物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码

由MSC咨询发布了《物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码》这篇报告。以下是对该报告的部分摘录，完整内容请获取原文查看。当前，国内商业领域正面临一系列挑战，房地产市场从快速增长转向平稳发展，新增供应减少，市 场需求增长放缓，物业服务企业进入存量竞争时代，物业行业亟需寻找新的差异化竞争优势。

1. 以ESG，构建物业服务企业的下一个核心竞争力

根据国家统计局数据显示，2019 年至 2022 年，全国办公楼竣工面积从 3923 万平方米稳步减少至 2612 万平方米，累计降幅达 33 %。与此同时，开工面积也从 7083 万平方米逐年滑落至 3180 万平 方米，累计跌幅高达 55 %。这一系列数据清晰地表明，全国办公市场的增量正在迅速减少，预计未 来年均增长将控制在 3000 万平方米以内。 在写字楼增量市场不断萎缩的背景下，中国办公物业市场的竞争态势愈发激烈。众多上市物业企业 纷纷将目光投向了办公物业市场，试图寻找新的增长点。办公物业市场规模的庞大无疑为这些企业 提供了广阔的空间，其整体规模达到千亿级别，并预计在未来几年内持续增长。据预测，到 2025 年 ，办公物业的营收规模有望达到 1419 亿元，管理面积也将大幅增至 16.7 亿平方米。

然而，尽管多数上市物业企业（约 96%）已积极布局办公物业市场，但大多数企业还未将办公物业 作为独立业务板块进行深耕。这导致市场占有率相对较低，尚未出现显著的行业龙头。面对这样的 市场格局，国内外物业公司、合资企业和外资设施管理公司等多方势力纷纷加入竞争，使得市场竞 争愈发激烈。 在这样的竞争环境中，成功把握市场机遇并非易事。由于市场准入门槛和运营难度较高，并非所有 企业都能轻松应对。因此，拥有独特的差异化优势将成为企业突出重围、在竞争中脱颖而出的关键。

根据仲量联行于 2021 年出版的《评估办公楼宇净零排放和 ESG 的价值（Valuing Net Zero & ESG for Offices）》白皮书，绿色物业因其优越的区位条件、完善的物业设施与管理，在质量上具备显著 优势，从而有利于实现溢价。 白皮书特别针对北京、上海、广州、深圳、成都这五个城市的成熟商办区域进行了详细调研。数据 显示，截至 2021 年上半年，绿色认证项目的租金普遍比非绿色认证项目高出 10% ~ 13.3%不等。 此外，强劲的租赁需求、稳定的租户结构以及较高的租金也影响着绿色商业地产项目的售价。仲量 联行的研究进一步揭示，上述五个城市中，绿色认证办公楼的平均售价比非绿色认证办公楼高出 8.9% ~ 14.4% 不等。 值得一提的是，LEED 认证建筑因其优质的楼宇质量及品牌租户对绿色建筑认证的需求，获得了更高 的市场认可。这使得 LEED 认证项目通常能够实现更高的出租率和更低的空置率：其出租率往往超 出平均水平 20% 以上，而空置率则比非认证项目低 4%。

2. 物业服务ESG，为未来而「卷」

物业服务利益相关者有谁？他们之间有怎样的联系？ 为了澄清机遇，首先需明确物业服务的关键相关方。以办公楼宇/办公园区为例，业主、租户、开发 者是核心相关方。

政府对于房地产和物业管理领域的政策倡导和要求，会直接影响开发商和业主的行为和需求。这些政 策通常旨在推动行业向更高的环保标准、能源效率和可持续性发展。当政府提出这些要求时，开发商 和业主会相应地寻求符合这些新标准的物业服务，以满足政府的法规和市场的期望。 这种转变对物业服务企业来说，既是挑战也是机遇。它要求物业服务企业适应新的市场需求，提供更 加绿色、低碳和可持续的服务。同时，这也为物业服务企业提供了创造额外客户价值的机会。 通过提供符合政府倡导和市场需求的服务，物业服务企业不仅能满足基本的物业管理需求，还能帮助 业主提升物业的价值，吸引租户，并确保物业的合规性。这样，物业服务企业就能在市场中建立差异 化的竞争优势，从而创造额外的客户价值。

在社会可持续理念和政策监管（以双碳和 ESG 为首）的影响下，企业在选择办公地点时，除了考虑 传统的因素如地理位置、交通便利性、租金等，还会更加注重办公场所的可持续性。例如，企业可能 会关注写字楼的能源效率、碳排放情况、是否采用了可再生能源等。此外，企业还可能关注写字楼是 否符合其自身的 ESG 标准，包括环境友好程度、社会责任履行情况、公司治理结构等。 这些新的考量因素会影响企业的选址决策，进而影响写字楼的市场需求和租赁情况。当越来越多的企 业开始重视这些因素时，写字楼业主也会感受到市场的变化，进而，这种选址考量会影响其对物业服 务的期待。因为写字楼业主会希望他们的物业能够吸引并留住这些注重可持续性的企业租户。 因此，他们会对物业服务企业提出运营、维护和服务相关的新需求，期望物业服务企业能够提供符合 可持续理念的服务，例如绿色清洁、节能维护、环保宣传等，以提升写字楼的整体可持续性和吸引力 。

对「物业服务 ESG」的重要性达成共识之后，要如何将机遇转化为实践呢？可以先看看同行在怎么 做。 据公开披露信息可知，行业相关方普遍都有节能、降碳、健康安全、以人为本等方面的举措尝试， 部分竞争者已经在其 ESG 战略中明确了物业服务 ESG 的重要性。

华润万象生活以卓越的物业 ESG 表现为其长远愿景，不断追求在物业领域的可持续发展领先地位； 万物云则重点强调人本关怀、安全管理和低碳环保，致力于在物业服务中融入这些核心理念；而凯德 物业则致力于绿色减碳，将环保与减碳作为其重要的发展战略。 从这些企业的议题和策略中，我们能够清晰地看到物业服务行业的发展路径，从起初的多元化探索逐 渐聚焦于 ESG 的核心议题，在可持续发展道路上的不断进步和深化。

3.物业服务企业迈向ESG升级的实战指南

在制定具体的 ESG 战略时，为确保逐步构筑起竞争优势，企业应对成本和精力的投入进行策略性分 配，确保这些投入能够持续产生积极效果。为此，企业需要明确自己的长期和短期目标，以确保战略 实施的连贯性和成效性。 n 短期而言，企业可以着手打造 1 个明星项目，以构建集团 ESG 品牌影响力的基础；同时，通过大 约 10 个标杆项目来尝试树立 ESG 标杆，展示企业在这一领域的实力和成果。 n 中期目标则包括向行业展示 ESG 表现对物业项目的价值，提升整个行业对 ESG 的认识和重视； 同时，企业还需要积极塑造社会影响力，向社会展示集团的可持续发展和 ESG 先进理念，塑造良 好的企业形象。此外，构建物业项目 ESG 服务能力也是中期目标的重要一环，企业需要将其逐步 建立为集团的差异化服务内容，以区别于竞争对手。 n 在长期愿景方面，企业可以致力于建立物业项目 ESG 相关的行业标准，推动整个行业向更加绿色 、可持续的方向发展。通过不断的技术创新和管理优化，打造出符合 ESG 趋势的核心竞争力，稳 固行业领头羊的地位，实现企业的长期稳定发展。 不论长期、中期还是短期目标，项目核心内容始终是「把握 ESG 发展趋势机遇，以 ESG 驱动企业整 体品牌升级和服务能力升级」。

在明确目标后，企业需要据此选择适合自身的发展路径。常见的路径包括「行动先行」与「策略先行 」两种模式： n 「行动先行」 强调先期投入资源进行实践尝试，通过实际行动（如获取绿色认证等），「应试」提升楼盘的综合表 现，这有助于企业满足政策要求，并能在市场上树立绿色、环保的形象，吸引更多关注。 n 「策略先行」 则更注重前期的全面评估与分析，以及关键决策的制定。它要求企业深入洞察各方利益相关者（如业 主、投资者、政策制定者等）的需求，通过战略性的规划与服务创新，回应这些需求并创造增值。这 种方式不仅能帮助企业更好地满足市场需求，还能在竞争中脱颖而出，成为行业的破局者和引领者。 最终的选择取决于企业的远期目标。如果企业只是希望跟随行业趋势，那么直接开始尝试可能是一个 更为简单的选择。但如果企业有志于成为行业的引领者，那么就需要更加深入地理解并运用 ESG 理 念，通过策略性的方式创造更大的价值。 基于上述分析，我们建议企业采用「策略先行」的发展路径。 从外部视角看，这一方式有助于企业树立标杆，区别于跟随行业的姿态，并且 「标杆」也需要战略 性的目标定义，这直接关系到各个利益相关方以怎样的方式看待和定义企业。 从内部视角看，升级的投入、特别对于存量项目的升级而言，是需要审慎思考且并不适合反复试错的 ，因此如果采取「行动先行」，容易增加资金、执行和人力上持续投入却并不见效果的风险。同时， 坚定的策略也能带动内部员工，更有方向地跟随和投入。