2024年REITs行业一季报业绩综述：业绩及经营表现分化，政策红利持续释放

1、一季度各业态及个券表现分化，业绩指标超额达成

1.1 综述：业态及个券表现分化，业绩指标超额达成

1.1.1 同环比视角：业绩表现分化，保租房最稳，产业园、高速等业态修复承压

保租房业绩最平稳，产业园区和高速整体承压，个券表现有所分化。截至 5 月 6 日，沪深两市共有 36 只上 市 REITs。其中，易方达深高速 REIT、嘉实中国电建清洁能源 REIT 于 3 月底上市，中金印力消费 REIT 于 4 月 底，晚于一季报报告期，故仅 33 只 REITs 披露一季报。我们分析 REITs 六大业态及个券业绩同环比表现（消费 REITs 无可比数据），主要结论如下： （1）保租房整体业绩最稳，产业园区、高速整体承压。REITs 六大业态同环比变化有所分化。其中保租房 收入及 EBITDA 均实现同比正增长，业绩在各板块中最为平稳；产业园区、高速公路为代表的顺周期 REITs 则 受制于市场供需关系和部分个券基本面因素同比表现承压，其可供分配金额同比下降 6%、15%和 21%。 （2）个券表现亦在分化，经营权类业态内部分化较大。各板块内部表现不尽相同，生态环保、能源和高速 公路等经营权类业态内部分化较大，部分个券因其自然资源禀赋更好（能源 REITs）或区位更佳（高速 REITs）， 业绩 alpha 优势凸显；而产权类 REITs 多受不动产周期影响，各业态内部个券间的业绩表现和经营情况更趋同。 （3）收入变化幅度最小，可供分配金额主观调节空间最大。REITs 可供分配金额遵循“收入-净利润-EBITDA可供分配金额”的调整计算过程，因此三大业绩指变化趋势可能有所背离。变化幅度上看，各板块平均收入同 环比变化在±15%的区间，而 EBITDA 和可供分配金额的变化幅度则大体在±50%区间（仅能源 REITs 受个券 影响超出）。此外由于可供分配金额的调整涉及未来支出预留、重大资本性支出等偏主观的调整项，因此与收 入和 EBITDA 相比，其可主观调节的空间更大，走势也常有背离。

1.1.2 达成率视角：三大指标平均达成率均过 100%，较四季度均有提升

2024 年一季度 REITs 整体三大业绩指标均超额达成，EBITDA 达成率情况最好。披露一季报的 33 只 REITs 中有 12 只在其招募说明书中披露 2024 业绩预测，我们再剔除 2024 年 3 月上市的消费 REITs，以剩余的 9 只 REITs 为样本进行汇总，可以发现 REITs 三大业绩指标超预期达成。其中收入达成率 102%，EBITDA 达成率 113%，可供分配金额达成率 108%，均超额达成。边际上看，较 2023 年四季度分别提升 0.1、21.0 和 10.0 个 百分点，主因 2023 年四季度部分项目受年末回款等季节性因素影响，盈利及回款能力有所承压。

1.2 保障性租赁住房：一季度经营稳健，出租率维持 94%以上高位

保租房 REITs：城投宽庭 REIT 一季度表现超预期，收入环比变动幅度较小，出租率均维持 94%以上高 位。保租房 REITs 一季度业绩呈现三大特征：（1）三大业绩指标表现均超预期。披露 2024 年业绩预测的国泰 君安城投宽庭保租房 REIT 的收入、EBITDA 及可供分配金额达成率分别为 103%、102%、101%，均超额达 成。（2）业绩稳健，同环比表现亮眼。中金厦门安居 REIT 收入、可供分配金额同环比双增；华夏北京保障 房 REIT 及华夏基金华润有巢 REIT 收入同比增长，红土创新深圳安居 REIT 虽业绩同比下降，但可供分配金额 同环比双增。（3）运营稳健租金稳中有升，出租率表现分化。出租率来看，中金厦门安居 REIT 及红土创新 深圳安居 REIT 表现较好，2023 年初以来出租率均维持在 98%之上，新上市的国泰君安城投宽庭保租房 REIT 也录得 98.6%的出租率；华夏北京保障房 REIT 整体加权平均出租率 94.3%，下降 3.0 个百分点，主因两次配租 工作间部分家庭租约到期时资格审查未通过，未安排新家庭入住；华夏基金华润有巢 REIT 的整体加权平均出 租率 94.9%，较此前 93%左右的低位有所回升；租金方面，已披露租金单价的华夏北京保障房 REIT、中金厦 门安居 REIT 均呈稳中有升态势。

1.3 仓储物流：一季度可供分配金额达成率 106%，扩募 REITs 出租率承压

仓储物流 REITs：三只 REITs 收入及可供同比增速较快，底层资产长期仍具备韧性。一季度三只仓储物 流 REITs 收入及可供均同比增长，且红土创新盐田港收入、EBITDA 及可供分配金额达成率均超预期，中金普 洛斯 REIT 可供分配金额虽环比小幅下降，但可供分配金额达成情况也基本符合预期。经营端看，受 2023 年 高标仓供给高峰影响，市场存量项目仍待去化。（1）嘉实京东仓储基础设施 REIT：3 只 REITs 中唯一一只满 租产品，主因受益于原权关联方整租模式。项目期末加权平均剩余租期为 647 天，但月租金较 2023 年二季度 下滑 3.5%，主要系武汉项目新签租金下降所致，运管机构已按此前公告的风险缓释措施，等比例减免运管 费，且与供应商磋商下调物管费。 2 只扩募 REITs 出租率受区域市场影响有所下滑，项目内部表现分化。（2）中金普洛斯 REIT：一季度 出租率下降至历史低点 86%，较四季度减少 3.8 个百分点，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后平均出租 率为 88.0%，主要系重庆项目存量市场竞争升级，但项目整体有效租金单价小幅提升至 37.93 元/平方米/月，且 通州光机电物流园出租率持续改善。（3）红土创新盐田港 REIT：一季度出租率由 2023 年期末的 95.1%下降至 91.2%，主要系受中美贸易形势及产业转移的影响，首发资产现代物流中心项目部分以欧美业务为主的客户 业务量萎缩，减租需求加大，但扩募资产满租且租赁期限长达 4.75 年。

1.4 产业园区：一季度收入及可供不及预期，“以价换量”策略延续

产业园区 REITs：两只扩募产园业绩表现优异，内部项目分化。产业园区 REITs 平均收入、EBITDA、可 供分配金额达成率分别为 97%、122%、94%，其中仅华安张江产业园 REIT 全面超预期，博时蛇口产园 REIT 由于项目回款具有前高后低特征且存续租约免租期一般设置在一季度，可供分配金额达成率不及预期，但预计 全年能够达成 99%的回款目标。分项目看，两只扩募 REITs 一季度收入及可供分配金额同比大幅增长，主要 系优质扩募项目和上年同期免租影响。出租率和租金单价上，受资产业态及免租期影响，博时蛇口产园 REIT 底层资产表现分化，但属于正常范围的小幅波动。

吸纳承压“以价换量”现象延续，板块租金单价以跌为主。（1）量：吸纳承压出租率多数下探，板块出 租表现趋同。受市场供需关系影响，9 只产业园区 REITs 中 5 只 REITs 出租率边际下滑，占据多数。个券来 看，板块的出租率表现有收敛趋同的态势，出租率降幅较大的通常是此前出租率较高的 REITs，包括东久 REIT 和临港 REIT 两大厂房 REITs，此前出租率均在 98%以上，本季度出租率分别下降 3.6、2.0 个百分点；中 间区段出租率 80%-90%的 REITs 出租率居中波动，且以跌为主；出租率提升幅度较大的是华安张江产业园 REIT 和建信中关村 REIT，两者出租率均历经长期 60%-70%的底部震荡后，本季度分别大幅回升 9.0、8.3 个 百分点，中金湖北科投 REIT 出租率提升 1.8 个百分点至 87.0%。（2）价：租金单价以跌为主，以价换量延 续。产业园 REITs 租金单价披露具有不连续性，我们考察拥有可比环比数据的 6 只产业园 REITs，仅博时蛇口 产业园 REIT、华夏和达高科 REIT 租金单价有细微提升，幅度分别为 0.84%、0.02%，此外华夏合肥高新 REIT 租金定价维持不变，剩余 3 只 REITs 租金单价均环比下跌。其中，华安张江产业园 REIT、建信中关村 REIT 环比分别下跌 1.1%、5.5%，结合其出租率底部回升，以价换量的现象较为明显。

1.5 消费基础设施：首批 3 只消费 REITs 运营良好，出租率均在 98%以上高位

消费基础设施 REITs：运营状况良好，出租率均在 98%以上高位且购物中心租户集中度较低，会员指标 进一步增长。业绩端看，一季度消费 REITs 表现良好，其中华夏华润商业 REIT 收入过亿，可供分配金额超 5000 万；经营端看，购物中心及社区商超业态各具特色。具体来说： （1）购物中心 REIT：出租率维持 98%以上高位，租户结构分散主力店占比超 3 成，客流量同比增长。2 只购物中心 REITs 租户结构较为分散，华夏华润商业 REIT 前十大面积租户占比总计 25.5%，主力店所占租赁 面积约 33%；华夏金茂商业 REIT 主力店租赁面积占比约 55%，平均租金 33.75 元/平方米/月。此外，2 只购物 中心 REITs 客流量同比增长，会员消费粘性进一步增强。一季度华夏金茂商业 REIT 和华夏华润商业 REIT 的 客流量同比分别增长 8.0%和 12.3%。其中华夏华润商业 REIT 会员人数超 120 万人，逾青岛常住人口十分之 一，同比增长超 16%。 （2）社区商超 REIT：长租期高收缴稳健运营，出租率显著改善。嘉实物美消费 REIT 底层资产为社区商 超，加权平均剩余租期长达 8.07 年，且租金收缴率为 100%。此外项目出租率也显著改善，从 2023 年上半年 的 88.7%提升至 98.3%，大幅提升 9.6 个百分点。

1.6 生态环保：首钢绿能 REIT 表现不佳，首创水务 REIT 经营良好

中航首钢绿能 REIT：生活垃圾处理量同环比双跌，上网电量较去年同期下降 25%。2024 年一季度中航 首钢绿能 REIT 收入同比减少 12.4%，可供分配金额同比下降 66.8%。经营端来看，3 月 18 日起停运 1#发电机 进行返厂检修，造成上网电量同比下降 24.5%。2024 年一季度生活垃圾处理量同环比分别下降 11%、26%；收 运和处置厨余垃圾量同比增加 8%，环比下降 9%，表现略有不佳，主要是因为报告期内冬季外来人员减少和春 节假期人员离京，北京市生活垃圾产生量季节性减少。 富国首创水务 REIT：总收入同比增长，可供分配金额环比大幅度提升。2024 年一季度富国首创水务 REIT 可供分配金额同比增长 25.5%，环比增长 85.1%。经营端看，合肥项目污水处理量同比增长 18%，深圳 项目污水处理量同比增长 15%。项目可供分配金额同环比提升幅度较大，主因深圳项目历史污水处理服务费结 算情况看，回款周期通常为 2 个月，2023 年 12 月份由于结算流程延迟账期延长至 3 个月，相应款项实际于 2024 年 1 月份收回，增厚了当期现金流；同时项目本期资本性支出 126 万元，较上季度 147 万元略有下降。

1.7 高速公路：一季度收入总体承压，货客比及区位因素较为关键

高速公路 REITs：多数高速 REITs 业绩及通行量同比下滑，但可供分配金额环比 2023 年四季度有所改 善。高速公路 REITs 一季度收入、可供分配金额和车流量在同比维度下多为下滑，板块修复仍有压力，但环比 2023 年四季度有不同程度的改善。其中中金山东高速 REIT 由于四季报中可供分配金额包含了上市募集资金， 因而在高基数影响下一季度环比大减，而浙商沪杭甬 REIT 由于 2023 年四季度基数较低，收入和可供分配金 额同环比均增加。达成率看，高速公路 REITs 仅中金山东高速 REIT 披露 2024 年业绩预测，整体三项业绩均 超预期达成，在各业态中完成率较高。 个券间表现分化，货车同比修复态势优于客车，区位优势较好的 REITs 经营韧性更强。高速公路 REITs 板块底层资产整体处于修复进程之中，同比以跌为主，但板块内个券业绩有所分化。客货拆分来看，3 只披露 客货拆分数据的高速 REITs 货车同比增速均优于客车，本季度修复态势更佳。个券业绩来看，具有较好区位优 势的平安广州广河 REIT、浙商沪杭甬 REIT 及国金中国铁建 REIT 业绩同环比降幅相对较小或有一定程度的正 增长，经营韧性更强。

1.8 能源基础设施：整体可供分配金额完成率超 130%，国电投表现最佳

能源基础设施 REITs：一季度整体完成度良好，但有所分化。一季度板块收入、EBITDA、可供平均达成 率分别为 109%、116%、135%，整体完成度良好，但达成率和经营表现有所分化。其中：（1）鹏华深圳能源 REIT：受机组检修安排、市场供需等影响，一季度上网电量环比下降 16%，导致售电收入回落。（2）中信建 投国家电投新能源 REIT：一季度风资源较好带动运营向好，发电量、上网电量环比分别提升 18.5%、18.6%。 （3）中航京能光伏 REIT：一季度可供分派金额完成度较高且环比大幅增长，主因 2023 年四季度调减项合计 达 5.1 亿元，为本期的 2.5 倍，其中的预留支出中包含 2024 年 1 月已归还的保理本金。经营方面，一季度项目 整体结算电量环比微升 4%，但同比看榆林光伏项目一季度上网电量降低 17.3%，主因一季度榆林地区太阳光 辐射量降低，连遭强降雪及沙尘天气。此外，项目电站 2023 年四季度末发生设备故障也影响本期发电表现。