2024年经营服务行业中报综述：各赛道分化加剧，推荐交易中介商及优质物企

1. 物管商管：行业分化加剧，绩优房企的关联物企表现更佳

1.1 财报情况：行业整体增收不增利，业绩表现分化

（1）行业整体增收不增利，毛利率较去年同期下行

营收增速下滑，归母净利润增速转负。2024 年上半年 22 家重点物管及商管公司合计实现营业收入 1111. 8 亿元，同比增长 6.2%，增速较 2023 年下降 3.6 个百分点；实现归母净利润 63.0 亿元，同比减少 37.5%，增速 较 2023 年下降 38.3 个百分点。归母净利润率由 2020 年的 12.1%下降至 2023 年的 5.7%，2024 年上半年与 2023 年持平，行业整体增收但利润空间下行。 毛利率较去年同期下降 1.3 个百分点，管理费率有所压降。2024 年上半年 22 家重点物管及商管公司综合 毛利率维持在 20.3%，较去年同期下降 1.3 个百分点，但是相较 2023 年全年上升 0.6 个百分点。综合毛利率环 比改善主要由于三大业务板块中，基础物管服务和社区增值服务毛利率都得到提升，分别上升 0.8和 1. 2 个百分 点。但个案来看，关联方质优且规模较大的物企出现毛利率提升，如华润万象生活、绿城服务、中海物业毛利 率分别较去年同期提升 0.8、0.6 和 0.8 个百分点。重点物企持续推进降本增效， 22 家代表物企管理费用率从 2023 年的 7.6%下降至 2024 上半年的 6.2%。表现较好的企业包括招商积余、滨江服务等，2024 上半年管理费 用率均维持在 3.0%的水平。

分业务来看，基础物管服务盈利能力环比大幅提升，非业主增值服务连年下探已与基础物管趋同。业务 结构来看，受房地产行业调整影响，22 家重点物企的非业主增值服务在收入结构中占比持续降低，2024 年上 半年占比仅 7.1%，较 2023 年下降 2.1 个百分点；而基础物管服务收入占比为 69.0%，提升 2.4 个百分点。从盈 利能力来看，物企传统主业中的基础物管、社区增值服务毛利率环比均有所改善，分别为 16.6%、32. 6% ，分 别比 2023全年提高 0.8和 1.2个百分点，非业主增值服务持续承压下探，毛利率为 17.8%，比 2023全年下降 0. 7 个百分点，和基础物管已基本趋同。

央国企背景的物企业绩维持正增长，归母净利润同比增长 9.0%。2024 年上半年，22 家重点物管及商管公 司中的 10 家央国企背景的物企合计实现营业收入 636.2 亿元，同比增长 9.5%，增速较 2023 年全年下降 6. 3 个 百分点；实现归母净利润 59.0 亿元，同比增长 9.0%，增速较 2023 年全年下降 17.3 个百分点。归母净利润率为 9.3%，较 2023 年的 8.4%提升了 0.9 个百分点，归母净利率基本保持稳定。 民企背景的物企报表整体收入上升 2.0%，归母净利润下滑超 9 成。22 家重点物管及商管公司中的 12 家民 营物企合计实现营业收入 47.6 亿元，同比上升 2.0%，增速较 2023 年下降 1 个百分点；实现归母净利润 3. 9 亿 元，同比下滑 91.5%，增速较 2023 年下降 42 个百分点。归母净利润率由 2023 年的 2.2%下滑至 2024 年上半年 的 0.8%，下降了 1.4 个百分点，远低于央国企整体利润率水平。

（2）ROE整体下滑，央国企物企表现更佳

ROE 同比降低 2.6 个百分点，主要受归母净利率下滑影响。 2024 年上半年 22 家重点物管及商管公司的 ROE自 2023 上半年的 6.5%下滑至 3.9%。从杜邦分析拆解来看，ROE下滑主要是由于归母净利率的下滑。ROE 的三个指标（归母净利率*总资产周转率*权益乘数）中，归母净利率较 2023 年同期大幅下滑，由 2023 年同期 的 10.0%下滑至 2024年上半年的 5.7%；总资产周转率由 2023 年上半年的 0.38小幅下降至 2024年同期的 0. 37； 权益乘数由 2023 上半年的 1.68 提升至 2024 年同期的 1.90。 分不同企业性质来看，央国企背景物管公司 ROE 有所增长，民企背景的物管公司整体 ROE 持续下滑。 2024 年上半年，22 家重点物企中的 10 家央国企背景的物企整体 ROE出现回升，自 2023 上半年的 7.6%上涨至 2024 年同期的 7.7%；另外 12 家民营物企的 ROE 持续下滑，自 2023 年上半年的 5.6%下降至 2024 年同期的 0.5%，在地产下行期民营物企的盈利能力大幅萎缩，央国企和民营企业的盈利能力持续分化。

（3）央国企回款状况有所改善，民企回款仍有压力

应收账款规模保持平稳，资金回收效率有待提升。2024 年上半年 22 家重点物管及商管公司应收账款规模 722.5 亿元，同比增长 6.3%，其占营业收入比重 66.9%，相较 2023 年同期微涨 0.2 个百分点，物企资金回收效 率仍有待提高。其中央国企背景的企业应收账款占总营收的比重从 2023 年上半年的 56.2%下降到 2024 年同期 42.8%，而民营企业的占比从 84.9%来到 85.5%，我们认为民营企业资金回收效率较低的原因主要包括：1. 地产 下行期关联房企现金流紧张，普遍延迟对上游供应商付款，导致物企的非业主增值服务资金回收效率降低；2. 部分地方政府财政紧张，导致部分和政府相关的公建物业和城市服务项目资金周转变慢；3.小业主存在物业费 欠缴等问题，在并表的收并购公司中这种欠费情况更为普遍，导致公司自身基础物管业务和并表公司的资金回 收效率较低。 分不同企业性质来看，央国企回款状况有所改善，民营物企仍面临回款压力。2024 年上半年 22 家重点物 管及商管公司中的 10 家央国企背景的物企应收账款占收入比重为 42.8%，较去年同期下降 13.4 个百分点，12 家民营物企应收账款占收入比重为 85.5%，较去年同期上升了 0.6 个百分点。

受应收账款规模增长速度放缓、应收账款规模扩大等因素影响，物企货币资金减少。2024 年上半年 22 家 重点物管及商管公司在手货币资金共计达到 80.9 亿元，同比下降 9.3%，各重点物企货币资金逐步收紧。如前 文所述，2024 年上半年 22 家重点物企应收账款占营收的比重相较 2023 年同期有所抬升，物企 C 端、B 端、G 端各项业务收缴率持续承压，流动性仍处于收紧状态，资金回收率仍有待提高。 2024 年上半年 22 家重点物管及商管公司只有金科服务经营现金流净额/净利润比例达到 1 以上，而建发物 业、保利物业、万物云等物企经营现金流净额/净利润比例呈现下降趋势，验证了当前资金回收效率仍有待提 高。绿城服务、招商积余、新大正、建发物业由于经营性现金流为负导致经营现金流净额/净利润比例为负数。

1.2 经营情况：物企头部效应明显，市场化外拓节奏放缓

（1）规模：在管面积增速止跌回升，头部物企规模断层仍存

重点物企在管规模同比增长 12.0%，合约面积同比微增 4.3%，合管比略有下降。截止 2024年 6月 30日， 22 家重点物管及商管公司发布的 2024 年半年度财报中，除去万物云、新城悦服务、合景悠活和新大正未披露 在管面积，18 家物企共实现在管面积 52.6 亿方，同比增长 12.0%，扭转了 2022 年以来连续 2 年的增速下行态 势。再除去万物云、招商积余、中海物业、新城悦服务、合景悠活、融创服务和新大正 7 家未披露合约面积的 物企外，15 家物企合约面积共计 59.3 亿方，同比增长 4.2%；15 家公司的合约覆盖倍数（合约面积/在管面积） 由 2023 年的 1.45 下降至 1.42。

横向来看，梯队分化显著，规模断层持续。从合约面积口径来看，碧桂园服务以 16.3亿方规模蝉联物企规 模 Top1；Top2-4 分别为保利物业、绿城服务、雅生活服务，合约规模均在 7 亿方以上； Top5-7 为华润万象生 活、金科服务、建业新生活，合约规模在2-5 亿方区间；Top8-10为远洋服务、金茂服务和建发物业，合约规模 在 1-2 亿方。区间整体格局固化依然明显，各个梯队的合约面积规模延续断层式分化，头部领先优势仍在扩大。

（2）并购市场持续遇冷，头部物企市场外拓节奏有所放缓

2024 年上半年并购市场持续遇冷，仅有零星个例，物企态度趋向谨慎。根据中指研究院报告，2024 年仅 监测到年初一起市场化收并购案例，为雅生活旗下龙城服务全资收购新成立的宝鑫城清洁，其物业类型包含物 业管理、建筑物清洁、专业保洁清洗消毒以及停车场服务等。当前物管公司或更重视现金流而非收并购带来的 规模增长，面对收并购的审慎态度料将延续。

代表性物企外拓占比多在 60%以上，外拓规模相较以往降低。我们统计的 5家披露市拓数据的代表性物管 及商管公司，其市场化外拓的占比多数超过 60%，其中华润万象生活 2023 年外拓占比高达 87.5%，但物企外拓 规模总体下降，节奏有所放缓。头部物企业近年来重视自身的市场化外拓能力建设，多培育专业化团队负责市 场化外拓工作。在未来母公司交付面积受影响，内生增长承压情况下，物企转型态势明显，外拓步伐更加谨慎。

（3）增值服务：收入增速放缓，单位面积收入回升

增值服务收入增速不及往期。2024年上半年，代表性物企两类增值服务收入增速持续下降。其中非业主增 值服务的收入为 80.3 亿元，较去年同期下降 18.1%；社区增值服务收入 113.8 亿元，较去年同期增长 4. 0% ，但 增速相较于 2023 年上半年的 7.6%收窄 3.6 个百分点。从各项增值服务收入来看，社区增值服务收入规模超过 非业主增值服务收入，社区增值服务业绩承压小、回款快，物企加大投入力度；而非业主增值服务受地产行业 下行影响，房企推盘谨慎影响，物企非业主增值服务业绩、回款承压持续下滑。2024 年上半年重点物企实现单 位业主增值服务收入 1.9 元/平方米/半年，年化后较去年同期提高 2.0%。

2. 交易及其他服务：交易中介商展现良好盈利弹性，代建服务商承压， 资产管理商表现分化

2.1 交易中介商：二季度展现良好盈利弹性，房屋资产管理类业务表现亮眼

（1）财报情况：二季度业绩显著改善

交易中介商上半年营收及归母净利润双降，但二季度显著转好。2024 年上半年贝壳、我爱我家和世联行 合计实现营业收入 467.8 亿元，同比下降 2.5%，主要系：1）世联行因关停并转策略和房地产市场影响，营收 同比下降 37.0%；2）我爱我家住房交易额下降，营收同比下降 7.2%；归母净利润方面，2024 年上半年贝壳、 我爱我家和世联行合计实现归母净利润 23.7亿元，同比大降 41.3%，主要系：1）贝壳上半年综合毛利率 26. 8%， 较去年同期下降 2.6个百分点；2）贝壳因家装家居和房屋租赁服务扩张，上半年运营费用达 86.1亿元，同比增 长 12.8%，期间费用增速高于营收增速。但二季度显著转好，以龙头公司贝壳为例，单季度实现净利润 19.0 亿 元，同比提升 46.2%，实现经调整净利润 26.9 亿元，同比提升 13.9%。

归母净利率及毛利率均有所下滑。2024 上半年贝壳、我爱我家和世联行三家交易中介商归母净利率由 2023 年上半年的 8.4%下降至 2024 年上半年的 5.1%，主要系贝壳上半年归母净利率由 2023 年上半年的 10. 2% 下降至 2024 年上半年的 5.8%；三家交易中介商 2024 年上半年的毛利率为 24.0%，较 2023 年同期下降 2.2 个百 分点。 归母净利率下降带动 ROE 下滑。2024 年上半年贝壳、我爱我家及世联行三家交易中介商的 ROE 由 2023 年上半年的 4.7%下降至 2024 年上半年的 2.8%。由杜邦分析拆解来看，ROE 的三个指标（归母净利率*总资产 周转率*权益乘数）中，ROE下降主要系归母净利率大幅下滑，总资产周转率和权益乘数较 2023 年同期均变动 较小。总资产周转率由 2023 年上半年的 30.6%小幅下滑至 2024 年上半年的 29.3%；权益乘数由 2023 年上半年 的 1.81 上涨至 2024 年上半年的 1.92。

（2）住房交易服务类业务：新房、二手房业务均下滑，门店及经纪人规模趋势分化

交易中介商的住房交易服务类业务总体收入及占比都显著下降。2024 年上半年贝壳、我爱我家及世联行 三家交易中介商的住房交易服务类业务合计实现营业收入 288.1 亿元，同比下降 22.2%。2024 年上半年贝壳的 住房交易服务类业务仍以 259.1 亿元居行业首位，同比下降 20.8%，占比较 2023 年大幅下降 17.0 个百分点至 65.2%，我爱我家与世联行 2024年上半年的收入规模分别为 21.7 亿元和 7.3 亿元，占比也分别从 2023 年上半年 的 47.6%和 69.8%下降至 37.2%和 59.9%，三家收入大幅下滑的原因均主要系新房、二手房交易额大幅下滑，佣 金率有所降低。 新房、二手房总交易金额均有所下滑。拆分来看，2024年上半年贝壳实现总交易金额（GTV）约 14689 亿 元，同比下降 16.2%，其中新房 GTV 约 3781 亿元，同比大幅下降 32.4%，二手房 GTV 约 10238 亿元，同比下 降约8.7%，家装家居业务 GTV 约76亿元，同比增长24.6%，房屋租赁业务 GTV约 503亿元，同比减少3.9%； 我爱我家 2024 年上半年实现总交易金额 1227 亿元，同比下降 24.9%，其中新房 GTV 约 138 亿元，同比大幅下 降约48%，二手房GTV约 1033 亿元，同比下降约 21%，房屋资产管理业务 GTV约 86 亿元，同比增长约 10%。 因新房市场低迷，贝壳及我爱我家新房总交易金额均大幅下滑，而二手房市场相对新房较为景气，两家公司二 手房总交易金额滑幅度较小。

新房二手房收入双降，二手房占比略升。拆分来看，除世联行未公布相关数据以外，2024上半年贝壳及我 爱我家新房、二手房业务的营收均有所下降。贝壳 2024 上半年二手房业务实现营收 130.6 亿元，同比下降 16.3%；新房业务营收 128.5 亿元，同比下降 24.9%，二手房业务占比 50.4%，新房业务占比 49.6%；我爱我家 2024 年上半年实现二手房业务营收 17.9 亿元，同比下降 23.9%，新房业务营收 3.8 亿元，同比下降 40. 6% ，二 手房业务占比 82.6%，新房业务占比 17.4%。纵向来看，代表公司历年来的新房业务收入占比有所下降，二手 房业务收入占比有所上升。随着更多新房进入二手流通环节后，未来存量房交易占比的有望继续提升。

经纪业务规模来看，贝壳门店及经纪人数量有所扩张，我爱我家门店延续下滑态势。在门店数量及经纪人 数量方面，贝壳与我爱我家出现明显的分化。截至 2024 年年中，贝壳的门店数量约 4.6 万家，较去年年中增加 6.9%；活跃门店数量约 4.4 万家，较去年年中增加 8.1%；经纪人数量约 45.9 万名，较去年年中增加 5. 2% ；活 跃经纪人数量约 41.2万名，较上年同期约 40.9 万名小幅增长，业务规模持续扩张。反观我爱我家门店呈现持续 的下滑态势，截至 2024 年上半年末，我爱我家的门店数量为 0.2万家，较 2023年末下降 22.3%，经纪人数量与 2023 年末持平，约 3 万人，主要系公司持续聚焦核心城市并进一步精简非核心城市运营效率较低的加盟业务。

（3）房屋资产管理类业务：比重提升，在管规模扩大

房屋资产管理类业务比重均有所提升，但收入趋势分化。2024 年上半年贝壳、我爱我家及世联行三家交 易中介商的房屋资产管理类业务合计实现营业收入 111.5 亿元，同比上涨 73.1%，但各家收入趋势有所分化。 2024 年上半年贝壳房屋资产管理类业务实现收入 73.9 亿元，同比增长 143.6%，同时占比也上升至 18. 6% ，主 要由于省心租模式下的租赁房源数目增加带动租赁住房管理运营服务的净收入增加。2024 年上半年我爱我家房 屋资产管理类业务实现收入 32.7 亿元，同比增长 15.7%，同时占比也上升至 56.3%，主要由于公司房屋在管规 模扩大。2024 年上半年世联行房屋资产管理类业务实现营收 4.9 亿，同比下降 14.9%，但占比提升 10. 5 个百分 点至 40.6%。历史上看，世联行近年来房屋资产管理业务收入维持降势，主要系装修业务收缩及优化低效空间 运营项目等影响。 在管规模扩大，运营效率保持较高水平。贝壳分散式租赁住房管理运营业务省心租的在管规模从 2023 年 末的 20万套扩大到 2024 年上半年末 30多万套，集中式长租公寓在管规模从 2023 年末的 1 万套扩大到超 1. 4 万 套；截至 2024年上半年末世联行红璞公寓运管房间数量 10025间，世联行“悠租云”系统输出管理房间数量从 2023 年末的 7.4 万间增长到 2024 年上半年末的 7.7 万间；我爱我家在管房源规模从 2023 年末的 27.1 万套扩大 到2024年上半年末29.3万套。运营效率继续保持较高水平，贝壳首次出租的成功率从 2024年第一季度的 82. 2% 上升到第二季度的 86.6%提升至 86.6%，单位摊销补偿成本也有所下降，2024 年第二季度转租空置期较第一季 度缩短 23%；我爱我家房屋资产管理业务的平均出房天数为 9.5 天，与 2023 年同期持平，资产管理业务的出租 率为 96.1%，继续保持在行业较高水平。

2.2 代建服务商·绿城管理控股：市占率持续提升，但订单与代建费增长放缓

（1）财报情况：业绩稳健增长，回款速度降低

业绩稳健增长，毛利率略微下降。2024 年上半年绿城管理控股公司实现营收 16.7 亿元，同比增长 7. 8%。 代建业务中，商业代建和政府代建收入分别 13.08亿、3.32 亿，分别同比增长 22.9%和减少 16.1%，其他业务同 比减少 66.7%至 0.3 亿。对整体收入贡献较大的商业代建的明显增长带动了收入业绩的增长。2024 年上半年归 母净利润为 5.0 亿元，较 2023 年同期增长 5.8%。利润增速小于营收增速主要由于：1）上半年综合毛利率为 51.5%，较上年同期下降 0.5 个百分点；2）上半年计提信用减值亏损 4053 万元，而上年同期计提亏损 132 万 元。综合毛利率略微下降的主要原因：商业代建业务收入占比从 2023 年同期的 68.8%提升至了 78.3% ，且商业 代建毛利率由 2023 年同期的 52.3%提升至 2024 年上半年的 54.2%，增加 1.9 个百分点。公司凭借品牌优势，进 行差异化全国业务布局，聚焦发达地区业务拓展，优选项目质地较好的项目，因此商业代建毛利率有所提升。

代建委托方资金面有所承压，回款速度变慢。2024 年上半年绿城管理控股应收款项（应收账款+合同资产 +应收关联方欠款）较 2023年年底增长 23.1%，达到 26.9 亿元；应收款项周转天数由 2023 年底的 212 天增长至 上半年的 263 天。受回款减慢、上年同期基数较高的共同影响，上半年公司的经营活动现金净流量为 7750 万 元，同比降幅超 80%。需要进一步关注销售市场表现及业主支付能力提升。

（2）经营情况：新拓增速放缓，市占率持续提升

新拓代建增速放缓，市占率持续提升。2024 年上半年绿城管理控股新拓代建项目合约总面积较 2023 年同 期增长 1.1%，达到 1746 万方；新拓代建项目费收入为 41.9 亿元，较同期下滑 18.1%。从结构上看，以新拓代 建合约建面计，政府项目占比为 29.5%，国有企业项目占比为 26.5%，金融机构项目占比为 13.3%，私营企业 项目占比为 30.7%，国有企业和政府项目占主体地位，两者新拓代建项目总建筑面积在 10.0 百万平方米左右。 绿城管理持续拓展优质客户，且项目在全国范围内进一步拓展。公司的代建行业龙头地位稳固，根据中指研究 院数据，上半年公司新拓代建面积稳居行业第一，按新拓面积计算的市占率为 23.8%，较 2023 年全年提升 3. 4 个百分点。

2.3 资管服务商：公司业绩分化，资产运管业务更具韧性

（1）基础设施投资类：首程控股

财报情况：营收增速亮眼，高分红持续兑现 公司 2024 年上半年实现营收 5.4 亿港元，同比大幅增长 55.2%。具体收入结构来看，公司业务可分为资产 运营及投资投行两大板块。期内公司资产运营业务实现收入 4.1 亿港元，同比提升 39.3%，占营业收入的比重 为 75.7%，主因 2023年获取的广州白云机场和北京丰台站等停车场项目于今年一季度完成运营交接，大幅提升 公司资产运营规模；期内投资投行业务实现收入 1.3 亿港元，同比提升 138%，占营业收入的比重为 24.3%。

公司 2024 上半年实现拥有人应占溢利 2.6 亿港元，同比下降 14.1%。公司增收不增利主因为受其他收入及 其他收益净额同比减少影响，二者合计实现 2.4 亿港元，同比下降 47.7%。其中，“其他收入”科目主要包含 部分股息收入、政府补助及利息收入等，公司上半年实现其他收入 2.1 亿港元，同比下降 32.3%；“其他收益 净额”科目主要包含投资物业公允价值收益等，公司上半年实现其他收益净额 3089 万港元，同比下降 79.5%。 虽然本期拥有人应占溢利同比下降，但公司期内整体毛利率达 43.6%，较去年同期增长 14.9 个百分点，主要得 益于公司资产运营效率提升，降本增效成果显著。

高分红指引持续兑现，上半年派息率达 80%。公司董事会宣派 2024 中期派息 2.08 亿港币，对应派息率 80%，以年初市值计股息率 1.82%。根据公司董事会此前批准的 2023-2027 财年股息宣派计划，在相关法律法 规及股息政策允许范围且无不可预见因素情况下，计划于 2023-2027 合共 5 个财年每年派发当年拥有人应占溢 利的 80%作为股息。高分红指引持续兑现有望持续为公司股东增厚确定性收益。 持续回购提振市场信心，强股东赋能展业。截至 8 月 27 日，公司 2024 年以来已累计回购 3744.4 万股，累 计回购金额 5436.7 万港元。我们认为彰显公司管理层对公司长期价值的认可，可有效提振市场信心。

经营情况：资产运营规模稳步增长，投资投行版图守正出新

公司资产运营业务稳健增长，停车资产管理规模稳步扩张。上半年公司实现资产运营业务收入 4.1 亿港元， 同比增长近 40%。主要原因在于公司资产运营规模的增长，2024年上半年年初投入运营的广州市白云国际机场 停车场经营权项目（广州白云机场停车场经营权项目）和北京市丰台铁路站停车场项目（北京丰台站停车场项 目）等项目为资产运营收入增长提供强劲动能。2024 年 7 月，公司公告取得西藏拉萨市贡嘎机场停车场项目为 期 8 年的停车场经营权，该机场为全球规模最大的高原机场。 产业园区在管项目招商平稳推进。2024年一季度公司全程主导规划设计位处北京市顺义区的首个定制化服 务项目，理想汽车总部二期项目已全面投入使用；2024 年二季度为进一步延展公司管理和持有之资产的服务链 条，公司与国贸物业酒店管理有限公司合资设立专注于物业管理业务的非全资附属公司，构建资产管理循环， 夯实和补强公司的资产运营能力，强化公司为资产持有者提供全周期的一站式解决方案的能力，助力在管项目 经营收益的提升。同时，公司在管园区招商工作稳步推进，北京市六工汇项目（六工汇项目）整体出租率已超 过 95%；2024年一季度新签的北京市首钢冬奥广场项目，已吸引了多家知名企业和平台签约入驻；在管北京市 项目包括融石广场、首程时代中心等开发进度平稳推进、招商储备提前布局。

投资投行业务增速迅猛，投资版图守正出新。2024 上半年公司实现投资投行（即公司公告中的“资产融 通”）业务收入 1.3 亿港元，同比增长 138%。停车资产方面，公司以 8 个自持的产权停车场项目作为底层资产 打包计划发行的停车资产类 REITs 产品‘国君-首程控股智慧停车资产第二期支持专项计划’已于 7 月 2 6 日取 得深圳证券交易所挂牌条件的无异议函，为公司继 2023 年发行市场首单停车资产类 REITs 产品后的再一次实 践。另一方面，公司投资版图有所拓宽，年初作为执行事务合伙人与北京国管（公司战略股东）、北京市引导 基金发起北京机器人产业发展投资基金（有限合伙），目标规模人民币 100 亿元，2024 年上半年率先发力完成 多项投资，涵盖了具身智慧、脑机介面、仿生机器人、医疗机器人等多个机器人细分领域。公司与首钢集团、 欧力士、新创建集团、北京国管、阳光保险和厚朴等战略股东密切合作协同，战略股东的丰厚资源有望持续赋 能公司展业。 R E ITs 市场频迎政策利好，投资投行业务扬帆待发。2024 年以来，REITs 市场政策利好频发，从公司业务 来看，2024 年上半年，公司 REITs 咨询业务中，中航易商仓储物流 REIT 项目的上市申请已经获得中国证券监 督管理委员会批复；中航京能光伏 REIT 扩募项目也已成功获上海证券交易所受理。同时，2024 年上半年公司 也参与了华夏特变电工新能源 REIT 的战略配售投资。我们认为，公司投资投行业务涉及 REITs 前融（即 PreREITs）、REITs 咨询、REITs 战略投资等全链条、多角色，在 REITs 常态化发行新阶段有望持续受益相关政策 利好，迎来新的发展机遇。

（2）商业不动产类：光大嘉宝

财报情况：因业务转型致业绩大幅下降

收入增速均大幅下降，归母净利润亏损同比减少。2024 年上半年光大嘉宝实现营业收入 7.2 亿元，同比下 降 39.0%；归母净利润亏损 2.2 亿元，去年同期亏损 3.4 亿元，亏损较去年同期有所收窄。收入下滑主要因公司 业务转型，房地产开发和销售业务减少。归母净利润亏损主要系期间费用率大幅提升，从 2023年上半年的40. 6% 大幅提升至 2024 年上半年的 57.6%，提升 17.0 个百分点。

经营情况：房地产开发及租赁业务下行，不动产资管业务企稳

房地产开发及租赁业务业绩均下行。公司房地产开发业务主要集中于上海及周边地区，受公司业务转型和 房地产行业下行影响，2024 年上半年公司合同销售面积 0.7 万平方米，同比下降 30.6%，其中权益合同销售面 积 0.3 万平方米，同比下降 50.6%。报告期内公司无新增土地面积，无新开工面积，无新竣工面积，随着公司 存量土地项目的去化，公司房地产开发业务将逐步退出。因写字楼、仓储物流等租赁市场竞争激烈，公司不动 产租赁业务小幅下滑，2024 年上半年公司出租物业建筑面积为 39.2 万平方米，同比减少 10.6%；取得营运收入 3.6 亿元，同比减少 5.8%。 资管规模稳中有进，业态以消费基础设施和写字楼为主。截至 2024 年上半年，光大安石平台在管项目 55 个，在管规模 467.8亿元，较年初略增 0.3亿元，管理规模稳中有进。从业态分布来看，消费基础设施和写字楼 是公司主要的在管业态类型，截至 2024 年中期的占比分别为 57.6%和 33.7%，两者相加占比超过 9 成。

编辑：火腿肠