2024中国物流地产行业报告

由第一太平戴维斯发布了《2024中国物流地产行业报告》这篇报告。以下是对该报告的部分摘录，完整内容请获取原文查看。2023年，物流类投资回归理 性，部分优质仓储物流资产 因基金到期、资产权重调整 等原因，开始在市场中出售。 短期内，市场上涌现出较多 的资产包，这在一定程度上 增加了抛售压力。

1.宏观回顾

中国工业迈向4.0时代的进程中，制造业始终占 据着社会物流需求的核心地位。其中，近年来 高附加值产品对高标准仓库的需求呈现出显著 的增长态势。2023年，多个高端制造业的工业 增加值显著超越整体制造业水平，高技术制造 业投资增速更是走势强劲。 从品类来看，太阳能电池与新能源汽车的工业 品全年产量增长分别高达54.0%和30.3%。据乘 联会专家测算，2023年中国新能源汽车的市场 渗透率可达到36%，部分车企更是在年内积极 布局生产基地，以满足市场日益增长的需求。 在地域分布方面，各地区制造业的交错发展孕 育出了各具特色的仓储租赁模式。华南市场以 服饰、电子产品等轻型制造业企业为主导，这 些企业货物批次多、批量小，因此库内操作具 有快速反馈和高度灵活性的优势。华东市场则 凭借先进的制造业集群领跑全国，同时在低碳 转型的背景下，近年来集中新建了一批绿色标 杆项目，获得LEED认证的仓储数量位居全国之 首。华西地区则得益于新能源汽车的快速普及， 进一步稳定了区域内相关仓储租赁需求。

中国消费零售市场在2023年展现出稳健的恢复 势头，得益于扩大内需战略及一系列利好政策 的推动，境内消费活力得到持续释放。消费对 经济的拉动作用日益显著，消费品物流总额同 比增长8.2%，其中餐饮、零售等行业回升态势 尤为明显。此外，快递业务保持旺盛，除了长 三角、珠三角地区保持稳定增长外，河南相较 于2019年也有显著涨幅。 回顾全年，电商在主导线上消费类需求方面表 现出稳健的增长态势，电商零售交易额及电商 渗透率均实现同比提升。各大电商平台及第三 方物流服务企业（3PL）在全国仓储租赁市场 中依然保持较高的活跃度。 直播电商带动的线上消费模式逐渐步入常态化。 除了传统电商平台不断拓展直播销售品类外， 抖音、快手、小红书等短视频及社交内容平台 也凭借自身庞大的流量基础，在年内加速拓展 直播销售业务。与此同时，C2M模式日趋成熟， 这种“去中间化”的销售方式逐渐降低了商家对前 置仓的依赖，为消费市场带来了变化与机遇。

2.租赁市场

在第一太平戴维斯对国内31个主要城市的追踪 研究中，2023年非保税高标仓市场的总存量已 突破9000万平方米大关。 其中，华东市场凭借超过全国三分之一的存量 规模，稳居市场领头地位。在过去的四年里， 华东市场持续保持较高的新增供应态势，由于 供应量大增，部分开发商选择采取“以价换量” 的策略以稳定空置率。 华北市场也自2021年起持续放量，至2023年， 廊坊、天津等地的供应势头依然未减，北京也 迎来了超过30万平方米的供应小高峰。相比之 下，与其存量相近的华西市场自2020年起供应 增速逐渐放缓，呈现出阶梯式下降的趋势，这 为市场进一步去化提供了有效的空间。 华南市场全年持续放量，区域总存量成功突破 1000万平方米大关。同时，在跨境电商强劲需 求的推动下，市场整体去化速度较快。 华中市场2023年新增供给明显放缓，同时作为 全国重要的交通中枢，运输需求与消费需求并 存。但基于前三年较持续的新增供应，市场依 旧面临去化压力，整体空置率相较于其他市场 处于高位。

2023年全国租金市场整体承压。据第一 太平戴维斯的主要追踪数据显示，年内 城市租金面价下调幅度约4.3%。 相较于全国其他区域，华南地区租金更 具韧性，持续强劲的租赁需求支撑区域 内租金在2023年持续上涨。 租金的下滑也在一定程度上减缓了一线 城市的需求外溢现象。一些对区位和价 格进行综合考虑的客户倾向于留在本地 租赁，从而缓解了部分项目的空置情况， 为市场带来了一定的稳定效应。

3.投资动向

2023年，全国高标仓管理市场格局发生显 著变化。据数据显示，2023年管理规模排 名前十的开发商所持有的资产比重，从 2019年的71.6%下降至65.5%，多家物流地 产开发商积极尽管普洛斯在资产管理规模上 依旧保持领先地位，但过去五年中其市场占 有率有所缩减。与此同时拓展全国布局，京 东、东久新宜等企业成功跻身2023年开发 商前十名，市场格局逐渐由一超多强转变为 多元竞争态势。 在土地资源稀缺和需求放缓的背景下，物流 开发商纷纷减缓了扩张速度。与此同时，他 们在新项目的规划中更加注重自动化、低碳 化等标签的打造，旨在从环保和成本控制方 面构建竞争优势。 为更有效地抵御空置风险，众多开发商正逐 步转向与股权合作伙伴共同开发的轻资产运 营模式。他们通过运营及资源优势的整合， 致力于锁定长期的优质租户，以实现更为稳 健和可持续的发展。

尽管物流投资市场依旧保持着一定的吸 引力，但投资者的情绪已逐渐转向理性， 对资产价格和收益的考量愈发严格。从 全球重点城市的物流收益表现来看，上 海的市场收益率和现金回报率依然维持 在中位数水平左右，即便在全年市场承 受较大压力的情况下，其韧性依然显著。 2023年，在频繁的电商大促活动推动下， 年底包裹量有所回升。然而与此同时， 物流公司的利润率却受到了快递平均票 价下降的严重挤压，导致其对仓库租金 的敏感度大幅上升。 为维持出租率，自2023年下半年起，部 分开发商不得不在租金方面作出妥协， 这一举措在一定程度上影响了投资者的 回报预期。

4.市场展望

未来短期内，部分市场仍将受到供应惯性的影 响。然而，从中长期发展趋势来看，受物流土 地供应紧张、政府建设要求提高等多重因素共 同作用，市场供应预计将逐步趋于平缓。 根据第一太平戴维斯对全国31个主要城市的追 踪数据，2022至2023年间物流规划总建面相较 于2020至2021年间的总面积，下降幅度超过 20%。其中，华北和华西市场的降幅尤为显著， 华东市场除嘉兴、无锡外，也呈现出不同程度 的供应减缓趋势。鉴于物流仓储项目通常在用 地规划完成后1至2年内入市，我们预测未来两 年内物流项目的供应量将较近两年有所下降。 与此同时，2024年各地政府继续发力扩大内需， 通过促进消费和推动制造业升级等政策，增强 消费内增动能。随着市场吸纳能力的回升，中 长期或有望见证更多子市场回归供需平衡。