2024年上海楼市上半年形势分析及下半年趋势研判

由同策研究院发布了《2024年上海楼市上半年形势分析及下半年趋势研判》这篇报告。以下是对该报告的简单概括，更多内容请前往原报告进行下载查看。2024年1-6月2000万以上商品住宅成交套数为2859套，同比上涨52.9%。2000万以上住宅占比达到11.05%，比去年同期提高了7个百分点。

1.上半年上海楼市情况

2024年1-6月份商品住宅成交套数为25880套，同比下降43.2%。其中前五个月的成交量分别为4332、1367、5093、4675、3856套，同比分别下降50.2%，70.0%、39.7%、46.2%、42.3%和22.5%。但是结构性成交趋势明显，6月份成交均价77007元/平米，同比增长了16.3%。

2024年1-6月2000万以上商品住宅成交套数为2859套，同比上涨52.9%。2000万以上住宅占比达到11.05%，比去年同期提高了7个百分点。

2024年1-6月二手住宅成交套数为99947套，同比增长9%。6月份成交价格52698元/平米，同比下降8%，二手房市场“以价换量”的趋势明显。

从6月份成交数据来看，400万以内的住房占比达到73.61%，其中300万以内的就达到57.24%。“527”新政对上海二手房市场产生明显影响，外地单身人群对于市区的老破小有一定需求，同时，随着价格缩水，投资的价值也逐渐体现出来。

上半年上海土拍市场规则重大调整：一、优化中小户型限制政策，“7090政策”松绑支持多样化改善需求；二、取消最高限价，土拍回归市场主导。随着土拍规则持续松绑，上海2024年第三批次土拍溢价率创新高，优质地块作为稀缺资源，受到开发商极力追捧，在价高者得规则下，溢价率突破20%。对比下，郊区地块无比冷清，土地市场热度分化云泥之别。

上半年上海土地市场揽金444.12亿元，其中民营企业拿地金额占16%，央国企拿地金额占比84%，其中央国企以联合体形式拿地的占比达57%，以减轻资金压力。同样受市场低迷冲击，央国企竞争激烈区域仅为优质核心地段，多为下场托底，上半年销售TOP3的房企保利拿地同比下滑70%、中海同比下滑73%、万科同比下滑94%，央国企拿地乏力。

上半年上海土拍呈现推地节奏加快，但推地数量断崖式下跌，从2022年供地105宗到2024年1-3批次集中供应19块宅地，累计供应宅地面积约64公顷，按照上海《上海市2024年度国有建设用地供应计划》中商品住宅用地计划供应300-355公顷（剔除城中村及旧改项目），截止上半年，上海商品住宅供地计划完成度仅21%左右。

2.三次新政对上海楼市的影响

“认房不认贷”对外地有房贷记录客户和本地置换客户利好较大，短期内推动市场热度。9月一线城市新房环比回升，但同比不及去年同期，且第三季度一线城市成交规模同环比均下滑。新政两周后政策热度逐渐减退，受假期影响有小幅回落。

政策两周后热度逐渐减退，周度成交出现下滑，主要是由于政策直接作用于正在看房的客户，前两周部分客户受政策推动快速购房；而部分客户二套变首套，预算提高需要重新选房，成交周。期拉长；另外部分客户需要先出售二手房才能置换，9月一线城市二手房挂牌量都明显增加，二手房销售周期拉长，影响置换需求，未来仍需刚需入场，推动置换链条

第一次政策调整出现一系列变化。除了市场热度增加，咨询的客户线索明显增加，看房的需求也明显上升，还有以下几个方面的变化：第一、置换型客户明显增加；第二、二套变首套，支付能力变强；第三、需求变化，有增加一个房间的需求，部分有看上游板块的倾向；第四、纯投资客户出现，购房目的纯投资；第五、部分客户表示新政刚出台，形势不明朗，期待更大力度的政策，比如降低首付比例等。

3.2024年上海楼市趋势研判

从美元周期波动规律来看，大周期为16-17年左右，根据趋势研判，可以看到2024年美元指数大概率会进入下降区间，这对我国货币环境来讲是比较大的利好，有利于流动性及购买力的修复。

近5年上海商品住宅市场成交结构变化明显，成交主力从300-500万向500-800万迁移，同时300万以下成交量显著减少，从两端大的沙漏型转向中间大的纺锤体型。一是当前经济形势下，购房门槛的增高意味着真正刚需客群正在逐渐减少，而上海“刚需”客群多为在外地处置资产后在上海购房的改善客群，有一定购买力。二是在悲观收入预期影响下，改善需求置换不再拘泥于市区等特定区位情怀，偏好在熟悉区域选择满足面积、区位的项目进行置换，成交总价反而向下偏移。

从前导性指标来看，2024年一季度月份活期存款的增速仍然处于低位，该指标领先楼市指标3-4个月左右，据此可以推测2024年二季度月份楼市仍然处于低位。随着二季度上海活期存款情况的上升，上海预计在三季度季度左右出现回暖迹象。

上海商品住宅成交量主要由住房的潜在供应量(选取涉宅用地的规划建筑面积)和货币环境(选取M2同比增速)决定，根据模型预判，2024年上海商品住宅成交量在720-840万平米之间。