2024年物业管理2023年年报分析：质量分红双提升

业绩稳健增长，盈利能力改善

业绩稳健增长，归母净利润增速回升

2023年12家主流物企整体营收同比增长16.4%，增速较2022年收窄11个百分点。得益于毛利率回升及销管费用率改善，2023年12家主 流物企整体归母净利润同比增长26.4%，较2022年提升16.4个百分点。

毛利率同比改善，销管费用率延续下行

2023年12家主流物企整体毛利率19%，同比回升0.7个百分点，核心源于通过区域及项目聚焦、科技赋能提升人效，以及主动清退低 质项目等。其中，以商业运营服务为代表的其他业务毛利率持续升高，基础物管服务、社区增值服务毛利率小幅改善，非业主增值 服务毛利率延续下挫。 2023年12家主流物企整体销管费用率7.4%，同比下降0.7个百分点，管理效能持续提升。

基础物管业绩贡献持续增强

分业务看，2023年12家主流物企整体基础物管服务、社区增值服务、非业主增值服务、其他业务收入同比增长18.4%、21.9%、 0.7%、19.9%，较2022年分别下降15.2个、6.2个、12.2个、提升9.4个百分点。基础物管服务业绩贡献持续增强，2023年12家主 流物企基础物管服务收入占比同比提升1.1个百分点至66.5%，10家主流物企基础物管服务毛利润占比同比提升1.7个百分点至 47.3%。

央国企增速优势仍旧明显

分企业类型看，2023年12家主流物企中央国企类物管公司、民企类物管公司整体收入同比分别增长16.4%、16.3%，增速基本相当； 归母净利润同比分别增长29.5%、11.5%，较2022年提升11.1个、29.7个百分点，民企类物管公司利润增速反弹明显，但绝对增速与 央国企类物管公司仍存明显差距。

主流物企表现各不相同

从各个企业来看，12家主流物企中2023年收入规模前三为万物云（331.8亿元）、绿城服务（173.9亿元）、招商积余（156.3亿 元），收入增速前三为建发物业（55.8%）、滨江服务（41.7%）、越秀服务（29.7%）；归母净利润规模前三为华润万象生活（29.3 亿元）、万物云（19.5亿元）、保利物业（13.8亿元），归母净利润增速前三为建发物业（89.0%）、华润万象生活（32.8%）、万 物云（29.4%）。

各业务呈现分化，基础物管重量更重质

管理规模扩张放缓，在管构成持续优化

2023年10家主流物企整体在管面积升至27.2亿平米，同比增长20.9%，增速较2022年回落8.5个百分点。在管面积增速收窄一方面源 于存量基数提升，另一方面更在于主流物企重视项目质量，坚持选择标准，主动放弃低质项目。整体看，过往粗放式增长模式难以 为继，物企关注重点向有效规模转移。

在管面积中第三方占比、非住宅占比持续提升，关联房企依赖度进一步下移。2023年9家主流物企第三方在管面积占比同比提升1.6 个百分点至61.1%，非住宅在管面积占比同比提升2.5个百分点至40.6%。

非住宅拓展涉猎广泛，项目获取方式多元

市场化拓展中，非住宅为增量贡献重要来源。从主流物企业态构成来看，非住宅涉及 办公、商业、园区、政府、学校、医院、公园河道、场馆等各种类型。其中商办等业 态单位面积收入贡献相对优异。

主流物企市场化拓展手段丰富，除竞标直拓外，还包括大客户“总对总”、平台公司 合资合作等。

社区增值主动求变，向可持续性业务侧重

社区增值服务由传统流量与资源转化驱动步入核心产品垂直化产业能力打造新阶段，单品机会得到持续印证。通过调整布局、重点 发力，社区增值服务经营效能有所改善，2023年7家主流物企单位在管面积社区增值服务毛利润同比增长1.8%，单位住宅业态在管面 积社区增值服务毛利润同比增长6.4%。

赛道选择方面，强周期、与房产开发高度相关业务逐渐淡出，向具备较强可持续性业务倾斜，如团餐、设施设备服务、存量房相关 资产服务等。

商管受益消费复苏，规模扩大经营改观

受益消费需求恢复，2023年主流商管公司购物中心零售额同比明显增长，且高于社 零增速（7.2%）。2023年在营购物中心数量增加，出租率稳中有增。往后看，购物 中心格局分散，主流商管公司仍具备规模增长空间。短期维度，由于外部环境有待 观察，叠加存量时代深度运营要求加深，商管公司将更倾向在稳健提效精细化运营 情况下追求发展。

重回现金牛逻辑，加大分红比例

应收款增速可控，在手现金延续增长

2023年12家主流物企整体应收账款及票据同比增长15.2%，低于营收（16.4%），增 速相对可控。受益收缴率提升及预收力度加大，全年经营性净现金流不降反增，8家 主流物企2023年经营性净现金流升至近年新高。2023年末12家主流物企整体在手现 金641.1亿元，同比增长10%。

分红比例提升，股息率吸引力增强

2023年上市物企加大分红力度，12家主流物企整体分红比例升至50.6%，较2022年提升15.3个百分点。考虑物业管理轻资产、强 现金流、业务相对稳定特征，后续部分企业分红比例仍存提升空间。随着分红规模扩大，12家主流物企股息率均值超过5%，股 息吸引力持续增强。

央国企现金优势更强，民企分红比例更高

分企业类型看，2023年12家主流物企中央国企类物管公司应收账款及票据增速低于 营收，现金及现金等价物延续增长，表明其物业费收缴、现金回流更为健康，坏账 隐患亦相对较低。12家主流物企中民企类物管公司分红比例高于央国企，但从边际 变化来看，2023年央国企类物管公司分红比例同比提升16.4个百分点，高于民企 （提升11.6个百分点）。

报告节选：

编辑：火腿肠