中国房地产行业市场展望

由第一太平戴维斯中国发布了《中国房地产行业市场展望》这篇报告。以下是对该报告的部分摘录，完整内容请获取原文查看。随着城市化进程的推进，新办公大楼继续塑造着城市的 天际线。除了楼宇硬件，物业管理和运营，包括房地产科  技的运用、物业管理标准、业权结构、租户品质等软性指 标也是判定楼宇等级的重要标准。

1.居住

住宅销售市场正呈现显著的供给侧改革 特征。随着保障房开发建设的细节政策陆 续出台，中国住宅市场由保障与商品双轨 并行有望在未来数年逐步形成。在四座一 线城市的十四五规划中，保障性租赁住房 占新增供应比重都在40%以上。包括租赁 住房在内的保障房体系面向刚需群体，尤 其是大城市的刚需人口住有所居；而市场 化住房则针对改善型需求，提供更加优质 的居住环境。 近三年来，住宅占整体房地产开发投资额 比重均在75%左右，对整体市场乃至经济 平稳运行至关重要。考虑到行业体量庞 大，我们认为整体住宅市场转型不会短期 内即完成，或将持续数年。行业正逐渐告 别传统高周转高负债模式，向更为可持 续、高品质及双轨制方向转型。 自2021年下半年以来，地产开发及购置情 况持续低迷，地产投资持续下跌。截至10 月，全国住宅销售面积同比增速已连续下跌26个月。虽然整体趋势下行，但在不同 的细分类别中，市场的分化表现尤为值得 关注。

一线及强二线城市成交面积仍有所增 长，一线城市中上海、二线城市中厦门的 同比成交面积都超过了9%，而三线城市 成交普遍下滑明显，四五线城市更为明 显。现房销售面积同比增长11%，显著好于 整体销售表现，其占比也已提升至18%。 尽管销售表现尚未显著好转，但第三季度 开始，供需两端的扶持或放松政策正开始 适度发力。如广州和深圳已将二套房最低 首付比例降至40%，南京、苏州、青岛等多 个二线城市宣布取消限购。我们预计住宅 市场的整体销售表现有望在2024年温和 改善。高能级核心城市、具备扩张能力及 有国资背书的房企仍将领先市场。

2.工作

写字楼市场何时转好？

尽管疫情防控限制已经结束，但国内整体经济和写字 楼市场并未如期呈现V字型反弹。据上海美商会2023 年中国商业报告，仅52%的受访企业对未来五年的商 务前景持乐观态度，系1999年报告首次发布以来的历 史最低点。 2023开年租赁市场的良好复苏势头实则为2022年底 因疫情扩散搁置的交易的落地，给了市场短暂的信心， 却以持续疲软的需求表现收尾：多数到期企业将续租 作为优先方案，新租、扩租量十分有限。尽管一些企业 已积极参与搬迁谈判，但原业主为挽留租户诚意给出 更优惠的商务条件，加上搬迁成本考量以及2024年经 济、经营表现依然充满不确定性，使得租户最终还是留 在了原楼宇。 由于远程办公的广泛采用，数个国家见证了办公需求 的结构性转变，与此相反，中国面临着一个更传统的挑 战——供应过剩伴随需求低迷。市场周期的轨迹取决 于两个关键因素：需求的复苏和供应的稳定。这些因 素均与宏观经济环境有着密切联系，即当经济反弹，企 业业务扩张，招聘需求增加，房地产预算增长，写字楼 市场吸纳量见长。仅在这种情况下，且供需恢复平衡， 租金方能保持上扬。

回顾过往挑战是预测未来的先决条件。 2008年全球金融危机爆 发后，中国经济和房地产市场也受到了严重影响。中国政府迅速 采取了大规模的刺激措施，包括“四万亿计划”拉动内需、加强基 础设施建设、加大金融和房地产业支持等，同时加强监管和风险 控制，以稳定金融市场。随着政策刺激的效果显现，消费者信心 提升，就业市场改善，中国经济逐步复苏。同时政府也加快了对高 技术和创新产业的投入和发展。 历史经济周期通常约为4-6年，取决于具体背景。当前周期始于 2022/23年，以疫情防控及封锁带来的挑战为标志，对消费信心、商务和经济前景产生影响。2023年，政府为扩大内需已出台一系 列刺激措施，但总体影响相对温和，需在2024年进一步给到支 持。 市场复苏的轨迹仍充满不确定性和复杂性。经济和商业信心复苏 的持续时间将在很大程度上影响供需失衡的出现。恢复期延长将 加剧这些不平衡，导致空置率降至健康水平的时间拉长。

3.消费

中国消费者们还在消费些什么？

旅游、娱乐和餐饮等体验类消费是目前备受消费者青睐的类别。 国内铁路及航空运输量已超过疫情前水平，尤其是暑期国内铁路 和航空运输量均达到历史最高值。而境外旅行恢复速度依然缓 慢，航班少、价格高及签证难等问题依然存在，导致国际航空旅 客运输量仅恢复到2019年水平的一半左右。 国内旅游的复苏带动主要一二线城市以及海南、云南等热门旅游 目的地商业氛围持续提升。标杆开发商亦关注多个热门旅游零售 市场，并着手布局重点项目。随着2025年海南自贸港封关临近， 三亚成为发展商布局重点市场，多个中高端项目入市将改变三亚 高端零售市场格局。例如华润集团的三亚万象城、太古及中免集 团合作的太古里已开工建设，并均预计于2024年分阶段开 业；DFS迪斐世亦计划在2026年前建成其与申亚集团合作的DFS 迪斐世亚龙湾项目。拉萨王府井购物中心将以商业建筑面积18.2 万平方米成为拉萨最大商业体。此外，默林集团旗下深圳、上海 及四川乐高主题乐园预计将于2024年开业，北京乐高乐园也即将 开工建设，以强IP优势的主题乐园度假区吸引游客前往。 与此同时，体验成为消费者前往线下消费的主要动力之一，购物 中心内休闲娱乐业态整体占比也随之逐年提升。第一太平戴维斯 数据显示，上海零售市场该业态占比由2019年的13.6%增长至 2023年的16.5%，而武汉休闲娱乐业态占比在过去三年内亦回升 并超过疫情前水平达到16.0%。该类门店为消费者线下社交和悦 己生活提供多样化的空间选择。 各类传染疾病的流行，令身心健康成为不同客群共同关注的重 点，各类细分运动门店正恢复其开店节奏，并不乏多样化的新兴 品牌不断涌现。此外，当代消费者更加关注内心需求和真实的情 感交流，愿意在学习、艺术等方面以追求内心平静和精神满足， 带动了包括展览、画廊在内的各类空间走入更多大众视野。

4.生产

2024年会见证物流市场回暖么？

近年来在政策鼓励及资本注入下，物流市 场不断受到关注。自2020年来全国非保税 高标仓的供应量不断攀升，逐渐出现过度 供应，主要集中在以京津冀、上海等城市 为代表的华北、华东市场，相应空置率也 持续走高。虽自2023年初以来部分城市新 增供应已开始逐步减少，但除大湾区以外 的市场仍面临去化压力。 从未来新增看，虽然2024年市场供给将会 有所减缓，但不少物流地产在管理时仍面 临出租压力。由于各类租户在签约或续约 时对价格优惠的需求较强，使得很多物流 仓储为维持出租率而实施“以价换量”的 策略，平均租金面价上涨空间有限。同时 我们也观察到，部分开发商也选择将未来 项目延期入市，延长招商期限以确保更好 的出租率及更高质量的租户。

尽管全国市场整体承压，但华西市场已逐 渐显现出一些缓解迹象。与华东和华北地 区不同的是，2020年以来，华西的新增供 应量稳步下降，为市场提供较大的去化空 间。同时，在一带一路供应链的整合下，其 城镇化水平不断提升、高端制造业基地有 序建立，居民消费也出现回暖，各因素叠 加影响下本地物流需求稳定增长。 其中，重庆作为全国唯一集港口、陆路、空 港、生产服务能力于一体的“四型”国家 物流枢纽，进出口货运量近年来大幅增 长，促进了当地高端制造业、跨境电商等 一系列贸易业态的发展。而四川的文化和 旅游产业也在“二十条”等政策支持下得 到提振，并于2023年前9个月录得社会消 费品零售总额增长9.2%的显著成绩，超出 全国平均水平2.4个百分点。此外，制造业 方面也表现突出，新能源汽车生产基地的 建设带动制造业投资增至22.9%。值得注 意的是，四川在过去三年中一直保持着较 为活跃的物流土地交易，不仅是中国最具 活力的市场之一，并且与新冠疫情之前的 水平相比也有所复苏。未来，在内外双循 环的驱动下，以川渝地区为代表的华西市 场或将加速回暖。

5.金融

未来债务危机是否会有所缓解？

中国房地产市场在2023年第一季度经历了 短暂的“小阳春”行情后，全国商品房销售 额环比重回下跌态势，行业景气程度持续 低迷。虽然政府持续逆周期加码政策，但不 足以抵销居民收入预期减少及房价上涨预 期被打破所带来的消极情绪。 事实上，政府早在多年前就在积极调整产 业结构，以逐步摆脱经济对房地产的过度 依赖。然而随着整个房地产市场以超预期 的速度进入下行周期，行业前期累计的风险 开始显现，引发了对系统性金融风险的担 忧。截至2023年6月末，18家重点上市银行 的涉房不良贷款余额共计2970.26亿元，较 2022年末增加7.6%。不良贷款的飙升导致 银行的资产质量面临压力，增加了银行的经 营风险。民生银行因其房地产风险敞口的 安全性和合规性问题被叫停其500亿元融 资计划，这使得其面临更大的再融资挑战。 为避免大规模债务危机，我们预计政府在 短期内将会继续刺激住宅需求，加大政策 的宽松力度。同时加大房企融资支持，助力 房地产市场平稳发展。

2021年开始，随着房地产开发商降杠杆提 速，融资环境持续趋紧，导致部分房企出现 流动性危机。开发商爆雷事件频现，境外评 级机构下调了多家房企的信用评级，总体发 行规模下降、发行成本大幅上升。同时，除 中国以外的全球各大经济体在过去两年整 体通胀高企，利率迅速上升，美元对人民币 汇率走强。多重原因导致的境外借款成本 攀升使得一些境内房企的债务违约风险增 大，境外债务重组成为诸多已经风险暴露 的房企的求生之道。 11月，融创宣布正式完成境外债务重组的 全部流程，这为境内首家房企，约百亿美元 的现有债务将被置换为新票据、强制可转 换债券、可转换债券及融创服务的股票。

融创成功的债务重组策略也为其他出险房 企提供了缓解债务危机的范例。正荣、龙 光、旭辉、中梁及碧桂园等出险房企均在 积极推动境外债的重整工作。但值得注意 的是，债务重组的本质并非使既成事实的 债务消失，而是以“时间换取空间”。房企 化解债务危机的核心在于销售端，如何盘 活存量项目、加快销售并改善经营现状将 是诸多出险房企在来年共同面对的课题。