2024年房地产行业中期策略：静待地产新黎明

市场回顾:楼市依旧承压

(一)重点政策回顾:供需两端发力

2024年上半年进入政策宽松阶段，并且政策的放松力度逐渐加大，2024年2月供给侧首次针对房开项目进行融资端支持。2024年4月政治局会议中提到“结合房地产市场供求关系的新变化人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”，随后陆续针对需求和存量房两侧出台支持政策，具体表现为:1)需求层面，针对刚需、改善性需求逐渐降低购房门槛，包括不同程度的解除限购、降低首付比例、取消商贷购房利率下限等:2)去库层面，出台针对现有库存住房进行收购直接降库存的试点政策。

(二)基本面回顾:销售低迷毛利率筑底

2024年1-5月，楼市整体具备如下特点:1)销售市场持续低迷，现房市场和二手房市场表现相对较好;2)库存积压，去化压力较大;3)土地市场表现区域平淡;4)房企毛利率依旧底

1.销售

截至2024年5月，楼市表现震荡下行。2024年1-5月商品房的销售面积为3.66亿方。从绝对水平看，2024年前5月的销售面积规模略高于2014-2015年同期。2024年2月，5年期LPR超预期下调至 4%以内，在春节后“小阳春”的影响下，3月表现略好于1-2月，1-3月的累计销售面积同比下降19.40%,略好于1-2月20.5%的同比降幅，但由于市场整体尚未修复，5月市场回落，累计销售面积的同比降幅扩大至 20.30%。

从相对水平看，2024年1-5月的累计销售面积为2023年总销售面积的32.79%，2023年该值为41.56%，表现持续低迷。从单月表现看，5月较4月略有改善，但销售市场依然冷淡。在市场持续低迷的背景下，5月下旬自上而下集中出台需求端放松政策，各地方因城施策迅速跟进落地。考虑到6月开始基数较低等因素，我们认为在政策刺激下，6月至年末的数据或有望提振。

由于期房预售至交付通常有2年的周期，在目前较冷的市场下，现房表现持续优于期房。从期现房累计销售面积同比增速看，自2022年开始，现房表现持续领先期房表现，表明购房者对现房的青睐和现房库存量持续待消化的特点。从期现房累计销售面积同比增速的差额看，自2021年12月开始现房销售面积累计同比增速>期房销售面积累计同比增速,并且差额在持续扩大，因此我们认为在现房库存较大和楼市有待修复的背景下，现房销售表现优于期房销售的现象或将持续。

二手房的成交表现直观的展现楼市1-5月的低迷。在高基数的作用下，京广深三地的二手住宅累计成交面积同比增速在3月由正转负,降幅震荡下行。经纪人数量或提前展示二手房市场的热度。截至 2024年3月，在经过半年的调整后，贝壳经纪人数量达到44.27万人，在2024年3月末实现逆势增长，已接近2021年末的水平。随着政策不断落地，二手房市场或将逐渐转暖。

2.库存与投资

根据中指院数据，库存依旧维持高位。截至2024年4月，14个城市的商品住宅库存合计1.27亿方，按照平均6个月的销售面积计算，2024年4月的平均去化周期达到20个月，为2023年以来的最高值。从30个主要城市商品住宅的去化周期看，多数城市的去化周期在18个月以上，根据自然资源部最新提出的严格控制商品房去化周期超过18个月的城市商品住宅用地供应，短期内去化压力相对较大的城市的土地供应或将受限。

新开工表现较弱。受到 2022-2023年土地市场冷淡，房企拿地意愿较弱的影响，2024年新开工表现较差;除此之外,2023年竣工表现较好,在高基数的影响下,2024年竣工表现转冷。截至 2024年5月，全国商品房新开工面积3亿方，同比下降24.2%;截至2024年5月，全国商品房竣工面积 2.22亿方，同比下降 20.10%。由于销售市场的低迷会依次传导至房企的资金回流、拿地、开工、竣工，因此我们认为若销售尚未修复，开工、竣工或将持续低迷。

房地产投资同比下降。土地购置占比持续提升。截至2024年5月,房地产投资额累计值为4.06万亿元，同比下降10.10%。截至2024年4月的分拆细项看，建安投资占比回落至60%以内，土地投资再次突破35%。土地购置占比提升，表明房企投资的开工和施工端尚未修复。

3.土地

土地市场各能级城市表现均较弱。截至2024年5月，百城土地累计成交面积为4.63亿方，同比降幅为15.74%;一线城市的土地成交价累计值同比增速在2024年4月由正转负(4月同比增速-29.76%)、二线城市的土地成交价累计值同比增速在2024年5月由正转负(5月同比增速-23.57%)三线城市土地成交累计值同比增速持续筑底。

土地成交的溢价率看，各能级城市的土地成交溢价率维持低位。截至2024年5月，一线、线、三线城市的土地成交溢价率分别为4.18%、2.07%、2.41%。从土地溢价表现看，一线城市表现依旧领先其他城市，我们认为土拍市场有待由高能级城市带动其他城市复苏。

4.房价与毛利率

由房地产开发结算通常具有滞后的特点,按照拿地-销售-结算的顺序逻辑推演,通过数据类比,我们发现拿地端的住宅楼面价同比增速与8个月后的住宅销售均价同比增速的趋势基本一致，因此我们按照领先8个月的住宅楼面价同比增速推导住宅销售均价同比增速。2024年前5月的住宅销售均价的同比增速持续为负，参考2023年下半年至今全国拿地端的住宅楼面价同比增速较低，同比增速持续维持在10%以内(2023年上半年普遍在10%以上)，我们认为住宅销售均价或将持续承压。

由于楼市整体较淡，住宅销售均价同比增速转负，我们观察到房企毛利率依旧筑底。我们按照克而瑞2023年销售排行榜整理头部15家房企(由于第13名上榜企业主业并非房地产开发，因此剔除，取 1-12、14-16名)考虑到A股和H股的会计准则不同，我们分别针对不同房企计算调整税项后的毛利率。调整后，2023年15家房企的毛利率普遍低于20%，华润置地毛利率维持在20%以上、绿地则维持在10%以内，并且14家房企的毛利率较2022年下滑。

收储和刺激需求并行

5月集中出台的收储政策和需求侧放松政策力度较大,我们认为或对目前楼市产生较大的影响。我们分别从供给和需求两个层面进行如下分析:

(一)供给:狭义收储或需近 5000 亿货币量

1.供给端政策

我们将楼市的库存规模和去化周期放在十年的周期内纵向比较。我们按照新开工与销售的差值计算广义库存。2014年2月至2024年5月，我国的广义库存量37.82亿平米(从2000年开始累积)，按照去化速度取近6个月的销售面积均值计算，2024年5月的去化周期约为40.66个月。在10年的长周期内，40个月的去化周期处于高位。与上一轮去库存周期类比，2014年8月去化周期为40.5个月，与目前去化周期基本一致。

5月15日，杭州市临安区发布关于收购商品住房用作公租房的相关政策:收购房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建面不超过70平米;收购房源需搭配一定比例的车位，房源待售车位数量满足配比条件，即60平米(含)以下的每套按0.6个车位比例配置，60平米以上的每套按1.0个车位比例配置。临安区出台的收购商品住房政策即在楼市的供给端减少库存供应，同时在改善性住房需求多于刚需的背景下，规定收购房源面积在70平米以下旨在降低去化压力。

参考上一轮去库存周期的政策出台时间节点,2015年1月住建部发布加快培育和发展住房租赁市场的指导意见，其中提到“各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或经过改造符合公租房条件的存量商品房转为公共租赁房”。同月，福州市发布统购商品房相关政策:考虑到目前存在库存承压等现象,我们认为收购商品住房或可进一步推广,收购的商品房或用作公租房、保障房等用途。我们注意到上一轮提到收储(或类似表达)的时间点，处于当时去化周期高位震荡的区间内，与本轮提到收储的时间点较为接近。

2.基于广义库存的收储规模测算

参考上一轮去库存周期的政策出台节奏，在发布收储等相关表述后，去化周期进入振荡区间并反弹至38.52个月，在2015年出台相应的降首付比例等需求侧放松政策后，去化周期整体进入下行通道内。因此，若此次收储政策以上一轮去库存周期类比，我们按照收购商品住房达到一定量使得楼市有望进入整体下行周期来测算收储需达到的规模。

目标的去化周期为30.82个月，结合本轮收储政策出台时间对应的库存去化周期为2024年3月的水平，即37.78个月，即需消化6.95个月的库存。按照2024年3月时的近6个月移动平均销售面积10076万方计算，对应的待消化库存规模为70070万方。

3.基于狭义库存的收储规模测算

考虑到如上计算的是广义库存面积,包含待售现房和满足预售要求的期房。若仅考虑待售现房,截至2024年4月(对应政策出台的时间)，我国待售商品住宅面积3.9亿方。我们选取郑州作为样本城市。2021年郑州全市待售住宅面积485.38万方，其中待售1-3年住宅面积占比47.42%、待售3年以上住宅面积占比17.64%。假设待售1-3年的90平米以下住宅以及待售3年以上的 144平米以下住宅有望成为收储对象计算，2021年郑州符合该标准的住宅面积占待售住房的19.33%。

(二)需求:购房门槛再降低

1.国内政策为史上最宽松

上半年持续发布放松需求侧的政策，主要针对刚需和改善性需求。2024年5月17日，央行集中发布降首付比例、取消住房商贷利率下限、下调住房公积金利率下限等政策，将首套房和二套房的首付比例分别降至 15%、25%，均为目前最低水平。随后，武汉、长沙、合肥等核心二线城市纷纷发布降首付比例、降低商贷利率下限等政策,如武汉首套房和二套房的商贷利率分别降至 3.25%、3.35%，分别较此前下降 30bp、80bp;合肥首套房和二套房的首付比例分别降至15%、25%，并且首套房和二套房的房贷利率均降至3.45%。一线城市中，上海率先表态,分别在限购、首付比例,贷款利率等方面优化房地产市场。在限购层面，优化非户籍居民购房条件、取消离异购房限制、调整住房赠与规定、支持企业购买小户型二手房用于职工租住;在首付比例层面，首套房和二套房的首付比例分别降为 20%、35%(二套房位于临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域的首付下限为 30%);在贷款利率层面，首套房和二套房的商货利率下限分别为LPR-45bp、LPR-5bp(二套房位于临港、嘉定等区域的商货利率下限为LPR-25bp)。目前已有多个省份、城市出台相应政策跟进降低当地购房首付比例、住房商业贷款利率下限，其中多数省份最新的首付比例和商业房贷利率下限与央行一致。

此次上海出台的政策强调针对小户型的老小区的去化。根据5月27日上海出台的政策，限购部分中提到对企业购买小户型二手住房(指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房)用于职工租住的，不再限定住房套数;支持改善部分提到对于在一年内出售外环内2000年前竣工、建面在70平米及以下的唯一住房并购买外环外已售住房的居民家庭可向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴，根据建筑面积可补贴2万元、2.5万元、3万元不等。截至2020年，上海市区内2000年前竣工的住宅面积占全部居住房屋面积的39.37%;按照年限划分，上海市区内2000年前建成的房屋平均建面为58.51平米/户，2000年后建成的房屋平均建面为88.67平米/户，即上海市区居民居住的于 2000年前竣工的房屋面积普遍低于政策要求的70平米的要求。截至政策出台的2024年5月27日，上海可售商品住宅共68803套，其中外环外占比84.68%，若按照可售商品住宅的尾盘统计口径计算，上海共有3688套商品住宅尾盘可售，其中61.01%位于外环外，即多数待消化的商品住宅库存位于外环外。我们认为此次政策出台旨在鼓励市区居住于“老破小”的居民置换至外环外的商品住宅。这与全国整体的低能级城市去化压力相对较大的情况基本匹配。

2.517政策出台后的效果

根据我们跟踪的各能级城市新房成交数据，在517新政出台后，新建商品住房的累计成交面积同比降幅在缓慢收窄。截至2024年6月2日，一线城市累计成交面积同比下降38.34%,较上一周的同比降幅略有收窄，5月各能级城市整体呈现降幅缓慢收窄的态势，政策效果有待持续观察。

3.与海外对比，我国目前政策较宽松

在“5·17”降首付比例、取消房贷利率下限后,我国内地楼市整体的首套房首付比例为15%(部分一线城市首套房首付比例高于此最低下限)。将我国内地目前的首付比例与中国香港、日本、韩国、新加坡、美国等区域比较，我们取首套房和二套房的首付比例均值相比较，我们发现我国内地的首付比例与以上区域的首付比例相差较低。从按揭贷款利率与银行间拆借利率的差值比较看，由于央行政策取消购房贷款利率下限，因此若按照5月百城首套房贷款利率3.45%计算，即我国内地按揭贷款利率高出银行间加权拆借利率1.60pct,2024年3月美国和中国香港的该值分别为1.39pct1.41pct。考虑到多数省份规定取消购房商贷利率下限,因此我们认为我国内地的按揭贷款利率与银行间拆借利率的差值较接近。

销售端下滑，开工端承压

我们根据最新的行业数据更新全年数据的预测结果。

(一)销售面积下滑至 10 亿平以内

截至 2024年5月，我国2024年商品房销售面积为3.66亿方，为2023年同期的78.9%。考虑到5月17日集中出台的放松政策，我们认为6月-下半年的政策效果或有望滞后显现。因此，基于2024年全年GDP同比增速5.2%不变、全年居民杠杆率维持在64%(与2024年3月水平持平)的假设下，我们预期住户贷款余额/个人贷款余额比例下降至44.36%,对应的全年商贷投放额 1.69 万亿元。假设公积金投放同比增长2%，则全年房贷总投放3.19万亿元。

根据近期出台的下调首付比例下限的政策，我们预期按揭贷款占房价总额的比例有望提升。由于2023年我国二手房交易量约占全部新房+二手房交易量的37%,考虑到今年针对新房去化集中出台政策,我们预期 2024年该值为35%,因此我们预期2024年全年商品住宅销售额为8.25万亿元，同比下降19.92%。假设全国商品住宅销售均价下降8%，对应的全国商品住宅销售面积为8.25亿方，同比下降12.95%。按照商品房住宅销售金额和销售面积占全国商品住房的比例倒推出全国商品住房销售金额、销售面积分别为9.37万亿元、9.7亿方,对应的同比增速分别为-19.63%、-13.12%。由于517新政后部分一线城市同样下调首付比例和商贷利率下限，放松力度相对较大，因此我们认为高能级城市或优于低能级城市的表现。

(二)房地产投资额同比下降9.00%

新开工:由于新开工通常滞后拿地4-9个月的周期，并且销售市场会影响到房企开工节奏，因此我们将新开工面积同比增速与领先一期的土地成交建面同比增速、当期销售面积(含以上预测结果)进行回归、得到如下回归关系:当期新开工面积同比增速=-7.04%+1.12*当期销售面积同比增速+0.31*上期士地成交建面同比增速,其中置信区间取99.5%,经统计两个B的p值均小于0.25%。因此按照以上回归结果，在如上2024年销售面积同比降幅的基础上，我们预期全年新开工面积同比下降 16.21%，对应的新开工面积为7.99亿方。由此对应的施工面积为74.53 亿方，同比下降11.10%。

假设全年施工单价同比下降10%，我们得到2024年建安投资5.85万亿元，对应同比增速为-22.30%。截至 2024年4月，我国土地购置费同比下降6.1%,并且2月以来的同比降幅维持在 6%左右，因此我们假设全年土地购置费同比下降6%。对于设备及其他投资的占比，我们假设该占比维持在6%。基于以上假设，我们预期全年房地产投资10.09万亿元，对应同比增速为-9.00%。

四、探索房地产新模式

2024年住建部部长曾阐述新时期我国构建房地产发展新模式的体系架构,其中针对新模式可包括如下方面:1)机制上的新模式，即“人、房、地、钱”要素联动的新机制，以人定房、以房定地、以房定钱;2)管理上的新模式，即完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制;3)基础制度的新模式，即改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推进现房销售。

(一)机制的新模式:人、房、地、钱新联动

我国房地产的发展进程中，由于我国过往人均住房面积以及人均住房套数较低，城镇化率相对较低，在城市化持续推进的进程中，城市的楼市房产长期处于供不应求的发展阶段，因此楼市机制历史上主要以地定房、以房定人的模式发展。2020年，我国城镇人口增速远高于总人口的增速，截至 2020年，根据我们的测算我国城镇存量家庭户平均居住面积约为102.55平米。其中2000年前建成的家庭户建筑面积为88.99平米/户，2000年后建成的家庭户建筑面积为106.39平米/户，即2000年前的户均居住面积较小，城镇居民购房需求旺盛。随着城镇化进程推进，城镇新增人口同样释放购房需求。因此以广义库存去化周期计算,在2020年前，我国的广义住房去化周期均值较低。低于目前水平。

2023年7月24日，中央政治局会议上首提“房地产供求关系发生重大变化”，在此背景下，房地产整体进入去库存的阶段。因此在新模式下，房地产有望转向“以人定房、以房定地、以房定

钱”“以人定房”主要根据人口居住需求适当供应住房;“以房定地”主要根据需要建设的住房和需要消化的住房适当增加或减少土地供应，以调节楼市的动态平衡;“以房定钱”主要根据住房特征制定(匹配)相应的销售价格，如保障性住房、人才住房、商品住房等销售价格(或租赁价格)具有差别，并根据相应的住房给予适当的贷款额度。

以“以房定地”为例，2020年至2024年4月，我国广义库存去化周期均值为31.70个月，远高于2020年前的平均水平。2024年4月29日自然资源部发布《做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，严格控制商品房去化周期18个月的城市商品住宅用地供应，如商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至 36个月以下;商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

我们选取上海、南京、济南等城市为例，三个城市的商品住宅供地计划逐年收缩。截至 2024年1-4月，这三个城市的商品房(不含保障性住房)的去化周期均呈小幅提升的趋势，对应的2024年商品住宅用地供应计划规模均较前一年下降。根据各地供地计划，上海和济南2024年的商品住房供地规模分别较2023年下降12.87%、39.76%;南京的商品住宅供地计划持续收窄，2024年计划供应240万方，是2023年计划供应量的48.68%、是2021年计划供应量的33.80%。

根据资金的传导流向，资金从银行等金融机构流向购房者和房企，分别作为按揭贷款、开发贷款等。截至 2024年3月，我国金融机构中房地产业的贷款余额占比为21.66%，在“以房定钱”的基调下，由于银行机构流向房地产业的资金或将维持在低位。参考近十年金融机构对房地产敞口变化趋势，我们认为未来金融机构中房地产的贷款余额占比或将在2024年3月的基础上降低。

(二)管理的新模式:全生命周期综合管理

从1998年房改以来，我国房屋管理历经开发、开发+物业管理等阶段。对于开发类房屋，房屋管理周期主要分为交付前和交付后，交付前主要包括拿地、开发、建造到交付等环节，交付后主要包括维护管理住房等环节。交付前主要涉及开发商、交付后主要包括物业管理，针对建造和销售或涉及到代建管理的机构。交付后或涉及二手房租赁、二手房买卖等，对应中介机构。

1.开发类

销售环节包含新房预售、新房现房销售和二手房销售，房屋经纪商(中介)传统的业务领域以二手房买卖和租赁为主，由于新房和二手房对应客群重叠，大型房屋经纪商在获客和渠道方面较开发商优势更明显，因此近年来房屋中介在新房销售环节逐渐扩大业务领域和市场份额。参考贝壳和我爱我家两家中介头部公司,2023年贝壳新房和二手房的GTV交易占比分别为33.09%、66.91%、2023年我爱我家的新房和二手房GTV占比分别为16.93%、83.07%。未来，房屋中介或持续向开发商提供渠道服务与代理销售服务，如通过经纪人利用一手房和二手房联动的方式，线上、线下获客与新房楼盘、存量房屋进行客户匹配，促成房屋成交。

我国目前存量房规模较大，从每年交易层面看，按照2023年全国二手房成交量占二手房和新房成交总量的37%计算，其中高能级城市的存量房交易占比会更大。以上海和郑州为例，2022年全年上海和郑州的住宅成交(包含二手住宅、新房住宅)套数分别为31.41万套、12.72万套，其中二手房占比分别为56.37%、44.28%。美国2023年新房和存量房共成交5719.6套，其中存量房占比高达86.04%。我国的存量房市场成交占比有望进一步提升。

存量房的整体规模较大。按照我国城镇每个家庭户约有1.5套房计算，截至2020年我国城镇共有4.66亿套住房，按照户均100平米的面积估算，存量住房面积约为466亿平。随着家庭户规模逐渐减小(2020年我国户均规模为2.62人/户，2010年该值为3.09人/户)，人均住房面积已提升至41平米，我国楼市逐渐进入存量房市场。存量房市场衍生的业务除了上文提到的交易环节，还有房产维护等。

房屋维护环节主要针对物业管理业务。存量住房建成时间较早，房屋的维护尚无专业的物业管理机构负责;商品住房建成时间相对较晚，房屋的维护通常由开发商下属物业管理公司或专业的第三方物业管理公司负责。由于房屋会逐渐老化待修，房龄较长的存量房亟待专业的物业管理公司进行维护。截至 2020年，我国城镇居民家庭户2000年以前的房屋面积占比约为27.56%，2000年后建成房屋面积占比约为72.44%。尽管部分城市有统一的房屋管理单位，考虑到物业管理的时效性和每户对应的物管人员配比等方面，老旧小区的物业管理亟待全面覆盖。

2.运营类

对于运营类房屋，如租赁用公寓住宅或保障性租赁住房/公租房等居住性质的房屋，通常在建成竣工后会由项目运营方招租。运营方通常为项目所有者相关的运营机构或合作的专业房屋租赁运营机构。运营方可招租，如自行对接企业单位等B端或C端。

以华夏北京保障住房REIT底层资产为例，底层资产为两个保障房项目(分别为北京文龙家园项目、熙悦尚郡项目)，项目原始权益人为北京保障房中心(实控人为北京市国资委)，项目运营方为北京市保障房中心，负责配租运营。我国持续推进筹建保障性租赁住房的工作，随着我国保障性租赁住房的规模逐渐扩大，对于保障性租赁住房的运营管理和物业管理需要相应的平台管理和监督。

获取租金为收入的持有型物业作为存量资产的组成部分,租赁性质的住房可以获得稳定现金流，是REIT底层资产的代表。我国目前保障性租赁住房、房企旗下的持有型租赁住房等在持续推进。保障性租赁住房层面，“十四五”期间，全国初步计划新增保障性住房近900万套(间)，预计解决2600万新市民、青年人的住房困难。截至2023年12月，上海投入运营的保障性租赁住房的出租率平均达到74%，其中运营超过6个月的平均出租率为87%;头部规模房企的租赁住房如万科、龙湖、华润等房企旗下的泊寓、冠寓等品牌共开业35.91万间，出租率普遍在90%以上。

由于收取租金形式的房地产项目持有周期较长，我们参考全周期的综合管理模式，如易商集团的全周期管理主要从前期拿地开始，到项目中期运营，至后期REITs上市并持续进行运营管理。

由于全过程的周期较长，因此参与阶段主要分为3个:阶段1:前期与合作方共同拿地，并共同出资建设，公司管理方运营监管;阶段2:竣工后交付，租赁类项目开始招商(或在竣工前)，随后项目进入成长期;阶段3:项目逐渐进入成熟期，部分合作方(包括公司本身)或退出项目股权，通过旗下运营公司管理项目、由于项目已经开始稳定运营，因此项目可申报REITS上市。

(三)基础制度的新模式:预售改革

目前我国针对商品房的基础性制度主要针对商品房从拿地到销售的流程制定，包括前期融资拿地开发、到竣工前的预售和竣工后的现房销售。

由于我国住房市场长期处于供不应求的关系中，叠加房地产行业重资本的行业特点，我国目前商品房以预售为主。目前，我国商品房取得预售许可证的前提为:1)已交付全部土地出让金、取得土地使用权、2)持有建设工程规划许可证和施工许可证、3)投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。由于住房交付周期通常在预售后2年左右因此购房者在预售商品房交房前已经支付全款。

中国香港预售起源于早期预售楼花。随着中国香港楼市发展逐渐成熟，预售楼花逐渐收紧。目前中国香港政府在大大部分新批土地契约中均会限制楼宇在建成之前出售房屋，若取得《预售楼花同意书》则可进行预售。其中条件包括:1)开发商须先证明发展项目已达至指定阶段，2)开发商同时具备足够资金完成项目。购房者在预售阶段与开发商签订临时买卖合约，随后签订正式买卖合约，最后在交易完成(交付日)签订转让合同;若购房者在签订临时买卖合约后没有签署正式合约，开发商返还临时买卖合约支付的5%订金。预售资金由开发商的律师保存监管。

房地产为重资本行业，房屋建造所需资金较多，若待住房完全竣工后进行销售则资金回笼所需周期较久。从拿地至竣工至少需要2-3年的时间,若销售耗时1年,叠加按揭贷款审批发放的时间、购房者分期付放款等因素,项目全程耗时至少3年。从现金流回正的角度,假设项目净利润率为10%,则项目竣工后或须销售90%同时取得按揭贷款额作为销售回款才可实现现金流回正(不考虑所容资金在项目竣工后持续产生融资成本)。若按这种方式进行销售，则现金流回正所需时间较长:

考虑到以上方式的销售机制下,开发商资金回流的周期较长,因此在预售的基础上或可通过1)提高预售门槛、2)减缓预售资金存入房屋相关账户的速度、3)加强预售资金监管等方式实现。

1)提高预售门槛:目前我国多数城市的预售制度为房企满足投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上等要求可获得预售许可证，若将预售条件调整为项目实现封顶或项目进度完成80%以上、精装房屋实现房屋毛坯竣工后才可申请预售资格。

2)减缓预售资金存入速度

目前购房者申请按揭贷款后，银行随即将按揭款打入开发商预售监管资金账户中，即开发商的资金回流速度相对较快。若将预售款项(包括首付款和按揭款)按照工程进度打如开发商资金账户中，或规定项目竣工交付前打入开发商资金账户的预售款比例上限，以此制约开发商资金回流较快或私自挪用资金的情况。

3)加强预售资金监管

目前我国预售资金的监管主要由银行进行，如监管银行按固定周期出具预售资金收缴支出对账单，并明确资金支出用途，开发商将工程进度以及预售资金的收支状况向行政主管部门备案。若参考中国香港的监管制度，由律师或其他无利益关联的第三方进行资金监管，在开发商施工过程中遇到支付工程款等需支出预售资金的情况时，由该第三方支配资金划拨，进一步加大开发商挪用资金的难度。利用第三方进行资金监管的好处是银行本身会监督管理资金的划拨，同时政府相关部门进一步监管第三方，加大第三方违反规定腾挪资后的“犯错成本”

编辑：火腿肠