2024年房地产行业中期策略：下半年地产空间在哪？

1 2024 年定调“稳市场”与“去库存”，但行业基本面呈现 供需两弱态势

1.1 政策端：定调“稳市场”与“去库存”，2024 年以来供需两端政策力度明显加大

2024 年上半年，尤其是 4 月政治局会议以来，房地产政策正式定调“稳市场”和“去库存”。需 求端，除个别城市外，全国基本进入不限购时代；首付比例、房贷利率均调至历史低点，进一步降 低居民购房的首付门槛及购房成本。供给端，房地产融资协调机制建立并加速推进，央行推出再贷 款工具支持地方国资收储存量商品房，各地推进住房“以旧换新”政策。

1.1.1 需求端：限制性政策全面松绑，上半年限购和限贷方面史诗级松绑

各地需求端限制性政策全面松绑，上半年限购和限贷方面史诗级松绑。限购政策方面，目前，除一 线城市外，全国楼市已经基本进入不限购时期。从主要城市解除“限购令”时间来看，本轮限购政 策放松潮可以视为从 2023 年 9 月开始。目前，全国范围内仅剩 4 个一线城市、海南、天津尚在执 行限购政策（其中海南省自 2018 年 4 月实行“全域限购”以来，过去六年间是全国唯一一个全省 限购的地区。2023 年 12 月上旬开始，海口、澄迈、临高、琼海、万宁、儋州、陵水、定安、乐东、 白沙、琼中、五指山、保亭、东方等 14 个市县陆续放宽限购条件，但至今未全面取消限购，目前 海南省仅剩三亚限购未做调整，主城区保留着外地人 5 年社保限购的门槛；天津在 2024 年 4 月 30 日优化限购政策，市区 120 平以上新房取消限购，120 平以下仍然限购，限购政策尚未全面取消）。 今年以来一线城市也出现了局部限购松动（广州非本市户籍购房社保缴纳年限从 2 年降至 6 个月， 非本市户籍家庭购房限购数量从 1 套增至 2 套；上海非本市户籍购房社保缴纳年限从 5 年降至 3 年， 非沪籍单身二手房限购全面放松），这也是上一轮限购放松潮中没有出现过的情形。我们预计未来 一线城市将维持一部分结构化的限购政策，进一步区域由外向内、面积由大到小“渐进式”调整， 或进一步降低社保年限。

而其余城市可能会进一步推进“买房落户政策”，根据《财经杂志》的统计，目前西安、郑州、南 京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、苏州等超过 500 万常住人口的城市，陆续出台买房即落户政 策，常住人口在 300 万人以下的城市已基本实现落户“零门槛”。此外，青岛、沈阳等省会城市更 直接提出租房即可落户。买房落户政策并非首次出现，早在 2006 年、2008 年和 2015 年，杭州曾三 次放宽限定区域的购房落户政策要求。然而，在 2016 年前后，为响应国务院办公厅出台的《推动 1 亿非户籍人口在城市落户方案》提出的“大中城市不得采取购买房屋、投资纳税等方式设置落户 限制”，核心城市开始用条件入户、积分入户等户籍迁移政策体系取代原有的购房入户政策。

居民信贷达到历史最宽松状态。1）下调最低首付比例至首套 15%、二套 25%。5 月 17 日，央行 将首套、二套房首付比例下限再下调 5 个百分点，调整后分别为 15%、25%。这次调整是我国按揭 史上首付比例最宽松的政策，体现了国家层面对于房贷拉动需求的决心，有助于提振市场信心。根 据贝壳研究院，截至 5 月底，百城中超八成城市明确执行商贷购房最低首套首付 15%、二套首付 20%，北京、上海、深圳首、二套首付比例最低分别为 20%、30%（北京、上海核心区二套首付比 例为 35%）。2)全国层面取消房贷利率政策下限。此前首、二套利率下限为 LPR-20BP、 LPR+20BP，新房房价同环比连续 3 个月下跌的城市可阶段性取消首套房利率下限。5 月 17 日以后， 不再设置全国层面首套房和二套房贷款利率政策下限。截至目前，全国超 250 城已取消房贷利率下 限。根据贝壳研究院，“517”楼市新政落地后，5 月百城首套房平均商贷利率降至 3.45%，二套平 均利率降至 3.90%，分别较 4 月下降 12BP、26BP。百城二套平均利率自 2019 年以来首次降至 4% 以下。3）下调公积金贷款利率 25BP。5 年以上首、二套公积金贷款利率由 3.1%、3.575%调至 2.85%、3.325%，降至历史新低。4）5 年期 LPR 利率年内（2024 年 1-7 月）累计下调 35BP。2 月 20 日，央行下调 5 年期以上 LPR 25BP 至 3.95%，7 月 22 日再度降至 3.85%。其中 2 月单次 25 个基 点的降幅创 LPR 机制设立以来最大值。5）此外，随着居民住房信贷政策的全方位松绑，一些地方 出现了首付折上折、先息后本等非常规操作。比如胶州家庭首套房首付可以先交 50%，剩下的 50%缓交 1-2 年，首付比例低至 7.5%，再如北京、成都、苏州、广州、珠海、东莞、温州等城市部 分项目和商业银行推出了“先息后本”政策，前期仅需偿还当月利息，后期剩余本金按常规等额本金 或等额本息方式还款。

1.1.2 供给端：融资协调机制加速推进，去库存“两条腿”明晰

融资协调机制加速推进，目前审批通过的金额已经超过九千亿元。2024 年 1 月 5 日，住建部和金 融监管总局联合印发了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，推出项目白名单制，行业融 资政策的侧重点明确从“主体”转向“项目”层面，随后机制不断推进落地，3 月 9 日住建部部长倪虹 表示，目前全国 31 个省份 312 个城市均已经建立了该机制，涉及项目超过 6000 个，根据住建部最 新数据，截至 5 月 16 日，全国 297 个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制，商业银行 审批通过了“白名单”项目贷款金额 9350 亿元。广东、河北、浙江、河南、福建、重庆、安徽、 江苏等省市的房地产融资协调机制运行顺利，部分地区在完成第一批、第二批“白名单”项目推送 后，已经启动第三批项目的筛选和推送工作。从我们统计的 13 个披露了白名单推送和落地情况的 省市来看，各地实际落地的金额都相对有限，白名单融资推进仍需时间。金融机构的信心不足，对 于项目端的融资支持是从自身风险规避的角度来考量的，对于项目的要求严格、抵押要求也较高， 因此出现了入围多、审批多、放款少的情形。

自 430 政治局会议定调“去库存”以来，去库存的“两条腿”逐渐明晰，分别为 1）政府向开发商 收储（G2B），体量较大，或以整幢作为基本收购单位，可视为大宗交易范畴，交易价格折扣率较 高。存量房可能是城投项目、也可能是有现金流风险的可能烂尾的项目，因此除了去库存以外，此 举也将有助于缓解市场暴雷压力，一定程度上保障“保交楼”工作完成。2）收购居民手上的二手 房（“以旧换新”政策），背后的逻辑，是在“卖一买一”间满足改善性住房需求，同时促进新房 去库存。

一、央行设立 3000 亿元保障性住房再贷款，以支持地方国企收储存量房。再贷款利率 1.75%，期 限 1 年，可展期 4 次，发放对象包括国开行、邮政储蓄银行等 21 家全国性银行。人民银行按照贷 款本金的 60%发放再贷款，可带动银行贷款 5000 亿元，支持地方国有企业以合理价格收购已建成 未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住 房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。城市政府选定地方国有企业作为收购主 体，该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银 行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。

目前地方收储按照实施主体已经探索出了三种可行模式： 1）地方国企收购转化为保障房模式：这种模式应用最广。地方政府组织地方国企向开发商收购 存量房，改造用作租赁型或配售型保障房等，其资金来源或包括财政、开发贷款、专项债、国企 自筹等。 2）租赁机构收购模式：例如重庆，2024 年 2 月 21 日，重庆租赁住房贷款支持计划试点暨住房租赁 基金首批收购项目正式签约落地，重庆嘉寓房屋租赁公司、重庆建渝住房租赁基金收购了 7 个项目， 合计 4207 套房源，集中在重庆轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、院（医院）区等 “一点四区”人口聚集区，但户型则是以 70 平以下小户型为主，这批房源预计将于今年下半年开 始陆续投入运营；5 月重庆嘉寓面向重庆中心城区开启第二次批量收购商品房用作公租房，待收购 房源须位于重庆市中心城区轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、医院院区周边一公里内； 整幢、整单元作为基本收购单位，且单套建筑面积不超过 90 平；房源须为现房。 3）基层政府收购拆迁安置模式：通过收购存量商品房用于对拆迁人的实物安置（主要为城中村改 造、铁路建设等涉及拆迁安置项目）。例如广州市基层政府下场收购商品房，按成本价收。5 月末， 广州市增城区新塘镇发布《公告》，提及拟采用购买市场化商品房作为该项目安置房源，并向社会 征集符合条件的住宅房源（房企）。

二、超过 70 个城市鼓励住房“以旧换新”政策，其实施的背景主要有二：1）去库存。2015 年 “去库存”的主要手段在于货币化棚改。而从目前的政策来看，“以旧换新”是类似的，可将居民 持有的房产再投入市场，激发置换需求的政策。2）市场上仍然存在置换需求，但一二手房传导不 畅。刚需转向二手房，未来还可能向配售型保障房转移，新房市场主要面向改善型需求。而置换链 路的起始就是二手刚需，只有低总价旧房卖掉换房才能够真正轮动起来。

“以旧换新”支持方式包括： 1）帮卖模式：最为市场化的交易模式，中介和开发商合作，锁定新房房源、优先推售旧房。代表 城市有北京、上海、深圳、广州等。购房者先与房企达成购买意向，向房企缴纳一笔意向金，再由 房企联合中介，采用线上流量倾斜、线下聚焦推广等方式优先销售旧房，若一定期限（一般 1-3 个 月）内旧房顺利售出，即可推进新房购买手续，否则房企将无条件返还购房者意向金。帮卖模式结 合配套支持措施，给 C 端换房人带来置换优惠。部分城市在帮卖模式的基础上，引进了创新性的 “兜底”措施，例如漳州，由运营主体购买在规定时限内未能成功出售的符合条件的存量“旧房”， 确保存量住房有购买主体；再如山东淄博，未售出的旧房由部分中介兜底购买。我们认为，帮卖模 式或将更利好 B端的中介和房企。对于中介来说，帮卖模式可以增加客源，同时能在现在众多的挂 牌房源中快速甄别真实卖房客源。对于房企而言，相当于获得了 1-3 个月期限的无息资金。不过该 模式的弊端在于：交易周期长、政府未能介入、中介自身的利益诉求仍在，因此对购房者来说，和 普通的置换差异不大，甚至更不划算（换新房源有限）。 2）收购模式：交易效率最高，旧房要求和换购的新房限制相对较多。代表城市有郑州、南京、珠 海、苏州、连云港、太仓、启东、扬州、宣城、江阴、海安、盐城、张家港、东台、启东、无锡、 佛山、荆州等，以江苏城市居多，由于该模式最早在江苏试点和推广，所以该模式也称作“江苏模 式”。实施流程为由政府指定的地方国资平台或开发商直接收购业主二手房，业主再将售房款项用 于购买指定新房项目，补缴差价。对旧房的价格评估方式多采取评估公司联合评估。该模式在“收 旧”环节的效率更高，不过也普遍存在试点规模小、旧房要求高（一般会将位置限定在主城区，同 时对房龄、套型等有限制）、换新受限制（一般只能购买指定房企的指定项目，可选择范围窄）等 问题。这种模式对收购主体的实力有一定的要求，目前以城投主体为主，部分鼓励开发企业直接收 购旧房，利用旗下新房进行以旧换新。 3）“旧转保”模式：由广东肇庆首创，即国资统租存量房源用于保障性住房运营，并不买断旧房 所有权，而是一次性支付 5-10 年的租金，对房源要求较高，比如肇庆规定房源面积以 40-70 平为主、 不超过 90 平，优先考虑楼龄较短的房屋。 4）补贴模式：即政府对出售自有住房并购买新房的居民给予一定的购房补贴或者税费减免，以此 降低购房成本。补贴计量方式主要有 3 种：税费补贴、按面积补贴、按购房款直接补贴（按套补 贴）。我们认为，单一的补贴模式的政策力度较小，预计政策效果较弱，补贴比例通常不会超过新 房总价的 3%，尚未能达到显著刺激新房销售的程度。不过补贴模式的限制相对较少，政策的可实 施性也较高。

展望后续，需求端，除一线城市以外，大多数城市已经全面放开住房交易限制，尚未取消限购的天 津、海南大概率也将跟进解绑，一线城市调控政策还有松绑空间。其他城市需求端政策重心将由解 绑限制逐渐转向加码购房激励政策，例如加大购房补贴力度、减免住房交易税费、支持“以旧换新” 等。供给端，完善“保障+市场”体系建设，保障层面，以需定购推进收购存量住房用作保障性住房， 推动保障性住房再贷款资金落地；市场化层面，引导鼓励高品质住宅产品开发，建设“好房子”； 此外，房价的企稳也需要等待整体的库存高位回落，当前二手房库存对新房库存有显著的替代效应， 因此未来可能会有消化二手库存的政策。

1.2 行业基本面：上半年楼市地市成交持续缩量；库存去化压力仍然较大，对房价 有一定压制

1.2.1 楼市：二手房成交降幅小于新房，结构性的城市表现强于总量

5 月以来成交边际改善，新房销售受供应制约复苏相对较慢，二手房因挂牌量较高且房价跌幅更大， 因此成交降幅小于新房。1）新房成交：2024 年上半年我们跟踪的 40 个城市新房成交面积为 5120.8 万平，同比下降 38.7%，4 月以来单月同比降幅连续 3 个月收窄，6 月单月新房成交面积单月 同比降幅为 24.8%。6 月一、二、三四线城市新房成交面积环比分别增长 35.3%、10.7%、27.5%， 同比增速分别为-16.0%、-20.3%、-23.2%，上半年累计同比增速分别为-32.0%、-31.5%、-24.7%。 得益于从中央到地方新政利好落地+房企年中冲刺，新房成交呈现弱复苏态势。2）二手房成交： 我们跟踪的 18 个城市上半年二手房成交面积 2544 万平，同比下降 12.7%，3 月以来降幅持续收窄， 6 月同比增速转正，达 3.1%。6 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 15.3%、- 10.3%、-3.8%，同比增速分别为 35.1%、-7.7%、-18.2%，上半年累计同比增速分别为-3.9%、- 15.4%、-20.2%，一线城市二手房市场修复情况好于三四线。二手房因业主降价（二手房房价下降 幅度大于新房）、挂牌量上升，因而性价比凸显，对刚需吸引力更强，因而持续分流新房客群。 预判下半年，我们认为，成交总量规模将延续弱复苏，新政效应持续发酵，同比降幅有望进一步收 窄。预计核心一二线城市短期受新政影响，市场活跃度提升，释放了一波此前积压的购房需求，但 随着需求逐渐释放完毕，政策效果边际减弱，市场的持续性修复仍依赖于后续政策跟进节奏和力度、 居民收入预期的改善以及房价出现企稳；而对于多数弱二线和三四线城市而言，短期信贷政策的调 整效果一般，后续若无能增强居民购买能力的新政出台，成交大概率难现改善。整体而言，二手房 因价格优势市场份额仍将继续增长。

不过，结构性的城市表现强于总量，所以从全国统计局层面的销售数据来看，政策效果尚不明显， 销售仍然低迷。虽然全国商品房销售面积 5、6 月单月同比降幅连续两个月收窄，6 月销售面积同 比降幅为 14.5%，主要是因为部分核心一二线城市因限购限贷松绑等利好新政加持迎来短期点状复 苏，从而对全国市场形成支撑，但从绝对值来看，仍为 2013 年以来同期最低水平，上半年销售面 积累计同比增速为-19.0%，整体降幅仍明显大于 2023 年全年（-8.5%）。未来市场能否持续修复， 仍依赖于接下来政策跟进节奏和力度，以及居民收入预期的改善。

1.2.2 土地市场：今年以来土地成交持续大幅缩量，预计将拖累后续供货、销售以及投资

今年以来土地成交持续大幅缩量，预计将对下半年及明年供货和销售形成制约，同时或继续拖累下 半年土地投资修复。上半年全国（300 城）土地成交建面为 10.5 亿平，同比下降 20.5%，成交总价 1.04 万亿元，同比下降 32.7%，楼面均价 994 元/平，同比下降 15.3%，土地溢价率为 3.4%，同比 下降 1.6 个百分点；但从住宅类用地来看，上半年全国（300 城）住宅类用地成交建面 1.8 亿平， 同比下降 30.0%，成交总价 6614 亿元，同比下降 41.0%，楼面均价 3597 元/平，同比下降 15.6%， 土地溢价率 4.0%，同比下降 2.2 个百分点。 受到市场仍然低迷、房企资金紧张等诸多因素影响，行业供给端大幅收缩，房企拿地意愿持续低迷。 我们认为，下半年企业拿地力度或将较上半年有所修复，虽然供应量收缩，但各地政府相继加强调 控，优化供地结构，更加精准地供地，加强优质低密地块的供应、取消土拍限价等措施，或使得部 分城市的土拍热度上升。

1.2.3 新开工与投资：预计持续承压，且短期制约其修复的因素尚未出现改善

预计在土地投资与施工建安投资的双重拖累下，下半年房地产开发投资整体或仍偏弱。6 月开发投 资金额 1.19 万亿元，同比下降 10.1%，降幅较 5 月收窄了 0.9 个百分点，今年以来首次出现了单月 同比降幅收窄的情形。但从绝对值来看，仍处于 2016 年以来同期的最低水平，地产投资仍然受制 于土地市场以及施工建安投资的低迷。6 月新开工面积 7933 万平，同比下降 21.7%，降幅虽然较 5 月收窄了 1.0 个百分点，但新开工规模仍处于 2007 年以来同期历史最低水平。上半年累计开发投资 金额 5.25 万亿元，同比下降 10.1%；新开工面积 3.80 亿平，同比下降 23.7%。 我们认为，当前制约新开工修复的因素未出现明显改善，如前期土地成交规模大幅下滑、房企资金 紧张、销售尚未恢复，我们预计下半年新开工或延续下行态势。开发投资方面，今年以来土地成交 仍在下滑，或继续拖累下半年土地投资修复，同时在建安工程投资下行态势延续，下半年房地产开 发投资整体或仍偏弱。

1.2.4 库存：全国新房库存去化周期上行压力显著；现房库存持续抬升；二手库存的增加 替代了减少的新房库存

从前述章节中，我们可以看到当前需求和供给同时下滑，但销售下滑的程度明显更高，因此出现新 房库存绝对值虽然在下降，但去化周期上行压力显著的现象。 从全国广义库存（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，我国当前新房库存的绝对值在 2020 年 8 月的小高点后有所下降，但去化周期较高，去库存压力仍然较大。截至 2024 年 6 月末， 我国商品住宅广义库存面积为 19.5 亿平，库存绝对值较 2020 年 8 月的小高点（27.5 亿平）相比下 降 29.2%；去化周期为 29.1 个月，处于 2015 年 10 月以来的较高水平，去化周期较 2020 年 12 月的 阶段性低点相比提升了 69.1%。本轮周期需求和供给同时下滑，但销售下滑的程度明显更高。前期 房地产市场量价的持续走弱、房企融资收缩、房企暴雷风险仍然频发，导致了供给端的大幅收缩， 房企拿地、新开工已经超过 2 年大幅下降，导致新增供应对应下降，库存量虽然不处于历史高位水 平，但其中滞重库存占比在提升，这也将继续影响后续销售质量的修复。

从全国现房库存（已竣工未销售）来看，我国商品住宅现房库存持续抬升，广义库存中近两成为现 房库存，该比例处于历史最高水平。以商品住宅待售面积（房企已竣工的尚未销售或出租的商品住 宅建面）作为现房库存，现房库存与去化周期从 2021 年以来整体呈现上升趋势，截至 2024 年 6 月 末，我国现房库存面积约 3.83 亿平，较 2020 年 11 月的低点（2.21 亿平）提升了 73.5%，不过仍 低于 2016 年 2 月的 4.66 亿平历史峰值水平，现房去化周期（现房库存/过去六个月现房销售均值） 为 21.5 个月，较 2020 年 12 月的低点（14.4 个月）提升了 49.5%。但由于当前现房销售增速好于 期房，现房的去化速度整体快于广义库存的去化速度。2024 年 6 月末我国住宅现房库存占全国住 宅广义库存面积的比重为 19.7%，这一占比在 2022 年四季度后出现了明显的抬升，现处于历史最 高水平。这里面可能也有一大部分属于滞重库存，长期较难去化；另外由于居民对期房烂尾的担忧， 越来越多期房不得不滞存到准现房或者现房才能卖得掉。这也能解释为什么现房的库存面积在增加 而去化周期增速小于全部库存。

在以往的研究中，通常只看新房的库存情况，但随着存量市场的不断扩张，二手房的占比快速走高。 因此，我们认为在观察当前真实的库存量和去化周期的时候，必须把二手房库存也纳入研究中。我 国房地产市场正在从增量市场向存量市场转变。2022 年开始，二手房成交占比出现了明显的上升 趋势。2023 年二手房成交金额占新房+二手房成交金额的比重已经达到了 40.8%，成交面积占比为 37.7%。同时 2021-2023 年连续三年新开工面积出现了双位数负增长，未来新房供应会持续下滑， 因此从 2022 年开始我们在考虑库存的时候，不能只考虑新房库存，也需要将二手房库存的情况纳 入考量的范畴。

我们发现，考虑二手房库存后，我国新房+二手的狭义库存总量绝对值有所增加，二手库存的增加 替代了减少的新房库存。若我们单看新房库存，截至 24 年 6 月末，42 城新房狭义库存面积为 2.9 亿平，较 22 年 3 月下降了 0.4 亿平，去化周期为 21.5 个月。若考虑二手房库存，将 42 个城市新房 狭义库存面积+二手房存量挂牌量加总，我们可以看到，截至 2024 年 6 月末，42 城新房狭义库存+ 二手房库存面积达到了 8.8 亿平，较 2022 年 3 月增长了 2.2 亿平，去化周期为 28.6 个月，较 2022 年 3 月提升了 7.3 个月。 虽然新房库存在下降，但去化周期较高，同时加上二手房库存后，库存总量绝对值和去化周期都有 明显增加，由于二手房库存在整体库存的占比较高（67%），二手房库存正逐步替代减少的新房库 存。整体库存水平仍在较高水平，去化周期仍然较高，成为制约房价修复的重要因素之一。

1.2.5 房价：此轮房价下行期的时长已经超过 2014 年，年内有望降幅收窄

我国当前整体库存去化周期仍然较高，成为制约房价修复的重要因素之一。今年以来，新房与二手 房房价跌势不断加深。目前新房和二手房都出现了疲弱甚至相互竞争、循环降价的现象。不过整体 而言，二手房市场的价格下行压力相对于新房更大，当前“以价换量”仍然延续，业主主动调降挂 牌价。从房价下跌的时长来看，2023 年 6 月-2024 年 6 月 70 城新房房价环比已经持续下跌 13 个月， 2023 年 5 月-2024 年 6 月 70 城二手房房价环比已经持续下跌 14 个月，此轮房价下行期的时长已经 超过 2014 年（2014 年 5 月-2015 年 3 月新房二手房房价环比持续负增长 11 个月）。从房价的跌幅 来看，新房房价单月环比最大跌幅为 0.7%（2024 年 5、6 月环比跌幅均为 0.7%），二手房房价单 月环比最大跌幅为 2024 年 5 月的 1.0%，对比 2014 年周期，70 城新房房价环比跌幅在 2014 年 8 月 达到最大值 1.2%、二手房房价环比跌幅在 2014 年 9 月达到最大值 1.0%。本轮二手房房价环比跌幅 已经达到历史最大值。我们认为，本轮房价环比下降仍会持续一段时间，但降幅基本到了底部区间， 可能会有小幅超跌；年内有望降幅收窄，但相比于 2014 年“深 V”后的快速反弹（约两个季度）， 本轮房价环比增速回正可能需更长的时间。

从四个一线城市的房价表现来看： 1） 新房房价深圳跌幅最大，上海仍处于高位。 北京 2024 年 6 月新房（剔除保障房）房价为 5.5 万元/平，2008 年以来最高点是在 2023 年 9 月 （6.5 万元/平），从历史最高点跌到现在下降了 15.6%，主要是因供给位置的原因，跌到了 2021 年 11 月以及 2018 年 10 月的水平。 上海新房房价整体呈上升趋势，今年以来高价盘接连入市新房房价处于高位，虽然 2024 年 6 月 7.6 万元/平的价格跟今年 3 月比下降了 14.7%，但也处于历史较高水平。 深圳 2024 年 6 月新房房价为 6.0 万元/平，较 2021 年 8 月的峰值（8.8 万元/平）下跌了 31.7%， 是四个一线城市中从最高点下跌最多的城市，已经跌回了 2019 年 9 月和 2016 年 8 月的水平。 广州 2022 年以来新房房价相对平稳，从最高点下跌幅度较小，仅 2.0%，2024 年 6 月 4.1 万元/ 平的房价回到了 2021 年 12月的水平。 2） 二手房房价基本都回到 2016、2017 年水平。 由于二手房房价绝对值数据缺失，因此我们采用指数数据，以 2004 年作为基准。四个一线城市 的二手房房价和最高点相比跌幅都超过 25%。整体而言，二手房房价的调整幅度比新房明显。 北京 2024 年 6 月二手房房价指数为 785X，2008 年以来的最高点为 2023 年 5 月（1063X），当 前房价较最高点下降了 26.2%，基本回到了 2016 年 8 月的水平。 上海 2024 年 6 月二手房房价指数为 515X，较 2022 年 6 月（699X）的最高点下降了 26.3%， 基本跌回了 2016 年 5 月的水平。 深圳 2024 年 6 月二手房房价指数为 831X，较 2021 年 5 月的峰值（1326X）下降了 37.3%，是 四个一线城市中从最高点下跌最多的城市，已经跌回了 2016 年 8 月的水平。 广州 2024 年 6 月二手房房价指数为 770X，较 2022 年 6 月的峰值（1038X）下降了 25.8%，跌 幅与北京、上海基本一致，回到了 2017 年 7 月的水平。

2 从三中全会看未来房地产方向：防范风险、完善供应体系、 赋权地方调控、改革配套制度

中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议，于 2024 年 7 月 15 日至 18 日在北京举行，会议 最重要的成果是审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》。着 墨于完善“市场+保障”供给体系；充分赋权地方调控；改革融资、预售、税收、土地制度等方面。 与之密切相关的就业、收入、人口和城镇化等方面的表述也值得关注。

7 月 18 日，会议通过《中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议公报》，全会公报中涉及 房地产的内容主要包含： 要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险 的各项举措。 7 月 19 日，中共中央举行新闻发布会，介绍和解读党的二十届三中全会精神。会上中央财办分管 日常工作的副主任、中央农办主任韩文秀在介绍经济、民生等领域的改革以及回答房地产相关问题 中，部分内容值得重点关注： 我国房地产市场规模大、牵涉面广，对宏观经济运行具有系统性影响。当前房地产市场供求关 系发生重大变化，市场处于调整过程。我们要坚持稳中求进、先立后破，用改革的办法解决前 进中的问题，加快新旧发展动能转换，为高质量发展提供多元而强劲的动力支撑。 促进房地产市场平稳健康发展。近期，房地产市场正在出现积极变化。我们要坚持消化存量和 优化增量相结合，进一步落实和完善房地产新政策，切实做好保交房工作，盘活存量商品房和 土地资源。下一步，要贯彻落实好党的二十届三中全会精神，加快构建房地产发展新模式，消 除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满 足刚性和改善性住房需求，并建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。需要 指出，我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间。 7 月 21 日，二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的 决定》（以下简称《决定》）发布。与房地产相关的改革方向包括健全保障和改善民生制度体系、 深化土地制度改革、深化财税制度改革等多个方面。 加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满 足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产 市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通 住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。

2.1 防范化解房地产风险仍然是重点任务之一

第二十届三中全会公报中，涉及房地产的内容是从“防风险”的托底角度出发的。公报提及“落实 好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措”，全会强调化解房 地产风险，当前房地产行业面临的风险多样：1）房企流动性风险。房企的流动性风险仍然没有从 根本上出清，房企资金压力仍然较大，很多房企目前靠债务展期或债务重组等维持，仍有房企存在 债务违约风险，进而造成项目交付风险和金融体系风险。2）库存风险：当前新房库存和去化周期 都较高，同时二手房挂牌量持续增长，二手房库存对新房库存有显著的替代效应，我们预计未来可 能会有消化二手库存的政策。3）市场持续下降的风险：居民收入预期较弱、新房的交付担忧、房 价下行预期加剧下，需求仍然低迷，造成房企销售不畅，加剧房企流动性风险，形成恶性循环。因 此，防范化解房地产风险，也意味着“稳市场”、“去库存”政策仍将进一步落地落实。

2.2 完善“市场+保障”供给体系，未来几年保障性住房供给或将明显放量

《决定》中：提及“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房 建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求”。 近几年，中央多次强调要加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，《决定》中 的相关提法居于房地产各项任务首位，这为未来住房制度改革指明了方向，整体楼市变为“市场化 商品房、配售型保障房、配租型保障房”新的三类住房供应体系。 “保障房-刚需”将会有非常清晰 的结合，既是对保障房的清晰定位，也对后续刚需产品的明确规划；而多样化的改善性住房需求则 成为居民住房需求的主流模式。

1）产权住房：一方面，未来配售型保障房将开辟行业新赛道，通过收储和建设筹集配售型保障住 房，满足工薪收入等群体的基本刚性居住需求，合理确定保障性住房保障范围、面积标准、配售配 租价格，完善保障性住房的运营和退出机制。根据克而瑞数据，25 个重点城市配售型保障房在新 房交易中的成交占比由 2021 年的 11.5%快速提升至 2023 年的 18.4%（目前像西安、无锡、山东、 福州等都有开工。例如西安：6 月 17 日，西安市金泰怡景花园(鱼化新居一期)、香湖湾配售型保障 性住房 2 个项目共 2710 套房屋开启购房意向登记工作，价格约为商品房的 50%；福州：3 月 20 日 福州首个配售型保障性住房项目，位于福州新区的滨海双龙新居开始接受首轮申请，共推出 701 套 带装修房源，预计均价为每平方米 5200 元至 5400 元，经过申购条件放宽后，截至 7 月初，通过线 上登记申购的市民接近 200 户，咨询人数近 3000 人，根据福州新区管理委员会，项目计划年底签 约销售；无锡：6月无锡市已完成申报国家规划建设保障性住房 3517 套房源，均为共有产权保障房 转化而来，其中龙塘岸后五巷 1339 套，即将竣工交付）。未来随着配售型保障房供给力度的进一 步加强，我们预计该比例会进一步提升。从具体城市来看，上海、福州、徐州、镇江、温州等城市 保障房交易占比较高，2023 年占比均在四成左右或更高，已经成为了新房交易的主力，对于这些 城市而言，保障性住房已满足了大量的居民置业需求，成为产权住房供给体系的重要一环。其中， 福州、温州、徐州等城市以动迁安置房为主。而目前长沙、北京、广州、青岛等城市保障性住房交 易占比较低。随着顶层设计的不断落地，各地也在积极规划配售型保障房的建设目标，一线城市 2024 年计划均不低于 1 万套，29 个城市合计超过 13.8 万套。 “14 号文”中明确“保障性住房建设坚 持以需定建。商品住房库存大的城市，可按市场化、法治化原则适当改建或收购存量商品住房用作 保障性住房，积极盘活利用闲置土地和房屋”。

另一方面，支持改善性住房需求，引导鼓励高品质住宅产品开发，建设“好房子”。今年开始，在中 央层面，“好房子”被反复提及，住房品质是关注的重点之一，2023 年 1 月 5 日，住建部部长倪虹 在接受新华社专访时指出：“当前，房地产市场已经从解决“有没有”转向解决“好不好”的发展 阶段，提升住房品质、让老百姓住上更好的房子，是房地产市场高质量发展的必然要求。”1 月 17 日，全国住房和城乡建设工作会议召开，倪虹部长指出要以努力让人民群众住上更好的房子为目标， 提出“建设好房子”。好房子逐步成为房地产行业新的焦点。在此次 7 月 19 日的解读会议精神发 布会上，再度提及“建设适应人民群众新期待的好房子”。住房改善主要是两个方面：面积改善、 品质改善。面积改善方面，从成交面积结构看，2024 年上半年 110-140 平产品成交比重较 2023 年 进一步提升 0.5 个百分点至 38.4%，是市场主力面积段，140 平以上面积段产品成交占比也有所提 升。一方面，在供给端，高端住宅产品价格相对坚挺，房企积极战略转向，推出更多大面积产品； 另一方面，在需求端，购房者更加重视居住体验，有能力的购房者选择适当扩大面积。分城市能级 看，一线城市 140-180 平高端改善产品成交比重提升 2.4 个百分点；二线城市成交结构主要集中在 110-140 平和 90-110 平的产品上；三四线城市体现出更为强劲的改善意愿，110-140 平、140-180 平 和 180 平以上产品占比较 2023 年分别增加 1.6、0.9 和 0.4 个百分点，110-140 平产品成交占比 44.2%，110 平及以上产品成交占比合计超六成，相较于一二线城市，成交更向大面积段集中。未 来大面积产品或将增加，“好房子”不仅要满足居住需求，还要在绿色、智能和低碳方面有所突破 （目前已经有很多地块要求超低能耗住宅）。

2）租赁住房：通过收储存量住房等途径持续加大保障性租赁住房供给，构建保租房、公租房和廉 租房一体的多层次租赁住房保障体系。其中，保障性租赁住房作为建设重点，根据 2021 年 6 月国 务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》的规定，主要解决新市民、青年人住房问题，重 点在人口净流入的大城市筹集建设，通常为 70 平方米以下的小户型、低租金住房。 “十四五”首 次明确了保障性租赁住房的筹集建设计划，“十四五”期间（2021-2025 年）全国计划筹集建设保 障性租赁住房 870 万套（间），预计可帮助 2600 多万新市民、青年人改善居住条件，可完成投资 3 万亿元左右。根据住建部披露，2021-2022 年，全国已建设筹集保租房约 360 万套（间）；根据 国家统计局公布的数据，2023 年保障性租赁住房开工建设和筹集 213 万套，以目前进度已完成“十 四五”规模的 66%，2024-2025 年保租房筹集仍剩余 297 万套的任务规模，体量仍然庞大。

2.3 充分赋权地方调控，一线城市限购有望继续优化，普宅与非普宅标准有望调整

在 7 月 19 日的解读会议精神发布会上，提及“进一步落实和完善房地产新政策”；《决定》中： 提及“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购 政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”。 各地政策仍有调整空间，从表述上看，更利好一线城市。1）限购政策方面，目前除个别城市以外， 全国基本进入了不限购的时代。仅天津、海南、一线城市仍有限购政策，预计将进一步优化调整。 2）普通住宅标准方面，2023 年深圳、上海、北京均取消了普宅总价限制（广州当前仍在执行 2005 年制定的标准，但该标准本身就较为宽松），只以建筑面积、容积率、单价等作为区分，未来普宅 标准有望进一步放宽甚至取消，比如北京取消单价限制，上海、深圳放宽面积限制。普宅和非普宅 的差异主要集中在增值税上，对于购房者来说，一线城市的普宅和非普宅区分可能会被取消，以此 减轻住房交易税费负担，促进置换。除一线城市以外的其他城市只要满两年，不管是普通住宅还是 非普通住宅都不用交增值税及附加税，未满 2 年，按照 5％的征收率全额缴纳增值税；而在北上广 深四个一线城市：北京、广州交易满两年以及上海、深圳交易满五年的普通住宅免征增值税及附加 税，非普通住宅，北京、广州交易满两年以及上海、深圳交易满五年的按照差额征收，未满期限的 按照全额征收。

2.4 深化改革融资、销售、财税、土地等制度解决前进中的问题

在 7 月 19 日的解读会议精神发布会上，提及“用改革的办法解决前进中的问题”、“建立与之相 适应的融资、财税、土地、销售等制度”。《决定》中：提及“改革房地产开发融资方式和商品房 预售制度”、“完善房地产税收制度”。 融资制度：行业融资问题仍要突破。2024 年以来行业融资政策的侧重点明确从“主体”转向“项目”层 面，1 月 5 日住建部、金融监管总局建立了城市房地产融资协调机制（项目白名单制）。不过目前 来看，政策在执行层面上存在不足，效果无法充分显现。金融机构的信心不足，对于项目端的融资 支持是从自身风险规避的角度来考量的，对于项目的要求严格、抵押要求也较高，因此出现了入围 多、审批多、放款少的情形。此外，5 月 17 日，央行明确设立 3000 亿元保障性住房再贷款用于收 购企业已建成未售商品房，但去库存所需的资金量巨大、落地缓慢。因此，未来仍需要统筹各方， 设法让资金实质性落地是关键；行业融资也可探索推出创新型融资方式。 预售制度：长期方向上预售制度或逐渐调整，一方面，预售节点要求或更加严格，另一方面，未来 住房销售制度有望进一步向以现房销售为主过渡，以此化解住房交付风险。2023 年，住建部提出 有条件的可以进行现房销售，此后山东、安徽、四川、河南等多省市都在工作会议中提及现房销售 试点。从我国目前的商品住房销售结构来看，现房销售占比呈明显上升趋势，2024 年 1-6 月现房销 售面积占比达 26.7%，较 2023 年提升了 7.9 个百分点。现房销售制度的推行，对于购房者来说， 所见即所得，保障了购房者的合法权益，且与周边期房项目相比存在一定价格优势；对于市场来说， 降低交付风险，有助于提振市场信心，同时现房销售将拉长项目的入市供应周期，有助于改善目前 行业整体供过于求的整体情况。不过，考虑到现房销售制度对于企业来说，周期长回款慢或加重房 企经营负担，这类问题尚未得到有效解决，预售制度短期内不会全面退出，转变仍是一个长期渐进 的过程。

税收制度：房地产税制度完善是正常的国家税法的完善。但要分两面看：短期要求地方政府降低 对房地产相关财税的依赖，以及对购房人相关税收的优惠，远期还是会继续推进房产税（财产税） 制度。 1）房地产相关的税种贯穿在地产的各个环节，中国已建立了以房产税、城镇土地使用税、土地 增 值税、契税和耕地占用税等 5 个税种（简称“五税”）为主体，企业所得税、个人所得税、增值税、 城建税及附征、印花税等相关税种为辅的房地产业税收结构。2021 年以来房地产“五税”占地方财 政比重呈下降趋势，地方政府对于房地产财税的依赖正在逐步减少，从 2020 年的 19.7%降至 2024 年上半年的 15.7%，其中交易环节的税收占比最大，2024 年上半年占五税收入的比重达到 56.7%。 2）交易环节税收或将减负，我国房地产相关税收长期以来重交易、轻持有，我们认为，未来交易 环节税收负担有望进一步减轻。目前以个税退税优惠为主，而购房其他税费（契税、印花税）仍有 优惠空间，买房抵税等新政策也可酌情创设，成为后续储备政策。 3）短期持有环节的房产税（财产税）制度出台时机尚不成熟，预计短期出台预期较弱，但长期仍 是方向之一，预计未来也将采取“先试点、后立法”的原则循序渐进。长期来看，房产税的开征，一 方面，有助于促进房地产市场健康平稳发展，利于市场供求关系的平衡，使得房地产交易更加理性； 另一方面，可以一定程度上有助于支撑地方财政，缓解地方政府对于土地财政的依赖。 背景：自党的十八届三中全会提出“落实税收法定原则”至今，仍有包括房产税在内的 5 种税收立 法工作尚未落地，预计将持续推进。2013 年 11 月，党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全 面深化改革若干重大问题的决定》对深化税制改革作出全面部署，并首次提出“落实税收法定原 则”。2015 年中央审议通过《贯彻落实税收法定原则的实施意见》，税收立法进程随之明显加快。 2017 年 10 月党的十九大提出，在 2020 年前全面落实税收法定原则。2016 年环境保护税法通过， 2017 年烟叶税法、船舶吨税法通过，2018 年车辆购置税法、耕地占用税法通过，2019 年资源税法 通过，2020 年契税法、城市维护建设税法通过，2021 年印花税法通过，2024 年关税法通过。截至 2024 年 7 月，已有 13 个税种完成立法，尚未完成立法的 5 个税种分别为增值税、消费税、房产税、 城镇土地使用税及土地增值税。增值税、消费税立法已经列入十四届全国人大常委会立法规划一类 项目。房产税等其余未落地的税收立法预计将持续推进。

土地制度：《决定》进一步明确了土地制度改革方向，综合来看，新型城镇化与深化土地制度改革 高度关联，“人房地”要素联动有望加速推进，土地资源的合理配置以及高效利用、盘活是重要方向。 另外，土地定价也有望更加市场化。 1）土地定价更加市场化：《决定》提及“构建城乡统一的建设用地市场”、“完善主要由市场供 求关系决定要素价格机制，防止政府对价格形成的不当干预”、“健全土地等生产要素由市场评价 贡献、按贡献决定报酬的机制”，土地价格也将更多由市场供求关系决定，土地端的限制性政策有 望进一步优化调整，如核心城市取消土地端限价等。 2）农村用地充分盘活：《决定》提出“允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘 活利用”，此前已有城市落地相关政策，如长沙 2023 年 11 月出台政策明确村集体经济组织可以采 取作价回购、统一租赁、农户委托、农户入股合作等多种方式集中整合本村闲置宅基地和闲置住宅 资源，以便于统一盘活利用，鼓励用于发展旅游民宿、文化体验、康养服务等乡村新产业新业态。 预计未来更多城市将推进盘活农户住房，提升农村土地利用效率，也有助于增加农民收入，同时振 兴农村发展。此外，《决定》还提出“有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，健全土地增值 收益分配机制”，集体经营性建设用地入市是我国土地制度改革的重要内容，2015 年 2 月起，国家 在 33 个试点县（市、区）首先开展了农村集体经营性建设用地入市制度改革试点，当前已在全国 范围内展开试点，并取得了阶段性成果，进一步盘活了空闲、废弃和低效利用的集体经营性建设用 地，提高了土地节约集约利用水平，未来配套政策有望进一步完善。另外，《决定》明确“保障进 城落户农民合法土地权益，依法维护进城落户农民的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权， 探索建立自愿有偿退出的办法”，在深入推进新型城镇化，加快推动农民进城的过程中，农民合法 土地权益的有效退出问题也需要重视。 3）“人房地”要素联动有望加速推进：《决定》提出“优化土地管理，健全同宏观政策和区域发展 高效衔接的土地管理制度”、“建立新增城镇建设用地指标配置同常住人口增加协调机制”，未来 人口持续净流入的城市，新增城镇建设用地指标或有望得到更多保障，“人、房、地”联动机制的 建立将发挥更大效能。 4）盘活城市低效用地：《决定》提出“优化城市工商业土地利用，加快发展建设用地二级市场，推动 土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地”，今年 5.17 新政落地，自然资源部明 确提出处置闲置土地、盘活存量土地的三项政策举措，包括闲置土地合理调整规划条件和设计要求、 促进土地二级市场流通转让、支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性 住房建设。随后 2024 年 6 月自然资源部研究出台了三个方面 18 条政策措施，妥善处置闲置存量土地， 在“鼓励开发”方面，消除开发建设障碍，完善规划条件和相关配套设施要求，合理调整开竣工日期， 依法免除因自然灾害、疫情导致的违约责任；在“促进转让”方面，充分发挥土地二级市场作用，推 进房地产用地“带押过户”，配合司法及破产处置，优化分割开发程序，支持合作开发；在“规范收 购收回”方面，强调了应依法收回的情形，协商收回的可采取等价置换等方式，收回收购土地用于保 障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持，但要量力而行，坚决避免新增地方政府隐性 债务。未来配套政策有望加速落地落实，盘活存量土地，提高土地资源利用效率。

2.5 稳定收入与就业预期，新型城镇化仍是住房需求的有力支撑

与房地产密切相关的就业、收入、人口和城镇化等方面的表述也值得关注。 就业与收入方面，《决定》提出：

构建初次分配、再分配、第三次分配协调配套的制度体系，提高居民收入在国民收入分配中的 比重，提高劳动报酬在初次分配中的比重。完善劳动者工资决定、合理增长支付保障机制，健 全按要素分配政策制度。完善税收、社会保障、转移支付等再分配调节机制。支持发展公益慈 善事业。规范收入分配秩序，规范财富积累机制，多渠道增加城乡居民财产性收入，形成有效 增加低收入群体收入、稳步扩大中等收入群体规模、合理调节过高收入的制度体系。深化国有 企业工资决定机制改革，合理确定并严格规范国有企业各级负责人薪酬、津贴补贴等。

健全高质量充分就业促进机制，完善就业公共服务体系，着力解决结构性就业矛盾。完善高校 毕业生、农民工、退役军人等重点群体就业支持体系，健全终身职业技能培训制度。统筹城乡 就业政策体系，同步推进户籍、用人、档案等服务改革，优化创业促进就业政策环境，支持和 规范发展新就业形态。完善促进机会公平制度机制，畅通社会流动渠道。完善劳动关系协商协 调机制，加强劳动者权益保障。 当前居民收入与就业形势较差也制约着地产需求的释放，需要扭转预期。全文多次提及完善收入分 配和就业制度。当前各类房地产需求端的宽松性政策效果整体不及预期，根本原因在于居民对于收 入与就业预期仍然较弱。国内居民财产中房产是大头，此表态至少不否定持有房产的必要性，并且 强调稳定房价预期的重要性。此外，这类表述以及相关配套政策落地或对扭转当前居民收入与就业 预期起到积极作用。结合我国致力于构建的多样化住房体系，预计未来低收入群体的住房问题可以 由保障房解决，中等收入群体将是市场化商品房的主力需求，有效增加低收入群体收入、稳步扩大 中等收入群体规模，合力支撑房地产整体市场规模稳定。

人口和城镇化方面，《决定》提出：

健全推进新型城镇化体制机制。构建产业升级、人口集聚、城镇发展良性互动机制。推行由常 住地登记户口提供基本公共服务制度，推动符合条件的农业转移人口社会保险、住房保障、随 迁子女义务教育等享有同迁入地户籍人口同等权利，加快农业转移人口市民化。保障进城落户 农民合法土地权益，依法维护进城落户农民的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权， 探索建立自愿有偿退出的办法。

坚持人民城市人民建、人民城市为人民。健全城市规划体系，引导大中小城市和小城镇协调发 展、集约紧凑布局。深化城市建设、运营、治理体制改革，加快转变城市发展方式。推动形成 超大特大城市智慧高效治理新体系，建立都市圈同城化发展体制机制。深化赋予特大镇同人口 和经济规模相适应的经济社会管理权改革。建立可持续的城市更新模式和政策法规，加强地下 综合管廊建设和老旧管线改造升级，深化城市安全韧性提升行动。

优化土地管理，健全同宏观政策和区域发展高效衔接的土地管理制度，优先保障主导产业、重 大项目合理用地，使优势地区有更大发展空间。建立新增城镇建设用地指标配置同常住人口增 加协调机制。探索国家集中垦造耕地定向用于特定项目和地区落实占补平衡机制。优化城市工 商业土地利用，加快发展建设用地二级市场，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存 量土地和低效用地。开展各类产业园区用地专项治理。制定工商业用地使用权延期和到期后续 期政策。 新型城镇化仍是住房需求的有力支撑。一方面，放宽落户门槛，可参考南京、杭州等二三线城市推 出“买房送户口”相关政策，做好户籍转化和配套工作，有利于扩充房地产需求空间。另一方面，与 土地制度相结合，常住人口净流入的城市，适当增加新增城镇建设用地指标配置，推动当地房地产 市场供需平衡发展。

编辑：火腿肠