2024年房地产行业专题报告：新一轮去库存背景、效果及展望

背景：供求关系发生重大变化

供给端：全国库存持续累积，去化周期不断拉长

自2021年下半年以来，全国楼市持续调整，无论全国还是重点城市，商品房库存持续积累，去化周期不断拉长。现房库存持续累积，创历史新高。从现房库存（待售面积）来看，2024年4月全国商品房待售面积7.45亿平，同比增长15.7%，其中 住宅待售面积3.9亿平，同比增长24.5%，其中商品房待售面积已经超过2015年高点，从去化周期来看，已经接近或超过2015年水 平。 已开工未售商品房库存去化周期创新高。截止2024年4月，1999年以来全国已开工未售商品房面积（按开工90%可售）为38.6亿平 米，尽管未创新高，但从去化周期来看，按照2023年销售水平，去化周期达44.4个月，超过2015年高点，创历史新高。

需求端：城镇化率放缓叠加居住环境改善，中长期潜在需求放缓

中长期来看，2023年我国城镇化率达66.2%，出生人口持续跌破千万，同时随着过去三十年房地产行业快速发展，2020年全国城市人 均住房建面达36.5平米，较2000年大幅提升，均意味着中长期潜在住房需求放缓。

需求端：短期房价及收入制约购房意愿及能力，住房回归居住属性

居民对收入房价预期担忧仍存。从短期来看，经济增长动能趋弱背景下，居民可支配收入增速放缓、失业率小幅上行，居民对 经济形势、收入预期担忧升温。同时重点城市房价持续下行，70个大城市房价环比连续11个月下跌，居民对房价下行预期仍 强。

居民加杠杆意愿不强，制约政策效果。在这种背景下，尽管房贷利率大幅下行，重点城市政策持续松绑，但居民加杠杆意愿并 不强烈，一定程度制约政策实施效果。从居民中长期贷款来看，2022年以来单月居民中长期贷款明显萎缩，多个月份为负，反 映出居民端提前还房贷降杠杆，住房去金融属性明显，逐步回归居住属性。

二手房挂牌快速上升，持续分流新房需求

二手房挂牌量持续上行，增加住房供给。受房价下行预期影响，居民出售住宅降杠杆，由住房需求方变成供给方，2022年以来二手 房挂牌量快速上升，2024年3月，17个城市链家挂牌房源达219万套，进一步加剧了住房市场的供需失衡。

以价换量叠加无交付担忧，二手房分流新房需求。2021年下半年以来部分房企陆续出险，引发购房者对新房交付及品质担忧，而二 手房品质“所见即所得”，且无交房等待周期，同时二手房价格调整灵活，“以价换量”加速部分需求转投二手房市场。根据国家 统计局披露，2023年全国二手房网签面积达7.08亿平，占全国一二手销售面积38.8%，2024年4月重点12城市二手房成交套数占比提 升至63.1%。

消化存量房产：居民端刺激与政府发力并重

上轮存量房产消化手段：三四线棚改去库存，本质为居民加杠杆

2024年4月，政治局会议提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对 优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，政策 重点转向去库存。回顾过往周期，2015年中央经济工作会议曾提出“三去一 补”，其中三四线通过棚改货币化激发居民购房需求，带来三四线商品房库存去 化、楼市量价齐升。

当前消化存量方式：居民端刺激与政府发力并重

5月17日国务院副总理何立峰在全国切实做好保交房工作视频会议强调，深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施 策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。当天央行推出房地产金融“政策包”： 1）新设保障性住房再贷款，设立3000亿元保障性住房再贷款，激励21家全国性银行按照市场化原则，向地方国有企业发放贷款， 支持以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房；2）取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住 房贷款利率政策下限；3）下调公积金贷款利率0.25个百分点；4）降低商业性个人住房贷款最低首付比例，首套调整为不低于 15%、二套调整为不低于25%。同时，自然资源部部长表示，准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地政策措施，包括严格依法 处置闲置土地、加大对存量土地盘活利用支持力度。

房贷利率下行空间仍存，二套房空间尤甚

据贝壳研究院统计，2024年3月百城首套主流房贷利率平均为3.59%、二套主流房贷利率平均为4.16%，均与上月持平，较2023年同 期回落43BP、75BP。央行一季度货币政策执行报告显示，截至3月末全国343个城市（地级及以上）中，75个下调了首套房贷利率 下限，64个取消了下限；3月新发放个人住房贷款利率为3.69%，同比下降0.45个百分点。考虑一季度CPI同比均值为0%，剔除CPI 后的实际房贷利率为3.69%，仍处于2008年以来中间值水平（历史低点为2020年3月的0.63%与2010年12月的0.64%）。后续各地房 贷利率有望跟随政策进一步下行，尤其是二套房贷利率调整，有望促进改善型购房需求释放。

二套房贷利率下行空间大，或带动二套房需求入市

二套房贷利率下降空间大，降低购房负担明显，或带动二套房需求入市。此前已经有多个城市取消首套房房贷利率下限， 而 二套房房贷利率仍维持下限（LPR+20BP），3月百城二套主流房贷利率平均仍有4.16%。本次二套房房贷利率下限取消，打开二 套房贷利率下行空间。根据克而瑞调研，合肥二套房贷利率已降至与首套房贷利率相当（3.45%），较此前二套房利率下限大 幅下降70个BP。以100万总价、二套首付30%、30年等额本息计算，按此前二套房利率下限4.15%对应月供3403元；按照最新首 付25%、利率降至3.45%，对应月供为3347元。相比此前，更低首付月供反而下降1.6%，若考虑房价调整则月供较此前房价高点 下降更多。

即受房价与房贷利率下行影响，即使首付比例下降，相比此前房价高点，购房者月供可能不升反降，月供/可支配收入压力有 望减轻，有望带动部分需求尤其是二套需求入市。值得注意的是由于二手房调整价格幅度大于新房，可能会导致更多需求转向 二手房。

收购价格是关键，供需错配可能影响实施效果

当前百城住宅租金收益率在2.3%以内，若政府市价收购作为保租房可能无法覆盖资金成本；而配售保障性住房价格低于市场，且 要求保本微利，也要求较低收购成本，因此后续收购价格是关注重点。根据央行青岛分行官网披露，2024年1月，国家开发银行等 银行成功发放首批租赁住房贷款支持计划试点贷款18.5亿元，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套，用于保障 性租赁住房，对应单套总价约79.8万元，按照70-90平/套估计单价8867-11397元/平，仅为青岛2023年新房成交均价（13789元/ 平）的64%-83%，存在一定价格折扣。但考虑现房库存去化难度低于期房，开发商对于折价收购接受度有待观察。

同时无论配售或配租型保障房，试点开展均集中于高能级城市（保租房四十个大中城市占比高，配售型保障房在35个大中城市试 点），但库存压力更多在三四线，现房收购供需错配可能影响实施效果。从此前推出的租赁住房贷款支持计划来看，根据央行披 露数据，截至2024年3月末1000亿额度仅落地20亿。

城市库存去化维度及保障房需求视角下，资金规模同样需万亿级

从城市维度来看，根据中指数据库披露，不完全统计下当前共有63个城市住宅库存去化周期超过18个月，合计住宅可售面积3.77亿平。若 63个城市住宅库存去化周期均降至18个月，对应去库存面积1.4亿平，按各城市2-4月销售均价计算，合计总货值达1.98万亿。若按各城市 现价60%-100%收购，对应资金规模为1.2-1.98万亿。

从保障房需求出发，以保租房为例，根据住建部规划，“十四五”（2021-2025年）全国计划筹建保障性租赁住房近900万套（间），根据 国家统计局数据，2021-2023年全国已开工建设和筹集572万套，完成计划的64%。剩余328万套，按70平/套、前4月全国商品房销售均价 9595元/平米计算，若全部通过市场化收购筹集需要资金2.2万亿，按照6折左右收购大概1.32万亿。若进一步考虑配售型保障房，则对应资 金规模或更大。

优化增量住房：短期供地限制与中期品质提升

结构化调整供应，高库存城市限制土地出让

18个高库存城市2023年出让土地占2023年全国商品住宅销售面积的3.6%。4月29日自然资源部印发《关于做好2024年住宅用地供应 有关工作的通知》，要求“商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让；商品住宅去化周期在18个月（不 含）-36个月之间的城市，要按照‘盘活多少、供应多少’的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收 回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限”。根据中指数据库统计，截至2024年4月，20个城市住宅去化周期超过36个月， 总可售建面1.25亿平。其中数据可得的18个高库存城市2023年宅地出让建面3386万平，占最新各城市可售库存27.5%，占2023年全 国商品住宅成交的3.6%。

2022-2023年高库存城市土地出让已明显下降。由于库存积压，城市投资吸引力下降，2022-2023年高库存土地出让规模已大幅下 降，2022-2023年18城宅地出让建面同比分别下降43.5%、12.5%，但库存仍处于高位，意味着需求端恢复或才是去库存重点。

分层次供应体系满足多样化需求，高品质为市场化趋势

2024年3月两会部长通道答记者问中，住建部部长倪虹强调完善“市场+保障”的住房供应体系，政府保障基本住房需求、市场满 足多层次多样化住房需求，下力气建设好房子。4月政治局会议再次明确，结合房地产市场供求关系新变化、人民群众对优质住房 新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。2023年下半年 以来，自然资源部发文建议各省市取消远郊区容积率1.0限制、多地取消“7090”户型政策等，均体现满足市场多样化的住房需 求。

从市场供应结构来看，2023年以来大户型投资额明显好于小户型，全年144平以上住宅投资同比增长0.4%，远好于90平米以下的小 户型（-12.4%）。叠加“14号文”以来，全国加大保障房建设和供应，未来市场满足多样化改善需求，二手房承接大量刚性需 求，政府保障房提供基本住房需求的供应体系逐步确立。

未来展望：下行空间或已不大，政策端空间犹存

房企流动性压力犹在，仍需政策进一步支持

资金端未明显改善。2023年末15家主流房企整体在手现金9267亿元，同比 下降9.2%，“三条红线” 中现金短债比较2022年末下降13.7个百分点至 184.4%，明显弱化，筹资性净现金流持续恶化。从销售端来看，2024年 前4月房企销售延续下滑，4月百强房企销售额、销售面积同比下降47%和 42%。根据国家统计局数据，前4月房地产开发资金累计同比下滑 24.9%，资金端仍未见明显好转。

到期债务压力仍大。根据Wind统计，2024年下半年、2025年境内地产债 到期与提前兑付规模仍有1111亿和2486亿，而“白名单”贷款严格用于保 交付，无法用于偿还债务。

重点城市成交逐步筑底，存量房趋势仍将延续

重点城市一二手房总成交逐步企稳。从重点12城一二手房合计成交来看，除2024年春节月外，2023年下半年以来月度成交套 数整体保持稳定，并未进一步下滑。

二手成交持续好于一手，从增量时代到存量时代趋势明显。从2024年情况来看，开年以来重点50城新房周均成交1.9万套，较 2023年周均下降31%，较2023年下半年周均下降21%；重点20城二手房周均成交1.7万套，较2023年周均下降6%，较2023年下半年 周均增长2%。若剔除春节影响，2024年3月以来重点50城新房周均成交2.1万套，较2023年下半年周均下降14%，处于逐步筑底过 程中；重点20城二手房周均成交1.9万套，较2023年下半年周均增长18%，明显改善。

报告节选：

编辑：火腿肠