2024年房地产行业2023年报及2024年一季度财报综述：行业持续筑底，央国企边际改善

1. 引言：样本选择与分类

本报告中，共选取主营业务为房地产的 110 家 A 股上市公司进行财报分析。除 了板块整体表现外，还通过企业规模、企业性质两个维度进行对比。企业规模方面， 根据房企市值大小，以 2024 年 4 月 29 日收盘价为基准，将市值在 200 亿以上的房 企称为头部房企，共 11 家；将市值在 50-200 亿之间的房企称为中型房企，共 43 家； 将市值在 50 亿以下的房企称为小型房企，共 56 家。企业性质方面，根据股权结构， 将房企分为央国企和其他企业，央国企共 62 家，其他企业共 48 家。

2. 业绩承压，盈利分化

2.1 营收降幅收窄，归母净利降幅分化

2023 年整体营收边际改善，央国企增速转正。2023 年，在保交楼政策刺激下， 房企项目结转收入得到提升，叠加 2022 年部分项目延期交付，房地产板块实现营业 收入 26098 亿元，同比下降 1.70%，降幅较 2022 年缩窄 6.69 pct。分企业规模来看， 头部房企、中型房企、小型房企营收同比分别为-2.61%、1.89%、-4.35%；分企业性 质来看，央国企营收同比增长 1.10%，其他企业同比下降 3.60%。 2024 年一季度营收承压，头部房企韧性较好。2024 年一季度，房地产板块整体 营业收入为 3618 亿元，同比下降 12.88%。分企业规模来看，头部房企、中型房企、 小型房企营收同比分别为-4.02%、-17.84%、-36.67%；分企业性质来看，央国企营收 同比下降 6.89%，其他企业同比下降 16.51%。

2023 年板块整体由盈转亏。受资产减值计提与利润率下滑拖累，2023 年板块整 体归母净利润为-155.11 亿元；分企业规模来看，头部房企利润同比降低 50.27%至 221.28 亿元，中型房企亏损缩小 81.27%至 42.62 亿元，小型房企亏损扩大 54.45%至 333.77 亿元。分企业性质来看，央国企归母净利润由 2022 年 169.85 亿元降至 87.9 亿元，其他企业亏损由 2022 年-168.57 亿元扩大到-243.01 亿元。 2024 一季度板块归母净利润收缩。2024 年一季度房地产板块整体归母净利润为 1.24 亿元，2023 年同期为 123.75 亿元。分企业规模来看，头部房企归母净利润同比 为-54.67%，中型房企和小型房企分别为由 2023 年的 32.56 亿元和 5.5 亿元降低到 2024 年一季度的-10.08 亿元和-27.52 亿元；分企业性质来看，央国企归母净利润同比下降 68.06%，其他企业由盈利 59.95 亿元转为亏损 19.14 亿元。

2.2 利润率持续承压，央国企保持优势

毛利率延续下滑趋势。2023 年，受高地价项目结转及限价政策双重压力，房地 产板块毛利率降至 16.72%，同比下降 1.23pct。央国企依托成本控制与优质项目布 局，毛利率为 18.73%，高于其他企业 3.4pct，表现出更强的抗压能力。进入 2024 年 一季度，房地产板块毛利率下探至 16.59%，同比减少 0.8pct。央国企以 21%的水平 较其他企业保持相对稳健。 净利率持续筑底。2023 年度，房地产板块净利率受利润下滑及减值计提影响， 降至 0.02%，较 2023 年减少 1.21 pct。央国企得益于多元化业务支撑与良好的成本 控制，净利率为 1.89%，高于其他企业的-1.31%。2024 年一季度，房地产板块净利率 为 1.22%，同比下降 3.12pct。其中央国企净利率同比收窄 2.53pct，其他企业同比 收窄 3.63pct。随着市场信心逐步恢复、政策支持加码，部分房企展现出利润率触底 反弹的初步迹象。央国企与部分优质民企先企稳，行业有望在挑战中逐步走出困境。

2.3 费用率略有改善，少数股东损益减少

2023 年房地产板块三项费用呈现优化趋势。板块整体三项费用率降低至 8.11%， 同比变化-0.39pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企三项费用率同比分别为-0.22 pct、-0.19 pct、-1.76 pct；分企业性质来看，央国企和其他企业 的三项费用率同比分别为 0.11 pct 和-0.73 pct。

2023 年板块整体少数股东损益降幅明显。2023 年板块整体少数股东损益为 160.06 亿元，同比下降 50.76%。分企业规模来看，头部房企、中型房企同比分别53.09%、62.85%，小型房企少数股东损益由-35.39 亿元扩大至-65.27 亿元。分企业 性质来看，央国企少数股东损益同比下降 33.72%，其他企业同比下降 71.07%。 2024 年一季度少数股东损益分化加剧，央国企表现平稳。房地产板块整体少数 股东损益为 42.77 亿元，同比下降 24.12%。分企业规模来看，头部房企、中型房企、 同比分别为-16.89%、16.17%，小型房企少数股东损益由正转负。分企业性质来看， 央国企少数股东损益同比增长 0.28%，其他企业同比下降 50.5%。

2.4 减值损失占比提升，央国企稳定性优势明显

2023 年减值压力分化显现，央国企资产质量彰显优势。整体来看，房地产板块 减值损失占营业收入比重为 4.21%，同比增长 0.14pct。分企业规模来看，头部房企、 中型房企、小型房企减值损失占营业收入比重同比分别为 0.56 pct、-1.99pct、2.38 pct；分企业性质来看，央国企减值损失占营业收入同比下降 0.06 pct，其他企业同 比增长 0.3 pct。

3. 资产优化，杠杆修复

3.1 资产收益率持续筑底，净负债率仍有压力

2023 年净资产收益率有望触底企稳。房地产板块净资产收益率为-0.96%，同比 下降 1.17 pct,降幅收窄 3.21 pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房 企同比分别-2.71 pct、2.71 pct、-7.15 pct；分企业性质来看，央国企净资产收益 率同比下降 0.94 pct，其他企业同比下降 1.53 pct。 2024 年一季度净资产收益率延续下行。房地产板块整体净资产收益率为 0.01%， 同比下降 0.8pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企净资产收益率 同比分别-0.56 pct、-0.95 pct、-1.56 pct；分企业性质来看，央国企净资产收益 率同比下降 0.5 pct，其他企业同比下降 1.15 pct。

2023 年净负债率央国企微降，其他企业增幅收窄。房地产板块净负债率为80.7%， 同比增长 2.69 pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企同比分别为 3.55 pct、-1.81 pct、22.47 pct；分企业性质来看，央国企净负债率同比下降 0.34 pct，其他企业同比增长 6.46 pct。 2024 年一季度板块净负债率有所增长。房地产板块整体净负债率为 86.17%，同 比增长 6.40 pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企净负债率同比 分别为 8.76 pct、-0.67 pct、27.04 pct；分企业性质来看，央国企净负债率同比 增长 4.33 pct，其他企业同比增长 8.78 pct。

3.2 资本结构持续优化，央国企引领稳杠杆趋势

2023 年房企负债率持续降低。房地产板块资产负债率为 75.98%，同比下降 1.7 pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企同比分别为-1.75 pct、-2.62 pct、0.64 pct；分企业性质来看，央国企资产负债率同比下降 1.08 pct，其他企业 同比下降 1.86 pct。板块整体剔除预收款后资产负债率为 70.2%，同比下降 0.76 pct。 分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企同比分别为-1.00 pct、-1.74 pct、 2.39 pct；分企业性质来看，央国企剔除预收款后资产负债率同比下降 0.97 pct， 其他企业同比下降 0.35 pct。

2024 年一季度房企杠杆延续下行。房地产板块整体资产负债率为 75.69%，同比 下降 1.82 pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企资产负债率同比 分别为-2.02 pct、-2.77 pct、1.13 pct；分企业性质来看，央国企资产负债率同比 下降 1.22 pct，其他企业同比下降 1.93 pct。板块整体剔除预收款后资产负债率为 69.85%，同比下降 0.55 pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企剔 除预收款后资产负债率同比分别为-0.80 pct、-1.66 pct、2.85 pct；分企业性质来 看，央国企剔除预收款后资产负债率同比下降 0.82 pct，其他企业同比下降 0.05 pct。

2023 年房企偿债压力加剧，头部房企更具优势。房地产板块 EBITDA 利息覆盖倍 数为 1.96x，同比下降 0.36x。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企分 别为 3.43x、1.81x、-0.19x，同比分别-1.50x、0.80x、-1.01x；分企业性质来看， 央国企 EBITDA 利息覆盖倍数为 2.38x，同比下降 0.47x，其他企业为 1.58x，同比下 降 0.32x。

3.3 预收款占比下滑，存货占比延续下行

2023 年房企预收款比重下滑，资金回笼压力凸显。房地产板块预收账款占总资 产为 19.39%，同比下降 3.74 pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房 企同比分别为-3.30 pct、-3.78 pct、-6.04 pct；分企业性质来看，央国企预收账 款占总资产同比下降 0.88 pct，其他企业同比下降 6.02 pct。 2024 年一季度预收款占比延续下行，市场信心有待提振。房地产板块整体预收 账款占总资产为 19.37%，同比下降 4.63 pct。分企业规模来看，头部房企、中型房 企、小型房企预收账款占总资产同比分别为-4.63 pct、-4.41 pct、-5.56 pct；分企业性质来看，央国企预收账款占总资产同比下降 1.66 pct，其他企业同比下降 7.04 pct。

3.4 存货结构显优化，央国企财务策略见效

2023 年存货比重下降，央国企较稳。房地产板块存货占总资产比重 48.79%，同 比减少 2.34 pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企同比分别为-2.11 pct、-1.66 pct、-5.06 pct；分企业性质来看，央国企存货占总资产比重同比下降 0.80 pct，其他企业同比下降 4.20 pct。 2024 年一季度存货比重延续下行，央国企实现微增。房地产板块整体存货占总 资产比重为 48.92%，同比增长-1.48 pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、 小型房企存货占总资产比重同比分别为-1.52 pct、-0.82 pct、-2.91 pct；分企业 性质来看，央国企存货占总资产比重同比增长 0.43 pct，其他企业同比下降 3.80 pct。

4. 偿债改善，回款筑底

4.1 资金链承压加剧，央国企彰显韧性

2023 年房企现金短债比持续筑底。房地产板块整体现金短债比 1.06x，同比下 降 0.06x，降幅收窄 0.05x。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企同比 分别为-0.14x、-0.04x、0.01x；分企业性质来看，央国企现金短债比同比下降 0.06x， 其他企业同比下降 0.12x。 2024 年一季度房企资金链压力加剧。房地产板块整体现金短债比为 0.93x，同 比下降 0.25x。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企现金短债比同比分 别为-0.35x、-0.22x、-0.11x；分企业性质来看，央国企现金短债比同比下降 0.23x， 其他企业同比下降 0.30x。

4.2 回笼资金边际改善，现金流压力仍在

2023 年板块整体回笼资金下滑，央国企实现正增长。房地产板块销售商品及劳 务的现金流入为 20679 亿元，同比下降 8.27%，降幅收窄 21.14 pct。分企业规模来 看，头部房企、中型房企、小型房企同比分别-4.53%、-11.75%、-20.90%；分企业性 质来看，央国企销售商品及劳务的现金流入同比增长 6.11%，其他企业同比下降 20.30%。 2024 年一季度回笼资金降幅较大。房地产板块整体销售商品及劳务的现金流入 为 3303 亿元，同比下降 38.60%。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企 销售商品及劳务的现金流入同比分别-36.90%、-43.52%、-36.73%；分企业性质来看， 央国企销售商品及劳务的现金流入同比下降 36.44%，其他企业同比下降 40.55%。

2023 年资金回笼能力持续走弱，央国企逆势增长。房地产板块销售商品现金流 入对营收的覆盖倍数为 0.79x，同比下降 0.06x。分企业规模来看，头部房企、中型 房企、小型房企同比分别为-0.02x、-0.12x、-0.14x；分企业性质来看，央国企销售 商品现金流入对营收的覆盖倍数同比增长 0.05x，其他企业同比下降 0.13x。 2024 年一季度房企销售回款仍然承压。房地产板块整体销售商品现金流入对营 收的覆盖倍数为 0.91x，同比下降 0.38x。分企业规模来看，头部房企、中型房企、 销售商品现金流入对营收的覆盖倍数同比分别为-0.49x、-0.40x，小型房企基本持平； 分企业性质来看，央国企销售商品现金流入对营收的覆盖倍数同比下降 0.52x，其他 企业同比下降 0.31x。

编辑：火腿肠