2024年如何衡量房地产对经济的贡献？

1、房地产业核算制度跟随发展模式调整而不断完善

我国现行的房地产业统计制度历经商品房购置统计、房地产开发统计、房地产业统计的发展历程。 房改前，我国房地产业统计范围仅涉及开发和销售环节。1986 年开始探索建立房地产业统计制度。20 世纪80 年代，住房制度改革相关的实践陆续展开。1979 年 10 月 15 日，中国第一个商品住宅项目——广州“东湖新村”获批；1980 年 1 月 8 日，中国第一家房地产公司——深圳经济特区房地产公司成立；同年，原国家建筑工程总局和建设银行总行联合筹办中国房屋建设开发公司，是中国第一家全国性房地产开发公司。1983 年深圳率先引入商品房预售制度、并通过《深圳经济特区商品房质量管理规定》进行规范；1985年4 月，建设银行深圳分行向南油集团 85 户“人才房”发放我国第一笔个人住房按揭贷款。在此背景下，1986 年建设主管部门率先建立了商品房开发统计制度，这是房地产业统计的雏形。1988 年国家统计局开始建立商品房购置统计制度，因当时购房主体为集体和单位，主体数量不大，故由购买方统计。

1990 年正式建立由房企填报的房地产开发统计制度。20 世纪90年代初，房地产市场蓬勃发展，1991 年全国商品房销售额 237.9 亿元，1992 增至426.6亿，增长 0.8 倍，1993 年再增长 1.0 倍，房地产投资主体多元化、资金来源多样化，购房者数量急剧增加，按“买方统计”已经不具备可操作性。1990年商品房统计方法改为按卖方即建房方填报统计，正式建立商品房统计制度。1993年开始房企填报商品房统计表时增加了“土地开发投资额”指标，土地被正式列入统计范畴，商品房屋建设统计报表改为房地产开发统计报表，统计范围扩大到各种经济类型的房地产开发企业和单位。 1995 年房地产开发统计从固定资产投资统计中独立出来单独统计。1994年国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》（43 号文），标志着住房市场化改革正式启动。1995 年，基于国家统计局、计委、建设部、工商局联合开展的“房地产开发建设及经营情况快速调查”，国家统计局将房地产开发统计从投资统计制度中分离出来，单独制定了房地产开发统计制度，1996 年起开始执行。

1998 年正式启动房改，房地产日益成为国民经济支柱产业。1998 年，国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（23 号文），正式终结了单位福利分房制度，全面推行住房市场化改革。23号文提出“高收入家庭购买或租赁商品房、中低收入家庭购买经济适用房、最低收入家庭租赁廉租房”，形成住房商品化、适度住房保障与调控管理相结合的供应制度；2002 年国土资源部 11 号令，要求经营性用地必须以“招拍挂”方式出让；2003 年 8 月 12 日，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发（2003）18 号），明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。 在房地产统计制度改革方面，1999 年国家统计局编印《房地产开发统计工作手册》，进一步明确和规范了房地产开发统计内容。同年8 月，正式上线了全国3000 家重点房企联网直报信息系统，2006 年起扩展到5000 家。

房改后，房地产业统计制度逐步建立和完善起来。2002 年 5 月 9 日，国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停已沿用多年的土地协议出让方式，要求经营性用地必须以“招拍挂”方式出让。2004 年第一次全国经济普查结果正式发布，在房地产领域，开始将物业管理、中介服务和其他房地产业纳入统计，房地产业统计纳入国家统计调查制度范围。2005 年，房地产开发统计制度从固定资产投资统计制度中单列出来，成为独立的一套统计制度，统计指标体系日趋完善。2012 年正式上线房地产开发企业“一套表”，实现了每月全国 10 万家房企、9 万个项目的联网直报。

2、传统发展模式下的房地产业如何核算？

全面房改后的房地产业增加值大幅增加，由 1998 年的3428 亿元增至2023年的 7.4 万亿元，增长了 20 倍、年均增长 13.1%，较同期名义GDP年均增速高1.7 个百分点。 根据国家统计局解释，GDP 核算的生产范围包括四个部分：一是生产者提供或准备提供给其他单位的货物或服务的生产；二是生产者用于自身最终消费或固定资本形成的所有货物的自给性生产；三是生产者为了自身最终消费或固定资本形成而进行的知识载体产品的自给性生产，但不包括住户部门所从事的类似的活动；四是自有住房提供的住房服务，以及雇佣有酬家庭服务人员提供的家庭和个人服务的自给性生产。 当前，在生产法 GDP 核算时，房地产业核算范围包括五类：房地产开发经营业、物业管理业、房地产中介服务业、居民自有住房服务业和其他房地产活动。房地产业总产出即为以上五类分项总产出之和。

2.1、房地产开发经营业

房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。根据经济普查资料，按照房地产开发经营业企业、其他行业附属的房地产开发经营业产业活动单位两部分计算总产出。 其中，其他行业附属的房地产开发经营业产业活动单位总产出用经营性收入代替。即：房地产开发经营业总产出＝房地产开发经营业企业总产出+其他行业附属的房地产开发经营业产业活动单位总产出。其中，房地产开发经营业企业总产出＝主营业务收入－主营业务成本；其他行业附属的房地产开发经营业产业活动单位总产出＝经营性收入。主营业务收入和主营业务成本资料来源是房地产开发企业财务状况表，经营性收入来源于多产业法人单位所属产业活动单位情况综合表。截至 2022 年末，我国共有 10.3 万家房地产开发企业。2023 年，全国商品房销售额 11.7 万亿元、销售面积 11.2 亿平方米，房地产开发投资达11.1万亿元，TOP100 房企全口径销售金额 6.0 万亿元、市占率为51.5%。

居民住房条件显著改善。根据统计局数据，全国家庭户人均住房建筑面积平米数由 2010 年的 31.1 提升至 2020 年的 41.8，增加了10.7 平方米。其中，乡村家庭户人均住房建面平米数增加最多，由 31.7 增至46.8，增加了15.1；镇次之，由 32.0 增至 42.3，增加了 10.3；城镇由 30.3 增至38.6，增加了8.3；城市由29.2 提升至 36.5，增加了 7.3。随着我国经济社会高质量发展，居住面积提高明显。

土地出让活动不计入 GDP，但土地交易中介机构提供的服务计入。根据最新版本的《国民账户体系 2008》（2008 年 SNA）和《中国国民经济核算体系（2016）》对生产范围的界定，土地出让是土地使用权这种无形资产与金融资产之间的交易，并没有新的货物和服务被创造出来，因此这类活动本身不属于生产活动范围，所获得的收入不应计入 GDP，即土地购置费不形成固定资本形成总额。但为完成土地出让提供服务的机构，其服务活动属于生产活动，产生的价值计入GDP。新房销售增值部分计入 GDP。在支出法 GDP 核算中，居民购买住房支出和建设住房支出按投资处理，商品房销售价格与成本之间的增值部分构成固定资本形成总额而计入 GDP。在生产法 GDP 核算中，假设房企新房当年建成并售出，则房款和相关生产税作为产出，扣掉建设房屋过程每一个生产环节中间消耗及房地产销售企业的中间消耗后得到增加值。

2.2、物业管理业

物业管理业包括物业管理业企业和其他行业附属的物业管理业产业活动单位的生产活动。即：物业管理业总产出＝物业管理业企业总产出+其他行业附属的物业管理业产业活动单位总产出。 其中，物业管理业企业总产出＝主营业务收入；其他行业附属的物业管理业产业活动单位总产出＝经营性收入。主营业务收入资料来源是房地产物业管理业、中介服务及其他房地产业企业生产经营状况表，经营性收入来自多产业法人单位所属产业活动单位情况综合表。

物管行业保持良好发展势头。根据中国物业管理协会数据，预计2023年末全国物管行业营收规模将达到 1.69 万亿元，总管理面积将达约391 亿平方米。根据中指研究院《2024 中国物业服务百强企业研究报告》，2023 年百强企业管理面积均值达 6798.1 万平方米，同比增速为 6.2%；百强企业TOP10管理面积均值达 4.5 亿平方米，同比增长 13.0%。根据弗若斯特沙利文测算，中国物业管理服务公司的在管总建筑面积由 2016 年的 309 亿平方米增至2021 年的372亿平方米，年复合增长率为 3.8%。预计到 2026 年，在管总建筑面积将达447亿平方米，2021-2026 年的复合增长率为 3.7%。中国社区空间居住消费服务市场总收入已由 2016 年的人民币 2.1 万亿元增至 2021 年的人民币3.3 万亿元，年复合增长率 9.5%。预计 2026 年将达到人民币 5.3 万亿元，2021-2026年的复合增长率为 9.9%。 未来物业管理业仍有较大增长空间，主要来自三个方面：一是提升存量老旧小区的物业管理渗透率。根据 2021 年住建部数据，全国2000 年以前建成的老旧小区约 22 万个、涉及居民近 3900 万户。一方面是推动未配备物业的小区逐步引入物业管理服务；另一方面是原有物业服务升级，推动服务范围窄、服务水平低的小区引入专业化物业。二是新房销售带来的增量物业管理面积。城镇化仍有较大空间，自住房需求仍旺盛。三是非住宅物业增量空间。随着城镇化率持续提升，商业办公、公共服务等各类配套物业需求仍较大。

2.3、房地产中介服务业

房地产中介服务业不仅包括房地产中介服务业企业、其他行业附属的房地产中介服务业产业活动单位提供的中介服务，还包括房地产业个体经营户的房地产活动。由于个体经营户从事的房地产活动主要是中介和出租活动，因此将房地产业个体经营户活动全部计入房地产中介服务业。即：房地产中介服务业总产出＝房地产中介服务业企业总产出+其他行业附属的房地产中介服务产业活动单位总产出+房地产业个体经营户总产出。 其中，房地产中介服务业企业总产出＝主营业务收入；其他行业附属的房地产中介服务业产业活动单位总产出＝经营性收入；房地产业个体经营户总产出＝营业收入。房地产中介服务业企业主营业务收入取自房地产物业管理业、中介服务及其他房地产业企业生产经营状况表，其他行业附属的房地产中介服务业产业活动单位经营性收入取自多产业法人单位所属产业活动单位情况综合表，房地产业个体经营户营业收入取自个体经营户经营情况综合表。中介服务业发展空间大。根据 CIC 灼识咨询数据，2016-2021 年有中介参与服务的中国住宅市场和租房市场 GTV 从 7.6 万亿元增至12.7 万亿元，中介渗透率由 43.2%增至 49.8%。随着行业渗透率的进一步提升，中介服务的佣金规模将进一步增加。

二手房交易属于非生产活动不计入 GDP，但交易过程中的中介服务产出则计入。根据统计局对生产范围的界定，二手房交易是双方资产交换，没有创造出新的货物和服务，因此不属于生产活动范围，所获得的收入不计入地区生产总值。但在交易过程中如果有中介机构提供经纪服务，其活动属于生产活动，相应的产出与价值计入 GDP。

2.4、居民自有住房服务业

在 GDP 房地产业核算时，对于居民自有住房，就像对外出租的房屋一样收取租金一样，以自收自付的形式进行虚拟核算，这是国际核算惯例。居民自有住房服务业总产出区分为城镇居民和农村居民两部分计算。即：居民自有住房服务业总产出＝城镇居民自有住房服务业总产出+农村居民自有住房服务业总产出。居民自有住房服务业包括出租服务和虚拟服务两部分，受资料来源的限制，两部分总产出均采用成本价格计算。

2.5、其他房地产活动

其他房地产活动包括其他房地产活动企业、执行行政事业会计制度的其他房地产活动法人单位和其他行业附属的其他房地产活动产业活动单位的生产活动。即：其他房地产活动总产出＝其他房地产活动企业总产出＋执行行政事业会计制度的其他房地产活动法人单位总产出＋其他行业附属的其他房地产活动产业活动单位总产出。其中， 其他房地产活动企业总产出和其他行业附属的其他房地产活动产业活动单位总产出计算方法和资料来源同物业管理业总产出；执行行政事业会计制度的其他房地产活动法人单位总产出＝经常性业务支出+固定资产折旧+经营性结余。其中，经常性业务支出＝人员支出+公用支出+对个人和家庭补助支出－助学金－抚恤和生活补助－就业补助费－各种设备、交通工具及图书资料购置费；固定资产折旧＝固定资产原价×折旧率（4％）；经营性结余＝收支结余×[（经营收入+事业收入）÷本年收入合计]。细项资料来源于行政事业单位财务状况表。

3、新发展模式下的房地产业促进经济的潜力空间在哪里？

3.1、房地产行业是国民经济的重要组成部分

改革开放以来，房地产业对经济的贡献日益增加。从1978 年改革开放后到住房制度改革启动之前的 1986 年，房地产业占 GDP 比重一直低于3%，剔除1986年的 2.9%以外，其余年份均低于 2.5%、均值2.1%。1987 年12月1日，全国首次土地使用权公开拍卖会在深圳举行，住房制度改革正式开启。从1987年住房制度改革开启到 1997 年，房地产业占 GDP 比重稳步提升至3%以上，这11年均值为 3.6%。

2009 年以来房地产业增加值占 GDP 比重稳定在5%以上。1997年下半年亚洲金融危机爆发，中央提出了实施积极的宏观经济政策以扩大内需的应对之策。房地产作为扩大内需的重要抓手，市场化改革全面提速。1998 年23号文正式终结了单位福利分房制度，开始在全国范围内启动商品房市场化改革。在土地制度上，进一步明确所有权和使用权“两权分离”，为市场化改革打下基础；在价格制度上，提出“三价”出售方案，即向高收入家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入家庭出售公有住房实行成本价，确有困难的实行标准价；在金融制度上，在全国建立住房公积金制度，商业银行住房贷款业务全面推开。在住房商品化改革推动下，房地产业增加值占 GDP 的比重开始稳步上台阶，由1998年的4.0%逐步提高至 2007 年的 5.1%。2007 年开始美国爆发次贷危机，并在2008年逐步演化为一场全球性的金融危机。中国也遭受危机冲击，从2008年第三季度开始，出口大幅下滑，经济增速放缓。受此影响，2008 年我国房地产业增加值占GDP 的比重降至 5%以下。面对危机，从 2008 年6 月开始，政府及时调整宏观经济政策，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策来扩大内需，2009年这一比重迅速回到 5%以上，并保持至今，2020 年达到7.2%的最高点，2023年降到 5.8%。

房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益和经济社会发展大局，主要从投资、生产和消费三个方面促进经济增长。

3.1.1、在生产方面

房地产行业能够拉动上下游 50 多个行业，是实体经济的重要组成部分。其中，房地产开发投资有力拉动钢铁、有色金属、机械制造、化工等上游制造业和建筑业；房地产销售，既拉动与住房有关的家电、家具、建材等制造业和装饰装潢行业，也带动金融、交通运输、互联网等第三产业；房地产使用，持续拉动着公用事业、居民服务业的发展。

利用统计局最新公布的 2020 年投入产出表计算，2022 年房地产业完全拉动上下游行业增加值 14.1 万亿元，占 GDP 的 11.7%。其中，住宅房屋建筑、房地产分别完全拉动上下游行业增加值 10.6、3.5 万亿元，分别占GDP的8.8%、2.9%；住宅房屋建筑、房地产分别直接拉动上下游行业增加值5.6万亿元，占GDP 的 4.6%，其中，住宅房屋建筑、房地产分别直接拉动上下游行业增加值3.6、2.0 万亿元，占 GDP 的 3.0%、1.6%。

3.1.2、在投资方面

房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，最终形成固定资产形成总额来带动经济。 固定资产投资是反映投资规模、结构和发展速度的综合性指标。从广义口径上是由固定资产投资（不含农户）和农户固定资产投资两部分组成，从狭义口径上一般指固定资产投资（不含农户），包括计划总投资500 万元以上的固定资产项目投资及所有房地产开发项目投资两个部分。房地产业投资是固定资产投资的重要组成部分。固定资产投资主要由房地产业、基建和制造业投资组成，2015-2023 年三者占固定资产投资的比重平均值为80.1%。其中，这期间房地产业投资占固定资产投资的平均比重为22.3%。

房地产业固定资产投资完成额与房地产开发投资有区别。固定资产投资中的房地产业是按照国民经济行业分类标准划分的一个行业，不仅涉及房地产开发经营，还包括物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产业生产活动，2011 年起统计起点提高到 500 万元；房地产开发投资统计范围覆盖全部房地产开发企业，由开发企业统计人员上报，不设统计起点。资本形成总额是反映投资需求的经济指标，包括固定资本形成总额和存货变动两部分。其中固定资产形成总额占绝大部分比重，2015-2023 年固定资产形成总额占资本形成总额的比重平均值为 97.7%。固定资本形成总额则是支出法GDP的组成部分，是拉动经济的“三驾马车”之一，2015-2023 年固定资产形成总额占支出法 GDP 的比重平均值为 42.1%。 固定资产投资是计算固定资本形成总额的重要基础资料。基本计算方法为：固定资本形成＝固定资产投资－（土地购置费、旧建筑物和旧设备购置费）＋500万元以下建设项目的固定资产投资＋矿藏勘探、计算机软件等无形固定资产投资＋商品房销售增值。从公式上看，两者既有交集也有区别，最主要的区别体现在统计范围上。一是投资 500 万元以下建设项目完成的投资不计入固定资产投资中，但包含在固定资本形成总额中。二是固定资产投资包括土地购置费、旧建筑物和旧设备购置费，但计算固定资本形成总额中需要扣除。

客观认识房地产开发投资对经济增长的贡献。正因为土地购置费不计入固定资本形成总额，因此在计算房地产开发投资对 GDP 增长的贡献率时，要剔除土地购置费，否则会错误估计房地产开发投资形成的固定资本形成总额占支出法GDP比重。从推算结果看，2002-2009 年，房地产开发投资形成的固定资本形成总额占支出法 GDP 的比重稳定在 7.1%左右；2010 年开始这一比重有所上升，2011-2013 年均值为 7.6%；随后 2014-2023 年这一比重呈下降态势，但2019-2021 三年略有回升。

从扣除土地购置费的房地产开发投资与 GDP 比值看，从2002年持续增加至2013 年 12.2%的最高值，随后缓慢回落至 2018 年的9.1%，2019、2020年有所反弹，但近两年降低较快，2022 年这一比值已降至7.6%，2023年进一步降至 5.7%，回到 2003 年左右的水平。

3.1.3、在消费方面

房地产业直接带动居住类消费支出，包括房租、住房维修管理费、水电煤气费用和自有住房虚拟支出。 房地产推动居民住房消费实现了多层次升级。衣食住行是居民基本生存需求，在消费中优先满足。2005 至 2023 年，我国城镇居民用于吃、穿、用的人均支出由 4161.4 元升至 13285.0 元，占比由 52.4%下降至40.3%，下降了12.1个百分点；而城镇居民用于居住的人均支出由 808.7 元升至7822.0 元，占比从10.2%上升至 23.7%，提高了 13.5 个百分点。住房消费是居民消费升级的重要内容。一是带动居民购房观念升级。1998 年前买公房，解决“有房住”的问题，此时消费者的观念是有房就行，多数公房没有成熟规范的小区。1998年后买带小区的商品房，实现对便民化居住服务的需求。物业管理行业也从无到有、逐渐发展成熟。进入 21 世纪购买品质住宅，对园林绿化、建材品质、一体化装修、绿色智能化水平等提出更高要求，追求更有视野更有品质的生活理念，实现“住好房”。二是促进居民住房消费区域升级。居民住房消费在城市之间，由低能级城市向高能级城市升级，由中小城镇向区域内核心城市和城市群都市圈升级；在城市内，由老区旧宅向新区新房升级。

同时，房地产有力带动了建筑建材、家电家具等上下游产品消费。商品房销售催生了建材装饰以及家用电器等上下游产品购置需求，1999 以来，商品房销售面积由 1.3 亿平方米增长至 2021 年的最高值 17.9 亿平方米，2023年为11.2亿平方米，带动水泥和钢材总产量由 1999 年的6.6 亿吨增长至2020年的最高值37.0 亿吨，2023 年为 33.9 亿吨；带动家用电冰箱、洗衣机、彩电和空调总产量由 1999 年的 0.8 亿台增长至 2021 年的 5.8 亿台。

3.2、与国际相比，在物管、中介和居民自有住房服务等方面具有较大潜力空间

与典型发达国家相比，我国房地产业在物业管理、中介服务和居民自有住房服务等方面对经济的贡献率显著偏低，有较大提升空间。

3.2.1、对于物管、中介等房地产服务活动

在物业管理方面，当前物管对经济贡献相对较低。以石家庄为例，2018年物业管理业增加值仅为 20.4 亿元，占全市 GDP 的0.4%。再如济南、大连，2017年物业管理业增加值分别为 35.6、23.9 亿元，分别在全市GDP中占比为0.5%、0.3%。

在房地产中介服务方面，目前房地产中介服务业增加值对经济贡献不高。以济南、大连、石家庄三市为例，2017 年的增加值分别为29.9、15.8、6.2亿元，分别占各市 GDP 的 0.4%、0.2%、0.1%。

从全国物业管理和房地产中介服务业营业收入看，2022 年为1.5万亿元，仅占全国服务业营收的 3.1%。

从国际对比看，发达国家多进入住房存量阶段，其物管、经纪与代理等房地产服务更为成熟，经济贡献率更高。以英国为例，2023 年基于收费或合同基础上进行的房地产服务活动增加值为 269.8 亿英镑，占当年GDP 的1.0%。而我国房地产市场正处于存增并重阶段，房地产服务活动增加值对经济贡献相对不高。以石家庄、大连市为例，2017 年物业管理及房地产中介服务增加值在全市GDP中占比分别仅 0.3%、0.5%。

根据统计局七普数据，全国基本已经实现人均一个房间，全国家庭户人均住房间数由 2010 年的 1.0 间增加至 2020 年的 1.2 间。其中，城镇家庭户由0.9间增加至 1.1 间；城市由 0.9 间增加至 1.0 间。房地产市场供求关系已经改变，大开发建设时代已经过去，随着房地产市场中存量房占比逐步增加，物业管理、中介等房地产服务活动对经济的贡献将更大。

3.2.2、对于居民自有住房服务

由于统计方法差异，我国居民自有住房服务业增加值占GDP的比重与发达国家预计相差甚至超过 5 个百分点。以石家庄、大连为例，2017 年居民自有住房服务增加值在全市 GDP 中占比仅 2.7%、3.5%。

多数发达经济体按市场租金法计算其虚拟价值，即根据不同城市、不同区域、不同房屋类型等具体情况，以市场价为基础、以周边住房的租金为参考，虚拟计算居民自有住房服务而计入 GDP。从结果上看，发达国家虚拟租金对经济贡献大幅高于我国。 以美国为例，2022 年美国虚拟租金核算值 2.0 万亿美元，与GDP的比值为7.9%。

再看日本，根据内阁府数据，2022 年日本居民自有住房服务的虚拟价值为48.4万亿日元，占支出法 GDP 的 8.5%；2013-2022 年居民自有住房服务虚拟价值平均值为 48.9 万亿日元，占 GDP 比重均值为9.0%。

如果调整核算制度，可继续使用成本法，调整固定资产折旧中“住房造价”为“住房市价”；或采用市场租金法，与多数发达经济体保持一致。无论采取哪种调整思路，居民自有住房服务虚拟价值都会有所增加，相应带动房地产业增加值、居民可支配收入和居民消费支出增加，进而提升第三产业的比重、居民可支配收入占国民可支配收入的比重和居民消费率，真实体现新模式下的房地产业对国民经济的贡献。 1998 年房改至今的二十多年时间里，中国房地产市场经历了繁荣时代向理性时代的转变。在过去，房地产对经济的主要贡献在于大规模开发投资建设，依赖于增量扩张；展望未来，随着住房制度改革完善和行业新发展模式的逐步建立，房地产对经济的主要贡献将向存量运营服务转换，物业管理、房地产中介、居民自有住房服务等活动有望成为新的经济增长点。

编辑：火腿肠