2024年房地产行业专题研究：24Q1地产销售总结，二手房影响力增强

新房：高基数效应下同比降幅走阔

一季度成交高基数下回落

在去年同期高基数下，24Q1 商品房成交金额/面积同比降幅走阔。据统计局数据，2024 年 1-3月全国商品房销售金额为 2.1万亿元，累计同比-27.6%，降幅较 2023年全年走阔 21.1pct； 商品房销售面积为 2.3 亿平，累计同比-19.4%，降幅较 2023 年全年走阔 10.9pct。降幅走 阔的原因主要在于市场景气依然较为低迷，同时去年一季度基数较高所致。

各梯级城市新房销售降幅显著。根据中指院的数据，2024Q1，60 城新房成交面积同比 -45.92%，其中一线/二线/三线的同比分别为-36.29%/-47.51%/-46.39%。与 2023 年的一线 与二三线城市间分化表现不同，2024Q1 各梯级城市的新房销售面积均显著下降。

同比降幅显著的城市范围有所扩大。2024Q1，60 城中新房成交面积同比正增长的城市仅 有 2 个，分别为福州（+16%）和三亚（+13%），较 2023 全年减少 23 个。60 城中，新房 成交面积同比降幅达 40%以上的有 44 个，较 2023 全年增加 40 个，其中一线/二线/三线城 市分别为 2/22/20 个。 相较于 2019-2023 年同期的峰值，2024Q1，60 城的新房成交面积下降 61.21%，其中一线 /二线/三线城市新房成交面积分别较过去 5 年同期的峰值下降 53.72%/62.06%/62.30%。其 中，仅三亚的新房成交面积突破过去 5 年同期的峰值，其他城市均呈不同程度回落。

库存去化：新房去化周期有所拉长

热点城市间的新盘去化率分化依旧。根据克而瑞的数据，2024 年 3 月，成都、杭州、长沙、 上海的新盘去化率相对较高，均在 50%以上；而深圳、南京、武汉、苏州、重庆、宁波等 城市的去化率则处于低位，低于 30%。 根据克而瑞对重点城市 2024Q1 热销项目的总结，去化率较高的新房项目主要分为以下两 类：1）核心区域的改善盘：项目处于核心城市的核心区域，供应稀缺，配套健全，如上海、 杭州、成都一二手房价格倒挂显著的网红盘，这些项目基本能实现开盘即售罄；2）特价房： 低首付、强渠道营销等制造价格优势助力走量，性价比凸显，如成都、天津市场的特价房 项目。对此，我们认为，造成这些重点城市的新房项目去化率分化的主要原因可能在于供 给差异，市场对于核心区域改善盘及性价比凸显的特价房的追求一直存在。

新房库存略有下滑，去化周期有所拉长。截至 2024 年 3 月末，克而瑞 80 城新房库存面积 4.88 亿平米，较 2023 年末下降 0.9%，略有下滑；平均去化周期 24.4 个月，较 2023 年末 延长 3.2 个月。分城市能级看，一线/二线/三线城市截至 2024 年 3 月末的库存较 2023 年 末分别-0.72%/-1.05%/-0.74%；去化周期分别在 18.5/21.8/31.1 个月，较 2023 年末分别 +1.5/+2.8/+4.8 个月。

二手房：以价换量，逐渐占据主导地位

成交好于新房，深圳等城市亮眼

根据中指院的数据，2024Q1，21 城二手房成交面积同比-15%，跌幅小于新房，虽成交面 积因高基数效应同比有所下降，但其绝对值仅次于 2021 年和 2023 年的同期水平。分城市 能级，一线/二线/三线的二手房累计成交面积分别同比-17%/-14%/-16%。2024Q1，21 城 中二手房成交面积同比为正的城市有 5 个，其中深圳、南昌的成交增幅领先；天津、北京、 济南、厦门的成交跌幅较大，跌幅均在 20%以上。

我们挑选了 19 个可跟踪一手房和二手房成交数据的城市，并把这 19 个城市的新房和二手 房成交面积进行加总。回顾 2023 年，在合并考虑一二手房的成交后，2023 年 19 城总成交 面积同比+16.3%，19 城中有 18 个城市的总成交同比迎来增长。而 2024Q1，19 城总成交 面积同比-32.2%，19 城中，除深圳在二手房强势回暖下取得总成交面积正增长（同比+13.0%） 外，其余 18 城的总成交同比均显著下降，显示需求整体依然较为低迷。

二手房渐成主导，以价换量依然持续

二手房逐渐占据主导地位，对新房短期仍为替代作用。2024Q1，19 城二手房成交面积占 成交总面积的 61%，较 2023 全年提升 9pct，其中一线/二线/三线的二手房成交面积占比为 61%/61/%/57%，分别较 2023 全年+8/+10pct/+6pct，对总成交的贡献均进一步提升。

我们认为，二手房市场的“以价换量”可能是导致大部分城市二手房成交占比提升的关键。 根据贝壳研究院的数据，2024 年 3 月，50 城二手房的成交价与挂牌价之间的折价率指数为 86.1%，同比-5.7pct，降幅较 2023 年 12 月走阔 2.2pct，样本 50 城的二手房折价率指数同 比均有所下降，显示目前二手房交易仍处于买方市场，“以价换量”的情况较为普遍。 此外，以目前仍执行二手房指导价机制的深圳为例，根据乐有家研究中心的统计，2024 年 3 月，在深圳成交的二手房源中，低于二手房指导价 10%以下/10-20%/20%以上的占比分 别为 27.2%/33.8%/20.4%，分别同比提升 2.1/29.0/19.0pct。

挂牌量增速有所放缓

二手房库存方面，我们选取了中指院统计的 18 个城市 2023 年末和 2024Q1 末的存量二手 房挂牌套数作为样本进行研究，样本包括一线 4 城、二线 11 城、三线 3 城。截至 2024Q1 末，18 城的二手房总挂牌量为 362 万套，较 2023 年末上升 1.97%，略微上升。分城市能 级来看，一线/二线/三线城市截至 2024Q1 末的库存分别较 2023 年末-1.1%/+3.5%/-2.3%。 除重庆、成都、天津、武汉外，其余 14 个城市 2024Q1 末的二手房挂牌量均较 2023 年末 有所下降，显示大部分城市的二手房库存压力有所减轻。

成交结构：一二手房改善型需求持续提升

改善型新房需求占比持续提升。根据中指院的数据，2024Q1，样本 30 城中，90-120 平方 米产品成交占比达 40%以上的城市有 17 个，说明 90-120 平米产品是新房市场的主流。如 果我们把 120 平米以上户型的产品均定义为改善型产品，样本 30 城中，改善型产品成交占 比达 30%以上的城市有 22 个，而改善型产品成交占比相较 2023 全年实现正增长的城市(同 样本)有 18 个，超一半以上的城市对改善型新房的需求相较 2023 年有所增长。

二手房成交以刚需户型为主，但占比有所下降。关于二手房的成交结构，我们选取了 4 个 一线城市以及 2024Q1 二手房成交占比超 65%的 4 个二线城市作为样本进行研究。如果我 们把这些城市的 90 平方米以下产品定义为刚需型产品。2024Q1，在样本 8 城中，刚需型 二手房成交占比达 50%以上的城市有 5 个，分别为上海（68%）、北京（66%）、深圳（63%）、 南京（59%）、广州（53%）。值得注意的是，在样本 8 城中，2024Q1 刚需二手房成交占比 较 2023 年上升的城市仅有北京，其余 7 个城市的刚需二手房成交占比均有所下降。

房价：整体处于筑底阶段，二手房表现弱于新房

新房价格仍在调整，部分城市结构因素导致逆势提升

新房价格同环比均有所调整。根据统计局的数据，2024 年 3 月，70 城新建商品住宅价格 同比-2.7%，降幅较 2023 年 12 月走阔 1.8pct，环比-0.3%，70 城新房价格同环比分别连续 24/10 个月下降。其中，3 月新房价格同比上涨的城市较 2023 年 12 月减少 9 个至 11 个， 带动整体降幅走阔。分城市能级来看，一线/二线/三线城市 2024Q1 新建商品住宅价格同比 分别-1.5%/-2.0%/-3.4%。 改善型需求特征导致部分城市房价逆势增长。根据中指院的统计，2024Q1，主要受改善型 楼盘入市的影响，中指院百城新建住宅价格迎来结构性上涨，环比累计上涨 0.56%，涨幅 较 2023Q4 走阔 0.34pct，一线/二线/三四线城市分别环比累计上涨 1.05%/0.49%/0.04%。 其中，在政策放松以及改善项目入市的带动下，上海和广州等一线城市的改善型项目成交 比例有所提升，上海 /广州 的 套 总 价 均 值 和 中位数 同 比 分 别 上 涨 34.3%/19.0% 和 22.7%/19.8%；二三线城市中，合肥、南昌、西安、泉州、绍兴等城市的改善型产品成交 占比提升，套总价均值与中位数均出现较大的涨幅。

二手房价格调整压力更大

二手房价格跌幅大于新房，其中一线城市的调整压力更大。根据统计局的数据，2024 年 3 月，70 城二手商品住宅价格同比-5.9%，降幅较 2023 年 12 月走阔 1.8pct，整体跌幅大于 新房，环比-0.5%，同环比别连续 26/11 个月下降。分城市能级来看，一线/二线/三线城市 的二手住宅价格同比-7.3%/-5.9%/-5.7%，对于一线城市的二手房价格同比跌幅大于二三线 城市，我们认为，一线城市的二手房价格由于调整时间相对较晚，前期回调的幅度更小， 因此在当前价格加速下滑阶段面临的回调压力可能更大。 二手房“以价换量”迹象普遍。根据中指院的统计，2024Q1，中指院百城二手住宅价格环 比累计下跌 1.48%，跌幅较 2023Q4 收窄 0.07pct，其中一线/二线/三四线城市环比累计下 跌 1.35%/1.46%/1.55%，与前文提及一致，二手房交易普遍存在“以价换量”的迹象。 此外，根据贝壳研究院的数据，3 月 50 城二手房价格指数为 87.5，同比-15.3%，降幅较 2023 年 12 月的同比走阔 4.5pct。分城市能级来看，一线/二线/三线城市的二手房价格指数 分别为 99.0/87.1/86.5，同比分别-17.2%/-13.0%/-18.9%，降幅较 2023 年 12 月同比分别 走阔 5.5/4.3/4.7pct。