楼市逐步转弱，6、7 月单月销售额降幅均超 19%，房价下行与收入预期担忧持续压制需求释放。上半年政策整体相对平 淡（更多局限于公积金、购房补贴、税费减免等渐进式调整方面）、楼市基本面复苏预期走弱、热点城市拿地竞争加剧带来 优质房企市占率提升放缓、资产减值及毛利率承压带来的业绩担忧等，均制约板块表现，截止 12 月 5 日，申万地产指数年内下跌 23.5%。 三季度限制性政策加速退出，但楼市复苏依旧坎坷。7 月政治局会议明确房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化 房地产政策，8、9 月一线城市紧接落实“认房不认贷”，多数二线城市全面退出限购，全国首套首付比例下限统一至 2 成， 存量房贷利率下调落地，但 10 月单月全国销售面积同比仍下降 11%。

2.2 资金端：房企违约风险仍存，2024 年债务到期压力仍大

尽管 2022 年末以来，政策从信贷、债券、股权“三箭齐发”合理托举，但房企整体融资仍旧艰难，2023 年仍有多家房企违 约、退市，民营房企受困于现金流匮乏、无新增土储，抵押物贬值、较难获取增信支持等问题仍然存在。 股权方面，仅华发股份、招商蛇口等国企完成定增募资； 债券方面，截至 2023 年 11 月 21 日，“第二支箭”共为 13 家民营房企累计发行 33 只合计 323.18 亿元债务，但 2023 年前 10 月房企境内债月均发行量（371 亿元）仍不及上年（393 亿元）； 信贷方面，前 10 月房企开发资金中国内贷款双位数下滑。 从 A 股上市房企总资产、存货来看，2023 年房企缩表仍在延续，往后看，2024 年 3-4 月房企债务到期压力较大, 销售企 稳为当下关键，政策仍需发力稳定预期。

三、 展望：供需双弱下，阵痛仍将延续

3.1 供给端受制约：房企拿地开工下降，城投开发入市缓慢

我们认为供给端受制约，主要系如下 4 个因素影响：

2023 年房企新开工、拿地明显下降，制约潜在可推货量。2023 年前 10 月全国新开工同比降 23.2%；根据中指院数据， 全国 300 城住宅用地建面供应及成交同比下滑超 3 成，尽管 10 月自然资源部放松土拍地价上限等，但整体带动拿地热 情有限。2023 年前 10 月 50 强房企中，仅 17 家保持拿地投资，多采用“以销定投”，且拿地投资主要集中 10 余个核 心城市。

存量库存以滞重库存为主，去化速度缓慢。根据克而瑞统计，截止 2023Q1，典型城市 41%库存为 2020 年前入市项目， 这类库存占比高但去化压力大，无法形成有效供应带动销售。

城投拿地占比较高，开发入市进度相对较慢。地市承压下，不乏城投进场托底。但城投开发入市进度相对较缓，一是 受限于资金实力，近年涉房城投负债率节节攀升；二是受限于开发能力，城投操盘、产品力、财务控制能力均不及品 牌房企；三是托底地块多为郊区非热门地块，当前刚需购买力受损更为严重，项目去化及盈利预期不明确，均制约开 工动力。

出险房企品牌及信用受损，供给质量面临折扣。据不完全统计，2021 年克而瑞全口径销售额排名 Top50 中已有 27 家 房企相继出险，27 家出险房企当年全口径销售额占 50 强过半；尽管出险房企亦存在可售货值，但受制于资金将更多 侧重于保交楼，新推货量或相对有限。同时品牌及信用受损、购房者交付担忧等背景下，该类房企货值能否形成满足 购房者的有限供应，仍相对存疑。

3.2 需求观望浓厚：“预期转弱+房价下跌”下居民降杠杆，二手房分流新房需求

受收入预期放缓及房价下行担忧，居民购房意愿及能力均受到制约，往后看，无论从央行调研还是中原二手房报价指数看， 市场观望情绪浓厚，需求端信心依旧低迷。

多因素催化下，二手房分流新房需求，12 个城市二手房成交套数占一二手合计比由 2022 年全年的 41.5%提升至 2023 年前 11 月的 49.4%；根据住建部数据，2023 年前 11 月全国二手房交易量占全部房屋交易量的 37.1%，创历史新高： 无交付及品质担忧：2021 年下半年部分房企陆续出险，引发购房者对新房交付及品质的担忧，2022 年 7 月个别行业 事件的冲击进一步加剧了市场担忧，而二手房品质“所见即所得”，且无交房等待周期，导致部分需求转投二手房市场。 二手房价格回调，部分城市限价带来的套利红利消失：2016 年以来为抑制房价快速上涨，个别城市或区域实施新房备 案限价，导致部分热点城市或区域存在一二手房价倒挂，衍生新房“打新热”。随着楼市降温，自 2021 年 9 月以来全国 70 城二手房房价环比持续回落， “以价换量”下多数城市新房二手房价格已无明显倒挂，导致部分需求转向二手 房市场。

限售到期或优化、降杠杆/置换需求等导致二手房挂牌增加：2017 年以来成都、南京、深圳等多个城市出台限售政策， 如深圳 2018 年出台新政，要求新房需取得不动产权证 3年方可上市，按照 1-2 年交付周期，大多数房源将在 2022 年 前后解禁；加上部分业主降杠杆或置换需求，为二手房市场带来大量次新房供应，叠加二手房房价调整，将持续分流 新房需求。

新房户型趋于大型化，中心区与郊区产品定位分化，导致新房上移“改善热”，二手承接刚需。当前房企更加倾向于刚 改及改善的户型定位，2016 年到 2022 年，重点五城（深圳、杭州、苏州、南京、成都）一手住宅平均套均成交面积 由 110.6 平米上升到 122.2 平米，增幅达 10.5%；相比之下二手住宅成交面积仅由 93.3 平米上升至 96.6 平米，增幅仅 3.5%。同时核心城市中心区域由于地块稀缺、地价高企，房企为获得更高项目定价，更加倾向于打造高品质改善大平层；相比之下郊区项目则更多定位为低总价刚需上车盘。由于新房供给定位整体趋于大型化、中心区及郊区定位分化， 导致部分购买力不足以支撑中心区品质大户型、又不愿意牺牲通勤入手郊区的“中间阶层”转向中心区二手房市场。

3.3 趋势判断：短期或仍有下行压力，中期进一步大幅超跌概率较低

棚改视角看，三四线销售已经跌至棚改货币化前水平。按照 2023 年前 10 月销售年化处理，2023 年剔除 30 个大中城市的 三四线销售面积已跌至棚改货币化前水平，考虑到三四线需求透支、一二线楼市调整、加上当前城镇化率高于 2016 年，短 期销售绝对值或仍有下行压力。

海外对比来看，国内楼市短期回撤接近美日韩，2022 年城镇化率为 65.22%，2023 年前 10 月新开工仅为 2019 年高点的 43%、销售面积仅为 2021 年高点的 65%，短期新开工回撤已接近美日韩，考虑到 2024年或延续调整，中期维度看进一步 大幅超跌概率较低。

美国：1960 年城镇化为 69.9%，2004 年以前新房销售震荡向上，在上世纪 90 年代移民潮以前，销售低点（1982 年） 为高点（1977 年）的 50%、开工低点（1991 年）为高点（1972 年）的 43%。 日本：日本 1965 年城镇化为 67.9%、1968 年实现户均 1.01 套房、1970 年经济开始降速增长，但受到战后婴儿潮置 业等影响，新开工整体维持高位，即使有日本泡沫波灭的冲击，日本2020 年新开工低点为 1973 年高点的 43%。 韩国：韩国 1986 年城镇化率 66.7%，但获批住宅建面低点（1998 年）为1990 年的 44%。

城镇化率视角看，当前已接近中期住宅需求中枢。从总人口、城镇化率、人均住房面积、存量更新等角度进行测算，中期住 宅潜在需求中枢约为 9.2 亿平米，按照“2023 年前十月累计住宅销售面积/10*12” 估算，2023 年全年住宅销售面积约为 9.5 亿平，仍有小幅下滑空间。同时需求释放受到购房意愿及能力等多因素影响，该种测算方式下，我们仅考虑商品房对于 住房需求承接，但仍需考虑城镇化率被动提升、二手房分流、“租售并举”等制度下保障房对于商品房需求分流等影响，实 际上新房潜在需求中枢更低；同时需求释放节奏受到购房意愿及能力的影响，当期两者均存在压力。

3.4 2024 年展望：销售同比延续下降，投资端受多重制约，新开工同比降幅趋缓

我们统计了 2018-2022 年、2023 年前 11 月（2023 年预测值为前 11 月合计套数/11*12）重点 12 城一二手商品房成交合计 套数，尽管 2023 年新房成交套数同比下滑，但一二手合计套数不降反升，反应核心城市真实购房需求仍旧坚挺，但新房销 售面临供给端制约与二手房分流。 考虑 2023 年 Q1 积压需求集中释放导致的基数较高，预计 2024 年全年销售同比前低后高；2023 年 9 月以来，尽管核心城 市楼市松绑力度加大，但托举效果仍不明显，加上二手房分流冲击更大，短期销售下滑预期难以扭转，预计 2024 年 30 个 大中城市销售面积同比下滑 3-4%，非 30 个大中城市受需求透支等因素影响，预计回调幅度更大，销售面积同比下滑 7-8%， 综合预计 2024 年全国销售面积同比下滑 6.9%，若城改等政策力度超预期，销售表现有望好于我们预期。

投资：理论上房地产投资=土地购置费用+施工面积（即“上一年施工面积-上一年竣工面积+当年新开工+净复工”）*单位建 安成本*施工意愿，开工拿地投资复苏一般滞后于销售，在当前销售复苏缓慢、拿地收缩、房企库存高企且资金偏紧情况下， 预计土地购置费仍受制约，新开工及施工意愿仍将维持弱势。 新开工：2023 年前 10 月全国新开工面积同比降 23.2%，预计 2023 年新开工基本回落至 2007 年水平。2023 年土地成交下 滑将传导至新开工，部分出险房企的有限资金将优先保交楼，预计 2024 年新开工仍将延续回落，但考虑 2023 年低基数， 预计 2024 年降幅较 2023 年有所收窄。 竣工：2022H2 以来“保交楼”推动下，2023 年竣工端迎来修复，前 10 月全国竣工面积同比升 19%，2024 年竣工面临高 基数问题；叠加保交楼资金投放力度有限，剩余暂时停工项目多系“资不抵债”，盘活难度较大，或对竣工持续增长形成制 约，预计 2024 年竣工或小个位数下滑。 中性假设（新开工降 10% 、土地购置费降 5% 、施工意愿降 1%）下，预计 2024 年地产投资同比降 8.9%。

四、 主题：城改有望加速，保障房值得期待

4.1 住房及土地制度变革为新模式过渡基础，城中村改造与保障房为重要抓手

2021 年 12 月中央经济工作会议首次提出加强预期引导，探索新发展模式；2022 年 12 月中央经济工作会议提出推动房地产 业向新发展模式平稳过渡；2023 年 10 月底中央金融工作会议要求加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新 模式。对于新模式内涵，我们曾在《房地产业新发展模式探讨》报告中尝试分析，认为房地产业新发展模式，不仅仅是房地 产企业经营模式转变，也应涉及住房保障、土地供给、财税金融等制度的完善及变革。其中住房及土地制度变革为模式平稳 过渡重要基础及保障，保障房筹建与城中村改造则为住房、土地制度变革重要抓手。预计保障房、城中村改造推进在辅助构 建新发展模式同时，亦将对房地产投资、销售等形成扰动，且可能带来主题性投资机会，2024年相关进展有必要持续关注。

4.2 城中村改造：资金来源与回报为推进关键，重点关注资金拓宽与机制完善

城中村改造为城市更新重要组成，具备改造周期长、资金需求大、资金回报不确定性高等特点：从实施主体看，可分为政府 主导、市场主导、村集体主导与混合主导；从改造程度看，可分为拆除新建、整治提升与拆整结合。其中拆除新建由于涉及 范围更广、流程更为复杂，周期相对更长；统租类微改造进驻至首单签约用时较短，但由于需与广大业主沟通协商，大规模 推进需要时间。拆除新建中，区属国企主导的一级做地收储，在地方政府较强管控之下，推进速度相对市场化企业操盘更快。 改造项目回报率存在不确定性，市场化程度高、充分享受土地增值红利的拆除新建项目回报更为可观。拆除新建多以商品住 宅销售、商业地产运营等作为回笼渠道，因此是否参与二级土地开发较为关键；拆整结合多以拆后重建商业体现金流覆盖拆 除、整治成本；整治提升，如统租，以租金作为主要回款渠道。

城中村改造聚焦超大特大城市，发展有望提速。观研天下数据披露，2019-2022 年城中村改造规模分别为 1.4 万亿元、1.2 万亿元、1.4 万亿元、0.7 万亿元。根据政治局会议精神，此次城中村改造范围划定为超大特大城市。2022 年 22 个超大特 大城市房地产开发投资额占全国 40.4%，商品房销售面积占全国 23%。近期广州城中村改造条例公开征求意见、石家庄城 市更新条例审议通过，随着相关政策陆续出台、地方工作稳步推进，2024 年城中村改造进程有望加快。

资金来源与回报为推进关键，环境变化形成扰动。我们认为城中村改造项目成功实施或在于顺利解决资金、以合适回报率提 升资金吸引力。城中村改造资金包括市场运作资金、政府主导资金、村集体自筹资金等多个层面。市场化仍为重要渠道。同 时参考棚改过程中政策性资金发放情况，2015-2018 年货币化高峰期抵押补充贷款（PSL）累计提供资金 3万亿元，货币化 退潮后专项债年化发行规模维持 4000 亿元左右；大体量、低成本、长期限政策性资金对城中村改造推进同样重要，关注专 项贷款、专项债等资金支持情况。资金吸引力方面，房地产市场承压与村民赔偿要求高企存在矛盾，净地出让提升二级开发 参与门槛，拆建限制影响二级开发潜在利润，以上变化均将对资金回报产生扰动。 重点关注资金拓宽与机制完善。结合城中村改造特点与难点，并考虑部分民营类市场化主体现金流承压、改造能力受损等现 实变化，后续城中村改造推进提速政府统筹存在必要。政策发力点预计聚焦改造资金与项目机制层面，重点关注内容包括：

优化审批流程，协助压缩改造时长；多维度拓宽改造资金，调动市场参与积极性，关注专项贷款、专项债等政策性资金落地情况； 建立恰当的改造项目增值收益分享机制。一方面可通过完善征收补偿办法影响村民改造预期。另一方面，对于拆除新 建类城中村改造，关注拆建限制是否放宽；在净地出让要求下，关注实践过程中是否以有条件出让保留一二级联动路 径；若一二级开发严格区分，做地收储细节设置、做地主体积极性激发、村民、做地主体及政府三方利益平衡等亦为 重要关注点。

4.3 保障房：多层次保障体系+政策全面支持，增量空间相对可观

1994 年国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，住房保障体系随之建立。从经适房、廉租房到公租房、限价房， 住房保障内涵不断更迭，当前形成公共租赁住房、保障性租赁住房、以共有产权住房为代表的配售保障性住房的“两租一售” 保障体系。

政策全面支持，涉及土地、财税、金融等。2023 年保障性住房建设进入加速阶段，4 月 28 日，中央政治局会议指出，规划 建设保障性住房，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造及“平急两用”公共基础设施建设，7 月 24 日再次提出，要加 大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。政策框架逐渐 完善，从土地、财税、金融等方面提供全方位支持。

保障房增量空间相对可观，关注目标落实、用于配售的保障性住房发力情况。七普数据显示，2020 年全国家庭户租赁廉租 房/公租房、购买经适房/两限房占比分别为 2.3%、2.6%，全国家庭户共 4.9 亿户，对应租赁廉租房/公租房、购买经适房/两 限房家庭户分别约为 1161 万户、1273 万户。2020 年后保障性租赁住房成为供应重点，根据住建部 2023 年 9 月 12 日发布 数据，全国近两年建设筹集保障性租赁住房 508 万套（间），完成投资超过 5200 亿元，可解决近 1500 万新市民、青年人住 房困难。按“十四五”时期（2021-2025 年）全国计划筹建保障性租赁住房近 900 万套（间）估算，至 2025 年还需投资超 4000 亿元。另外考虑公租房连续供应，用于配售的保障性住房梳理整合后持续推出，保障房后续建设筹集有望对投资形成 一定支撑。 着眼 2024 年，一方面需持续关注全国及重点城市保障性租赁住房筹建目标制定、任务完成情况；另一方面有必要跟踪用于配售的保障性住房发力程度，关注目标设定、资金支持、试点范围等内容。其中保障房筹建倾向存量资源盘活，国务院印发 的《关于规划建设保障性住房的指导意见》中提到与城中村改造、城市更新、危房改造等结合，需审慎评估可能拉动的投资 规模；另外，尽管强调封闭管理，但由于按照保本微利原则配售、价格具备吸引力，可能分流同地段同品质商品房需求，对 商品房销售形成冲击。

五、 机遇：细分赛道机会犹存，关注四大领域

5.1 开发：开发机会未尽，优质房企机会犹存

开发为美英房企主要收入贡献，仍为日本企业重要收入构成。从企业角度看，开发业务仍为美国、英国房企主要收入来源， 占比达 90%左右；日本企业尽管收入趋于多元化，但如 OPEN HOUSE 收入仍以开发为主，三井不动产及大和房屋工业等 综合性房企开发业务收入仍超过 20%。

开发机会未尽，关注调整期优化资产质量、减轻包袱的房企。从国内来看，尽管中期行业规模下移，但考虑本轮供给侧出清， 存货优质房企有望分享剩余开发市场。因此无论从行业还是企业来看，开发的机会仍未结束，关注积极逢低换仓、优化资产 质量、减轻历史包袱的房企。 从解决“有没有”到“好不好”，精细化运营、产品力提升重要性凸显。随着国内新房趋于供过于求，未来房企从解决“有 没有”到解决“好不好”，从刚需转向改善性，均将进一步考核房企的产品力。国外如美国普尔特针对 11 类客户群体建立“生 命周期与支付能力矩阵”，面向客户需求精准定位产品类型，将传统开发业务做精做细。国内如滨江集团已建立“A+定制、 A+豪华、A+经典、A 豪华、A 经典、A 舒适、B 豪华、B 经典、B 舒适、C 豪华、C 经典、C 舒适、D 豪华、D 经典、 D 舒适”共四大产品体系十五个标准版本的产品体系，满足消费者差异化需求，并将体系延伸至物业服务、小区配套和专 业服务等多个领域。

5.2 经纪：二手房市场占比提升，关注经纪行业龙头

从美国和日本来看，二手房市场已成为主流。根据 WIND 数据，2022 年美国二手房成交占比达 86%；日本首都圈二手房 2014 年来逐步超过新房成交，且差距越来越大，2022 年二手房成交占比达 63%。伴随着二手房市场壮大，海外诞生了多家 围绕地产经纪的服务企业如 ZILLOW、Anywhere Real Estate，其中 Anywhere Real Estate 为美国最大的地产经济企业， 2022 年营收达 481 亿元。对于传统房企，如日本住友不动产 2022 财年经纪业务营收占比亦达8%。

二手房市场占比提升，关注经纪行业龙头。从国内企业来看，一方面二手房成交提高带来机会、另一方面新房降温将更加依 赖分销和渠道，均将为经纪服务商带来机会。以贝壳为例，2023 年前三季度公司新房及二手房累计代理成交额分别为 7650 亿和 15590 亿，同比增长 13%和 28%，远好于行业。同时家居装修及新兴服务收入占比持续提升，抗周期能力不断增强。 因此无论从长期趋势，还是短期环境来看，经纪行业机会正逐步显现，拥有房源及客源的龙头有望直接受益。

5.3 代建：轻资产+抗周期+高盈利，多因素催化打开潜在空间

代建行业具有轻资产运营、抗周期波动、较高盈利能力等特点，在开发承压背景下，正迎来快速发展。根据中指院数据， 2010-2020 年中国房地产代建市场单年新签合约项目数量及建筑面积，年复合增速均超 24%，并预计 2025 年代建行业总收 入将进一步增长至 316.7 亿元（2019-2025 年复合增速为 23.2%）。从海外企业来看，如代建占到日本住友不动产 2022 年 财年收入的 22.7%。国内代建市场目前已形成绿城管理为代表一批优秀代建企业，同时各家房企亦纷纷试水代建行业。

我们认为多因素催化下，2024 年代建行业有望迎来持续高增长。 为中小开发商、城投提供代建服务：随着行业竞争格局优化，中小型企业由于开发成本高昂、产品力薄弱、品牌知名 度低等问题，生存环境日益艰难，与具备品牌优势的代建公司合作，有助于提升其特定项目融资及销售表现。2021H2 以来土拍中城投托底屡见不鲜，但城投大多产品力较弱，独立开发难度颇大，或为代建业务拓展提供潜在机会。 围绕金融机构的资方代建业务：2021Q3 以来房企信用风险事件频发，信托等金融机构介入出险及高压房企资产处置， 金融机构虽可参与债务及资产重组，但并不具备开发能力，第三方代建为最佳选择。 城中村改造及保障性住房建设带来代建机会：2022 年城中村改造及保障性住房建设被多次重要会议提及，如“十四五” 期间 40 个重点城市计划新增保障性租赁住房 650 万套（间）；根据广东省政府发布的《关于印发广东省进一步提振和 扩大消费若干措施的通知》， 2023 年新增筹建保租房不少于 22 万套（间）,均打开了政府代建的市场空间。

5.4 物管：风险释放回归理性，仍是中长期细分优质赛道

物管企业调整压力逐步释放。受 2021 年下半年以来房地产持续调整，以及前期大规模收并购后整合问题的冲击，大多数物 管企业均面临商誉减值，叠加毛利率下行、应收账款及票据减值，收入增幅收窄、增收不增利现象等困境，2022 年 14 家主 流上市物企收入同比增长 24%、归母净利润同比下降 54%。 发展回归理性，追求有质量增长。一方面物企逐步放缓积极并购扩张步伐，另一方面回归基础物管基本盘。由于基础物管服 务稳定性、抗风险能力更强，在行业调整等复杂外部环境之下，物管公司回归聚焦，同时持续降低关联方的依赖，2022 年 11 家主流物企第三方在管面积占比升至 62%。

从中长期来看，由于存量规模稳定，随着存量房渗透提升及非住市场拓展，加上商品房销售及竣工仍能贡献一定增量，行业 管理体量有望持续增长。仅考虑基础物管管理面积，根据中指数据，物管行业 2022 年末在管面积 289 亿平米，根据此前发 布的地产全景图报告《产业变革、机遇未尽》，测算 2030 年末在管面积预计 369 亿平米，2022-2030 年年复合增速 3.1%。 考虑较为分散的市场格局，行业参与者发展机遇仍存。

编辑：火腿肠