2024年鹤岗城市概况及房地产市场特点总结：“网红”鹤岗，焕发新春

鹤岗城市概况

百年煤城，矿产资源得天独厚

鹤岗位于黑龙江省东北部，北接黑龙江，南连松花江，西靠小兴安岭，东拥三江平原，与俄罗斯犹太自治州隔江相望，处于黑龙江省东部城市组团对 俄开放合作带。

1）东北地区重要资源宝库：煤炭储量 32 亿吨，已有百年开发历史，是黑龙江省四大煤城之一；石墨矿石储量 20.08 亿吨，矿物量1.94 亿吨，居亚 洲第一；2）黑龙江沿岸生态康养之都：位居小兴安岭向三江平原过渡地带，是全国寒温带自然生态系统保存比较完整的地段，鹤岗是夏季的避暑圣 地，夏季平均气温为20.6℃，全年平均气温为3.5℃，冬季平均气温为-13.7℃；3）国家对俄开放桥头堡：地处中蒙俄经济走廊，拥有国家一级口 岸——萝北口岸，年吞吐能力达50 万吨。

机场建设推进中，规划水陆空立体式大交通格局

机场：鹤岗梧桐机场于2013年开始筹建，位于萝北县，距鹤岗市中心约21千米， 为4C级国内支线机场，目前机场仍处建设状态。 水路：鹤岗东临松花江，北临黑龙江，处中蒙俄经济走廊，是黑龙江省重要口岸 边境城市，也是国家对俄开放桥头堡。鹤岗的萝北口岸与俄罗斯阿穆尔捷特口岸 相距1.5千米，明水期乘船7分钟、冰封期乘车5分钟就可抵达，是距哈尔滨最近、 道路交通条件最好的沿江口岸，经黑龙江出海可进入鞑靼海峡驶往韩、日等国， 可实现江海联运和跨国运输。 陆路：鹤大、鹤伊、鹤名三条高速公路构成外部交通主骨架，佳鹤铁路使鹤岗融 入哈尔滨两小时经济圈。2023年公路货运量为897万吨，4年CAGR为5.9%；铁 路货运量205.8万吨， 4年CAGR为-5.6%；机动车保有量为15.3万辆，4年CAGR 为7.9%

旅游资源丰富，绿地面积快速提升

2019年4月，发改委发文指出“收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中”。 收缩城市在规划设计上主要有两种策略，其一是应对策略，也就是让人口回流、经济复苏，比如鼓励城市再开发、引入知名企业和刺激性的投资项 目等；另外一种是适应收缩，适应人口的流失，比如说建立土地银行、将废弃用地转换为公园绿地、都市农业等绿色基础设施。 鹤岗市绿地面积在 2019年之后快速提升，2020年鹤岗市公园数量达到22个，较2015年的7个提升15个，绿地面积提升约20%。

鹤岗市位居小兴安岭向三江平原过渡地带，原生态保存完好，是全国寒温带自然生态系统保存比较完整的地段，旅游资源丰富。鹤岗市有3个国家森 林公园，全市森林覆盖率46.87%，城区森林覆盖率69.7%。著名景点包括龙江三峡、名山风景区、普陀山宗教文化风景区等。鹤岗夏季平均气温 20.6℃，风速2.1米/秒，2023年城市空气质量优良天数达359天，气候舒适度和气候旅游度假指数较高。

23年人均GDP为全国50%水平，60岁以上人口占比超30%

根据鹤岗市统计局数据，鹤岗2023年全市实现GDP384亿元，10年CAGR为+1.8%；人均可支配收入28712元，同比增长5.1%，10年CAGR为 +6.0%。2023年人均GDP为44605元，是2014年的1.85倍，约为全国平均水平的50%。 国际上通常把老龄化社会定义为：60岁及以上的人口占总人口比重达到10%，或65岁及以上的人口占总人口的比重达到7%。鹤岗自2016年起，60 及以上人口占比已超过了20%。截至2023年末，鹤岗全市户籍总人口94万人，其中，城镇人口占比80.9%，60岁及以上占比30.3%。鹤岗正面临 人口流失和老龄化趋势日渐加剧的问题。

鹤岗房地产市场

低房价出圈，2019-2024年鹤岗位列全国房价最低的城市排行榜首位，“网红”效应带动外地客群助推二手房市场回温

根据光明网消息，2019-2023年鹤岗完成二手房交易登记48152笔，其中外地人到鹤岗购房11138套，占比23.1%；2024年1-5月，鹤岗二手房交 易登记6693笔，同比增长35.27%，其中外地人购房2080笔，同比增长56.27%，外地人购房占比31%。根据58同城数据，2024年1-7月鹤岗二手房均价为1780元/平，同比增长5.1%，较2021年高点下降16.5%。根据安居客数据，鹤岗市在2019- 2024年7月均为全国房价最低的城市。

2019年以来商品房销售规模连续4年保持增长，二手房市场回温助力本地客群打通置换链条

随着经济发展不平衡、人口外流、产业结构单一等原因，自2011年起，鹤岗市商品房成交面积和成交金额持续下降，2019年降至低点，成交面积仅 为3.6万平，较2011年下降93%。2019年之后，鹤岗因低房价闻名，随着环境治理持续推进，鹤岗的居住环境逐步改善，加之低廉的房价，对外地 年轻人产生了吸引力，外地人的到来又为本地人的置换需求提供了支撑。 2023年鹤岗市商品房销售面积10万平方米，同比增长57%，2019-2023年CAGR为29.3%，商品房销售面积恢复至2016年水平。2024年1季度， 鹤岗商品房销售面积2.53万平方米，同比增长36.02%。鹤岗商品房销售面积从2019年持续增长，成为黑龙江省唯一一个实现连续四年正增长的地 级市。

新房在售房源较少，价格波动上涨

伴随着城市购房热度的提升，2019年以来鹤岗市新房房价呈现出波动上涨的趋势，2023年鹤岗新房销售均价为3800元/平，同比增长8.2%。 根据鹤岗市房天下数据，截至2024年7月，共有5个新房项目显示为在售状态，在售项目均价在3200-4300元/平。鹤岗市在售新房项目较少，且主 要以改善型房源为主，均为本地开发商开发项目。

租金相对稳定，租售比保持高位

2022年-2024年7月鹤岗市住宅平均租金保持相对平稳，租金价格主要波动区间在10-11元/平/月。根据58同城数据，鹤岗2024年1-7月二居室房 屋的租金价格为664元/月，和2023年基本持平。租售比：根据Wind数据，鹤岗市2024年7月住宅平均租金为10.09元/平/月，二手房挂牌均价为1948元/平，通过计算可得租售比约为6.2%，通过 计算历史数据，可以看到鹤岗市二手房价格、住宅租金及租售比自2022年以来保持相对稳定。根据诸葛找房统计，2024年上半年我国重点50城租 售比为2.03%，鹤岗市二手房租售比较重点50城优势明显。

房地产市场实探

实探热点新房及二手房

为探索鹤岗市在售新房及二手房现状，我们选取不同价位的楼盘和房源进行实地探索，新房项目中我们主要探寻在售热点改善型项目，二手房项目 选取1-9W不同价位，包括从极致刚需到中等价位的不同房源类别。

低价房特点主要为：高楼层、楼龄长、无电梯

鹤岗市二手房的楼层差价较大：楼上楼下明显的价差主要是因为面对客群的不同，本地客户购房主要是置换需求，从高楼层换到低楼层，从旧房换 到新房，外地客户来鹤岗购房的群体主要是追求性价比，因此买楼层较高的房源的客户主要以外地人为主，即本地客群是1-4楼主要的购买群体， 而5-7楼的高楼层主要的购买群体则为外地客群， 而外地人的到来为本地人的改善置换需求提供了支撑。

电梯房源少加大楼层差价：房龄在10年以上的老房源较多，电梯房源也很有限，且电梯房源的价格较普通房源要有明显的涨幅。因此，在没有电梯 的情况下，低楼层和高楼层之间的价差就更加明显。

因为市区面积相对有限，通勤较为方便，区位不是限制房价最明显的因素，我们看到部分低价房源区位良好，生活便利。因此，我们认为鹤岗市低 价房特点主要为：高楼层、楼龄长、无电梯。

老龄化催生置换需求，30万以下房源中介收费标准为3000元/套

外地的购房群体主要包括：1）从周边考到鹤岗市事业单位和公务系统的有编人群；2）在外地发展几年后返回家乡生活发展的本地人；3）可以远 程办公的新职业人群；4）也有人喜欢鹤岗的气候，夏天避暑，冬天冰雪的度假人群。 鹤岗的城镇人口占比持续维持较高水平，2019-2023年均在80%以上，因此从农村来到市里买房的新进城人群占比较小。鹤岗60岁以上人口占比 逐年升高，至2023年已升至30.3%，而且鹤岗电梯房源稀少，因此催生出老年人置换需求，即从高楼层置换到低楼层。 中介费收取标准有所不同，低于30万元的房源3000元/套，超过30万元的房源收取1%的中介费。

产业结构情况

鹤岗被列入“第三批25座资源枯竭型城市”名单，第二产业占比逐步减小

2011年，鹤岗被列入“第三批25座资源枯竭型城市”名单中。资源枯竭型城市是指矿产资源开发进入后期、晚期或末期阶段，其累计采出储量已达 到可采储量的70%以上的城市。资源枯竭型城市往往会面临较多社会问题，例如：①随着资源枯竭，产业效益下降；②产业结构单一，资源产业萎 缩，替代产业尚未形成；③经济总量不足，地方财力薄弱；④职工收入低于全国城市居民人均水平。 2011年鹤岗市第二产业占比达到顶峰，占比达47.7%，此后持续降至2023年的32.6%。第三产业占比逐步提升，2019-2023年稳定在40%左右。

紧握“五大核心优势”，聚焦六个产业主攻方向

在十四五规划中，鹤岗计划实施转型发展的“四大战略”，即统筹推进“产业兴市、融合强市、生态立市、开放富市”，聚焦“煤炭、石墨、现代 农业、绿色产业、战略新经济、发展新业态”六个产业主攻方向。鹤岗市“正由国家能源工业城市向现代煤电化工基地、石墨新材料产业基地、 “两江一岭”绿色食品加工基地和“龙江三峡”中俄风情旅游集合区加速迈进“。

鹤岗财政情况

鹤岗财政收支不匹配，成为全国第一个财政重整地级市

2021年12月23日，鹤岗市人力资源和社会保障局发布《关于取消公开招聘政府基层工作人员计划的通知》，原因是，“因鹤岗市政府实施财政重整 计划，财力情况发生重大变化”，鹤岗成为全中国第一个财政重整的地级市。

2021年在鹤岗市宣布财政重整之前，2018年、2019年、2020年，鹤岗市公共财政收入分别为25.2亿元、24.9亿元、23亿元，而公共财政支出却分 别达到115.7亿元、143亿元和136.8亿元。2018-2020年鹤岗市财政收入连年下降，财政支付不降反增。在鹤岗市宣布财政重整之后，2021-2023 年财政自给率由17%左右提升至23%左右，虽然财政自给率有所提升，但仍意味着77%的财政支出需要通过财政转移满足。

地方政府债务高筑，已进入偿债高峰

2017-2023年鹤岗市地方债务余额持续增长，其中，2020年鹤岗市地方政府债务余额为131亿元，政府债务率达571%。2023年鹤岗市债务余额合 计为217亿元，同比增长33.9%，地方政府债务率升至674%。 2019年1月，鹤岗市财政局在鹤岗市第十六届人民代表大会第三次会议上作报告时指出，2018年鹤岗市已进入偿债高峰期。2021-2023年鹤岗市还 本付息金额分别为15、16.1、29.1亿元，偿债规模逐步增加。

报告节选：

编辑：火腿肠