亚太区装修成本指南20232024年

由仲量联行发布了《亚太区装修成本指南20232024年》这篇报告。以下是对该报告的简单概括，更多内容请前往原报告进行下载查看。在2023年第三季度，整个亚太区的租赁量同比增加，表明大多数市场的租赁活动水平有所提高。

1.市场韧性凸显，但仍面临挑战

正如我们在《2022/2023年亚太区装修成本指南》 中所预测的那样，我们开始看到通胀已度过峰值的 迹象，亚太地区许多市场的通胀水平已趋于正常。 然而，大宗商品价格的波动、能源成本的上涨以及 整个地区劳动力市场紧张导致的工资上涨仍在继 续推动装修成本的上涨。此外，在过去的12个月 中，汇率出现大幅波动，在某些情况下，以当地货 币计算的装修价格出现上涨。随着全球逆风因素 和地缘政治紧张局势的持续，这可能会影响目前 积极的市场发展趋势，并引发第二波通胀。 在供应链方面，在我们受访的亚太区相关业务负 责人中，有三分之二提到了机电工程（M&E）、信息 技术、视听（AV）和安防设施方面的制约因素。

随着供应链的韧性凸显，以及部分市场的需求疲 软，我们预计未来12个月的情况将有所改善。 尽管如此，我们的客户依然持乐观态度。在我们调 研的大多数市场中，尽管受到价格上涨的持续影 响，但随着客户重新关注如何调整房地产组合以 适应未来的发展，市场将涌现更多需求。随着“追 求高品质”趋势的延续，企业需要在鼓励员工重返 办公室的举措和打造以人为本的混合办公空间之 间取得平衡，既要能吸引和留住人才，提供满足员 工需求和工作日各种活动需求的环境，又要能达 成环境、社会和公司治理（ESG）方面的愿景。 我们的装修成本指南一如既往地反映了我们在亚 太区市场上调研收集的价格水平，它不仅可以作 为一个基准，还能帮助您通过与过去12个月内的 市场数据进行对比，评估自身资本采购项目的绩 效表现。 在您制定资本支出计划以应对未来的挑战时，我们 希望这份《2023/2024年亚太区装修成本指南》能为 您提供有价值的信息，助力您做出明智的决策。

如果以美元计算，亚太区整体装修成本同比仅微 幅波动约0.5%；但如果以本地货币计算，大多数市 场都出现了价格上涨。当然也有例外的市场，比如 中国和越南。由于客户信心仍有待进一步恢复，工 程竞争加剧，这两个市场的装修成本基本持平。 继在去年的指南中被悉尼取代后，东京重新夺回 了亚太区装修成本最高城市的位置。在东京，通货 膨胀持续对项目的供应链施加压力，尽管以本地 货币计算的装修成本上涨了约20%，但总体而言， 大家仍对该市场充满信心，此前我们指出的“追求 高品质”仍是东京市场的主流趋势。 澳大利亚市场的装修成本继续上涨，但此前的高 通胀水平已如预测有所回落。供应链的限制和获 得熟练劳动力的挑战仍然存在，加上相关工资上 涨，抵消了材料价格的修正。有迹象表明，随着市 场放缓，尤其是政府方面的放缓，以及企业继续努 力调整其重返办公室政策，情况开始有所缓和。悉 尼和墨尔本都出现了定价收紧的情况，且预计利 润将随之被压缩。

东南亚市场显示出客户信心的持续提升。得益于 旅游业的复苏，2023年成为曼谷的增长年；在越 南、菲律宾和新加坡市场，客户重新评估并合理调 整其房地产组合也带来更多机会。但新加坡和泰 国仍面临劳动力短缺的挑战；且整个东南亚地区 都受到原材料成本波动和供应链不稳定的影响。 香港仍然是一个极具竞争力的市场，且竞争激烈。 利润空间的持续压缩趋势有助于保持建造成本的 基本持平。随着与中国大陆的交通恢复以及旨在缓 解人才短缺的补充劳工计划在近期的获批，目前劳 动力成本持续上涨所带来的压力有望得到缓解。 由于水泥、钢材、铝和铜的价格以及燃料和劳动力 成本大幅上涨，本指南中所有印度市场呈现出的 价格大幅上涨趋势从2022年底延续到了2023年。 但随着价格在2023年中期逐步趋稳，这种情况已 经开始好转。 汇率波动以及亚洲货币兑美元的汇率压力也对亚 太地区的许多市场产生了影响，尤其是那些严重 依赖进口材料的市场，如菲律宾。以澳大利亚为 例，6% 的当地货币通胀率在很大程度上已被澳元 兑美元的贬值所抵消。 从日本东京的每平方米2,071美元，到印度金奈的 每平方米682美元，亚太区各市场的装修成本仍然 存在较大的差异。

2.租赁需求展现韧性

亚太区2023-24年度供应量有望创历史新高

在2023年第三季度，整个亚太区的租赁量同比增 加，表明大多数市场的租赁活动水平有所提高。然 而，尽管租赁量有所增加，但出于对不确定性的担 忧，租户仍对成本敏感，并导致决策过程延长。在 亚太区，“追求高品质”的趋势仍然非常显著，租户 会重点关注那些符合绿色规范或能够为员工提供 理想办公空间的楼宇。 虽然净吸纳量可能会出现滞后，但亚太区的办公 楼市场将在2023-2024年迎来创纪录的供应量。整 个亚太区的前景仍然受到宏观经济风险和地缘政 治紧张局势的影响，尤其是在相对更成熟的东亚 市场。 东京和首尔受到市场高供应量和全球经济不确定 性的影响尤为明显。由于持续的地缘政治紧张局 势和全球经济衰退，香港和新加坡预计也将面临 租赁疲软态势。中国大陆地区，特别是上海和北 京，同样将面临需求疲软。而印度市场将会因为员 工重返办公室而形成广泛的需求增长。随着优质 物业入市，东南亚的新兴市场或将出现更多升级 需求。 几乎所有亚太区市场的空置率都在上升，预计到 2024年底，空置率将超过16%。由于新增供应的涌 入，东京和首尔的空置率将略有上升。 另一方面，由于供应增加而需求疲软，上海和北京 将出现两位数的空置率。尽管印度的需求较为健 康，但空置率也会上升；而曼谷、吉隆坡和马尼拉 等新兴市场也将出现两位数的空置率。

在租金方面，预计2023年亚太区将出现略高 于1%的降幅，而在2024年，市场将基本保持平 稳。“追求高品质”的趋势将继续加速市场分 化，优质资产将更受青睐。预计亚太区的办公 楼投资额在2023年将有所下降，并在2024年 趋于稳定。全球性不利因素和高利率将对整 个地区的资本价值造成压力。

3.以人为本的可持续办公场所

对于致力于实现ESG愿景的租户而言，在可持续建 筑中租赁办公空间已成为不二之选。可持续装修 作为办公场所去碳化的一项举措，正日益受到重 视。在一项针对亚太区240名企业房地产(CRE)领导 者的调研中，一半的受访者将可持续装修作为未 来三年内的优先事项。这也说明，可持续发展已成 为空间使用者在获取、装修和管理房地产资产时 的关键驱动因素。 可持续办公室装修是指使用环保材料和方法重新 设计或翻新办公空间的过程。这些举措旨在减少 废弃物、能源消耗和碳足迹，同时提升员工福祉和 工作效率。 56 % 仲量联行各主要市场的相关业务负 责人表示，出于市场规范或企业ESG 承诺的原因，许多装修项目正在追求 可持续的设计标准。

ESG承诺是可持续装修的主要推动因素，且长期的 成本节省可以抵消前期的资本支出。虽然可持续 材料或设备的前期投入可能较高，但从长期来看， 能源评级更高或使用寿命更长的材料和设备将为 企业节省成本，换言之，更持久耐用的解决方案将 减少更换或修复的支出。 然而，对于如何应对装修项目面临的通胀压力， 在受访的仲量联行亚太区各主要市场的相关业务 负责人中，有三分之一表示，是否采用可持续设计 取决于项目的整体成本；同时，有56%的受访者表 示，减少ESG倡议方面的相关资本支出是控制项目 预算的一种手段，这些受访者大部分来自澳大利 亚和东南亚市场。

亚太区七成的新建甲级办公楼都已获得绿色认证，楼宇业主未来将 持续提供更多可持续发展的空间；租户的成本负担有望随着时间的 推移而减轻，尤其是在那些在可持续发展方面走在前沿的城市（如新 加坡、墨尔本、悉尼、曼谷和上海等）。无论是租户还是业主，都有机会 通过新的办公空间和针对性的设计决策，重新构想他们对可持续发 展的承诺。 尽管存在通胀压力，且在预算承压时可持续发展措施的实施往往会 受到影响，但预计在2024年，对可持续发展举措的投资仍将继续。仲 量联行亚太区各主要市场的相关业务负责人中，预计明年将对可持 续发展多个类目加大投资的比例超过了一半，而其它一些受访者则 认为2024年将维持当前的投资水平。 如下页图表所示，受访者预计，短期内在低能耗电器（84%，去年为 80%）、智能照明（76%，去年为80%）和低碳装修材料（72%，去年为 66%）方面的投资将会增加。但由于投资者可能会优先考虑资本密集 度较低的解决方案，预计传感器和高级数据分析方面的投资将有所 减少。

4.家具成本对装修成本的影响

整个亚太区的企业仍在继续应对如何让员工重返 办公室办公的挑战，努力通过提供一流的办公空间 和高质量的装修来“吸引”员工，同时通过推动员工 重返办公室的举措和对员工满意度的影响来施加 “压力”。因此，办公家具的类型和质量，以及其配 置和灵活性，对于希望提供合适环境以鼓励员工重 返办公室，并满足员工将办公室作为社交、协作和 集思广益场所的需求的企业来说至关重要。 但是，在关注促进协作的同时，也不应忽视这样一 个事实，即对于大多数员工而言，他们66%的时间都 是在各类办公桌前度过的。鼓励协作固然重要，但 个人工作也同样重要，通过宽屏显示器、站立式办 公桌、静音仓、符合人体工程学的座椅等设施设备， 帮助员工有效开展工作，应成为任何家具解决方案 的关键部分。

与往年一样，本指南使用的家具成本指标由仲量 联行与知名办公家具企业海沃氏（Haworth）合作 完成。需留意的是，亚太区的家具成本因各种成本 驱动因素的变化而有所不同，其中包括： • 企业与供应商签订的协议； • 办公场所设计策略的不同，在较成熟的市场， 办公场所往往需要更多协作空间或满足员工 各种活动需求的设计，并注重与传统工位的 平衡； • 业务性质，例如该办公空间是作为卫星或是 离岸工作地点，还是作为区域总部所在； • 使用进口家具，以及家具来自亚太区或其他 地区，都可能会大幅增加支出（也需考虑汇率 波动因素）。

5.未来成本变化预测

总体而言，亚太区的前景保持乐观，但当前的许多挑战仍将 存在，其中一些是区域性的，但另一些仍归因于更强劲的全 球性挑战。 • 随着人才竞争的加剧，熟练和半熟练劳动力的获取在多 个市场仍然至关重要，也将继续成为通胀压力的主要来 源，并且有可能在一些市场导致第二波通胀。 • 在过去12个月中，虽然大部分原材料的成本上涨已有所 缓解，但高昂的能源成本和持续的地缘政治紧张局势造 成的供应链不稳定仍然是亚太区和全球装修成本上涨 的因素之一。 • 全球利率持续高企，增加了企业的运营成本。 • 在一些市场中，承包商和分包商的财务稳定性仍令人担 忧，且有可能导致进一步的企业兼并和竞争减少。

在未来12个月内，材料可得性预计将继续对整个 地区的装修行业构成挑战。 在曼谷，这一因素已经限制了企业为日益增长的 需求提供服务的能力，导致装修工艺和质量下降， 甚至造成了对企业声誉的损害。 在东京，老年人口的增加（以及年轻一代的减少） 导致了该行业劳动力的整体减少。与此同时，政府 出台了更严格的法规，规定法定工作时间，并加强 对加班现象的管理。 在马尼拉，数据中心等专业领域的蓬勃发展继续 影响着本已紧张的市场。布里斯班和日本的情况 与马尼拉类似，2032年奥运会和2025年大阪世博 会带来了强劲的基础设施项目建设需求 。 在首尔等一些市场，少数几家公司占据了主导地 位，其它企业的项目质量和可靠性都急剧下降。仲 量联行各主要市场的受访者认为，在整个亚太区， 总承包商、机电承包商、影音和信息技术承包商 正面临产能限制。在台北，供应链能力也是一大 挑战。 在竞争激烈的市场中，对潜在承包商的充分资格 预审仍然至关重要。

在澳大利亚的所有市场中，持续增长的需求量与 有限的产能，可能会共同推动第二波价格上涨。这 也是布里斯班目前存在的风险，如前所述，基础设 施项目的蓬勃建设已吸收了剩余的产能。然而，在 堪培拉、悉尼和墨尔本，经济增长的疲软可能会 对项目供应链产生影响，从而导致建造价格的下 降。由于人员工资持续上涨，而且或将进一步上调 5% - 8%，这很可能会导致企业为争取工程项目而 压缩利润率空间。 在胡志明市，仍积压了大量许可证等待审批，一旦 积压的许可证获批，随之推出的项目将导致当地 价格上涨，直到市场能逐步调整，以吸收额外产生 的项目量。

新西兰，尤其是奥克兰，在过去几年经历了建筑成 本的大幅上涨，市场紧缩和材料成本的稳定减缓 了这一增长，但利率上升正在影响商业开发的造 价成本。此外，人员工资上涨的持续可能性也将对 装修成本产生影响。 随着材料价格的下降，预计 2024 年中国大陆的建 造价格将继续保持基本稳定。然而，工资上涨和竞 争加剧将使当前的利润压缩趋势进一步延续。 随着制造商受到更严格的环境污染方面的监管，建 筑业正在感受2030年碳达峰目标对行业的影响。 在印度市场，尽管建筑业正继续应对人口增长和 业务扩张带来的挑战，例如印度成为了全球信息 技术和服务业的超级大国，以及传统核心区以外 区域的持续发展，但装修成本的通胀预计将保持 在个位数。

编辑：999感冒灵