2024年房地产行业中报综述：行业迎来整体亏损，缩表之下流动性仍面临压力

1. 利润表

1.1 中报综述：营收下滑，毛利承压，大幅减值，整体亏损

行业景气度低迷，房企收入显著下滑。根据公司中报，2024H1 地产板块103 家上市房企合计实 现营收 8,113.4 亿元，同比增速为-21.95%。

毛利率持续下滑，费用率明显上升。2024H1 地产板块103 家上市房企整体毛利率为 15.11%， 扣税毛利率为 12.25%;去年同期毛利率为 18.08%，扣税毛利率为 14.84%。2024H1 地产板块103 家上市房企整体销售管理研发费用率为 6.01%，财务费用率为 4.41%;去年同期销售管理研发费用率为 5.39%， 财务费用率为 3.25%。我们认为，往年的高价地块陆续进入结算阶段，叠加流动性压力和房价下行之时房企 选择以价换量，使得整体毛利率水平面临压力。市场持续下行之下，项目去化需要投入更多的营销成本导致 销售管理费用率上升。营收显著下行的情况下，由于债务的刚性导致利息支出短期难以有效降低以及流动性 紧张带来的利息收入减少，导致了财务费用率的提升。

公允价值变动收益大幅降低，合联营公司的投资收益持续减少，资产减值损失明显提升。2024H1 地产板块 103 家上市房企的合计公允价值变动收益为-12.0 亿元，同比增速为-372.71%;投资收益为 115.0 亿元，同比增速为-40.29%;资产信用减值损失为 162.6 亿元，同比增速为 153.50%。我们认为，市场持续下 行之时合联营公司的盈利能力下行与投资性房地产的公允价值下降难以避免。由于房企资产减值准备的计提 通常集中在下半年，考虑到当前房价的下行压力，下半年行业可能依然将面临较大的减值压力。

明股实债等隐患显现，少数股东侵蚀盈利能力。2024H1 地产板块103 家上市房企的合计少数股 东损益为 59.6 亿元;少数股东损益占净利润的比例为-110.20%。我们认为，在净利润为负的情况下少数股东 损益依然为正，使得归母净利润面临了更大的亏损压力，这可能是由于明股实债的项目在进一步侵蚀房企的 盈利能力。 

行业迎来整体亏损，盈利能力面临挑战。2024H1 地产板块块103 家上市房企合计实现归母净利 润-113.6 亿元，同比增速为-128.44%；整体净利率为-0.67%，归母净利率为-1.40%;去年同期整体净利率为 5.34%，归母净利率为 3.84%。

1.2 房企分述：地方国企盈利能力显著下行，央企经营状况占优

我们将地产板块的 103 家上市房企划分为央企(9 家)，地方国企(58 家)和民企(36 家)。 央企整体收入略有增长，地方国企与民企收入显著下行。根据公司中报分类汇总，2024H1 地产板块103 家上市房企中，央企营收同比增速为 3.53%；地方国企营收同比增速为-30.17%；民企营收 同比增速为-29.24%。

各类房企毛利率从分化走向接近，地方国企毛利率下滑幅度最大。2024H1 地产板块103 家上市 房企中，央企扣税毛利率为 12.91%，去年同期为 16.65%；地方国企扣税毛利率为 11.85%，去年同期为 15.90%；民企扣税毛利率为 12.06%，去年同期为 12.66%。我们认为，随着高价地块陆续进入结算阶段， 叠加房价的持续下行，各类房企利润率均面临较大压力，市场的毛利率水平已经压缩到了极低的水平。在景 气度持续走低之时，央企和国企可能也难以维持销售溢价，同样需要以极低的毛利率水平才能推动项目去化。

地方国企与民企各项费用率均明显上升，央企控费能力明显占优。2024H1 地产板块103 家上市 房企中，央企销售管理研发费用率为 4.62%，去年同期为 4.95%；地方国企销售管理研发费用率为 6.64%， 去年同期为 5.25%；民企销售管理研发费用率为 6.61%，去年同期为 5.81%。央企财务费用率为 3.16%，去 年同期为 2.88%；地方国企财务费用率为 4.44%，去年同期为 3.09%；民企财务费用率为 5.49%，去年同期 为 3.64%。我们认为，央企项目布局整体偏向核心城市，项目的去化较地方国企和民企更具优势，同时融资 主体的信用水平也更高，因此在费用率管控方面更具优势。

央企资产减值损失有所减少，地方国企资产减值损失大幅提升。2024H1 地产板块103 家上市房 企中，央企计提的资产信用减值损失同比增速为-17.88%；地方国企计提的资产信用减值损失同比增速为 462.32%；民企计提的资产信用减值损失同比增速为 95.5%。

央企整体实现盈利，地方国企和民企录得亏损。2024H1 地产板块103 家上市房企中，央企的归 母净利率为 2.69%，去年同期为 5.00%；地方国企的归母净利率为-3.60%，去年同期为 5.10%；民企的归母 净利率为-2.87%，去年同期为 1.86%。央企的归母净利率同比增速为-44.28%；地方国企的归母净利率同比 增速为-149.21%；民企的归母净利率同比增速为-209.12%。

分房企来看，板块营收 top10 房企营收多数下滑，盈利能力显著下降。选取 2024H1 板块营收 top10 房企来 看，仅保利发展和华侨城实现了营收增长，华侨城营收增速最高，同比增速为 18.38%；金地集团营收同比 下滑幅度最大，同比增速为-42.61%。滨江集团可结算资源最为充实，预收款项及合同负债对营收的覆盖倍 数为 5.77；华侨城可结算资源最少，预收款项及合同负债对营收的覆盖倍数为 1.71。新城控股扣税毛利率水 平最高，为 18.71%；万科扣税毛利率水平最低，为 4.80%。金地集团资产减值损失计提比例最高，资产减 值损失存货占比为 1.74%；保利发展、华侨城、滨江集团、华发股份、招商蛇口未计提资产减值损失。保利 发展的盈利规模最大，归母净利润为 74.20 亿元；万科的亏损幅度最大，归母净利润为-98.52 亿元。盈利的 房企中，滨江集团的利润下滑幅度最小，归母净利润同比增速为-28.74%；绿地控股的利润下滑幅度最大， 归母净利润同比增速为-91.97%。

2. 资产负债表

2.1 中报综述：行业持续缩表，流动性压力进一步提升

行业持续缩表，资产规模持续收缩，货币资金大幅下降。2024H1 地产板块103 家上市房企合计 总资产为 10.27 万亿元，同比增速为-9.22%；净资产同比增速为-1.96%；货币资金 0.77 万亿元，同比增速 为-22.89%。我们认为，市场持续走弱之下，房企的持续亏损正在显著侵蚀净资产规模；销售持续下行之下， 行业流动性依然面临较大挑战。

开发类资产规模持续下行，持有类资产规模小幅提升。2024H1 地产板块103 家上市房企的开发 类资产(存货+长期股权投资)规模为 5.73 万亿元，同比增速为-10.88%；持有类资产(投资性房地产+固定资产 +无形资产)规模为 1.18 万亿元，同比增速为 3.40%。我们认为，行业持续下行之下，房企普遍选择减少或者 停止拿地扩张，加大存货去化力度。传统的开发业务面临严峻挑战之下，围绕持有型物业开展物业经营、租 赁服务等业务，不仅能够产生稳定现金流，也能在地产发开业务下行期起到分散风险的作用。

有息负债规模未能有效压降，短期有息负债占比提升。2024H1 地产板块103 家上市房企合计总 负债为 7.68 万亿元，同比增速为-11.43%。有息负债规模为 2.93 万亿元，同比增速为-2.08%；其中短期负 债占比 29%，去年同期为 26%。我们认为，市场持续下行之下，大量房企面临流动性困难的局面，不仅没 有足够的资金偿还到期债务，还需要继续通过债务融资完成保交楼任务和缓解流动性问题。同时，部分房企 长期债务到期无法偿还导致了短期债务进一步积压，使得债务结构进一步恶化。

有息负债规模未能有效压降，短期有息负债占比提升。2024H1 地产板块103 家上市房企合计总 负债为 7.68 万亿元，同比增速为-11.43%。有息负债规模为 2.93 万亿元，同比增速为-2.08%；其中短期负 债占比 29%，去年同期为 26%。我们认为，市场持续下行之下，大量房企面临流动性困难的局面，不仅没 有足够的资金偿还到期债务，还需要继续通过债务融资完成保交楼任务和缓解流动性问题。同时，部分房企 长期债务到期无法偿还导致了短期债务进一步积压，使得债务结构进一步恶化。

2.2 房企分述：民企缩表之下流动性压力较大，地方国企短期有息负债显著增长

各类房企整体资产规模均在下降，央企下滑幅度较小，民企下滑幅度较大。根据公司中报分类汇总，2024H1 地产板块103 家上市房企中，央企总资产同比增速为-5.36%；地方国企总资产同比增速为-7.23%； 民企总资产同比增速为-15.03%。 民企归母净资产下滑幅度最大，央企归母净资产维持稳定。2024H1地产板块103家上市房企中， 央企归母资产同比增速为 0.08%；地方国企归母资产同比增速为-1.95%；民企归母资产同比增速为-6.62%。

民企有息负债有所减少，地方国企短期有息负债显著增长。2024H1地产板块103家上市房企中， 央企有息负债同比增速为 2.32%；地方国企有息负债同比增速为 0.19%；民企有息负债同比增速为-10.60%。 央企短期负债同比增速为 11.51%；地方国企短期负债同比增速为 23.57%；民企短期有息负债同比增速为 -1.84%。我们认为，民企大范围发生流动性风险后，在销售和土地市场上，地方国企和央企的份额都在扩大， 特别是地方国企可能还承担较多土地市场托底的作用，因此地方国企的有息负债规模在 2021 年之后整体呈 现扩张走势。民营房企由于普遍面临较大的流动性压力，普遍面临持续缩表的局面，有息负债规模得到压降。

各类房企净负债率均有所提升，民企依然面临较大的流动性风险，地方国企短债偿付能力也面临一定挑战。 2024H1 地产板块103 家上市房企中，央企剔除预收款后的资产负债率为 66.69%；地方国企剔 除预收款后的资产负债率为 66.14%；民企剔除预收款后的资产负债率为 75.26%。央企净负债率为 70.40%； 地方国企净负债率为 86.30%；民企净负债率为 95.94%。央企现金短债比为 149.87%；地方国企现金短债 比为 88.89%；民企现金短债比为 44.40%。我们认为，各类房企在销售不振和资产价值下滑的局面下，净负 债率不降反升。民企虽然普遍停止扩张，降低负债，但在此过程中大幅度的折价处置资产和销售的急剧下滑， 导致了越缩表偿债能力越弱的负反馈。地方国企受到有息负债增多和市场下滑的双重影响，短期债务偿付也 正面临一定压力。

分房企来看，板块营收 top10 房企集体缩表，总资产及总负债规模均在下降。选取 2024H1 板块营收 top10 房企来看，华发股份总资产规模下滑幅度最小，同比增速为-0.61%；荣盛发展总资产规模下滑幅度最大，同 比增速为-19.00%。保利发展总负债规模下滑幅度最小，同比增速为-5.04%；新城控股总负债规模下滑幅度 最大，同比增速为-22.35%。万科短期有息负债增速最高，同比增速为 115.13%；滨江集团短期有息负债降 幅最大，同比增速为-38.70%。荣盛发展净负债率水平最高，为 141.73%；滨江集团负债率水平最低，为 16.82%。 滨江集团短期债务偿付压力最小，现金短债比为 365.61%；荣盛发展短期债务偿付压力最大，现金短债比为 15.73%。

3. 现金流量表

3.1 中报综述：经营性现金流大幅下滑，板块现金流持续净流出

经营性现金流大幅下滑，板块现金流持续净流出。2024H1 地产板块103 家上市房企合计经营活 动现金流量净额为-541.56 亿元，同比增速为-141.91%；投资活动现金流量净额为-186.30 亿元，同比增速 为-58.77%;筹资活动现金流量净额为-387.65 亿元，同比增速为-69.40%。我们认为，市场持续走弱之下，行业的经营活动现金流量净额首度转负，房企自身造血能力面临严峻挑战；筹资活动现金净流出额和投资活动 的现金净流出额都较去年同期大幅收窄，反映房企融资环境逐步改善的同时大幅降低了投资强度。

3.2 房企分述：各类房企经营性现金流量净额均转负，地方国企显著降低投资力度

各类房企经营性现金流量净额均转负，地方国企下滑幅度最大。根据公司中报分类汇总，2024H1 地产板块 103 家上市房企中，央企经营性现金流量净额为-194.51 亿元，同比增速为-144.24%；地方国企 经营性现金流量净额为-338.26 亿元，同比增速为-179.13%；民企经营性现金流量净额为-8.77 亿元，同比增 速为-102.06%。 各类房企投资都更为克制，地方国企显著降低投资力度，民企投资性现金流量净额均转为流入。2024H1 地 产板块103 家上市房企中，央企投资性现金流量净额为-17.54 亿元，同比增速为-116.84%；地 方国企投资性现金流量净额为-226.32 亿元，同比增速为-52.59%；民企投资性现金流量净额为 58.02 亿元， 同比增速为-165.49%。我们认为，地方国企当前面临较大的短期债务压力和市场下行压力，投资力度显著减 小。民企仍然普遍面临流动性风险，正在积极处置资产。 各类房企筹资性现金流量净额持续为负。2024H1 地产板块103 家上市房企中，央企筹资性现金 流量净额为-18.70 亿元，同比增速为-97.34%；地方国企筹资性现金流量净额为-46.81 亿元，同比增速为 -211.47%；民企筹资性现金流量净额为-322.14 亿元，同比增速为-46.67%。

分房企来看，板块营收 top10 房企较为分化。选取 2024H1 板块营收 top10 房企来看，金地集团经营性现金 流入净额最大，为 45.90 亿元，流入净额同比下滑 20.47%；保利发展经营性现金流出净额最大，为 171.48 亿元，去年同期为净流入 71.46 亿元。华发股份投资性现金流出净额最大，为 181.00 亿元，流出净额同比降低 56.67%；万科投资性现金流入净额最大，为 49.76 亿元，去年同期为净流出 2.93 亿元。保利发展筹资 性现金流入净额最大，为 159.87 亿元，去年同期为净流出 372.31 亿元；金地集团筹资性现金流出净额最大， 为 131.00 亿元，流出净额同比降低 13.18%。

编辑：火腿肠