德勤-房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷：创造可持续价值

由德勤发布了《德勤-房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷：创造可持续价值》这篇报告。以下是对该报告的简单概括，更多内容请前往原报告进行下载查看。气候变化及其他不容忽视的生态问题使可持续发展成为全球要务，并对房地产行业产生重大影响。

1. 设定ESG目标并提升数据可靠性，以实现监管合规

在欧盟，《可持续金融披露条例》 （SFDR）和《可持续金融分类法》 （Taxonomy Regulation）相继出台生 效，要求披露投资对环境和社会的负面影 响。这不仅促进了金融可持续增长，也无 疑推动了其他相关行业对环境、社会及管 治（ESG）三大支柱的长期关注。 根据SFDR的“第8条”与“第9条”，全 球资管机构需要将其在欧盟出售的包括 房地产基金在内的金融产品，分别根据 ESG特征和ESG目标进行分类。近期，欧 洲证券和市场管理局（ESMA）和欧洲非 上市房地产投资协会（INREV）进一步澄 清，SFDR“第9条”产品需满足持有100% 可持续投资的要求。这意味着以降低非可 持续建筑对环境的影响为目标的基金应 归类为SFDR“第8条”产品。监管机构收 紧ESG标准，对ESG基金定义做出调整也 成为当前热点。除此之外，还有许多问题 尚待澄清。例如，如何确定是否属于可持 续投资？“无重大损害”原则适用哪些考 虑因素？如何计算是否与《欧盟可持续金 融分类法》保持一致？需要达到怎样的绩 效水平、排放水平，取得哪些类型的证书， 才能满足要求？

此外，房地产行业还需应对ESG信息披露 要求以及数据的管理和使用等难题。 自 2022年1月起，SFDR和《欧盟可持续金融 分类法》中的披露规定开始施行，其中包 括在年度报告和发布给利益相关者的其 他非财务报告中就特定KPI进行披露。 不过，当前需应对的每一个难题都是ESG 转型道路上的重要一步。 房地产市场正在从多个角度应对ESG问 题：采取不同策略，寻求不同定位，满足投 资者的不同需求。在未来，房地产企业还 亟需设定ESG目标，提升数据可靠性，以 满足监管合规。

中国房地产行业同样面临ESG监管合规 挑战。在国家战略和行业规范层面，“双 碳”战略的实施要求开发企业明确“双 碳”目标和技术路线。目前北上广深等地 对部分大型公建已经提出碳排放限额的 要求，国家强制性建筑设计规范也将碳 排放纳入审核要求。长期来看地产企业 及开发建设项目的碳排放将逐步迎来强 监管，未来将在城市规划环节对土地利 用进行碳排放与碳汇核算；在建筑竣工 验收环节、 建筑运营阶段都将设定碳排 放限额指标，“双碳”的要求未来将在生 产建造、绿色材料、碳交易等方面给企业 带来更大的隐形成本，故需要前置策划 和铺排，获取更高的资本市场评级，并以 此为基础积极获取绿色金融支持以及各 级政府的绿色低碳补贴资金。 在企业监管层面，中国大陆及香港陆亦积 极推动并改进本地ESG法规，提高上市公 司的社会责任和可持续发展意识。展望 未来，这一趋势仍将继续。

在中国大陆方面，中国证监会、上海证券交 易所(上交所)和深圳证券交易所（深交所） 自2006年至2022年期间陆续推出相关政 策措施，要求上市公司加强社会责任承担 工作、自愿披露企业社会责任报告以及编 制环境、社会责任和公司治理报告等。其 中，在2022年1月7日，上交所和深交所更 新了《上市规则》，要求上市公司编制和披 露社会责任报告。同年3月，国务院国资 委成立了社会责任局，以推动中央企业社 会责任体系构建工作，并于7月开展了《中 央企业控股上市公司ESG信息披露指引研 究》的研究工作，以制定中央企业控股上 市公司ESG信息披露指引。这些措施无疑 进一步建立了中国ESG管治基石，并在中 国大陆推动企业积极践行ESG的理念。 在香港方面，自2012年香港交易所（港交 所）推出《ESG报告指引》起，港交所会根 据国际发展，检讨和更新该指引。例如，在 2019年，按照气候相关财务信息披露工作 组（TCFD）的建议，为香港引入ESG管治 和气候变化方面的要求。而在2023年4月， 港交所为优化ESG框架下的气候信息披 露，以国际可持续发展准则理事会（ISSB） 的气候准则为基础，征求市场意见。 目前已有一些市场出台规定要求企业设 立ESG目标。例如，港交所对企业环境量 化目标采取“不披露就解释”的披露要 求，欧盟CSRD要求企业披露可持续发展 目标及进展等。与此同时，国际标准（如 TCFD、ISSB等）亦建议披露ESG目标， 且ESG监管与此类国际标准接轨的趋势 逐步增强。在日趋严格的ESG法规环境 下，ESG目标的重要性日益凸显，中国大 陆及香港企业应参考国际报告标准，及 早设立ESG目标，以满足监管和投资者的 需求

基于不同国家面对的要求和期望，我们 不得不开始考虑一个关键问题（一个当 今许多组织都在努力解决的问题）：数 据。 数据不可或缺。要向投资者作出有价值的 报告，识别出实施政策、程序和控制所需 关键信息是重要一环。 德勤协助客户制定稳健的数据点识别方 法，确保数据的可靠性和有效收集，并最 终有效地进行报告。

2.可持续金融: 逐步实现一致性

国际大型房地产企业已经发布其非财务报告，其中包括 ESG相关报告，之后，重点将转向报告一致性。要编制与各 所在国家定义的分类标准一致的报告，房地产行业面临的 主要困难有风险分析、IT工具审查以及该法规对资产管理公 司和开发商战略的影响。

欧洲大部分大型房地产企业陆续 公布了其通用登记文件（Universal Registration Document，“URD”），其 中将首次在非财务报告新增特定章节，阐 明企业开展的业务活动符合《欧盟可持 续金融分类法》标准。请注意，开展了符 合标准的活动是指企业的营业收入或者 资本支出（或运营支出）与已公布的两个 附录（“气候变化缓解2 ”和“气候变化适 应3 ”）之一所述活动相关。 在不同国家，对于公布符合标准的营业收 入、资本支出和运营支出所占比率，已经 有不同解读。如果欧洲证券及市场管理局 （ESMA）对首次公布的比率持包容和理 解的态度，则可以合理假设，随着对一致 性的重点关注，未来几年，欧盟委员会将 不断澄清要求、作出解读，对符合标准的 营业收入、资本支出和运营支出所占比率 的要求将会更高。

随着可持续金融市场日益壮大，中国大陆 和香港也在近年加强对绿色项目的监管。 在中国大陆，中国人民银行、国家发展 和改革委员会以及中国证监会联合发布 了2021年的新版《绿色债券支持项目目 录》，为中国企业提供了明确的绿色定 义。这些定义的分类标准正在逐渐与国 际接轨，并与欧盟的分类体系类似。此 外，中欧双方也积极开展了目录的趋同 性研究工作，通过国际可持续金融平台 （IPSF）的框架开发可持续金融共同分 类目录，以推动全球对可持续解决方案 的投资。

在香港方面，尽管可持续活动的分类方 法尚未被纳入监管范畴，但为了衔接国际 可持续金融平台的共通绿色分类目录，由 香港金融管理局(HKMA)和证监会(SFC) 共同领导的绿色和可持续金融跨机构督 导小组已于2021年11月展开工作，探讨 建立本地市场可采用的绿色分类框架， 以促进共通绿色分类目录、内地和欧盟 绿色分类法之间的相互应用。 因此，中国及亚太地区的资产管理公司 及地产公司应该做好准备，了解企业的经 济活动类别，将与ESG相关的投资决策 和产品服务逐步与绿色分类目录统一，并 为未来ESG发展做好早期准备。

中国绿色金融的标准体系逐步清晰，有助 于中国绿色建筑行业的高质量发展。在 指标体系建立方面，房地产开发商获得 绿色金融支持的最重要前提是通过绿色 建筑项目认证，金融机构需要将绿色建 筑标准转化为绿色金融标准，将绿色建 筑、绿色建材标准纳入绿色信贷标准和 绿色债券标准中，以评定绿色建筑的“绿 色”属性。 人民银行、发改委等多个部门和行业协会 已开始推动绿色金融工具支持绿色建筑 项目。对支持的绿色低碳建筑项目类型划 分愈加详细科学，对绿色金融支持绿色、 低碳方向的方法规定愈加具体。绿色建 筑、超低能耗建筑、装配式建筑、既有建 筑节能及绿色化改造、绿色建材、建筑可 再生能源应用、物流绿色仓储、海绵型建 筑与小区建设和运营均为建筑行业内绿 色金融主要的支持方向。

3.估价师的机遇

随着ESG议程的快速发展，房地产行业受到的直接影响与日俱增，估价师的 传统职能正在受到挑战。虽然缺乏明确、权威的市场证据，但ESG议程的确 正在影响房地产市场中所有市场主体和利益相关者的选择和决策。 监管和立法作为关键驱动因素不断发展，不仅试图提高合规性和标准要 求，还试图通过大幅提升ESG报告透明度（尤其是在风险敞口方面），促进 和影响与ESG保持一致的选择。英国皇家特许测量师学会（RICS）最近发 布的《关于可持续发展和ESG的估值指导性说明》更新版实际上要求估价 师在形成价值意见时阐述ESG因素如何影响其所做判断，与上述提升ESG 报告透明度的途径相呼应。虽然估价师的阐述在目前可能只是从“定性”角 度而非从“定量”角度，但这种实践中的发展符合估价师保持完全客观和 独立的需要，同时为估价师提供了一个很好的机会，使其能够从专业角度为 ESG议程做出贡献。

对于房地产估价师，这是大好机遇。随着 ESG议程在商业和日常生活的方方面面几 乎都占据了中心地位，毫无疑问，估价师 可以（而且必须）在促成和实现变革方面 发挥重要作用。 目前，在ESG各方面均通过“数字”认可 的问题上，矛头指向了估价师，但准确来 说，估价师的核心角色是“记分者”而非“ 评分者"。换言之，“市场价值”或“公允 价值”这样的表述意味着，估价师在发表 市场价值或公允价值意见时，无权带有个 人偏见。市场价值和公允价值的定义从 根本上要求估价师冷静地考虑资产所有者 （反过来又是自愿卖方）从市场收到的最 高或最佳出价将是什么。换一种方式来 看，估价师必须实际站在假设的买方立场 上。正是通过这种视角，可以看到估价师 从事的ESG议题相关活动正在快速发展， 也可以看到，在一个以ESG目标为中心的 世界中，估价师确实可以发挥作用。

就投资性房地产而言，价值当然是通过 其提供租金收入流的能力来“创造”的。 价值量实际上是对与产生、维持和增加 收入流的能力相关的风险状况的判断。目 前，房地产投资市场已经普遍认识到ESG 相关因素（例如，能源效率、洪水或过热 等物理风险，以及交通通达性）通过影响 居住者幸福感来影响该风险状况。事实 上，市场不仅已经认识到这一点，而且披 露方法和风险日益成为各种利益相关者 的先决条件，包括投资者自身的投资者、 贷款人、监管机构还有市场分析师。 RICS最新发布的《估值指导性说明》自 2022年1月31日起生效，旨在解决商业地 产行业的可持续发展和ESG议题。该指 导性说明的核心在于帮助估价师在作出 判断时识别和处理ESG和可持续发展因 素。但是，这也提高了对估价师的要求， 估价师须在估价报告中明确说明这些因 素对其判断的影响。为ESG和可持续发展 相关因素的影响提供经验支持的证据基 础（至多）被认为是有限的。事实上，该指 导性说明并不要求或期望估价师对其估 值进行明显调整，除非在市场上明显存在 相关证据，如为达到最低能源效率监管要 求或防洪风险产生的可识别资本支出。但 该指导性说明确实要求估价师“定性地” 发表感知到的资产风险状况。这样做的目 的是希望估价的受众能够更好地了解资 产的风险状况，并且及时提出估价师在作 出判断时将会考虑到的证据。

目前，中国大陆及香港尚未明确制定使用 ESG和可持续发展因素的估值标准或指 南，以协助估价师识别和处理这些因素。 然而，近年一些中国行业协会，如中国房 地产估价师与房地产经纪人学会等，已开 始举办研讨会探讨ESG因素对房地产价 值的影响。随着ESG投资理念逐渐普及以 及相关政策的推出，未来有望出现更多有 关ESG在房地产估价中的规定和指南。 这种披露方法和“思路透明化”符合监管 披露要求不断提高的目标和期望，如气候 相关披露工作组和《欧盟分类法》相关《 可持续金融披露条例》的规定。事实上， 英国财政大臣Rt Hon Rishi Sunak议员以 下所说印证了这种方法的重要性： “投资者和企业要了解其面临和造成的 各种环境风险，必须掌握必要信息。这些 信息应该是每项投资决策和每个企业战 略的关键组成部分。在决策过程中，应当 把气候和环境因素放在核心位置”。

勿庸置疑，估价师需要不断更新其全部 知识技能，以应对这种市场动态的变 化。例如，要求获得并将一系列基准（如 BREEAM、LEED或NABER）纳入考量，并 要求提供能源绩效证书，以审查最低能 效标准相关风险。因此，与房地产碳风险 监测器（CRREM）等工具的关系也将越 来越密切，该工具旨在监测与实现《巴黎 协定》所载承诺有关的脱碳风险。重要 的是，估价师不是（也不会是）可持续发 展或ESG专家，也不是建筑测量师、受污 染土地专家或城市规划专家。然而，与吸 取和解读建筑测量师、受污染土地专家 或城市规划专家的见解以考虑市场参与 者的可能反应一样，估价师所发挥的作 用现在确实包括考虑可持续发展和ESG 相关信息如何影响其专业领域内的资产 估值。 因此估价师真正拥抱可持续发展和ESG 议题，参与议程并相应地改进方法的时 机到来了。在经历了全球金融危机和新冠 疫情带来的不确定性风暴后，ESG和可 持续发展是现在的首要任务。

4.准备好数据，进一步要求即将到来

当前房地产行业对环境的负面影响和潜在的积极影响至关重要。承担责任 并采取行动的时机已经到来。除了环境影响，ESG同样还涉及社会和管治 的各个方面，这些方面可以并应当在房地产行业中得到改善。 为了稳妥有序推进碳达峰和碳中和，提高可持续发展报告的透明度，欧盟 出台了相关法规。香港及中国大陆暂没有相关法律，但近年亦积极推动并 改进本地ESG法规，提高上市公司的社会责任和可持续发展意识。本文将 聚焦讨论《企业可持续发展报告指令》（CSRD），为未来亚洲国家的企业 发展提供参考。CSRD将提高企业可持续发展绩效的透明度，CSRD将分阶 段执行，首批公司需遵循CSRD，于2025年披露2024财年相关的非财务信 息。CSRD是《非财务报告指令》（NFRD）的延伸，适用范围包括欧盟上市 企业（微型企业除外）以及满足下列两项及以上条件的欧盟企业：1、员工 人数达到250人以上；2、营业收入达到4000万欧元以上；3、资产总额达到 2000万欧元以上，还包括在欧盟创造1.5亿欧元净营业额且在欧盟设有子 公司或分支机构的非欧盟企业。这将影响到5万家在欧盟运营的企业，其中 包括多家房地产企业。